普洛斯肥东物流园项目可行性方案研究报告.docx
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普洛斯肥东物流园项目可行性方案研究报告
普洛斯肥东物流园项目
第一章总论
一、项目背景与概况
1.项目提要
（1）项目名称：
普洛斯肥东物流园项目
（2）项目性质：
新建
（3）项目承办单位：
肥东普洛斯仓储设施
（4）项目负责人：
光斌
（5）项目建设期：
1年
（6）建设地点：
肥东县撮镇龙塘，东华路与枣树路（规划中）交叉口东南角，占地275.96亩。
（7）项目建设规模：
项目总占地面积183975.00㎡，约合275.96亩。
建设6栋中转仓库及配套物业用房、设备用房、门卫等。
总建筑面积115179.00㎡，计容总建筑面积225771.00㎡，容积率1.23，建筑密度60.82%。
表1-1项目总体技术指标一览表
序号
项目
单位
数量
备注
1
总占地面积
㎡
183975.00
约275.96亩
2
总建筑面积
㎡
115179.00
3
计容总建筑面积
㎡
225771.00
4
建筑占地面积
㎡
111897.00
5
容积率
1.23
6
建筑密度
%
60.82
7
绿地面积
㎡
25966.00
8
绿地率
%
14.11
9
停车位
辆
110
表1-2项目建设容及规模一览表
序号
建设容
单位
建设规模
结构
层数
备注
1
中转仓库A-1
㎡
19332
钢结构
1F
2
中转仓库A-2
㎡
17568
钢结构
1F
3
中转仓库A-3
㎡
19332
钢结构
1F
4
中转仓库A-4
㎡
19332
钢结构
1F
5
中转仓库A-5
㎡
17568
钢结构
1F
6
中转仓库A-6
㎡
19332
钢结构
1F
7
门卫1
㎡
50
砖混
1F
8
门卫2及休息室
㎡
100
砖混
1F
9
物业用房
㎡
2115
框架
3F
10
设备用房
㎡
450
砖混
1F
（8）项目总投资及筹资方案
本项目总投资111638.42万元，其中固定资产投资111012.15万元，流动资金626.27万元。
项目所需资金全部由建设单位自筹解决。
（9）项目财务分析
项目实施后，年经营收入达18023.48万元。
税后部收益率6.07%（高于基准收益率6%），税后净现值527.91万元（大于0）。
表1-3财务评价指标汇总表
序号
科目
单位
指标
备注
1
项目规模总投资
万元
111638.42
1.1
建设投资
万元
111012.15
1.2
建设期利息
万元
0.00
1.3
流动资金
万元
626.27
2
年均销售收入
万元
18023.48
3
年均总成本
万元
10633.43
3.1
年均固定成本
万元
7295.55
3.2
年均可变成本
万元
3337.88
4
年均经营成本
万元
5465.76
5
年均利税总额
万元
7390.05
5.1
年均营业税金及附加
万元
973.27
5.2
年均净利润
万元
4812.59
5.3
年均所得税
万元
1604.20
6
财务部收益率
%
6.07
税后
7
财务净现值
万元
527.91
税后
8
税后投资回收期
年
11.79
含建设期
9
财务部收益率
%
7.78
税前
10
财务净现值
万元
14289.25
税前
11
总投资收益率
%
5.75
12
投资利税率
%
6.62
13
项目资本金净利润率
%
4.31
14
盈亏平衡点
%
53.20
15
资产负债率
%
0.00
2.承办单位概况
该项目建设单位为肥东普洛斯仓储设施，是由普洛斯投资管理（中国）的关联公司（下称“普洛斯公司”）和合锻集团控股的燊元投资开发在新加坡的合资公司在肥东成立的项目公司，普洛斯公司股份为70%、燊元投资开发股份为30%。
（1）普洛斯公司简介
普洛斯是亚洲最大的现代工业以及物流设施提供商与服务商，在中国及日本的28个城市拥有并管理着129个综合性园区的296个物业，形成了一个覆盖主要交通枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效网络。
通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高效率，达成战略拓展目标。
公司于2010年10月18日在新加坡证券交易所挂牌上市（股票代码：
MCO）。
截至2012年9月30日，普洛斯在中国31个主要城市投资、建设并管理着80多个园区，投入运营的物业面积达700万平米。
公司已进入的城市包括：
北京、、、、、、、、、、、上海、、、、天津、、、、、、、等。
图1-1普洛斯中国概览
普洛斯目前在中国拥有优质客户350余家，大多数为世界500强企业或者相关行业的龙头优势企业。
普洛斯致力于为全球及本土最具活力的制造商、零售商及与向前两者配套的第三方服务外包公司提供完整的生产以及配送流通解决方案。
普洛斯的客户中60％是世界500强跨国大型企业，在这些客户中，80％与普洛斯形成了长期战略联盟。
（2）锻压集团简介
锻压集团合锻机床股份始建于1951年，系集液压机、机械压力机等各类锻压设备的研发、生产、销售和服务为一体的大型装备制造性企业，是我国大型锻压设备自动化成套技术与装备产业化基地和中国金属成形机床制造行业排头兵企业。
产品广泛应用于汽车、家电、军工、航空航天、石化、新材料应用等领域。
在液压机行业，产品销售收入和市场占有率均保持国第一。
建立了覆盖全国的营销网络，是同行业首家向美国、德国和日本等发达国家出口成套成线设备的企业。
企业总部基地位于市经济技术开发区，占地面积约1000亩，现有在职员工1200余人，其中工程技术人员300余人，高级技术职称50余人，享受政府津贴的中青年专家13人。
拥有大型龙门数控铣床、大重型数控落地镗铣床、5米数控立车、大型数控外圆磨床、精密滚齿机、德国进口等离子切割机等关键和精密设备，二期重型装配和机械加工车间起吊能力260吨，能够保障多台套设备的同时产出和交付，制造和装配水平处于同行业顶尖水平。
2008年在同行业率先通过了GB/T19001/GB/T24001/GB/T28001"三合一"管理体系认证。
2008年合锻液压机产品取得CE认证，成功打入欧洲市场。
公司长期致力于科技创新型企业建设，通过引进、消化和吸收德国压力机先进制造技术基础上，不断创新和研究，从而整体上提高了中国锻压行业的水准。
先后建立了“院士工作站”、“博士后科研工作站”，并与工业大学联合组建了“工业大学合锻先进锻压与成形装备技术研究院”，有力的促进了企业产品结构的调整，技术进步持续推进。
3.项目提出的理由
现代物流业是用高新技术改造和整合传统产业而形成的新兴复合性产业，全球围发展很快。
加快发展现代物流业，对于中国适应经济全球化和加入世界贸易组织的迫切需要，对于提高经济运行质量和效益，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争力，具有重要的意义。
我国在国民经济和社会发展“十二五”规划纲要中明确指出，要“大力发展现代物流业，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化”。
国家发展和改革委员会等九部委出台了促进现代物流业发展的意见和措施，建立了由13个部委和两个行业协会组成的全国现代物流工作部际联席会议制度,提出要在充分利用市场机制的基础上，政府引导、社会各方积极参与，在全国围尽快形成物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化的现代物流服务体系。
近年来，随着现代物流业从发达地区向中西部地区的渗透，以及省产业结构调整和经济建设步伐的加快，社会物流需求增长较快，现代物流业的发展引起了全社会的广泛关注，成为了投资热点。
交通、铁路、民航等部门加快了物流企业的培育，一些传统的运输企业、工商企业物流服务部门（运输、仓储、采购、销售等）、个体运输经营者纷纷适应市场需求的变化，加快了现代物流市场的开发和向物流企业的转型。
撮镇镇抢抓承接产业转移示区建设和扩权强镇的政策机遇，整合原有基础设施和工业聚集区，按照基础设施与主城区等高对接、产业合理布局、集聚集群发展的要求，规划建设了占地55平方公里（其中核心区7.4平方公里）的省级开发区——商贸物流开发区。
相继引进了裕隆农业（工程）机械大市场、华东国际建材城、安粮钢材大市场、湘元工程机械6S店及皖港码头、东华码头等十多个大项目，总投资70多亿元，初步形成了商贸物流大市场产业集群。
正是基于物流业在省的发展以及撮镇镇商贸物流产业集群的发展，公司提出了该项目的建设。
二、可行性研究报告编制依据及研究围
1.编制依据
⑴国家九部委《关于促进我国现代物流业发展的意见》；
⑵市国民经济与社会发展“十二五”规划纲要；
⑶肥东县国民经济与社会发展“十二五”规划纲要；
⑷《肥东县统计年鉴》（2010年）；
⑸《工业项目建设用地控制指标》国土资发【2008】24号；
⑹《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
⑺项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料。
2.研究围
根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作围和深度规定，我们对项目建设的背景及必要性、项目性质与建设的可行性、建设规划设计方案、设置与运作、项目管理与实施、投资估算与资金筹措和效益等方面进行了综合研究分析，重点研究和论述项目建设的背景和必要性、建设的可行性、建设方案、投资估算和资金筹措及效益评价，以期为建设该项目的决策提供可靠的依据。
三、结论与建议
现代物流产业是基于社会化大生产和网络经济发展起来的一种高新技术产业，其发展水平已经成为衡量一个国家和地区综合经济实力的重要标志之一。
发展现代物流是我省应对国际化竞争，推动中西部大开发战略，促进产业结构进一步优化，具有重要作用。
该项目建设符合现阶段国家宏观经济政策，对分散的运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能进行系统整合和一体化运作。
同时，可为社会提供就业机会，为当地政府创造产值和税收，促进地方经济的发展，维护社会稳定，构建和谐社会，起到积极的推动作用。
本项目是按撮镇镇总体规划要求，以高起点和高标准要求，进行项目的建设。
可满足撮镇经济建设和发展的要求。
该项目建成后，可推动商贸、工业、金融服务等产业的建设步伐进一步加快。
本项目在技术上是较先进、成熟、可靠的；在经济上也是合理、可行的。
对推动和促进经济建设的快速发展具有十分重要的意义，
另外该项目将为撮镇经济建设提供必要的基本硬件条件，对推动和促进撮镇经济社会的可持续发展具有十分重要的意义。
因此，认为该项目在政策、技术、经济、社会效益上都是必要的，可行的。
通过对项目的分析、论证，特提出如下问题与建议：
项目建设时间紧、涉及围广、部门多、需要协调的工作多。
发展现代物流是一个系统工程，需要政府、企业及相关部门的共同努力，特别是政府部门应充分体现正确引导、合理规划、营造环境、协调服务等方面的作用。
要义不容辞地加强对物流业发展的组织和引导，为物流企业的建设和发展创造并提供良好的外部条件，鼓励和支持企业对物流基础设施、关键技术和生产关键装备的投资力度，加快现有物流资源整合和发展的步伐。
第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
随着经济全球化进程的加快和现代科学技术的进步，物流产业作为一个新兴的服务产业在国民经济可持续发展中发挥着日益重要的作用。
国家高度重视现代物流业基础设施的建设、物流标准体系建设和物流市场的开发。
2009年，国务院发布《关于印发物流业调整合振兴规划的通知》指出在规划期主要任务积极扩大物流市场需求；大力推进物流服务的社会化和专业化；加快物流企业兼并重组；推动重点领域物流发展；优化物流业发展的区域布局等作为主要任务，并将重点放在物流园区工程、制造业与物流业联动发展工程的建设上。
现代物流业是运用信息技术和供应链管理方法，对分散的运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能进行系统整合和一体化运作的复合型产业。
加快发展现代物流业，对于优化资源配置，改善投资环境，广泛吸纳就业，推进产业结构调整升级，提高经济运行质量和效益，增强国民经济竞争力，具有重要意义。
2009年，支持扩权强镇发展的省委15号文明确提出：
“支持产业聚集程度高、特色鲜明、有一定规模的产业功能区筹建省级开发区。
鼓励发展专业市场、物流、金融、信息咨询、技术服务等现代服务业，进一步改善产业配套条件……”，撮镇做为省首批强镇扩权试点镇，区位、交通、现状产业集聚等方面的优势明显，有条件申报省级商贸物流开发区。
为贯彻省《省现代物流业发展规划》，加速促进市现代服务产业崛起，推动区域物流中心城市建设，引导东部组团物流产业聚集，培育新的经济增长点，有效指导撮镇西部片区的发展和建设，企业提出该项目的建设。
《物流业调整和振兴规划》是提到国家产业振兴政策层面上有史以来第一个服务业的振兴规划，自2009年3月以来，全国各地的物流园区规划、物流产业规划、配送中心规划、物流产业规划如雨后春笋般涌现出来，各地区对物流地产的开发成为中国新一轮经济增长的亮点。
在国家“十二五”规划中也提出要大力发展现代物流业。
加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。
推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展。
优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。
推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平。
二、项目建设的必要性
1.有利于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，创造良好的产业布局和发展环境。
随着经济全球化和信息技术的迅速发展，企业生产资料的获取与产品营销围日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正在并将继续发生深刻的变革。
与此相适应，被普遍认为企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”的现代物流业正在世界围广泛兴起。
现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。
它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。
我国现代物流发展正处于起步阶段，与先进国家相比尚有很大差距，但市场潜力和发展前景十分广阔。
加快我国现代物流发展，对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争能力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进我国经济体制与经济增长方式的根本性转变，具有非常重要而深远的意义。
本项目的建设对提高肥东商贸物流园区经济运行效率，促进肥东物流和物流产业的培育，对肥东提高经济发展水平创造良好的产业布局和发展环境具有积极的意义。
2.发展现代物流是经济结构调整的需要。
由于市场环境发生了根本变化，产品生命周期越来越短，越来越具有高度的替代性，制造业进入了一个以结构调整为主线的新的发展阶段,抢速度、降成本成为竞争的焦点。
由于生产技术和管理水平不断提高，产品生产成本下降的空间越来越小，物流成本的降低就成为关键。
只有通过有效的物流管理，才能对市场需求做出快速和灵活的反应，降低生产、流通成本，提高企业市场竞争能力。
3.发展现代物流是流通方式创新的需要。
随着市场经济体制改革不断深化，我国商品市场出现全局性买方市场的格局，市场竞争日趋激烈。
过去单纯靠一买一卖赚取价差的营销方式已很难发展下去，必须向以增值服务为主要竞争手段的物流配送等现代营销方式转型。
发展社会主义市场经济，搞好流通极为重要，是消费通过流通来决定生产，大规模的流通方式才能带动大规模生产。
因此，要大力支持和推动连锁经营、集中配送等现代流通方式，推动经济发展，提高竞争力。
现代物流是流通现代化的核心容，物流发展程度在很大程度上代表着一个国家流通现代化的水平。
4.加快肥东商贸物流园经济发展速度的需要
肥东商贸物流园区虽然物在物流行业有所发展，但是现有的物流企业规模较小，多数仍只能停留在单一的运输、仓储等功能层面上，而在包装、加工、物流咨询、多式联运等服务方面没有得到拓展，处于起步阶段，带动力严重不足，面对巨大的市场空间显得力不从心，急切的需要国际型成熟、集中的巨型物流配送中心来推动肥东商贸物流园区乃至省经济的进一步的发展。
通过现代物流全新的管理理念通过对物流全过程及要素的计划、实施和控制将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等环节有机结合形成完整的供应链从而为园区用户提供低成本、高效率、多功能、一体化的综合性服务，这对加速园区经济循环、降低成本和提高企业竞争力具有十分重要的作用。
普洛斯物流产业园作为承接产业转移的基础支撑，是前所未有的发展机遇。
第三章建设条件分析
一、项目区域概况
撮镇镇地处、县城店埠的南大门，有“吞江吐淮，吸东纳西”的独特区位优势。
是肥东县南部地区的政治、经济、文化、商贸和交通中心。
是市总体规划中城镇体系中重要卫星镇。
镇域总面积116.7平方公里，人口约9.5万人，辖10个村，11个社居委，3个工业区。
撮镇镇是市新一轮总规域城镇体系中的二级城镇。
2002年以来，先后跻身于全省集体建设用地使用权流转试点镇、全省重点中心镇、全省新农村百镇千村试点镇、全国重点镇和第一批全国发展改革试点镇。
2006年被中央确定为1000个重点镇。
2010年经省委批准，同意撮镇镇建设为商贸物流开发区。
地理位置：
撮镇是市“141”东部组团的核心组成部分，西接市瑶海区，南临之滨，北与肥东县城店埠镇相毗邻，是融入长三角对接皖江城市带的战略桥头堡，是肥东县的经济要镇。
经济发展：
近年来，撮镇镇在抓好地方经济发展的同时，积极寻求新的突破。
围绕经济建设这个中心，进一步解放思想，优化环境提高服务质量努力营造良好的政务环境、创业环境和人居环境。
在十一五期间，撮镇镇坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，按照“推进产城一体化，建设生态幸福撮镇”的总体思路，奋力拼搏，经济社会和各项事业实现了全面的跨越式发展。
2010年规模以上工业产值由2006年的8.54亿元增加到67.2亿元，财政总收入由2006年的8460万元增加到4.9亿元，农民人均纯收入由2006年的4210元增加到8240元。
二、项目选址及建设条件
1.项目选址
该项目选址位于肥东县撮镇龙塘，东华路与枣树路（规划中）交叉口东南角，占地275.96亩。
2.建设条件
2.1自然条件
（1）地形、地貌、地震
地形：
市地处江淮丘陵地带，为第四系地层所覆盖，经地表水长期侵蚀，形成岗冲起伏，垄畈相间的波状平原，地形特征是西北高，东南低。
地面标高一般在30～33米之间，地形平均坡降约3～5%，由四周向湖面倾斜。
厂区地面标高为31～33米。
地貌：
地貌形态主要有河漫滩堆积地形，超河漫滩堆积阶地（Ⅰ级阶地），侵蚀阶地（Ⅱ级阶地）和浅丘等四种类型。
地震：
区域地震中具有带状分布特征，历史上-一线发生过多次破坏性地震，并有往返跳动之势。
按《中国地震烈度区划图》确定，市基本烈度为7度。
（2）气象条件
地区属北亚热带湿润季风气候，四季分明，气候温和，雨量适中，终年温和湿润，光照充足，无霜期长。
四季特征分明：
春季，冷暖空气活动频繁，天气多变，气温回升快；夏季，初夏梅雨期，湿度大，雨量集中，盛夏受副高控制，晴朗炎热；秋季，秋高气爽或阴雨连绵，日温差较大；冬季，受北方冷高压控制，干冷少雨，当强大寒潮过境时，往往气温骤降，甚至冻害越冬作物，无霜期约为200～250天。
年降水量800～1000毫米。
由于季风和梅雨的不稳定性，历年最大和最小降水量可相差1～3倍以上，夏季各月降水量的逐年变化更大，旱多为夏旱或秋旱。
气象条件如下:
大气压力:
冬季102kPa
夏季100kPa
气温:
年平均气温15.3℃
最高气温 41℃
最低气温-20.6℃
月平均最高气温28.5℃
月平均最低气温1.9
相对湿度:
最冷月平均77%
最热月平均80%
年平均78%
降水:
年降水量1057.2mm
年最大降水量1541.7mm
日最大降水量129.4mm
风:
夏季主导风向东南
冬季主导风向西北
50年一遇最高水位13.4m
最大冻土深度11cm
抗震设防烈度7度
基本风载荷0.3kN/m2
基本雪载荷0.5kN/m2
（3）工程地质
地区土地承载力在250～280KPa之间，地下基岩埋深10～15米，为第三纪红砂岩，无明显地下河道，无地质断层。
2.2配套设施条件
（1）交通优势
撮镇是东部重要的交通枢纽镇，境三级航道南淝河、店埠河黄金岸线绵延数十公里，航结、通江达海，在建码头2个，年吞吐量800万吨；复线、沪汉蓉高铁、京福高铁、宁西铁路、阜合杭客专等5条铁路汇集于此，合宁高速、合马路、店忠路横穿全镇，骆岗机场近在咫尺。
在撮镇的任何地方，都可以5分钟到达绕城高速，通达全国。
（2）供水
由市政供水管网供水，日供水能力达5万吨，可充分满足项目区用水需要。
（3）供电
区已有35千伏变电所两座，110千伏变电所一座，国家重点工程二电厂也在肥东境。
（4）电信
肥东已建成现代的通讯网络，光纤传输、接入、分组交换、DDN、因特网等邮政通讯业务及技术得到广泛运用。
2.3资源条件
（1）水泥
撮镇紧邻市，市省非常重要的水泥生产基地，现有巢东水泥股份、赢浦水泥厂等多家水泥企业，距项目区距离很近，运输条件较好。
（2）钢材
马距离项目地很近，钢材可直接通过合马路从马钢购置。
（3）砂石
项目所需石块、砂石、碎石等，可在项目区周边的采石场、砂石场等地采购供应；周边如桥头集等地区有丰富的砂石料资源，施工用土石等材料绝大部分可结合就地取材。
三、投资条件分析
1.优势区位条件为项目的建设提供了很好的外部环境保障
撮镇是东部重要的交通枢纽镇，境三级航道南淝河、店埠河黄金岸线绵延数十公里，航结、通江达海，在建码头2个，年吞吐量800万吨；复线、沪汉蓉高铁、京福高铁、宁西铁路、阜合杭客专等5条铁路汇集于此，合宁高速、合马路、店忠路横穿全镇，骆岗机场近在咫尺。
在撮镇的任何地方，都可以5分钟到达绕城高速，通达全国；一期投资14.6亿元的裕溪路高架桥使撮镇直达老城区10分钟的梦想变成现实。
撮镇境合宁高速（312国道设有龙塘出口）、合马路、店忠路纵横交错，距华东最大的陇西立交（合芜、合徐、合六高速）10分钟车程，驱车1小时到达市（130公里），4小时到达上海市（404公里），距离市451公里，距市439公里，距离市613公里。
2011年根据市轨道交通线网规划，轨道交通2号线远期将东扩到东部组团（店埠、撮镇）延伸的线路，与2A号线在大众路站换乘衔接。
近年来，撮镇镇依托交通、区位等优势，积极抢抓长三角产业转移和现代化滨湖大城市建设的发展机遇，现已建成撮镇、龙塘工业聚集区和青年工业园三大工业聚集区，入驻企业约400家，其中规模以上企业91家。
已初步形成了机械加工业、建材工业、农副产品加工业三大产业集群。
随着全国重点农机市场——裕隆农机大市场、华东国际建材中心、安粮国际钢材大市场、红星美凯龙家私汽配广场、大世界商贸城等
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