房地产项目实施方案.docx

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房地产项目实施方案

房地产项目实施方案

篇一：

房地产住宅项目实施工作方案

1.编制依据

1.1《唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目招标文件》、招标答疑纪要及招标用工程图纸。

1.2中华人民共和国建设部《建设工程项目管理规范》GB/T50326-2006。

1.3中华人民共和国建设部《建设工程项目管理试行办法》。

1.4国家和河北省、唐山市有关基本建设程序的规定。

1.5国家和河北省、唐山市有关基本建设的法律、法规和规定，如：

《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程施工许可暂行办法》、《建设工程质量管理条例》等。

2.工程概况

2.1项目情况

1）项目名称：

唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目；2）项目地点：

唐山市西电路东侧,大理南路北侧；3）项目建设规模：

53.08万平方米；4）工期要求：

22个月；

5）招标人：

唐山市市区震后危旧平房改造领导小组办公室；2.2工程简介及特点2.2.1工程简介

1）唐山市正泰里惠民园住宅小区位于唐山市西电路东侧、大里南路北侧、友谊路南侧地块，东临青龙河，总占地面积493.776亩（约32.9万平方米），是唐山市西南地区起步区工程，地上总建筑面积53.08万平方米，其中住宅建筑面积48.87万平方米，公建建筑面积4.21万平方米，地下车库面积（不包括住宅地下室）为5.3万平方米，容积率为1.88，绿地率为35%。

2）该小区共建住宅楼57栋，由多层（6层）和高层（10、11、18层）组成。

配套公建有24班小学一所、9班幼儿园1个、热力站5个、变电站15个、煤气调压站3个、自来水泵房2个，消防水泵房、沿街商业服务、社区物业管理用房、机动车停车位、自行车存车处、地下汽车库、垃圾转运站等。

2.2.2工程特点

1）建筑工程量大，工期短，地下工程复杂。

多、高层住宅均设有地下室，还集中设有四处大型地下车库，且车库上建多、高层住宅，属于大底盘多塔建筑形式，施工管理、组织较为复杂，土方工程量大且集中。

2）市政设施工程量大。

本项目的市政设施包括：

道路、给水、污水、雨排、电力、燃气、热力等工程。

由于打破了封闭小区的规划理念，推行建密路、窄街道、小街廓的规划布局，所以本项目的市政道路工程量较大且标准较高，其他市政设施亦会高于封闭小区的要求标准。

3.项目管理机构配备情况

3.1组织框架

3.2岗位职责

3.2.1项目管理委员会

建设合同签订后，正式组建项目管理委员会，成立以公司法人、总裁、副总裁、总经理、副总经理、总工程师、总经济师及招标人代表等专家组成的项目管理委员会，负责整个项目的协调管理。

在项目管理委员会的领导下成立项目管理部，由具有丰富大型工程全过程管理经验的项目经理、总技术负责人和专业负责人组成，负责项目管理工作的实施。

为项目管理部配备专业齐全，知识结构合理的专业人员，进行项目投资管理、进度管理、质量管理、合同及信息管理、安全环保管理等具体工作。

3.2.1项目经理

1）全面负责项目管理部的管理工作；

2）组织编制及修订可行性研究报告；

3）组织编制项目前期工作计划、工程项目建设总进度计划、成本规划书、工程项目年度资金使用计划、质量计划、招标和采购工作计划、沟通计划等；

4）组织进行各阶段设计文件报批工作；

5）确定项目的工作分解结构，确定项目管理部组织机构和组织形式；6）组织对设计、监理、施工承包商、甲供材料及设备的招标与采购工作；7）组织制定项目管理部的规章制度；

8）检查监督现场项目管理机构的工作，根据工程项目的进展进行人员调配，对不称职的人员进行调换；

9）保持与项目招标人的密切联系，并将项目的招标人和项目管理委员会的的意图及时向项目管理部贯彻；

10）对项目实施中的各个环节进行调查、分析、组织编写专题报告和阶段性项目管理工作报告。

3.2.2项目总工程师

1）协助项目经理组织编写、审查项目前期工作计划、工程项目建设总进度计划、成本规划书、工程项目年度资金使用计划、质量计划、招标和采购工作计划、沟通计划等；

2）组织专家及技术人员审查初步设计及施工图设计；3）组织日常管理工作中遇到的重大技术问题的论证；4）负责设计论证、设计优化、设计可行性等论证；5）组织项目部审查各标段的施工组织设计和重大施工方案；6）参加设计交底和图纸会审工作；7）设计变更、工程洽商的审核、审批工作；8）参加质量事故的处理。

3.2.3开发管理部

1）负责收集与房地产开发有关的政策、法律、法规信息，关注房地产开发市场动态；

2）负责根据公司经营战略对公司项目计划组织开展有针对性的市场调研；3）参与新项目计划的制定，并负责组织新项目的项目策划和市场定位；

4）组织设计单位招标工作，起草相关合同，根据合同约定对承包单位结算进行审核签认，对规划设计、单体设计、景观设计、施工图设计、咨询公司、模型设计等单位的选择具有考察、建议权；

5）负责编写和下发规划、单体、景观、模型的设计任务书并取得设计方案，组织相关单位审核、确认，协调与规划单位、设计单位的关系；

6）负责组织编写初步设计阶段和施工图设计阶段的任务书，取得设计成果,并审核设计成果是否符合批准的规划、单体和景观的设计方案，报总工程师审核；

7）负责组织协调有关综合管网的设计工作，跟踪和取得设计成果，并组织相关人员审核，协同工程部进行设计交底；

8）了解项目实体进程，监督项目方案实施情况，协助解决规划设计变更等事宜，参加竣工验收，项目结束后完成项目总结报告；

9）负责从档案室取得图纸并报送房管局，负责审核预售面积和确权面积，并为市场营销部提供户型图及相关信息；

10）办理报批手续，并协调设计院解决项目报批过程中出现的相关问题；11）负责工程质量以外政府部门、相关单位的竣工验收工作；12）负责办理产权、预售、竣工备案等工程所有相关手续；13）负责组织收集项目市政设计条件等边界条件信息；14）负责协调规划局等单位放、验线等相关工作；15）负责项目招标代理公司组织的招标工作。

3.2.4开发经营部

1）负责工程预、结算的编制、审定工作，贯彻国家、地区相关规定；2）负责造价信息的积累，提供各职能部门需要的价格信息；

3）负责工程项目全过程的造价成本分析和控制工作，参与工程竣工验收；4）负责对工程材料敞开调整的价格的认定；

5）参加公司所有招标工作，编制标底及拦标价，审核相关文件；6）负责各类合同文本成稿和合同管理，并监督执行；7）负责根据合同约定对各项发包费用的审批和支付工作；8）负责在合同履行结束后时，将所有合同文件交综合部备案；

篇二：

房地产开发项目改造实施方案

XXX办事处

XX“城中村”改造项目实施方案

XX村位于XX市南部新区，共有16个村民组，4669人，自2005年南部新区开发建设以来，全村除第九村民组土地未被征用外，其余村民组的土地已基本被征用完，其中第一组因地理位置特殊，至今还有25亩宅基地未被征用，139户村民的81栋房屋、约3万平方米未被拆迁，其余村民组房屋已基本拆迁完毕。

长期以来，该村民组由于被环南路、党校路、倒天河二期工程合围成三角地带，造成“脏乱差”现象突出，人居环境不佳，城市面貌滞后，自然形成了名副其实的“城中村”。

鉴于此“城中村”的长期存在和无序发展已严重影响城市建设和土地集约利用，制约了城市整体形象和品位提升，实施“城中村”改造已成为城市发展的当务之急，我办经过深入调研分析和开展民意调查后，广大村民对此做法非常支持，为顺利推进“城中村”改造项目的实施，提出如下方案：

一、总体思路

（一）、指导思想

以科学发展观为统领，统筹城乡一体化，按照政府主导、市场运作、整体改造，先安置后拆迁的利民惠民政策，建设新型城市化社区。

（二）、工作目标

将“城中村”改造腾出的土地通过报批后招拍挂投向市场，与南部新区碧阳国际城、博泰商住楼等城市建设项目形成集约化、组团化

优势，把城市建设管理“难点”转为“亮点”，把单一“城中村”改造项目转为提升农民人居环境的惠民工程，做到城市小区与农民新居一体化、基础设施与公共设施一体化、社区服务于管理一体化、妥善安置被拆迁村民，以人为本，构建和谐社区。

（三）、工作原则

坚持统一规划、统一供地、统一标准、统一配套、统一建设、统一管理的“六统一”原则。

（四）、实施主体

以XX市土地储备开发中心为引资方，大兰村村民自主成立的“毕节华垠房地产开发有限公司”为投资方。

二、运

作模式

（一）、先征收房屋，后挂牌出让土地使用权

鉴于“城中村”目前土地性质是集体土地的特殊情况，以土地一级融资开发协议的形式引入投资开发商暨毕节华垠房地产开发有限公司作为投资单位，采取产权调换或货币补偿方式征收现状“城中村”房屋，待政府统一将该地块报批转为国有土地后，将该地块挂牌出让。

投资方依据市场规则积极参与土地挂牌，并根据合理开发成本获取土地，进行建设。

（二）、土地一级融资开发协议双方权利和义务约定

引资方权利和义务

1、按照投资方的合理要求，及时介绍和提供该片区土地的有关情况和信息。

2、对投资方投入的资金专款专用。

3、土地一级开发全面完成后，引资方应及时协调有关部门，对投资方开发成本进行评估审计，按同期银行贷款利率上浮10%计息，待土地出让后连本带息全部支付给投资方。

4、该宗土地开发完成出让后，扣出成本，按纯收益支付给投资方作为支持XX市建设的分成。

具体比例如下：

（1）该地块成交额达到400万元∕亩（含400万元∕亩）以下的，按纯利润的40%分成给投资方；

（2）该地块成交额达到400万元∕亩以上—450万元∕亩（含450万元∕亩）以下的部分，按纯利润的50%分成给投资方；

（3）该地块成交额达到450万元∕亩—500万元∕亩（含500万元∕亩）以下的，按纯利润的60%分成给投资方；

（4）该地块成交额达到500万元∕亩以上的，按纯利润的70%分成给投资方。

5、该宗土地出让时，若投资方参加竞买，前期开发资金，可作竞买保证金，在同等条件下享有优先受让权；若投资方未获得该宗土地使用权，则应在该宗土地签订《国有土地使用权出让合同》后十日内支付投资方应得款项。

延期支付除承担约定利息外，并按每日万分之3支付延期付款违约金，直至付清为止。

投资方的权利和义务

1、自融资将开发协议签订之日起十五日内，投资方应向引资方账户存款伍仟万元整（人民币，下同）作为开发建设专项资金，由引资方管理、投资方专款专项使用，其余资金分次注入，根据土地一级开发的需要，投资方按引资方要求随时注入开发资金。

为保障项目顺利

进展，投资方所注入的一切专项资金引资方必须在该宗土地拆迁工作组成立后三个工作日内及时返还，用于项目建设。

2、融资开发协议签订后一个月内，投资方必须制定切实可行的开发方案报送市政府审查批准。

3、严格按照财务制度，建立健全本片区开发的财力账户，自觉接受有关部门监管。

4、自觉依法办事，严格按照有关法律程序和市政府的有关规定进行开发工作，不得损坏公共设施，不得损害社会公共利益。

5、根据市政府相关规划建设安置房或购买房屋对被征收房屋村民进行安置，确保改造工程如期完成。

三、土地一级开发成本构成与核定

1、引资方为完成协议约定工作而投入的成本包括：

（1）征用土地补偿费用、征收土地产生费用及土地报批上交和产生的费用等。

（2）征收补偿、安置、收回和置换过程中发生的相关费用。

（3）投资于该地块的土地整治工程（含道路、环境、土石方、管线搬迁、地下设施等）相关费用按国家定额及配套文件计算，下浮3%以下。

（4）土地开发及供应过程中发生的审计、律师咨询、宣传推广、概念性方案以及项目设计等费用。

（5）不可预见费及经XX市财政和土地主管部门核准的其他支出。

2、投资方完成本协议约定开发工作后，双方共同对项目相关费用

进行审核确认的结果作为土地开发成本。

四、违约责任

如双方未认真履行本协议约定，且给对方造成损失的，违约方除赔偿对方损失外，还需向对方支付违约金100万元。

同时，受约方有权终止本协议。

五、请求给予的政策支持

鉴于“城中村”改造项目定位于惠民工程，拆迁量太大、投资高（估算约3亿元），项目投资回报率低甚至存在风险，因此恳请市政府及相关部门对该项目给予以下政策支持：

⑴项目用地采取拆迁成本作价土地款，土地挂牌过程中投资方获取土地价格超出土地成本价部分政府全额返还；

⑵项目建设涉及相关规费属市级财政收益部分全额返还；

⑶项目建设所需缴纳的税收除上交省、地财政部分外，市级财政地方收益应全额返还奖励；

⑷容积率调整所应补交土地出让金全额返还；

⑸项目红线范围外的配套基础设施建设由政府投资；

⑹由于本项目启动建设后，该宗地块旁原党校剩余土地（面积大至三亩），将形成死角态势，恳请政府协调将该宗地块进行统一开发。

六、项目可行性分析

（一）、直接成本分析

1、房屋征收费：

根据现行拆迁补偿标准概算，拆迁3万平方米房屋应补偿约10000万元；

篇三：

房地产项目开发策划书（完整版）

房地产开发与经营课程设计

一、宏观市场环境分析

（一）武汉市宏观经济环境分析

（二）产业政策对房地产市场的影响

二、区域市场分析

（一）区域环境分析

（二）区域产品特征分析（三）新政对区域的影响

三、产品定位

（一）项目SWOT分析

（二）形象及市场定位（三）文化内涵定位（四）目标购房群定位

（五）产品设计定位及建议

（六）价格定位

四、销售推广建议

（一）销售推广建议

（二）案名及平面表现

（三）营销推广建议

五、案例评述

武汉房地产市场项目开发策划书

一、宏观市场环境分析

（一）武汉市宏观经济环境分析

“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。

至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。

武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。

武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。

武汉经济呈现以下特点：

1、消费市场旺畅。

武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。

2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。

（二）产业政策对房地产市场的影响

与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。

虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。

由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。

二、区域市场分析

（一）区域环境分析

本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。

楼盘区位图

小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加

大，供求比平衡，市场竞争激烈。

区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。

区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进?

?

区域配套档次提升。

光谷10年供应量预估

光谷09年供求走势