酒店项目可行性研究报告.docx
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酒店项目可行性研究报告
********有限公司
山东************配套酒店项目
项目申请报告
*******工程咨询有限公司
第一章申报单位及项目概况
第一节 项目申报单位概况
一、项目名称
山东************配套酒店项目
二、项目建设单位
********有限公司
三、项目法人代表
法人代表：
吴克孟
通讯地址：
**市**区新区菊香苑
四、建设地点
山东************配套酒店项目位于**市**区黄河路南约200m，庐山路以西，黄河辅路以南，广利河支路以北，绿地花园以东。
五、建设单位概况
********有限公司成立于2007年11月27日，是由全国500强企业华泰集团有限公司与大型国有独资企业**市城市资产经营有限公司投资兴办的合资企业。
公司现有职工106人，注册资本3000万元，年开发建设能力20万平方米，是具有四级资质的房地产开发企业。
公司下设财务部、综合办、工程部、预算审计部、市场部五个职能部门。
拥有一批适应房地产开发发展需求的高素质专业人才，具有高、中、初级各类专业技术人员80余人，占职工总数的80%。
是一个集房地产开发、商品房销售、售后服务、物业管理、房屋租赁、会展服务、酒店管理服务于一体的综合性企业。
公司成立之初，凭借集团公司的雄厚实力，取得了**市有史以来投资最大的市政项目-**场馆项目的承建权。
**场馆项目主要包括**展览中心、会议中心、国际大酒店及配套设施项目（简称“黄河国际论坛中心”）。
三大项目统一规划、同期设计、同期建设。
展览中心、会议中心规划建筑面积8万平方米，投资6亿元；国际大酒店规划建筑面积6万平方米，投资4亿元。
项目规划选址（黄河路以南、广利河以北、庐山路以东、天目山路以西区域内）北邻**区政府、西近**市新长途汽车总站、南接广利河最大水上景观、东驱**职业学院，恰在东西城对接中心地带，周边约计20公顷的面积将由市政府统一规划打造成**市中心城“中心商务区”之标志性地段。
项目建设期二年，2007年12月-2009年9月。
项目建成后，对完善**市城市功能、提升城市形象、加快**市外向型经济发展、带动周边土地升值具有非常重要的意义，同时公司将获得与项目投资价值相等的可开发土地，为公司房地产项目未来十年内的开发与发展储备了丰厚的土地资源，将极大促进公司业绩的增长。
“十一五”期间，********有限公司将在集团公司“走出去”战略实施的带动下，逐步拓展在青岛、日照、安徽等的房地产开发业务，时间见证成功，机遇和挑战相生，诞生于二十一世纪的********有限公司将不断解放思想、与时俱进，同社会各界共同携手努力，打造**房产新明星，为构建和谐**作贡献。
六、项目申请报告编制单位
第二节项目概况
一、项目申请报告的编制依据
本项目申请报告的编制依据主要包括：
1、项目建设单位关于编制本项目申请报告的委托书、合同书
2、《产业结构调整指导目录（2005年本）》
3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
4、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定
5、房地产行业现行有关法律、法规和现行技术规范、规定
6、《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
7、《**市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
8、**市城市发展总体规划及相关规划
9、**市房地产发展有关规划
10、项目承办单位提供的基础资料
11、项目所在地有关基础资料
二、项目申请报告研究范围
1、申报单位概况
2、拟建项目概况
3、建设用地和相关规划
4、资源利用和能源消耗分析
5、环境影响分析
6、经济效益和社会效果分析
三、研究总结论
该项目的建设符合国家产业政策和**市城市发展规划，有利于改善城市环境面貌，将成为**市的一座标志性建筑。
山东************配套酒店项目位于**市**区黄河路南约200m。
庐山路以西，黄河辅路以南，广利河支路以北，绿地花园以东。
该宗土地区位优势明显，交通便利，场地周边配套设施完善，具有得天独厚的建设条件。
基地用地面积31261.3平方米，总建筑面积50667平方米，其中地上建筑面积46324平方米，地下建筑面积4353平方米，建筑总高度99.895米。
主体建筑地上二十七层，地下一层。
经估算，本项目建设总投资36000万元，固定资产投资为34927万元，铺底流动资金为1073万元。
在固定资产投资中，建筑工程费15931万元，设备购置安装费11484万元，配套工程费用1743万元，其他费用3755万元，预备费2014万元。
资金筹措：
项目建设资金全部由企业自筹解决。
项目营业收入13110万元，销售税金及附加849.53万元，利润总额6658.27万元，所得税1664.57万元，税后利润4993.7万元。
项目总投资收益率18.02%，项目财务内部收益率14.25%。
经分析论证认为，该项目符合国家产业政策和**市城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，自然和人文环境优美。
酒店按照五星级酒店标准设计，集餐饮、住宿、康体、娱乐、休闲为一体，是融水文化内涵与现代建筑艺术于一身的国际商务度假酒店，它的建成将成为山东**地区的一座标志性建筑。
通过以上分析，项目切实可行。
四、主要技术经济指标
主要技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
数量
备注
1
总用地
m2
31261.3
2
总建筑面积
m2
50677
⑴
地上建筑面积
m2
46324
⑵
地下建筑面积
m2
4353
3
架空面积
m2
650
（不计入容积率）
4
建筑占地面积
m2
7066
5
绿地面积
m2
9554
6
建筑层数
层
27
7
建筑高度
m
99.895
8
总客房数
间/套
260
9
地上停车位
个
200
10
地下停车位
个
40
11
总图规划指标
⑴
容积率
-
1.48
⑵
建筑密度
22.6
⑶
绿地率
%
30.5
12
建设期
月
20个
13
总投资
万元
36000
14
销售收入
万元
13110
15
销售税金及附加
万元
849.53
16
利润总额
万元
6658.27
17
所得税
万元
1664.57
18
税后利润
万元
4993.7
19
总成本费用
万元
5602.2
20
总投资收益率
%
18.02
21
所得税后内部收益率
%
14.25
22
盈亏平衡点
%
27.82
23
投资回收期
年
7.46
含建设期1.67年
五、项目提出的背景
自改革开放以来，我国经济增长快速，综合国力显著加强，人民群众生活质量得到大为改善，在满足物质产品要求的基础上，对物质文化产品的需求日益迫切，势必推动了服务业的发展和建设。
**市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城市面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。
为进一步加快城市经济发展步伐，实现**市经济的超常规、跨越式发展，市委、市政府高度重视城市的建设发展，为城市的建设发展制定了一系列优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环境，加快了城市化的发展速度。
随着**市经济的快速发展，城市面貌的改善，这个因胜利油田而扬名的城市，越来越多的被外界关注，吸引了大批投资者和从业者前来。
国内外成功人士纷纷前来考察投资，但宾馆档次不高，功能较欠缺，难以真正满足旅客的消费需求。
需要高档的、具有一定规模的酒店来为投资者、游客提供服务，因此，********有限公司决定投资3.6亿元建设山东************配套酒店项目。
六、项目建设的必要性
1、符合国家的相关产业政策
**市区位优势明显，产业基础良好，各方面条件具备，当前是服务业发展的良好时机。
按照市委、市政府的总体部署，我市服务业发展将确保一年求突破、两年大发展、三年上水平，努力把**打造成为济南与青岛之间的服务业发展高地。
服务业发展的主要任务目标是：
到2010年，全市服务业增加值年均增长20%以上，占地区生产总值的比重达到36%，服务业实现税收占地方财政收入的比重达到40%以上，就业人数占全社会就业人员的比重达到35%以上，加快形成与先进制造业相融合、与现代服务业相配套、与城镇化进程相协调的现代服务业体系，带动全市经济整体素质有新的明显提高。
********有限公司投资兴建的山东************配套酒店项目可健全、提升**市的公共服务和社会服务等功能，提升城市功能和知名度，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。
因此该项目的建设符合国家相关的产业政策。
2、促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要
房地产建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。
因此，房地产业是一项本身创造价值，又能带动相关产业发展的新的经济增长点。
同时，房地产销售增长10%，可带动GNP增长0.5%。
因此，该项目开发建设项日的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。
3、是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要
我国人口众多，富有劳动力。
随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临找工作，我国就业形势严峻。
20世纪90年代以来，我国推出了一系列的体制改革措施和政策安排，对提高社会就业、促进经济发展方面起到了积极作用。
商业属于劳动密集型项目，日常运营需要大量的工作人员为消费者服务，同时可吸引众多商家前来创业，都需要大量的工作人员，能够为社会提供大量的就业机会。
目前各地第三产业的发展滞后，很大程度上是限制了商业的流通和资源的配置，前端的制造和后端的销售缺少一个高效率的商业平台，而该项目的建设就是要搭建的平台，以此打通区域物流通道。
通过商贸物流可以同时带动商品流、信息流、人才流、资金流，以及产品加工、房地产开发、运输、金融等相关行业的发展，增加当地的就业机会，推动区域经济的快速发展。
综上所述，该项目的建设不仅符合国家产业政策，而且对**市的经济发展产生巨大的拉动作用。
因此，山东************配套酒店项目的开发建设是十分必要的。
七、建设地点
（一）建设地址
山东************配套酒店项目位于**市**区黄河路南约200m。
庐山路以西，黄河辅路以南，广利河支路以北，绿地花园以东。
该宗土地区位优势明显，交通便利，场地周边配套设施完善，具有得天独厚的建设条件。
该地块水、电、交通、通讯等基础设施齐全，交通方便，是开发建设酒店的理想地段。
（二）建设场址优点
A：
地理位置良好。
该处是**市**区，出行便利，教育、医疗、娱乐、购物极其方便，多条公交线路纵横交错，住户出行方便。
B：
公共服务在较近范围内可以获得，功能齐全。
C：
靠邻道路，工程机械和材料出入口设置限制不大，拆迁、建设施工便利。
D：
建设用地较规整，便于改造方案的布置。
E：
周围机关、企事业单位较多，人文环境较好。
八、建设规模、主要建设内容及公用工程
（一）建设规模、建设内容
本项目地上分为酒店，外出租办公，酒店员工宿舍三个部分：
（1）酒店的裙房四层为酒店配套，主楼的12~27层为酒店客房，总客房数260间/套。
酒店的主楼标准层面积1262平方米左右，设置18个客房。
建筑面积为36819平方米。
2）主楼的5~10层为外出租办公楼层。
建筑面积为11670平方米。
3）酒店裙房的东北角布置了一栋5层的酒店员工宿舍。
建筑面积为2116平方米。
（二）公用工程
1、交通运输
本项目位于**市**区。
**市**区位于山东省东北部，黄河三角洲腹地。
地跨东经118°12′42″～118°59′52″，北纬37°14′13″～37°31′57″。
东濒渤海，西依黄河，南与广饶县、博兴县接壤，北与垦利县毗邻。
东西最大横距67.5公里，南北最大纵距26.5公里，总面积1155.62平方公里。
城区北距垦利县城15公里，西距利津县城20公里，南距广饶县城50公里，西南到省会济南220公里，西北到首都北京450公里。
2、通讯条件
**区通讯设施先进，电话全部实现了程控自动交换，可直拨国内外。
形成以高速宽带为主的高效迅捷的网络，各类信息能够及时传输交流，为项目的建设提供了便利条件。
3、供电
该项目用电由**区供电公司供给，供电公司在城区有完善的供电网络，只需自就近的供电网引线，即可满足项目用电需求。
4、供水
该项目所需用水由**区自来水公司供给，可从就近的市政供水管网接入即可满足项目用水需求。
5、排水
该项目排水采用雨污水分流制，雨水经雨水管排入城市雨水汇水管，生活污水经城市污水管网排入城市污水处理厂处理达标后排放。
6、采暖
项目采用集中供热方式取暖，热源由市政供热管网供给，自就近的供热管到引入，可满足项目冬季采暖需求。
7、生活用气
本项目气源为天然气，由市政天然气公司供给，自就近的供气管到引入，可满足项目居民生活需求。
九、总图布置
建筑整体程开放的U字形布置，裙房位于基地的东侧，主楼在西南角，酒店弧形的裙房和主楼围合出一个空间，作为酒店的主入口，酒店的入口从二层进入，汽车通过大坡道可以直接到达酒店的入口，站在酒店的入口和大堂里面可以直接看到广利河和耿井水库的景观，视线非常好。
在酒店的主楼底层设置两个单独的出入口，一个设在西南角，一个设在西北角，为今后在酒店中办公的人员进出，实现酒店人员和办公人员流线互不干扰。
酒店的主楼一层和裙房一层的南面组成一个大空间，作为对外出租的空间，同时裙房设置独立的出入口，在基地东面的支路上设置了两个出入口。
东南角的入口为酒店的后勤出入口，后勤工作人员和酒店的货物由此进出，不影响酒店客人的流线。
同时基地东南角的入口为酒店的次入口，会展会议中心的人员可以方便的进入酒店和办公楼。
在酒店的东北角布置了一栋酒店员工宿舍，宿舍和酒店裙房之间有9米的间距，两者通过外墙金属装饰百叶相连，外型看两者为一体，其实两者主体相互独立，尽量减少员工宿舍对酒店形成的影响。
十、平面功能设计
地下室平面：
地下室为一层，设地下汽车库，局部为平战结合核6级人防及设备用房，设备用房为制冷机房、变电所、水泵房、消防水池、生活水池、柴油发电机房及员工通道。
建筑面积4353m2，地下室层高4.5米，局部设备用房层为5.8米。
底层平面：
南侧部分：
银行营业厅，办公门厅。
东侧部分：
设员工入口、卸货车位、卸货区、洗衣机房及架空自行车库。
西侧部分：
设消防控制室、厨房粗加工、酒店总仓、职工办公室、保安室、打卡、更衣室、制服间、职工餐厅和职工厨房。
北侧部分：
员工宿舍，架空停车位。
酒店入口架空部分：
设酒店停车位及酒店辅助出入口。
建筑面积3947m2，层高4.3米。
二层平面：
南侧部分：
西餐厅兼咖啡吧，大堂吧，商务中心
西侧部分：
设置酒店大堂（两层通高），两侧车道直接上二层进入酒店大堂，入口大台阶下设架空层汽车库（为4.6米）。
东侧部分：
厨房。
中间部分：
酒店总台，餐厅。
建筑面积5404m2，层高5.1米。
三层平面：
设置多功能厅（两层通高），豪华包厢（为5.5米），包厢，厨房。
建筑面积4767m2，层高4.2米。
四层平面：
设置康乐健身中心。
建筑面积2949m2，层高3.65米。
五层平面：
设置室内游泳池（至池底为5.9米），出租办公区。
建筑面积2616m2，层高3.55米。
六~十层平面：
设置出租办公区，各层建筑面积1262m2，层高3.55米。
十一层平面：
设置为设备层，新风机组等设备放在此楼层内。
层高2.195米。
十二~二十三层平面：
设置酒店客房。
各层建筑面积1262m2左右，层高3.55米。
二十四~二十六层平面：
设置行政客房，行政酒廊（两层通高）。
各层建筑面积1262m2左右，
层高3.55米。
二十七层平面：
设置客房。
建筑面积1322m2，层高5.0米。
十一、交通、绿化景观设计
（一）交通设计
酒店的主入口在西面，入口两侧各设有8米宽的弧形汽车坡道可直接进入酒店入口区域，这样既方便了客人的进出，也使酒店的入口更加气派，主入口的坡道下面设置了架空层停车场。
在基地的东侧设置地下室汽车库出入口。
1、交通系统按基地实际情况采用主路和支路结合的车行系统布局方式，合理组织人流，车流及停车问题。
2、道路等级：
酒店区规划道路宽均为8米，消防车道宽4米，绿地步行道宽0.6~1.5米。
3、出入口选择：
酒店的主入路口在西面规划路，后勤入口从基地东南角进入，出租办公的主入口在南面。
4、停车系统：
本工程共设置240个机动车停车位，酒店的停车位主要布置在地面和主入口架空的室外停车场，分为南北两个区，共设有200个停车位，（其中包括：
其中架空层65个及4个大巴停车位）。
地下室共设有40个停车位供办公和酒店的业主使用。
（二）绿化景观设计
1、本工程集中绿地布置在用地南侧，结合入口广场布置，其它绿地布置在大楼四周，停车场布置植草砖，绿化。
2、纯绿地按100%计入绿地面积，地下室顶板上覆土1200高，按100%计入绿地面积，总绿地面积9554m2，绿地率35%。
十二、土建结构设计
1.工程概况
本工程位于**市**区黄河路南约200m，拟建建筑包括：
5~10层办公，12~27层酒店、4层裙楼、5层宿舍，用结构缝分开。
2.各子项工程的概况如下表：
子项名称
地下层数
地上层数
房屋高度（m）
结构体系
楼盖结构
基础型式
酒店
1
27
98.945
框架-核心筒结构
现浇板
钻孔灌注桩
裙楼
1
4
17.200
框架结构
钻孔灌注桩
宿舍
0
5
16.300
框架结构
钻孔灌注桩
说明：
1地下车库为人防地下车库，人防抗力等级为六级。
3.建筑结构的设计使用年限和安全等级
结构的安全
等级
设计使用年限
抗震设防类别
地基基础设计等级
地下室防水
等级
二级
50年
丙类
乙级
二级
4.自然条件
1）风雪荷载
基本风压
地面粗糙度
基本雪压
多层Wo=0.45kN/m2
高层Wo=0.55kN/m2
C类
So=0.40kN/m2
2）抗震设防的有关参数
抗震设防烈度
设计基本地震加速度值
设计地震分组
七度
0.10g
第二组
5.场地的工程地质及水文地质条件
基础设计水位的确定
地下室设有主要机电设备，一旦进水将使建筑物正常使用受到影响或损失，建筑防水设计按历年最高水位考虑；验算地下室外墙承重能力及地下车库抗浮验算时设计水位的取值，根据地质勘探报告取室外地坪以下1.5m。
6.本工程相对标高±0.000对应的绝对标高6.500
7.结构选型
1）抗侧力结构体系
各子项工程的抗侧力结构体系和抗震等级详见下表：
子项名称
结构体系
抗震等级
框架
剪力墙
酒店
框架-核心筒结构
二
二
裙楼
框架结构
三
宿舍
框架结构
三
2）屋盖及楼盖结构
本工程全部的屋盖及楼盖结构均采用现浇钢筋混凝土楼板。
人防地下室的顶板厚度为250mm，以承受核爆动荷载的作用，并对早期核辐射进行防护。
3）关于结构缝及后浇带的设置
地下车库的尺度较大（总长度达120m左右），因此，每隔40米左右设800宽的抗收缩后浇带（纵横方向共3条）；上述后浇带应在其两侧结构施工完两个月后，采用比相应构件部位混凝土强度等级高一级的微膨胀混凝土进行补浇；地下车库为超长建筑，为减小建筑超长带来的混凝土收缩和温度应力等对结构的不利影响，拟采取以下措施：
⑴设计：
适当提高基础以及地下室顶板、地下车库顶板的最小配筋率，配筋率控制在0.3%左右，顶板采用双层贯通配筋。
⑵材料：
混凝土原材料应采用低收缩、低水化热水泥（例如粉煤灰水泥等），采用碎石骨料，基础底板的混凝土加入适量防水剂；同时应严格控制混凝土外加剂的品种、质量和剂量。
⑶施工：
控制混凝土的浇筑时间和浇筑温度，以部分抵消混凝土收缩和温度应力对结构的不利影响。
在混凝土浇筑施工中，应采取二次振捣措施，并应加强混凝土养护，特别是前期养护。
4）地基基础
拟考虑采用钻孔灌注桩，桩承台间设置地梁。
5）抗浮设计
根据地质资料，地下水埋深较浅（地表下1.5m左右），水压力较大，地下车库进行抗浮验算后，要求无上部结构处增设抗拔桩。
8.主要结构材料
1）钢筋
梁主筋采用HRB400级钢筋，板钢筋采用HRB400级钢筋，混凝土墙体、柱主筋采用HRB335级钢筋；箍筋一般采用HPB235级钢筋，配筋大处采用HRB335级钢筋。
2）混凝土
构件部位
混凝土
强度等级
备注
地下室
C35
酒店
C30~C60（C30）
柱墙采用C30~C60，
梁板采用C30
裙楼
C35（C30）
框架柱采用C35，
梁板采用C30
宿舍
C35（C30）
框架柱采用C35，
梁板采用C30
3）砌体
非承重砌体（用作填充墙）
墙体材料
使用部位
砌块强度等级
砂浆强度等级
混凝土多孔砖
外墙、楼梯间、电梯井
＞MU10.0
M5
加气混凝土空心砌块
内隔墙
＞MU5.0
M5
十三、给排水设计
（一）设计依据、设计范围
1.建筑专业提供的平、剖、立面图，以及建筑设计说明。
2.建设单位提供的基地周围部分市政配套资料。
3.现有国家颁布的有关规范和规定。
（1）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）
（2）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95）（2005年版）
（3）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067—97）
（4）《人民防空工程设计规范》（GB50038—2005）
（5）《人民防空工程设计防火规范》GB50098-98
（6）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）（2005年版）
（7）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）
（8）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）
（9）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）
4.建设单位和建筑专业提供的人数资料。
5.设计范围:
红线内建筑物室内外给水、排水、热水、消火栓消
防、自动喷水灭火及灭火器配置等设计与配合。
（二）给水设计
1、本项目用水水源取自市政供水管网，据甲方提供市政供水压力最低为0.25MPa。
2、分不同方向从市政管网引入两条DN2000进水管，在区块周边形成环形供水管，从此环管供给生活、消防用水。
3、用水量汇总表
各用水部位统计结果如下
用水部位
用水
标准
单位
数量
用水时间
变化
系数
最大日
最大时
平均时
宾馆客房（旅客）
400.00
L/床·d
512
24.0
2.20
204.80
18.77
8.53
宾馆客房（员工）
90.00
L/人·
升级会员 