泰安浩天旧镇二期可行性研究报告.docx
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泰安浩天旧镇二期可行性研究报告
工程资质证书编号：
工咨丙11820070050
泰山区财源街道办事处旧镇社区
旧村改造二期建设项目
项目申请报告
山东同圆设计集团有限公司
泰安浩天工程咨询有限公司
二0一一年七月
附件：
1、山东省建设项目招标方案
2、委托书；
3、项目承办单位营业执照复印件；
4、开发资质复印件；
5、弘盛地产有限公司《关于旧镇社区旧村改造二期建设项目立项的申请》
6、泰村改字[2011]2号《关于泰山区财源街道办事处旧镇社区城中村改造方案的批复》
7、泰安市规划局会议纪要泰规会字[2011]17号
8、泰安市城市建设项目管理委员会会议纪要（2011.05.27）
9、项目单位提供的其他资料。
附图：
1、泰安市旧镇居住规划图
2、规划方案总平面图
第一章项目申报单位及项目概况
第一节项目申报单位概况
一、单位名称
1、弘盛地产有限公司
2、泰安市泰山区财源街道办事处旧镇社区居民委员会
3、法人代表：
王安年
4、公司地址：
泰安市青年路90号
5、单位概况：
弘盛地产有限公司成立于2002年1月22日，总部位于泰安市青年路90号，主要从事房地产开发销售及服务，是一家具有国家房地产开发二级资质的企业。
公司注册资金1.2亿元，总资产10亿元，年开发面积100万平方米。
公司先后在泰安宁阳、威海文登、聊城高唐、潍坊临朐、烟台牟平、烟台莱阳、烟台栖霞、烟台海阳、临沂临沐、聊城临清、聊城市区、德州禹城、济宁梁山、泰安东平设立分公司、泰安第一分公司即弘盛地产有限公司鲁峰双合分公司以及泰安第二分公司
公司自成立以来，累计开发面积达400万平方米，工程合格率达100%，优秀率80%以上，多年来被泰安市、岱岳区评为“房地产开发先进单位”。
2006年4月弘盛公司通过了ISO9001:
2000质量管理体系认证。
坚持“财散人聚”理念的弘盛公司，重视人才的吸收与培养，以“军事化、人性化、学习化、电梯化、流程化”的管理，公司现有员工400余人，下设办公室、工程技术部、规划设计部、财务部、销售部、物业管理部、人力资源部、资金运营部、监察部等九个部门，其中高级工程技术人员40人，专业工程人员80人，大专以上学历260人，其中研究生10人，本科生140人，是一支年轻化、高素质、能战斗的优秀团队。
近几年，公司坚持以“经济效益为中心”、以“改革为动力”，突出抓好开工、销售、融资等重要环节，积极拓展发展空间，创建精品小区，树立公司良好的企业形象。
以先进的经营管理模式，依托雄厚的资金实力，推动全公司整体持续、快速发展，为振兴山东省和泰安市经济做出贡献。
二、项目申请报告的编制单位
1、单位名称：
山东同圆设计集团有限公司
泰安浩天工程咨询有限公司
2、工程咨询等级：
乙级
3、工程咨询资格等级证书编号：
工咨乙11820070050
4、发证机关：
国家发展和改革委员会
三、项目申请报告编制依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
2、《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
3、《泰安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
4、《泰安市城市总体规划（2011-2020）》；
5、《泰安市人民政府关于进一步加快城市市区村庄综合改造的意见》（泰政发[2004]71号）；
6、《泰安市人民政府关于加快城中村改造的补充意见》（泰政发[2008]31号）；
7、《泰安市人民政府办公室关于加快推进泰城城中村改造有关问题的通知》（泰政办发[2010]68号）；
8、关于印发《泰安市工业固定资产投资项目节能评估和审查工作实施细则（试行）》的通知泰节能字[2011]3号
9、泰安市人民政府办公室转发市经贸委等部门关于加快太阳能光热系统推广应用的实施意见的通知（泰政办发〔2010〕7号）
10、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
11、设单位提供的有关资料；
12、建设单位委托编制本项目报告的委托书。
第二节项目概况
一、项目名称：
泰山区财源街道办事处旧镇社区旧村改造二期建设项目
二、建设内容：
主要建设9栋住宅楼（包括4栋6层回迁住宅楼；1栋11层和4栋17层开发住宅楼）及相关配套设施等。
三、建设地点：
拟建项目位于泰安市泮河大街北侧，青年路西侧。
四、项目提出的背景
泰安市作为鲁中地区的重要中心城市之一，近年来国民经济保持了快速持续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。
随着泰城城市化进程发展加快和新一轮城市总体规划的实施，按照“山城相依、生态优先、轴向生长、组团发展”的城市空间布局原则，泰城建设以向南发展为主，重点建设南部新城；东、西依托泰山、岱岳两区适度发展。
老城区主要功能为行政办公、商业服务、文化体育、旅游接待、教育科研和生活居住，继续保持原有的“一个中心、一轴一线、五大组团、六条绿带”的空间结构。
新城区在辅以完善配套生活设施的同时，打造城市第二产业发展空间，发展高新技术产业、公共服务、生活居住和旅游休闲设施。
随着泰安城区的逐步扩大，旧镇社区的旧村改造工作逐渐被提上日程。
旧镇社区是由坯房、石头房、砖瓦房、楼房交错组成的，部分住宅始建于上世纪六、七十年代，因为当时建房条件差，大部分房屋已经成为危房，对居住者形成潜在的威胁。
由于旧村建设时，没有统一的规划，乱搭乱建现象严重，已经影响和制约着旧镇社区的发展。
为此，宏盛地产有限公司提出了《关于旧镇社区旧村改造二期建设项目的立项申请》，泰安市城市建设项目管理委员会会议纪要同意“财源街道旧镇社区居委会在泰辛铁路以南、京沪铁路以东的旧村改造规划及单体设计方案以及开发地块的控制指标，占地面积约384亩”
本项目建设就是在上述背景下提出的。
五、项目需求分析及建设规模
1、市场需求分析
随着我国人口的自然增长和国民经济的持续发展，城乡居民收入不断提高，在衣食无忧之后，改善居住条件在人们心中的分量越来越重，住宅消费已经成为人们新的消费热点。
同时，随着全国房改制度的实施，住宅建设已开始成为强有力的经济增长点，有关资料表明，房地产业对其他产业的带动值为1：
3，加上住宅二级市场的逐步放开，城市居民消费观念的改变及收入的增加，个人购买力有了较大提高，较好地刺激了周边县市区的住宅建设快速发展。
随着城市居民收入的不断增加，生活水平的不断提高，人们对居住空间的要求将越来越高，具有特色的类型多元化、智能化的住宅成为居民购房考虑的重要条件。
2、项目规模
2.1总体规模
旧镇社区综合改造建设项目规划总用地面积256300平方米（384.45亩）。
项目规划总建筑面积641820平方米，其中：
住宅建筑面积488160平方米（回迁住宅面积153360平方米，开发住宅面积334800平方米），公建面积46700平方米（其中回迁公建19700平方米，开发商业房22800平方米，开发公建4200平方米），地下建筑面积106960平方米。
规划总户数4485户。
项目绿地率为38.1%，建筑密度为23.4%，容积率2.09。
设计停车位3774个。
由于旧镇社区旧村改造项目规模较大，为顺利开展项目的实施，项目主办单位根据实际需要分期进行项目的建设。
一期已建设11栋6层回迁住宅楼和5栋二层回迁商业楼以及道路、绿化等配套设施。
本项目为旧镇社区旧村改造二期建设项目。
2.2旧镇社区旧村改造二期规模：
旧镇二期建设项目总用地面积35560平方米；总建筑面积91010平方米，其中：
住宅建筑面积66840平方米，公建建筑面积9600平方米，车库建筑面积14570平方米；项目容积率2.15，建筑密度23.5%，绿地率39.8%；设计停车位610个，其中地上停车位140个、地下停车位470个；建设住宅总户数663套。
六、工程设计方案
1、总体设计方案
1.1规划设计目标
1.1.1高度和谐的人文环境
创造具有现代生活气息和人文情调的住区文化。
坚持以人为本，充分利用技术、艺术手段，建构人性化的人文居住环境。
1.1.2高质量的生态环境
加强绿化建设，保护生态环境，充分利用原有地形地貌，达到高质量的居住环境标准。
1.1.3高品质的物质环境
功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富的居住小区环境。
1.1.4超前的公共服务设施和高效能的基础设施
市政基础设施规划配套齐全，而又做到安全、高效、经济、耐久，高效能的、完善的基础设施是建设现代化居住小区的基石。
1.2规划设计原则
针对本项目的发展定位，设计中应遵循以下原则：
1.2.1重视与城市自然环境的融合及社区人文环境的营造
小区规划力求建构与自然环境、历史文脉相谐调的居住空间环境，使小区成为城市的有机组成部分。
规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合原有地形、地貌等自然景观要素，创造出一个人与自然、人与人相和谐的居住环境和健康社区。
1.2.2注重规划设计的经济可行性
提高居住环境的宜住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。
创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代居住社区。
住宅设计充分考虑到各种不同的开发要求，设计出多系列、多户型住宅类型，以满足多样性的居住需求。
1.2.3符合均好性规划原则
规划精心考虑每一户住宅，使其均具有良好的通风、采光条件，并方便利用绿化景观和水体景观，力争达到“均好”。
具体体现在绿地景观带对各组团、院落的渗透以及分布均匀的组团绿地、带状绿地等；服务设施配套齐全，符合现代居民生活需求，并为物业管理提供便利条件，降低管理成本。
1.2.4加强空间领域限定，增强居住环境的归属感
规划考虑人车局部分流，按照空间的不同属性，将小区空间分成不同等级的公共活动空间，并组成富有情趣的序列空间。
通过小区入口标志性建筑以及社区中心、组团中心的识别设计等，进一步加强空间的领域感和归属感，从而提高居住环境的安全感。
1.2.5坚持以人为本和生态环境保护原则
坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。
规划用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性及舒适性，做到以人为本，为人服务。
在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地、水系统规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。
1.2.6统一规划、分期建设的原则
按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局，正确处理社会环境效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合。
1.3规划布局
本建设项目采用“集中型”住宅结构，整体布局紧凑。
组团布置，兼顾不同建筑群体所形成的外部空间效果和内部空间形式，形成内向但不封闭的空间形式，通过尽端式道路来形成内部空间。
不同住宅在整体环境中互应，形成相互对话、交流的空间效果。
住宅楼，自北向南分别布置。
1.4道路系统
1.4.1出入口设置
出入口的设置与周边道路相结合，充分利用场地周边景观及设施资源，并结合原有道路。
尽量减少对城市交通的干扰，有利于居民出行。
1.4.2道路体系（三级道路体系—主路、住宅楼前宅间小路、车库入户前的道路）
小区主路路幅宽为6米，由4米的车行道与2米的单侧人行道形成；
住宅楼前宅间小路，路幅宽为3米；
车库入户前的道路，路幅宽为6米。
1.4.3车库设置
设计停车位610个，其中地上停车位140个、地下停车位470个车，可在满足该楼居民使用要求的同时解决周边居民的停车难题。
1.5绿地景观设计
本项目的绿化系统采用不分级的布置方式。
小区内部在不同空间设置绿化带，构成林荫步行道路。
同时建筑物之间的停车位做成嵌草铺装，并种植树木遮阴。
整个项目的绿化覆盖率为35.85%，满足控规中大于35%的要求。
1.6、小区基础设施综合规划
1.6.1采用城市热源集中供热，每户均设有开关，可分户计量，用户可自行调节用热量。
1.6.2每户家庭设置电脑终端，通过居住区ATN局域网络系统直接进入国际因特网，为将来的可视电话创造条件。
1.6.3小区内供水管网采用环状管网与枝状管网相结合的方式，供水主管道沿主次干道敷设，以提高供水安全。
水源地充分考虑了保护措施，饮用水水质按国家生活饮用水质量标准执行。
1.6.4根据该小区常年最大降雨量和居民生活污水排放情况，依据小区现状地形的实际，采取雨污合流排放的形式。
排水主要为生活污水，冲洗地面等，均系轻度污水，无需特别处理，排水经检查井通过排水管网排至市政排水管网。
1.6.5该小区的电源为600KVA变压站，高压线由过境高压线沿社区入口道路引进，变为220/380V，小区内以现有线路为基础进行改造，以适应小区长远发展的需要。
1.6.6主要通讯光缆已埋设项目区附近地下。
程控电话线已铺设项目区附近，通讯设施有保障。
1.6.7本项目燃气采用天然气为气源，管道一律采用镀锌钢管，埋地铺设，管道应与其他市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力电缆，所有的管道均做防腐处理。
1.6.8小区其他配套设施设计：
垃圾收集方式采用集中设置垃圾收集点进行收集。
1.7竖向定位规划方案
1.7.1定位规划
本规划定位采用尺寸定位与坐标定位相结合的方法，采用甲方提供的关键点坐标构成的坐标系。
建筑定位采用建筑轴线定位，规划定位在进行修建性设计时可作适当调整。
1.7.2竖向规划
依据甲方提供地形图为参考，结合地形标高设定坡度，进行竖向规划，同时妥善处理与外围城市管网的衔接。
（1）道路最小纵坡坡度为5‰，场地最小设计坡度为3.3‰。
（2）住宅底层室内地坪标高比室外高程至少高O.15米。
（3）外围城市道路标高应以城市道路设计标高为准。
（4）本竖向规划高程点标高在修建性设计时可作适当调整。
2、建筑、结构设计方案
2.1、建筑设计方案
本项目的建设立足于高起点设计、高标准建设。
2.1.1、设计依据
（1）、《民用建筑设计通则》
（2）、《住宅建筑设计规范》
（3）、《民用建筑照明设计标准》
（4）、《建筑设计防火规范》
（5）、《民用建筑隔声设计规范》
（6）、承办单位推荐意见
2.1.2、住宅设计方案
旧镇社区二期改造项目包含回迁和开发两部分，具体各部分指标如下：
回迁部分：
建设规划中的A-16、A-17、A-18、A-19四栋多层回迁住宅楼及其配套道路、停车位、绿地等。
回迁部分用地面积8860平方米，建筑面积14428平方米，其中回迁住宅建筑面积12940平方米，车库建筑面积1488平方米；项目容积率1.46，建筑密度23.8%，绿地率38.5%；设计停车位88个，其中地上40个、地下48个；建设回迁住宅144套。
开发部分：
建设规划中的A-7至A-10、A-15共计5栋住宅楼及其配套道路、停车位、绿地等。
开发部分用地面积26700平方米，建筑面积76582平方米，其中住宅建筑面积53900平方米，公建建筑面积9600平方米，车库建筑面积13082平方米；项目容积率2.38，建筑密度23.4%；设计停车位522个，其中地上100个、地下422个；建设住宅519套。
项目住宅90平方米以下的户型建筑面积约46915平方米，占住宅总面积的70.19%；90平方米以上户型建筑面积约19925平方米，占住宅总面积的29.81%。
项目符合国家九部委2006年5月29日出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即37号文件）的有关规定。
户型设计详见下表。
项目户型统计表
户型
户数
面积（平方米）
比例%
89.86平方米（回迁）
144
12940
19.36
87.65平方米（开发）
88
7713
11.54
89.45平方米（开发）
136
12165
18.20
88.66平方米（开发）
159
14097
21.09
158.19平方米（开发）
68
10757
16.09
134.83平方米（开发）
68
9168
13.72
合计
663
总住宅面积：
66840㎡
100
备注：
户型建筑面积90㎡以下的住房所占比例为70.19%
2.1.3、结构设计方案
（1）地基、基础
因项目单位未提供拟建工程场地的工程地质、水文地质报告，无法了解项目区地质构造和持力层范围土层的物理力学性能，参考邻近建筑物，可以采用天然地基。
根据区域地质情况、项目建筑物的结构类型及功能要求，项目采用钢筋混凝土独立基础。
（2）结构形式
小高层采用框剪结构，多层采用砖混结构
（3）结构设计参数
①抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g；
②基本风压：
0.85kN/m2；
③基本雪压：
0.55kN/m2。
七、项目建设进度安排
1、组织机构
为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、销售经营等实行全过程负责。
在项目建设过程中，建议项目法人和承办单位共同抽出精干人员，设立施工管理部、财务部、办公室等机构，对项目的概算控制、资金使用、施工组织、建设工期及工程质量等进行管理，确保项目按时完成。
2、工程进度安排
项目申请报告批复后，将尽快着手进行前期准备工作，及时委托社会信誉度高的设计单位编制初步设计和施工图设计，并提前进行场地平整工作，上述各项工作预计1个月内可以完成，2011年10月可望开工建设，2012年12月所有工程全部竣工投入使用。
本项目的建设期为18个月。
详见下表：
项目施工进度计划表。
项目实施计划横道图
序号
项目名称
2011年
2012年
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
报告编制与审批
2
勘察设计
3
初步设计与施工图设计
4
建筑工程施工
5
配套设施
6
竣工验收
3实施措施
3.1项目法人制
根据有关要求，本项目的建设必须实行项目法人责任制和责任追究制，由项目法定代表人对建设的全过程和工程质量负总责。
3.2工程招标制
该项目属于关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目，在公开招标范围内。
项目的勘察、设计、施工、监理，均应按要求进行招标。
依据项目单位的实际情况，招标的组织形式应实行委托招标；招标的方式要公开招标。
招标的具体内容由项目审批部门核准。
3.3工程监理制
由于本项目建设标准要求高，建设工期紧，建议在工程建设监督方面，应尽量按国家有关规定选择有资质和实力的监理单位，采取全过程监理方式。
3.4项目合同制
建设单位应按照中标结果和建设内容与勘察、设计单位、施工单位、监理单位签订相关合同，认真会审施工图，明确质量要求和合理工期、总造价，明确双方的责、权、利及约束机制。
3.5工程审计制
实行工程项目开工、竣工审计制度，较大的工程可委托审计机构实行项目跟踪审计，并按国家和省有关规定要求办理。
工程竣工决算应经项目单位内部审核后，委托有相应资质的审计机构复审。
3.6竣工验收备案制
工程竣工后建设单位必须及时组织工程勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，验收合格后，按规定向有关部门备案。
八、总投资估算及资金来源
1、估算依据
1.1项目单位提供的基础数据资料和图纸；
1.2现行有关工程技术经济方面的规范、标准、定额以及国家正式颁布的技术法规和技术标准；
1.3国家现行投资估算的有关规定；
1.4《山东省建筑工程消耗量定额》鲁建标字〔2003〕2号；
1.5《山东省安装工程消耗量定额》鲁建标字〔2003〕3号；
1.6《山东省建筑工程量计算规则》、《山东省安装工程量计算规则》鲁建标字〔2003〕4号；
1.7《山东省建设工程施工机械台班费用计算规则》鲁建标字〔2003〕20号；
1.8《山东省建筑安装市政工程费用项目组成及计算规则》鲁建标字〔2006〕2号；
1.9《山东省建设工程施工机械、仪器仪表台班单价表》鲁标定字〔2006〕3号；
2.0《山东省建筑工程价目表》、《山东省安装工程价目表鲁标定字〔2006〕4号》；
2.1泰安市材料预算价格；
2.2泰安市同类工程造价情况。
2、估算说明
2.1勘察设计费、工程咨询、监理费等按建安造价的4%计算。
2.2回迁住宅建安造价1200元/平方米，回迁、开发车库、公建等造价按1700元/平方米，开发住宅造价按1500元/平方米。
2.3开发期各类行政事业性收费根据相关规定，暂按回迁住宅160元/平方米、回迁公建160元/平方米、开发住宅320元/平方米、开发营业房及公建280元/平方米估算。
2.4回迁部分小区配套费按260元/平方米，开发小区配套费按320元/平方米估算。
2.5二期项目拆迁费用为226万元。
2.6回迁部分不可预见费用按1—5项之和的4%，开发部分不可预见费用按1—6项之和的4%。
2.7启动资金贷款利息为1—6项之和×（1/4）×年利率（7.55%），利率按同期银行贷款利率6.55%上浮1%计算。
2.8土地出让五项基金及契税=土地出让基准地价×20%÷拟定容积率（土地基价按55万元/亩），本项目约为69.3元/平方米。
3、投资估算
经估算，工程建设总投资21599.11万元，其中开发部分费用18727.55万元，回迁部分费用2871.56万元。
总投资估算表
单位：
万元
费用名称
投资额
占投入总资金的比例（%）
工程总投资
21599.11
100
回迁工程投资
2871.56
13.29
开发工程投资
18727.55
86.71
1、回迁部分投资
序号
工程名称
面积（㎡）
费用（万元）
单价（万元/㎡）
1
回迁工程建安造价
14428
1805.76
1.1
回迁住宅
12940
1552.80
0.12
1.2
回迁公建
1488
252.96
0.17
2
小区配套费
14428
375.13
0.026
3
工程勘察、设计、监理费用
72.23
建安造价4%
4
拆迁费用
226.00
5
行政事业收费
14428
230.85
5.1
回迁住宅
12940
207.04
0.016
5.2
回迁公建
1488
23.81
0.016
6
不可预见费
108.40
（1+2+3+4+5）×4%
7
启动资金贷款利息
53.20
（1+2+3+4+5+6）÷4×7.55%
合计
2871.56
1---7之和
2.开发部分投资
序号
工程名称
面积（㎡）
费用（万元）
单价（万元/㎡）
1
开发工程建安造价
76582
11940.94
1.1
开发住宅
5390
升级会员 