力源度假村规划设计.docx

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力源度假村规划设计

文本目录

第一部分规划研究

第一章规划背景…………………………………………………………………2

第二章规划设计依据、范围和目标…………………………………………2-3

一、规划依据……………………………………………………………2-3二、规划范围…………………………………………………………………3

三、规划目标…………………………………………………………………3

第三章项目SWOT分析………………………………………………………3-4

一、优势……………………………………………………………………3-4

二、劣势………………………………………………………………………4

三、机遇……………………………………………………………………4-5

四、挑战………………………………………………………………………5

第四章市场背景与市场定位…………………………………………………5-6

一、市场背景分析…………………………………………………………5-5

二、市场定位………………………………………………………………6

第二部分规划设计

第五章规划理念与项目定位………………………………………………7-8

一、规划理论……………………………………………………………7

二、项目定位……………………………………………………………7-8

第六章功能结构组织和功能分区………………………………………9-10

一、功能结构组织…………………………………………………9-10

二、功能分区………………………………………………………………8

第七章功能区规划构想和产品规划……………………………………9-10

一、规划区规划构想……………………………………………………8-10二、项目功能分区和产品构成表………………………………………10-11

三、温泉区规划特点和主要产品说明…………………………………12

四、项目主要经济技术指标……………………………………………12-13

五、主要建筑功能规划…………………………………………………13-14

第八章道路规划设计………………………………………………………14

一、规划依据………………………………………………………………14

二、道路规划设计………………………………………………………14

第九章接待容量估算………………………………………………………14-15

一、估算原则……………………………………………………………14

二、估算依据………………………………………………………………15

三、容量估算……………………………………………………………15

第十章电力、电讯工程规划……………………………………………15-16

一、规划依据……………………………………………………………15

二、电力电讯工程系统……………………………………………………15

三、供电电源………………………………………………………………16

四、用电负荷标准及负荷预测…………………………………………16

五、电力设施及管网布置…………………………………………………16

六、电话用量预测…………………………………………………16

七、建筑物防雷接地系统…………………………………………………16

第十一章消防系统规划……………………………………………………16

一、设计依据…………………………………………………………16

二、规划范围……………………………………………………………16

三、消防通道………………………………………………………………16

第十二章绿化规划………………………………………………………17-18

一、规划依据………………………………………………………………17

二、绿化系统规划………………………………………………………17

第十三章生态环境保护规划………………………………………………17-18

一、规划依据………………………………………………………………17

二、环境保护目标………………………………………………………17-18

三、环境保护措施………………………………………………………18-19

四、环境评价………………………………………………………………21

第十四章投资估算和经济效益分析………………………………………21-22

一、项目投资估算………………………………………………………22-20

二、经济效益分析………………………………………………………23-23

第十六章社会效益评价……………………………………………………

第一部分

规划研究

第一章项目背景

首先，滕州市拥有相当丰富的历史文化旅游资源、生态旅游资源、地域文化旅游资源，旅游业近年来呈高速发展趋势。

各级政府对滕州旅游业（尤其是乡村休闲旅游）的发展给予了高度重视，滕州旅游发展已到“天时、地利、人和”时期。

但是，由于滕州旅游起步较晚，各类旅游服务接待设施滞后，很难满足旅游业迅速发展的需要，滕州市旅游以观光类产品居多，游客滞留时间不长，影响游客消费，需要度假型产品作为互补，并进一步完善服务接待设施。

其次，自1999年中国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。

第六次全国人口普查显示，中国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%，加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。

在面对挑战的同时，我国社会养老服务体系建设也面临着前所未有的发展机遇。

加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。

同时，随着中国综合国力的不断增强，城乡居民收入的持续增多，公共财政更多地投向民生领域，以及人民群众自我保障能力的提高，社会养老服务体系建设已具备了坚实的社会基础。

第三，枣庄及滕州的能源产业转型政策的实施必然会出台相关激励政策和配套措施。

第四，位于滕州市北部的龙山龙旅游湖资源，距滕州市中心城区10.5公里，该地自然环境古朴、山水优美、生态资源丰富，自然生态环境完全符合建设生态度假村要求。

因此，建设一个综合性的度假村已具备了市场条件和政策条件因素。

投资方拟在此地建一个以生态山水为主题特色、集休闲度假、会议、保健养生为一体的多功能大型生态山水度假村，特委托有关单位编制生态山水度假村的概念性规划方案，旨在通过方案的编制，为滕州力源生态山水度假村的建设、经营和管理提供科学依据。

第二章规划设计依据、范围和规划目标

一、规划设计依据

1、《风景名胜区规划规范》（GB50298-1999）

2、《旅游规划通则》（GB/T18971-2003）

3、《旅游区（点）质量等级划分与评定》（GB/T17775-2003）

4、《旅游涉外饭店星级的划分与评定》（GB/T14308—93）

5、《公园设计规范》（CJJ48-92）

6、《城市用地竖向规划规范》（CJJ83-99）

7、《旅馆建筑设计规范》（JGJ62-90）

8、《饮食建筑设计规范》（JGJ64-89）

9、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）

10、《建筑屋防雷设计规范》（GB50057-94）

11、《游泳池和水上游乐池给水排水设计规程》（CECS14：

2002）

12、《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）

13、《城市排水工程规划规范》（GB50318-2000）

14、《城市电力规划规范》（GB50318-2000）

15、《室外给水设计规范》（GBJ13-86）

16、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）

17、《生活饮用水卫生标准》（GB5749-85）

18、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）

19、《景观娱乐用水水质标准》（GB12941-1991）

20、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）

21、《低压配电设计规范》（GB50054-95）

22、《10KV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）

23《供配电系统设计规范》（GB50052-95）

24《滕州市生态观光旅游区总体规划》

25、《滕州力源生态山水度假村建设项目可行性研究报告》

26、委托方提供的滕州市相关文件和文献资料

二、规划范围

使用土地的范围主要为大于15度的山坡地，规划面积约336亩。

其中300亩用地作为度假村预留的发展用地，暂不作规划范围。

三、规划目标

按照国家AAAA级旅游区标准进行规划。

通过规划，将滕州力源生态山水度假村建设成为全国知名，鲁南地区最具特色的一流度假村，国家AAAA级旅游区。

第三章项目SWOT分析

一、开发优势

（一）具有借助滕州旅游发展的政策优势

滕州是千年古县，历史悠久、文化灿烂，古为“三国五邑”之地，今有“墨子故里·江北水乡”之称。

滕州境内旅游资源丰富，全市的旅游资源经过整合开发，形成了色彩斑斓、富有特色的旅游板块。

凭借着独特的人文山水资源优势，滕州旅游业不断发展壮大，用智慧和汗水创造了一个个辉煌——“中国文化旅游名城”、“山东最具竞争力旅游强县”、“山东省县域旅游品牌十强县”、“山东省文明城市”、“山东省历史文化名城”……一项项殊荣，印证了全市旅游业从无到有、从弱到强的发展历程。

（二）具有借助国家有关养老政策的优势

随着我国逐步进入老龄化社会，各级政府部门已意识到养老问题是当前存在的主要社会问题之一，“一胎化”生育政策的实施使传统的“家庭式养老”遭遇到前所未有的挑战。

有关部门及时的注意到这个问题，连续出台了相关优惠政策支持社会力量参与公共养老体系的建设。

（三）“资源转型城市”配套政策优势

枣庄市是我国第二批资源转型城市中唯一的东部城市，地处东部发达地域却可享有西部地区的政策优势。

资源转型城市的发展重点是二、三产业，服务业更是其中的重点发展产业。

（四）交通区位优势：

项目所处的龙阳镇，位于滕州市城区北5公里，龙山之阳，龙河之滨，北依孔孟故里，南邻苏淮平原，西濒微山湖畔，104国道、京福高速公路、津浦铁路和京沪高速铁路穿境而过。

度假村处在滕州环城游憇带的旅游轴线上，可以与周边诸多旅游观光景区互动，辐射市场大，客源广阔。

（五）资源优势：

　该镇山水相间，风光优美，资源丰富，交通便利。

境内的龙山主峰海拔415米，拥有海拔170米以上山峰16座，绵延18公里，状若游龙，蜿蜒起伏，树石峥嵘，滕龙湖像一方巨大的明镜镶嵌在龙山脚下，水域面积600余公顷，湖内水体澄澈，波光潋滟，舟辑往来。

山水相依，具有罕见的龙山龙水、双龙戏珠风水地貌景观和优美宜人的生态环境、自然景观。

其中“龙岭睛云”为“古滕八景”之首。

　　近年来，龙阳镇党委、政府认真落实市委、市政府关于建设滕州城市后花园的总要求，立足山水资源、农业生态资源和近郊优势，提出“南连城区，北开山水，建设龙阳生态旅游区”的发展战略，经济和各项社会事业和谐、快速发展。

（六）与旅游资源、生态资源互补开发优势

其一，滕州市历史文化旅游资源和生态旅游资源极为丰富，2012年旅游业发展持续快速增长，红色旅游发展态势喜人，但以观光旅游为主。

其二、滕州市配套的旅游接待服务设施严重不足，很难能满足旅游业快速发展的需要。

其二，力源龙湖度假村属度假、休闲、疗养型旅游资源，在滕州市郊建设以生态资源为载体的生态山水度假村开发，正可弥补滕州市旅游业存在旅游接待设施不足，度假型产品缺乏的市场需求，可形成互补性极强的旅游产品。

（七）规模与配套优势：

滕州力源龙湖度假村与市内的宾馆酒店及养老场所相比较，属于生态休闲旅游度假区内的度假酒店范畴，区别于市区内同类设施。

项目突出自然环境好、游乐设施齐全、档次高、服务配套齐、休闲度假的设计理念与特色鲜明的多项优势，是集休闲度假、康体、康娱、康乐、保健养生、商务会议、人力资源培训为一体的综合型大型生态山水度假村，其“后发”优势在鲁南地区相当明显。

（八）经营特色优势：

本项目以山水园林风光为环境，以生态为主题，突出健康和养生理念，以“以人为本”指导思想来经营管理，可实现自然和谐，高尚健康经营宗旨。

二、项目存在的劣势

由于力源龙湖度假村是新建项目，没有客源基础，也没有品牌积累效应和管理经验，因此，正确制定整套生态山水度假村营销策略十分重要，也是度假村建成后，能否最快实现投资回收的关键。

三、机遇

（一）滕州及周边的旅游市场目前正处在从观光、游览旅游为主向休闲度假与观光相结合的旅游方式转变的过程中，休闲度假需求正在蓬勃兴起。

因此，力源生态山水度假村建设正迎合了这种趋势。

（二）滕州市薄弱的旅游接待设施现状为“后发”项目发展提供机遇

滕州及周边地区的旅游都处于初级开发阶段，宾馆及其设施相对落后，多为市区的商务型酒店，与游客需求尤其是度假游客的需求有较大差距。

因此，目前正需要一些高品位、多功能的度假酒店或度假村来满足市场需要。

（三）旅游业逐渐受到山东省以及枣庄、滕州市各级政府的高度重视。

滕州市政府把旅游业作为经济支柱产业之来规划，必然会推动旅游业发展，并在政策上给予大力扶持。

旅游发展大环境有利于度假村市场开拓和品牌经营。

（四）滕州的养老休闲市场目前刚刚起步发展，还没有形成规模市场，业内从业者良莠不齐，必然会步入整合发展期，此时介入恰逢其时。

四、项目挑战

1、可能出现的竞争对手

如果滕州力源龙湖水度假村随着市场获利前景看好，该地区将会吸引更多的度假村项目投资，度假村可能面临规模更大，设施更齐全的同类项目的挑战。

竞争机制的存在将有利于优水度假村的经营管理，创建生态休闲品牌。

因此，度假村应确立近期以经营特色创品牌，长期以服务质量保品牌的经营策略。

第四章市场背景和市场定位

一、市场背景

（一）滕州旅游市场状况

1、滕州旅游景区（点）分布状况

旅游景区（点）

基本特征

微山湖红河湿地风景区

以自然生态、湿地景观为主的国家级湿地旅游区

滕州历史文化旅游区

以历史文化旅游为特征的重点旅游区

北部山水旅游区

以生态山水为主的自然景观旅游区

城市旅游区

以地域文化为主的人文旅游区

滕州市旅游资源丰富，结构合理，具有山东省重点的历史文化旅游资源。

滕州市内各大景区能自成体系，又能联动发展。

四大旅游区形成四大品牌旅游产品，互补性极强，市场操作空间很大。

2滕州旅游客源市场规模与结构

（1）依托区域中心城市——滕州和枣庄。

枣庄市作为华东地区的资源型转型城市，是山东省南部重要的政治、经济和文化中心之一，城市人口规模和经济发展水平不断加快，预计2020年市区人口超过100万；滕州市是全国百强县，也是山东省10个重要的县级中心城市之一，市区人口规模预计将在2020年超过100万，且经济发展良好。

（2）势头强劲的旅游市场

2012年滕州市接待游客的数量为389万人次，并成为山东省重点培育的10个“重点旅游区”，有国家的相关政策扶持，兼生态旅游资源和各类地域性人文旅游资源结构合理，旅游市场可操作性强，增长势头强劲，2012年的接待游客的增长率高达54%，旅游收入增长达83%。

旅游发展势头将滕州市发展成为山东省重要的旅游目的地，游客在滕州市的旅游消费也呈上升趋势。

（3）滕州市旅游市场特点

省内中短期休闲度假和观光旅游为主，省外以中长期观光旅游为主，其中省内游客占60%，省外游客占40%。

随着重点旅游在国内得到的政策支持，特色旅游成为滕州市最重要的旅游活动。

（二）滕州老年养生休闲市场状况

1、老年养生休闲市场现状

2、老年养生休闲市场消费结构

3、老年养生休闲市场规模与结构

（三）滕州市经济发展水平

2012年滕州全市预计生产总值863亿元，其中第一产业增加值95.98亿元，第二产业增加值为151.55亿元，第三产业增加值115.43亿元。

城镇居民人均收入为7256元。

二、市场定位

1、市场总定位

以滕州和枣庄两个中心城市中短期休闲度假客源市场为主，兼顾到滕州市旅游客源市场，同时满足滕州市高端商务会议和政府的政务接待需要。

2、市场类型定位

大众化的城郊型山水观光、疗养、休闲度假市场；到滕州旅游的境内外旅游市场；滕州市中、高端的商务、政务和会议市场

3、市场群体定位：

力源休闲度假产品针对滕州和枣庄两个中心城市中短期的温泉休闲度假群体；到滕州旅游的旅游团队和自助旅游群体。

生态疗养和生态休闲区等高端休闲度假产品针对滕州市及枣庄市企事业商务和政府部门的公务群体，滕州市的社会名流、企事业单位高层管理人员、私营企业主等社会精英群体，中等以上收入的离退休干部职工。

4、市场范围定位：

（1）基础市场：

滕州市和枣庄市及周边县区客源市场。

（2）核心市场：

到滕州旅游的境内外其他旅游市场和滕州、枣庄两市中高端的商务、政务和会议市场。

（3）机会市场：

山东省其他城市和地区以及周边苏、豫、皖等省客源市场。

第二部分

规划设计说明

第五章规划理念与项目定位

一、规划理念

1、“多元化休闲度假产品”理念

温泉产品组合满足游客休闲、度假、康体、游乐需求；“人性化”温泉产品策划，兼顾家庭成员的互动游乐需求。

产品的设计迎合旅游消费的发展趋势，即“健康旅游”产品的设计理念，该产品的核心理念体现在“为保持健康而休闲”。

2、“休闲社区”的规划理念。

产品的设置区别于传统的观光旅游模式，形成重复回游的“休闲社区”概念。

“休闲社区”也是度假村发展的主要方向，以休闲度假产品为主，融入游乐、体育产品，将到度假村的休闲活动融入到周边中心城市的日常休闲度假活动中。

3、“自然、和谐”规划理念。

“自然”理念体现在对原有自然生态环境的维持，根据“保持原有生态体系并加以良性改造”的原则，对建筑进行合理布局，在工程建成后回复和建立新的自然生态系统。

“和谐”体现人们暂时脱离城市的喧嚣，在自然界的活动中营造与自然和谐共生的休闲空间和度假空间的美好意境，达到自然、和谐、朴素、大气的效果，规划中体现整体“自然”理念的营造。

温泉产品的策划和设计中注重人与自然的和谐相处。

4、技术生态理念

温泉的主题突出第三代“康体、康疗、康娱”的温泉概念；

酒店和度假别墅从自然环境、生态型建筑和生态型居住三个方面营造良好的人居环境；

通过生态水环境的设计，充分利用基地原有的溪流和洼地汇集雨水，合理利用项目基地内原有的水系，增加景观湖面，并形成良好的景观湖泊。

二、项目定位

（一）主题定位

以自然生态为依托，注入鲁南民俗风情元素，兼有滕州地方特色的生态生态山水度假村。

（二）功能定位

（1）温泉休闲度假功能：

形成温泉休闲、养生、康体、理疗为主导的温泉休闲度假场所；

（2）休闲游乐功能：

形成水上游乐、运动休闲、少数民族风情、特色餐饮为一体的休闲度假基地；

2、针对山东省和滕州市强劲的旅游发展趋势提出滕州市重要的旅游接待基地定功能定位。

形成团队和散客的“食、宿、娱、游、购”等5大要素的综合接待服务功能。

3、VIP区域具有商务会议和政务（VIP）接待功能，满足滕州市企事业单位商务会议和市政府的政务接待功能。

（三）产品定位

根据城郊型度假村休闲度假功能、旅游团队接待功能和商务（政务）接待功能的定位规划相应产品。

1、度假型温泉休闲产品

生态山水度假村的整体规划思路和经营思路是休闲度假产品和滕州旅游重要的接待基地，该思路决定了生态山水度假村整体的产品定位。

将健康休闲旅游产品的设计理念融合到温泉康体养生产品、游乐产品、运动产品之中，配套有住宿、餐饮、娱乐、体育运动等多种休闲度假元素的组合，使该产品更适合于城郊型中短期的度假、休闲旅游。

2、“商务+休闲”高档温泉休闲产品

针对“商务+休闲”模式提出的休闲产品定位。

推出“度假别墅+会议+温泉+高尔夫练习场”的商务体闲组合，温泉产品偏重于高端保健、养生、康体、理疗项目的策划，为商务活动、商务会议和上层的社会人士等精英客源市场提供一个高端的温泉休闲社区，形成高端客源层的休闲场所。

3、娱乐休闲产品

针对以家庭、自驾车等自助出游方式而提出的产品定位，符合休闲度假旅游的发展趋势，该产品主要体现在温泉区水上游乐项目和体育休闲项目，用来增加度假村休闲度假产品的丰度。

4、运动休闲产品

运动休闲产品的定位是度假村必要的体育运动的配套，在度假村增加网球场、羽毛球场和游泳池等体育运动设施，将体育运动项目与温泉度假休闲结合起来，形成综合型的温泉度假区。

第六章功能结构组织和功能分区

一、功能结构组织

根据滕州力源生态山水度假村的地形条件特征，可以将其概括为“一心、两块、三带、五区”功能结构，总体布局依功能结构布置。

1、“一心”，即一个中心区域，项目用地中心地块，由南至北依山地抬升，用来布置度假村的主停车场、度假酒店、餐饮中心、生态疗养等主要的接待服务设施，成为度假村的交通集散中心和服务中心。

2、“两块”，即两个休闲板块，分布在中心区域的两侧，分别布置老年养生休闲区和人力资源培训区。

中心区域形成对两侧休闲带的服务支持，两个休闲带集中了度假村的主要休闲度假产品。

3、“三带”，即三条辅助带，根据项目用地地形状况而定，三个辅助带起始于度假村的主要用地范围，依地势向项目用地纵深延伸，但受到两边的山势的限制，形成狭长的山谷地地形，并将项目用地变为极不规则，虽不能作为度假村主要项目用地，但起到“画龙点睛”的作用，不可或缺。

4、“五区”，五个功能区，根据“一心、两块、三带”的功能结构，划分为5个功能区，将度假村功能结构进一步清晰和细化。

二、功能分区

根据度假村功能结构分为5个功能分区，分别为：

A区度假酒店区

B区为人力资源培训区

C区生态疗养区

D区后勤服务区

根据度假村经营管理的需要，在度假村边的公路边规划后勤服务区，为独立的后勤服务区域。

第七章功能区规划构想和产品规划

一、功能区规划构想

（一）度假酒店区

1、位置与范围：

位于度假村用地中部的中心区域，占地面积6600㎡。

2、规划构想：

本区作为度假村主体酒店住宿区域和交通集散中心，主要为游客提供接待、餐饮、购物、住宿、会议等服务，规划建设度假酒店、停车场、餐饮中心、温泉综合服务楼，形成度假村的中心服务区域。

（1）度假酒店是度假村最主要建筑，3层，坐北朝南，按模块组合，集酒店客房、会议、娱乐、温泉综合服务楼等功能于一体。

建筑的组团采用与人亲和的尺度，以优化三大模块建筑之间的尺度感和联系；兼顾现代的功能需求和现代的审美情趣，建筑力求简洁、明敞。

例如，在一些必要部位适当采用通透的大玻璃窗等；建筑风格应当注入适当的鲁南民俗风情元素，装饰色调与周围自然环境相融合，透出自然、朴实、和谐的风格。

酒店按照三星级标准建设，约100间客房。

酒店定位为度假型酒店，区别于紧凑的城市商务酒店概念，营造宽松的休闲氛围，突出度假的特色。

酒店采用模块组合，主楼大堂采用通透设计，以便获取良好的景观视线和空气流通。

主楼两侧为副楼，一侧为酒店客房和会议中心为主，每个房间保证都能有开阔和良好的景观朝向；一侧为综合服务楼及其他功能设施。

度假酒店一层规划一个小型标准游泳池，16m×25m，采用室内与室外结合的方式。

（2）依山开辟景观湖，餐饮中心临湖而建，借湖成景，湖滨规划垂钓廊。

（3）1000㎡的停车场设置在主进入道路的两侧，约80个停车位，采用生态设计，突出生态绿地和绿化隔离带。

（4）将酒店地下层作为度假村的仓储用房、洗衣房、水电机房、工程设备用房等后勤用房。

（二）生态木屋区

1、位置与范围：

位于度假村后面地块，用地面950㎡。

2、规划构思

为满足中高端市场、政务接待、旅游接待规划的高档休闲度假区，兼顾对零散客户营业，通过技能型保健产品与生态理疗相结合的项目，针对目标顾客群体量身定做而设计的