旅游服务中心建设可行性研究报告.docx
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旅游服务中心建设可行性研究报告
游客服务中心建设工程项目
可行性研究报告
附表：
投资估算表
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
游客服务中心建设工程项目
1.1.2项目性质：
新建
1.1.3项目建设规模：
该校原址重建，主要建设内容和规模：
规划占地面积18000㎡，新建建筑面积7000㎡。
1.1.4项目总投资：
项目总投资为2000万元
1.2编制依据及范围
1.2.1可行性报告编制依据
（1）《某地震灾后恢复重建条例》（国务院令第526号）。
（2）《某省人民政府关于做好灾后恢复重建规划实施准备工作的通知》（川府发［2008］29号）。
（3）关于发布国家标准《建筑工程抗震设防分类标准》的公告（中华人民共和国住房和城乡建设部公告第70号）。
（4）某*旅游发展总体规划。
（5）《投资项目可行性研究指南》。
（6）《建设项目经济评价方法与参数》。
（7）计办投资[2003]623号国家计委关于建设项目可行性研究报告增加招标内容的暂行规定（征求意见稿）意见的函。
（8）某省建设厅二00四年颁发的《某省建设工程工程量清单计价定额》。
1.2.2可行性报告研究工作范围：
大地建筑事务所（国际）受某省某*旅游局委托，承担本项目可行性研究报告的编制，其主要研究内容为：
项目的提出和建设的必要性；旅游客源分析；项目定位与建设规模；场址及建设条件；建设标准与要求；建筑节能节水；环境影响评价；劳动安全卫生；；项目实施进度计划；投资估算及资金筹措、项目风险分析和社会经济效益评价。
最后提出结论性意见，供项目业主和有关部门决策。
1.3可行性研究概要
（一）项目的提出和建设的必要性
1、项目提出的背景
2、建设规模的确定
（二）旅游市场前景分析
1、旅游资源及市场分析：
2、旅游规模预测
（三）场址及建设条件
1、选址分析
2、选址确定
3、建设条件
（四）建设标准与要求
1、总平面设计
2、建筑设计
3、结构设计
4、给排水设计
5、电气设计
6、暖通设计
（五）建筑节能节水
1、节能措施
2、节水措施
（六）环境影响评价
1、环境现状
2、排放标准
3、主要污染源
4、环境保护措施
（七）劳动安全卫生
1、标准及依据
2、建筑及场地布置
3、劳动安全与卫生防疫
（八）项目实施进度计划
根据现有施工技术水平，考虑项目的具体情况，拟定某*游客中心的建设工期为27个月。
（九）投资估算及资金筹措
1、本工程总投资2000万元，其中：
新建工程费：
1400万元
室外总图：
140万元
前期费用174.5万元，基本预备费200.3万元，总计374.8万元。
2、本项目是在某*人民政府的组织领导下进行实施，资金来源主要是国家财政拨款和援助。
1、资金分年度使用计划
根据工程进度安排，投资使用计划可于2009、2010、2011三年内安排，投资按照建设工期分三年投入。
（十）项目风险分析
1、风险因素分析
2、风险评估
3、风险对策
（十一）社会效益评价
5.12某特大地震举世震惊，在这次灾难中某*的社会、经济各方面遭到了极为严重的破坏。
导致灾区的人们失去了生命、流离失所，地方经济出现了明显的衰退。
为了尽快恢复灾区社会稳定、经济繁荣，本项目作为某*旅游经济的桥头堡，建设具有显著的社会经济效益。
1.4结论
通过上述分析，我们可以得出结论：
某*游客服务中心建设工程项目已经具备了建设条件，资金筹措方案可行，建设方案合理，具有较大的社会经济效益，因此我们认为该项目的建设是可行的。
建议建设单位按照基本建设程序，加快前期工作进度，争取项目的顺利实施。
第二章项目的提出和建设的必要性
2.1项目提出的背景
在“5.12”特大地震中，某*境内的遭受了严重的破坏，许多物质文化遗产受到了毁灭性的损坏，为了纪念这次百年不遇的自然灾害，有关部门决定将在地震中遭到毁灭性破坏的某*城作为永久保留的地震纪念地，规划以后供人们参观纪念使用。
某*新县城选址最终确定后，温家宝总理作出“将某*新县城建设为国际旅游小镇”的重要指示，某省和绵阳市委、市政府对新县城的建设高度关注，并作了战略部署，旅游业确定为新某*的四个支柱性产业之一。
为了更好的促进新某*的旅游业发展，更好的展示地震后某*的新面貌，使游客在游览中对某*的人文地理特征有更深入的理解，需要建设与之配套的服务设施及相关人员，某*游客服务中心真是应这种需求而规划的。
某*游客服务中心建成以后，将成为某*旅游总指导服务中心，对境内的旅游资源起到科学的协调统筹作用，作为旅游线路的前站，将对游客起到很好的服务，咨询和指导作用，对某*旅游业的健康发展起到重要作用。
2.2建设规模的确定
由于目前国家有关部门并未对旅游区的游客接待容量和游客服务中心的规模制定相关的规范和标准，所以本项目主要参考目前国内相关旅游区游客服务中心确定建设规模。
旅游风景区规划旅游容量与游客服务中心面积指标：
风景区名称
旅游规划容量
功能
建筑面积指标
九寨沟风景区
300万人次/年
接待、展示
4500㎡
峨眉山风景区
830万人次/年
展示
1830㎡
黄龙风景区
500万人次/年
接待
7000㎡
碧峰峡风景区
600万人次/年
接待、会议
20000㎡
敦煌莫高窟风景区
300~580万人次/年
展示
5000㎡
华山风景区
300万人次/年
集散、接待
8100㎡
某*远期（2020年）旅游规划容量为300人次/年，综合上面表格旅游区游客服务中心的面积指标，某*游客服务中心的建筑面积指标定为约7000平方米左右，在功能上分为接待、咨询、展示、购物、售票和引导等作用。
第三章旅游市场前景分析
本章主要数据和部分内容引自上海社会科学院旅游研究中心所完成的《某省某*旅游发展总体规划》
3.1旅游资源及市场分析
（1）地震遗迹——考察、纪念、教育
大地震给某*带来了严重损失的同时也带来了全球性顶级旅游资源。
县城废墟及相关主题产品、延伸产品的开发，将为市场创造全新的多元价值体验，包括以观光、祭祀等活动为形式的纪念价值，和以地震知识与救灾事迹宣传、情景体验、素质训练等活动为形式的教育价值。
因此，在市场细分定位时，应首先专注于价值细分下的特定市场群体，而不是以观光、祭祀等外在旅游形式或地理划分为依据。
从纪念的价值角度分析，地震旅游市场应面向全人类、全世界的整体性市场。
这不是指某*要具备满足整体市场需求的能力，而是说地震遗址之于全人类的共同意义，以及某*在全国、乃至全球所产生的知名度，使得针对地域、人口所作的市场细分已无太大必要。
某*需要做的是：
扩散性的公共宣传、品牌营销，并为到访客和游客提供高品质的服务。
从教育的价值角度看，其客源市场定位同样不受季节限制，但仍然要考虑年龄结构、空间范围等因素。
寓教于乐的体验形式对几乎所有客源群体都有很强的吸引力。
但从近期营销促销的需要以及地震旅游内在的核心教育功能看，其防灾救灾素质训练和爱国主义教育，将更多地面向学生、青少年群体。
客源的空间分布也带有整体性特征，但将以国内市场为主。
地震旅游还有其延伸价值，如科学考察与交流。
以此为价值诉求的市场群体，将主要来自相关的专业人士。
因此，以专业背景细分市场，是科考旅游产品市场定位的主要依据。
其旅游形式将表现为地震观光与会议旅游的结合。
（2）羌族文化——异俗、寻根：
作为全国唯一的羌族自治县与禹帝故里的某*，能为市场创造一种“在奇风异俗中求异、在寻根祭祖中求同”的羌禹文化价值体验。
对此感兴趣的客源群体，多为教育程度良好的国内中老年群体以及海外发达国家的文化旅游者。
具有寻根祭祖诉求的市场主要来自全国主要的羌族聚居地区，尽管大禹作为中华民族共同祖先的存在，寻根求同具有全民族意义，但非羌民族的旅游者更多地将表现出求异的心理需求，比如观看参与禹帝祭祀大典活动就是一种奇特的体验。
而对羌民族生产、生活文化而言，其文化载体往往融入于自然景观、气候环境资源而形成综合吸引力，如小寨子沟就不能仅仅定位于羌文化观光客源群体，而是以羌文化为重要内涵的观光休闲、观光度假或某种专项旅游（如影视旅游）为形式定位细分市场。
（3）生态环境——休闲、养生：
某*的生态环境的比较优势不在于其自然景观环境，而在于其极佳的人居气候环境。
其对客源市场的主要价值在于“放松”、“健康”，即为游客提供休闲轻松与康体养生的所在。
以休闲为主要动机的客源主要以近程市场为主；而以养生为目的的市场则受距离衰减的影响相对较小，一些远程市场客源也可能到某*旅居较长时间。
休闲客源多来自周边区域的工作人群，也包括家庭旅游，年龄结构以30～50岁为主；养生客源则多为银发市场，除周边区域外，其客源市场可拓展至国内大城市购买力较强的离退休老年群体。
气候差异也是定位细分市场的主要依据，过冷过热的城市，都是重要的潜在客源地。
3.2旅客规模预测
●预测判断依据：
全省旅游业发展和旅游消费趋势；主要客源地的人口、经济和出游发展趋势；主要客源地周边地区旅游竞争影响
●基于年均增长率的预测：
综合各方面的因素，某*旅游接待人数规模相应划分为三个阶段：
2009年～2011年（近期），2012年～2015年（中期），2016年～2020年（远期）
●近期：
灾后重建的头三年，相对于2007年的游客量水平，旅游人次会出现负增长。
但随着某*各项基础设施重建和重点旅游景区建设的逐步完成，某*旅游业也将部分开放营业。
相对于上一年度，2010年和2011年都将高速恢复增长。
到2010年，全县旅游业全面恢复，并超过2007年的旅游接待水平。
●中期：
步入稳定成长期，游客量快速增加，但回落到“常态”，预计年均增长速度为11%左右。
●远期：
主要旅游产品开发已经成熟，国内旅游业进入稳步发展阶段，增长速度逐步回落，但仍保持一定速度稳步发展，预计年均增长率为8%。
●由于2008年受地震影响，该年旅游接待人数数据不能作为预测基数，故取2007年旅游接待人数作为预测基数。
表23-1旅游接待人数预测表（单位：
万人次）
分期
基年
近期
中期
远期
年份
2007
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2020
游客人数
56.4
40
64
130
81
105
130
200
300
年均增长率
——
-70%
160%
200%
12%
12%
11%
10%
8%
第四章场址及建设条件
4.1选址分析
游客中心应依据风景区的性质、结构布局和具体条件进行综合部署，确定其数量与具体规模。
受风景区游人容量布局的影响，容量布局可以使游人量相对分散或相对集中，使游人合理地、适当地分布在风景旅游区内。
根据景区的不同地理特征，考虑游客中心与地形、地貌的关系，形成合理、完善而又有自身特点的整体布局。
并应考虑以下要素正确处理各级游客中心的配置与风景区旅游规划结构层次的关系解决各级游客中心的特征、作用、空间关系的有机结合问题调控布局形态对风景区有序发展的影响，为各级游客中心能共同发挥作用创造条件。
根据风景区的规划需要，游客中心应该分级布置于风景游赏主体系统或相应的旅游设施系统中。
一般情况下，风景区级游客中心位于风景旅游区的入口处，规模是最大的，功能也最完善，景区级游客中心的规模要小些，功能也比较简单，依次类推，还有景群旅、游村级的游客中心。
游客中心的级别越低，其规模也越小，功能简单明确。
4.2选址确定
某*游客服务中心是为整个县域境内的旅游风景区游客提供服务的设施和场所，应位于这个区域内风景区的必经路线上，且有相应的城市基础设施和功能场所与之配套和补充。
据以上分析，某*新县城无疑是某*风景区游客服务中心理想的建设场所。
4.3建设条件
4.3.1某*新县城址概况
新县城用地为河谷坪坝，用地坡度小，适宜较大规模建设，规划控制为集中建设区域；场地周围群山环抱，地形复杂。
安昌河从新县城场地中部自西北至东南穿过，是新县城最主要的水系空间。
场地内还有3条较小的水系是安昌河在此河段内的重要之流，具有排洪、改善环境和景观等作用，其余水系相对次要。
场地内以安昌河为主脉的水系较发达，水景资源丰富。
周围浅山形势灵秀，群峰环抱，拥有多方位的景观和观景条件，自然景观的本底资源绝佳。
地震情况：
根据国家质量技术监督局圈定的《中国地震参数区划图》，某*地震动峰值加速度为0.15（g）,与地震基本烈度对照为VП度二组,建筑采取相应的抗震设防措施。
4.3.2外部配套条件
（1）供水条件
新城基础设施建成后接入城市供水系统。
（2）供电条件
利用新县城的城市供电系统，由当地供电公司提供。
（3）供气条件
由当地提供市政天然气主干管，用气由当地天然气公司提供。
（4）排水条件
排水体制为雨污分流制，雨污管网由当地市政公司铺设到位。
校区的雨污主要排水走向为沿城市道路敷设的雨污管排出。
（5）通信条件
利用城市通信系统，需包括语音、数据图像、多媒体通信及与信息业务相关的系统集成、技术服务、信息服务等。
（6）交通条件
选址位于新城的核心地带，具有优越的交通条件。
4.3.3施工条件
（1）天然建筑材料：
本工程施工所需要的砂料、卵石、石料、上料等全部能在区内市场采购。
（2）主要外来材料的供应：
本工程施工的主要外来材料主要包括钢材、木材、水泥等，均能在区内市场采购。
（3）施工电源：
本工程施工电源由县电力部门供应。
因此，本工程的施工供电可靠，电量充足，能满足施工要求。
（4）施工队伍及设备：
施工队伍通过招标方式，在省内外竞争，择优选择有能力承担本工程施工的专业施工企业。
工程所需的机械设备由中标企业自行解决。
本县有丰富的劳动力资源，可为本工程提供充足的劳动力。
第五章建设标准与要求
5.1总平面设计
游客服务中心在总平面设计时功能分区应明确，有足够的集散广场，游客用停车场。
各种流线明确快捷，互不交叉干扰。
停车场和广场与城市道路之间具有良好的互通性，集散广场应以硬质铺地为主，辅以绿色景观和具有地方特色的雕塑小品等。
5.2建筑设计
5.2.1设计依据
国家现行有效的设计规范、规程和标准：
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）
《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
5.2.2功能组成
①展示功能
游客服务中心内需要设计一些提供环境教育和展示风景区自然、人文内涵的设施，如各地根据其需要可设计展览馆、陈列室、影视厅等。
展览馆可将景区内的图片、实物展示出来，图文并茂地让游客了解景区内的自然科学知识，人与自然的关系，从而启迪游客的环境保护意识。
陈列室则是把景区的重点项目，详细资料及生产产品陈列介绍给游客的设施。
不少地方是与展览馆合并的。
影视厅则可向游客放映介绍景区内的主要景点及保护自然的录像带、影片等。
展厅中还常有各种展品，包括风景区景区整体鸟瞰图、手工制品、仿制品和模型全景沙盘等。
游客中心的展品应是育斟哆随季节和年份的不同而不断变化的。
在可能的时候，展品应是可以触摸或触及的声音发送装置，使游客熟悉自然界的声音鸟鸣、蛙声等，为他们体会真实世界的各种感受做好准备。
②综合服务功能
一、旅游信息咨询服务及导游
游客服务中心提供的旅游信息有：
第一、有关风景区的景点、自然资源、节日活动、重大事件和购物娱乐场所等的手册和传单。
第二、文化和娱乐活动时间表。
第三、风景区导游手册含住宿指南。
第四、有关主要道路、偏僻道路、自行车旅游线路、步行道路和走访遗迹的旅游线路的地图。
第五、有关健康和车辆等紧急服务的信息。
第六、景点开放及旅游活动、重大事件的时间表。
第七、有关该地区文化遗产和自然历史的展览和展示。
第八、气候、道路交通清况。
第九、游程安排建议根据各种特别兴趣而设计安排。
第十、地方艺术、工艺品和其他特产的展示。
第十一、有关该地区的录相位有舒适的播放场地。
第十二、导游、翻译服务。
二、餐饮功能
购物饮食在旅游消费结构中占很大比例，一般为既40%左右。
餐饮设施主要包括不同档次、不同风格的餐厅、风味小吃店、快餐店等。
饮食服务设施的污染最为严重，特别要注意服务方式和在建筑中的布局问题。
三、住宿设施
游客服务中心应该根据周边城市的配套情况综合考虑设置一定比例的住宿设施。
住宿设施主要是旅馆，同时，旅馆的建造费用也是旅游地设施中费用最昂贵的部分。
住宿接待设施规划建设的任务有四个方面根据现状与发展规模，确定规划期内总床位建设数，合理安排住宿设施的等级标准及相互间的比例结构关系确定住宿设施的位置、布局和面积的大小提出住宿接待设施的建筑风貌要求。
四、购物功能
游客服务中心应设置各种类型购物商店、纪念品商店、购物街、服装店、体育用品店等，以满足游客的的购物需要。
另外，购物点还应为游客提供进入风景区会用到的设施，如拐杖、雨衣，夜间旅游的要提供手电等服务。
五、其它服务
行李寄存是游客中心必不可少的功能之一，使游客可以轻装进入风景区。
如果游客中心周边的城市配套不够完善和便捷的话，还应该有银行、邮政、传真等商务服务，还有医疗保健等相应的医疗服务点。
④管理、办公
每个风景区都要设立相应的内部管理机构，对内部的各种设施、工作人员以及游客进行必要的管理和服务，以保证旅游区接待工作的正常运营。
内部管理设施体系主要包括办公设施、风景区养护设施、员工宿舍、员工食堂、安全设施、游客接待室和售票室等。
5.2.3建筑要求
（1）建筑层数：
游客服务中心以多层为主，根据后期的具体规划用地布置。
（2）建筑层高：
展示中心等大空间不低于6米，其他办公管理用房不低于3.9米，住宿用房不低于3.0米，多功能用房如为阶梯地面时，最后一排地面至顶棚的距离不宜小于2.2米。
（3）建筑防火应符合国家现行有关建筑防火标准的规定，建筑物的耐火等级：
楼房建筑不得低于二级。
（4）楼梯设置应符合下列规定：
疏散楼梯不得采用螺旋形楼梯或扇形踏步。
楼梯坡度不应大于30度，踏步高度不宜大于150mm，楼梯和楼梯之间不应设置遮挡视线的隔墙。
楼梯井宽度宜大于150mm，楼梯栏杆高度不应小于1100mm，栏杆的净间距不大于110mm，楼梯间应有直接的自然采光，楼梯设置的数量、位置及总宽度，应按国家现行消防规范标准的要求确定。
（5）门窗：
各类用房均宜采用塑钢窗或断热桥的铝合金中空玻璃窗。
（6）走廊宽度（净宽）：
走廊宽度应根据疏散人数计算并不宜小于1800mm。
（7）室内环境应符合下列要求：
采光照明：
各类用房的采光和平均照度均应符合规范要求。
5.2.7卫生设施应符合的要求：
（1）应设置排水系统，室内应设置水冲式厕所，设置室外厕所时其位置应在主要用房的下风方位，并保持适当的距离。
室外厕所应为水冲式厕所。
（2）室内、室外水冲式厕所宜采用瓷砖大便槽（或蹲式陶瓷大便器）和小便槽并配备陶瓷洗手盆和污水池。
室内外厕所均应有良好的自然通风排气设施。
5.2.8无障碍设计要求。
进行无障碍设计的范围:
建筑基地（人行通路、停车车位），建筑入口、入口平台及门、水平及垂直交通、各类游客服务用房、公共厕所等。
5.3结构设计
5.3.1设计依据
（1）根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）、《建筑抗震设计规范》修订征求意见稿以及按国家相关部委已公布，但建设部尚未正式配套行文的GB18306-2001《中国地震动参数区划图》国家标准第1号修改单，详下表：
地区
设防烈度
动参数
设计基本加速度
设计地震分组
特征周期
某*
7
0.15g
第二组
0.40s
括号内数字为《抗规》内容
（2）根据《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）修订征求意见稿和对国家《某地震灾后恢复重建条例》精神的理解，抗震设防类别为乙类。
（3）根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001），本工程的建筑结构安全等级为二级。
（4）根据《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002），根据地基复杂程度、建筑物规模以及由于地基问题可能造成建筑物破坏或影响正常使用的程度确定地基基础设计等级。
（5）结构设计使用年限为50年。
（6）基本风压W0=0.3KN/㎡（按50年重现期基本风压取值）。
（7）基本雪压W0=0.1KN/㎡（按50年重现期基本雪压取值）。
（8）采用国家现行有关规范、规程、规定进行结构设计。
5.3.2结构设计
（1）主体结构选型
学校建筑拟采用现浇钢筋混凝土框架结构、框架-支撑结构。
（2）基础选型
根据地基情况确定基础形式。
5.3.3主要结构材料
砼强度等级：
C25~C35；
钢筋：
HPB235级热轧钢筋、HRB335级热轧钢筋、HRB400级热轧钢筋、CRB550冷轧带肋钢筋；
型钢、钢板：
Q235B、Q345B；
填充墙：
页岩空心砖或其它轻质隔墙，容重≤8.0kN/m3。
5.4给排水设计
5.4.1设计依据
（1）建设单位提供的批准文件
（2）国家颁布的现行相关设计规范:
《建筑给水排水设计规范》GB50015—2003
《室外给水设计规范》GB50013-2006
《室外排水设计规范》GB50014-2006.
《建筑设计防火规范》GB50016-2006。
《中小学理科实验室装备规范》JY/T0385-2006
《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
《污水综合排放标准》GB8978-1996
《二次供水设施卫生规范》GB17051-1997
《厨房设备细水雾灭火系统设计、施工及验收规范》DB51/T592-2006
《全国民用建筑工程设计技术措施》给水排水部分
（3）建设单位和各专业提供的设计资料。
5.4.2设计范围
给排水专业的设计内容：
建筑红线内的给水、排水、消防给水等。
5.4.3给水设计
（1）水源：
工程用水用电仅从总表后或低压端出口进行接入作业。
设计给水水源接建筑用地内的给水点。
（2）给水系统：
在接入点给水水压能满足建筑内各用水点用水压力的条件下，其室内给水均由室外给水管直接供给，以节约电能。
当给水接入点的水压不能确保用水水压要求时，设置局部二次加压设施，以满足用水水压要求。
饮用水由建筑内自设开水房制备或瓶（桶）装饮用水供给。
（3）卫生设施：
室内应设置室内水冲式厕所，设置室外厕所时其位置应在主要用房的下风方位并保持适当的距离，室外厕所应为水冲式厕所。
室内、室外水冲式厕所宜采用瓷砖大便槽（或蹲式陶瓷大便器）和小便槽并配备陶瓷洗手盆和污水池。
室内外厕所均应有良好的自然通风排气设施。
（4）用水标准：
办公管理用房：
50L/人·日
游客：
10L/人·日
5.4.4排水设计
（1）排水系统：
采用污废水合流排水体制。
一层卫生间单独排放。
雨水系统与污废水系统分开。
阳台雨水与屋面雨水也分别排放。
（2）所有卫生洁具及地漏的水封高度均不小于50mm。
（3）生活垃圾转运站处设有给排水设施及消毒设施。
（4）厨房、食堂含油废水经隔油池处理后，排至室外污水管道。
（5）生活污废水经化粪池处理后排入城市污水管。
当化粪池处理不能达到当地排放标准时，须设置污水处理设施，污水经处理达标后排放。
5.4.5雨水系统
用地内作有组织的埋地雨水管道，雨水经有组织收集后排入城市雨水管。
屋面雨水由雨水斗收集，暴雨强度公式采用雅安地区的暴
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