前期接管方案及合同到期时交接方案及承诺实用word文档 11页.docx

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前期接管方案及合同到期时交接方案及承诺

篇一：

前期介入及接管验收方案

三、前期介入服务实施方案

（一）前期管理工作计划

1、时段划分：

自中标签署物业管理合同起至物业竣工交付之日止。

2、目的：

确保日后物业管理顺利进行，降低物业成本，使小区的设计和施工既符合规范要求又便利日后使用和管理。

3、工作重点：

组织工作小组，研究规划设计意图，熟悉规划设计和建议情况，与工程规划设计，施工单位沟通联系，从物业管理角度，提出合理改进建议。

对本项目建筑特色、使用功能、设施设备进行更加细致全面的调查研究，完善物业管理方案。

4、主要工作：

（1）成立工作小组实地调研。

（2）与开发建设单位，工程监理部门联系，了解工程概貌及本项目的主要功能。

（3）收集有关本项目建筑、水电、平面布置等资料，进行分析研究。

（4）对本项目设施、场地、功能、外观等提出建议。

（5）根据本项目的实际情况，进行人员的配备和培训。

（6）起草切实符合本项目的管理方案细则。

（7）研究物业管理VI识别系统。

（8）落实完善物业服务中心办公场所及办公条件。

（二）前期介入主要内容

【香堤春晓花园】现在处于建设施工阶段，建设施工阶段是房地产开发项目质量保证的一个关键阶段，这个阶段施工质量的控制对项目的物业质量产生直接的影响。

此阶段我公司会派1名项目经理、1名客服人员和1名工程技术人员介入，客服人员主要是在销售阶段及加强与业主的沟通，收集业主资料、了解业主信息，解答业主关于物业管理方面的问题，与业主签订前期物业服务协议和临时管理规约。

工程技术人员一方面加强了工程监理的力量，通过参与工程监理，使工程质量多了一份保证；另一方面也是对开发项目的全面了解，尤其是对基础隐蔽工程、设备安装调试、管道线路的铺设和走向等会有所了解，对保证后续的承接查验和管理服务的连续性有诸多益处。

这个阶段由于设计人员、监理人员、开发商以及物业管理企业都要参与，所以对发现问题的处理容易出现扯皮推诿，产生监管部门多而监管力度差的现象。

我公司会把握好“配角”位置，明确责任，按程序行使职权，避免越权和推卸责任。

这个阶段对开发商主要从以下几个方面提出建议：

1、设备的购置安装

1）对重要大型设备、设施的供应商，如电梯等，应尽量选择能做到供货、安装、调试、售后维修保养一体化的。

在价格相近的供货商中，尽可能选择企业历史长、售后技术服务良好、价格适中的。

2）重要的大型配套设备（如配电设施、闭路监控系统、消防报警系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物业管理相关技术操作人员提供正规的培训。

3）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位和与之有关联的中介单位都应与开发商就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用（维修保证金）、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

4）选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如监控系统、消防报警系统、电表、水表等），最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

2、建筑材料的选择

1）基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

2）涉及房屋楼宇的结构、防水层、隐蔽工程等的钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀性、抗挤压能力、做套管，且与监理公司一起共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关。

3、工程的监理与验收

1）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作，深入现场，掌握第一手资料。

尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向；重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改要做好记录。

2）重要的土建工程要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收。

4、其他方面

1）水电设计方面

从物业管理角度，通过审视给排水、电气的扩初及施工图纸，就给排水的供水方式、管路设置，以及电气管路设置、照明控制方式等提出专业意见和建议。

2）设施设备方面

结合项目的整体定位及档次，从物业管理角度，对部分设施（信报箱、标识系统等）、大型设备（电梯、水泵、智能化等）的功能和定位提出专业意见和建议。

3）公建配套方面

从物业管理角度，结合项目实际情况，就公建配套用房（物业管理用房、社区用房、会所）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出专业意见和建议。

4）环境景观方面

从物业管理角度，通过审视环境景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面提出专业意见和建议。

5）物业管理成本测算

在建筑基础资料和主要设备确定后，结合我公司以往经验，利用数学模型，提供日后物业管理成本测算，为确定物业管理服务收费标

准提供依据。

6）工程现场方面

根据【香堤春晓花园】项目建设进度，我公司将主动站在业主的立场，充分考虑业主的需要，树立起忠实可信的好“管家”的形象。

在前期介入过程中我公司会加强对“香堤春晓花园”的全面了解，为“香堤春晓花园”前期管理做好充分的准备工作、形成有序的管理秩序奠定基础。

篇二：

移交承诺书

篇一：

工程竣工档案移交承诺书

绍兴县建设工程竣工档案移交承诺书

工程档案编号：

工程名称：

工程地点：

施工单位：

监理单位：

开工时间：

计划竣工时间：

甲方：

绍兴县城建档案馆乙方：

地址：

绍兴柯桥群贤路建设局三楼地址：

联系电话：

85583326联系人：

联系电话：

第一条：

承诺书依据：

中华人民共和国《档案法》、国务院令第279号《建设工程质量管理条例》、建设部令第90号《城市建设档案管理规定》、建设部、国家质检总局《建设工程文件归档整理规范》、省政府令第217号《浙江省城市建设档案管理办法》等法律法规规定，甲乙双方就工程竣工档案移交签订本承诺书。

第二条：

移交范围和要求：

根据《建设工程文件归档整理规范》的相关规定，列入移交范围的包括工程项目前期准备资料、施工资料、监理资料、竣工图等。

竣工档案应是原件，并根据国家标准《建设工程文件归档整理规范》（gb/t50328—201X）要求组卷，确保工程竣工档案完整、真实和准确。

第三条：

移交时间：

工程竣工档案应在工程项目正式验收合格之日起二十个工作日内完成移交，遇特殊情况不能按期移交的，经甲方同意，可适当推迟移交日期，最迟不能超过三个月。

第四条：

甲方承诺：

1、向乙方提供城建档案管理的有关法律法规文件，负责对乙方档案管理人员和工程竣工档案的形成进行业务指导和监督。

2、收到乙方竣工验收申请后，对工程档案进行预验收，并及时提出档案初验整改意见。

预验收符合要求的发给《工程竣工档案初验认可书》，乙方凭此方可组织竣工验收；竣工验收后，甲方接收乙方全套竣工档案进馆，提出整改意见，工程竣工档案审核合格后发给《工程竣工档案认可书》，认可书由乙方办理领取（如遇特殊情况，可书面委托他方办理），乙方凭此进行工程备案。

乙方如未按时移交工程竣工档案后需备案的工程，甲方不再按承诺时间出具《工程竣工档案认可书》，将根据工作安排提出整改意见，再行办理。

3、甲方可受乙方的委托对其档案资料进行组卷装订和其他综合服务。

第五条：

乙方承诺

1、乙方应确定一名负责人分管城建档案工作，指定专门人员负责工程档案资料的收集、保管、整理，按移交的要求做好移交工作。

2、工程项目正式竣工验收前，应提前通知甲方对工程竣工档案的前期审批资料进行预验收，预验收不符合要求，不组织正式竣工验收。

竣工验收时间应及时通知甲方。

3、乙方移交的工程档案应符合《建设工程文件归档整理规范》的相关要求。

4、因故改变或停建工程项目，乙方应及时通知甲方，并做好档案资料的保管工作。

第六条：

违诺责任

1、甲、乙双方对各自承诺负有法律责任，必须严格履行。

2、甲方违诺：

不进行业务指导、不及时审查档案资料，在工程档案符合归档要求情况下，不办理《工程竣工档案认可书》，按照《档案法》第二十四条，建设部令第90号第十三条、省政府令第217号有关条例之规定处理。

3、乙方违诺：

不通知甲方对工程竣工档案进行验收，不按规定时限移交工程竣工资料，不按《建设工程文件归档整理规范》要求立档组卷，按《档案法》第二十四条，《建设工程质量管理条例》第五十九条、建设部令第90号第十四条、省政府令第217号有关条例执行。

第七条：

本承诺书一式二份，甲乙双方各执一份。

甲方：

绍兴县城建档案馆乙方：

代表人：

代表人：

年月日年月日篇二：

离职交接承诺书

离职交接承诺书

（适用于办公室人员）

本人系，本人于年月日办理了离职交接手续。

在此本人承诺，自离职日前所发生的账务不符、现金缺失、货物短缺、少货及存有其他遗留问题而本人隐瞒事实的，在离职时未交接清楚，经公司核查属实，本人愿意在离职当月工资或提成中扣除相应款项，同时本人自愿与深圳京润珍珠销售有限公司解除劳动合同。

特此说明！

本人签名（按手印）：

身份证号码：

□□□□□□□□□□□□□□□□□□日期：

年月日篇三：

印章移交承诺书

承诺书

本人，（职务：

印章管理员，联系电话：

身份证号码）于年月日移交“”印章，本人承诺在管理该印章期间，严格按照公司印章管理办法来使用印章，所有盖出印章的资料均已在印章使用登记本中进行登记，印章没有用于借贷、融资、担保、施工分包合同，若因印章管理不当而出现的一切经济和法律责任由本人承担。

附印模如下：

承诺人：

年月日

篇三：

移交方案

鸿山新村、文园新村物业移交（接管）方案

一、移交具备条件根据鸿山新村、文园新村两个项目的施工进度和业主入住的时间安排，可按照总公司要求分别对两个项目的部分楼宇、设备和系统进行验收移交，但最终移交是在政府有关职能部门和总公司验收合格的基础上通过物业公司的再验收为准。

办理移交（接管）手续时，应满足以下主要条件：

1、被移交验收物业的竣工图及相关文字资料齐全；项目主体工程和配套设施建设工程已通过竣

工验收；消防、市政、环保等设施设备已完工并经政府有关职能部门验收合格。

2、水、电、气已纳入城市供给管网正式供应，二次供水水质符合相关标准并取得水质检测报告，

相关设施设备运行无安全隐患；电信、有线电视等线路敷设到户。

3、项目已封闭，岗亭、员工宿舍、物业服务处等物业管理用房已装修完工，可交付使用。

4、分户验收已完成（存在问题在业主入住前整改完毕）。

5、其他条件：

（1）相关设施设备可根据安装、调试情况以及总公司的要求分项移交，但原则应不影响楼宇的入住和安全使用。

验收移交时，设施设备应安装调试完毕并验收合格，可随时投入使用，被验收的设施设备、系统的操作说明、保养手册及其他资料完整；提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款以及所有测试、检测、分析报告，并对被验收的场地、设备和机房进行清洁。

（2）业主办理交房手续前，地面、地下停车场按照规划设计要求施工完成，车位划线清晰、合

理，标识、标志完善；信报箱、户外垃圾桶、果皮箱、警示标志等配套设施已完善。

（3）为不影响业主办理交房手续，在业主办理交房手续前，完成“两书”（住宅使用说明书和

质量保证书）的制作；

（4）由于交房时涉及物业服务费的收费问题，为避免影响交房，及时完成物价报批，故须在业

主办理交房手续之前提前25天完成项目竣工报备，取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》；

（5）存在问题整改在业主入住前完成。

二、移交（接管）程序当项目满足移交条件准备移交时，总公司应提前15个工作日书面通知物业公司。

接到总公司项目移交（接管）通知后，物业公司应及时组织移交（接管）验收。

结合项目的实际情况及工

程验收进度，拟将项目移交接管验收工作分两部分部分进行：

楼宇及设施设备等实物现场查验（包

括楼宇分户验收、设施设备验收、配套设施验收）和图纸及技术文字资料验收（详见附件）。

1、成立接管验收工作小组接管验收工作小组由开发商、监理单位、施工单位、物业公司的相关人员组成，其主要职责是做

好项目移交（接管）前的准备工作，收集相关资料，为项目顺利移交（接管）做准备。

2、移交（接管）准备阶段工作接管验收是基础性工作，可及时发现接管物业自身存在的不足，及时报给开发商整改，尽可能将

存在问题在交房前修复，减少交房后因维修问题可能给业主造成不便或投诉。

（1）楼宇分户接管验收主要针对楼宇室内装修、楼道、屋面及相关设施进行验收，包括有防水要求的厨房、卫生间闭水试验、地面、墙面、门、窗、天花板、屋面、供水、供电（户内配电箱、插座、照明）、供气、

弱电线路（有线、电信插座）、烟道、下水（排污、雨水、地漏管道）等进行查验。

（2）设施设备的接管验收①由安装单位组织培训，参加人员为物业公司的工程人员，培训内容主要针对设备运行操作、维护、保养等方面知识培训；②对各系统的设施设备进行验收，并试运行，包括二次供水系统、供电、供气、消防系统（自动报警主机、联动设备、广播、喷淋、消防栓等）、人防系统、监控系统、巡更系统、对讲系统、门禁系统、红外线报警系统、污水处理系统、中水处理系统、道闸系统、停车收费系统等进行查验。

③被验收设备的规格型号、数量与设计图纸符合；主要设备、设施的安装位臵、安装质量，设备

与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合。

（3）配套设施的接管验收主要针对绿化、道路、景观小品、信报箱、户外垃圾桶、果皮箱、各类标识标志设臵、停车位划

线、户外雨污水管道、化粪池、检查井、集水井、沉砂井等查验。

（4）存在问题的汇总、报修。

验收结束后，验收小组专业人员应及时根据分工写出单项的验收报告，验收小组负责人根据全部单项验收报告，写出物业的综合性验收的评定意见，呈交公司项目负责人。

对不合格的设备、设施，写出书面报告，上呈总公司及监理公司，并协助总公司跟踪整改，整改完毕组织再验收。

验收小组要填写物业竣工资料验收记录，填写物业的交接记录。

服务处办理正式物业验收移交手续，会同总公司、施工单位签字生效，将全部档案资料移交物业服务处存档。

3、图纸、技术文字资料收集整理

（1）竣工工程项目一览表，包括竣工工程名称、位臵、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；

（2）设备清单，包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；

（3）工程项目竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

（4）材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录；

（5）隐蔽工作验收记录；

（6）土建施工记录，包括地质勘查报告、地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工记录等；

（7）设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，卫生、空调、电气、电信、通风、供水、消防灭火、防盗报警、监控、广播等工程的检查和试验记录；

（8）建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；

（9）工程质量事故的发生和处理记录；

（10）图纸会审记录，工程设计变更通知和技术核定单；

（11）关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；

（12）有关该工程项目的其它重要技术决定和文件（含工程合同及开、竣工报告）；

（13）所有工程项目通过政府相关职能部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、气、电梯、柴油发电机、污水处理设备等。

以上资料将作为物业公司接管移交并管理物业项目的基本资料，并需永久保存，以保障设施设备能得到切实的维护及保养。

4、项目产权资料、业主资料移交主要指项目批准文件，用地批准文件，建筑执照，建筑分层、分单元面积测绘表，政府相关职能部门验收合格的证书、批文，拆迁安臵资料（业主名称及安臵面积、单元号）等资料进行收集整理。

5、项目移交（接管）手续办理

当接管验收和图纸、资料收集整理完成后，进入实质性移交（接管）阶段。

被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到设计或合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，总公司应督促施工单位（承包商或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式移交给物业公司实施物业管理。

（1）移交原则：

以总公司和物业公司共同签署有关移交验收报告，方可有效。

（2）移交（接管）手续

①进入移交（接管）层面现场，由总公司、物业公司及有关人员共同进行。

②按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行移交（接管）。

③移交（接管）完毕，填写表格，重要现场应进行拍照存档，一式三份，一份交总公司，一份交施工单位（承建商），一份交物业公司存档备案。

④移交（接管）验收合格，钥匙移交物业服务处。

（3）拒绝移交（接管）

对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：

①严重违反国家有关法规。

②未能通过有关政府职能部门的验收。

③机房不能完全独立封闭。

④其他可能危及设备正常运行和入住业主人身安全的物业。

6、移交（接管）缮后工作

（1）接照接管原则与表格，将不合格部分进行汇总，并报总公司在业主入住前完成所有整改。

（2）对整改情况作进一步跟进，并作出记录；对整改情况进行检查，并对整改情况作出定论。

（3）对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视，确保大厦各功能及设施设备运作正常。

（4）对部分成品（如：

地面、墙面、天花、电梯等）进行保护。

7、应用表单及资料

（1）《物业项目整体交接验收表》

（2）《钥匙交接清单》

（3）《电梯移交清单》

（4）《房屋交接验收记录表》

（5）《资料交接记录表》

（6）《监控系统验收交接记录表》

（7）《楼宇设施验收交接表》

（8）《设备交接运行记录》

（9）《设施设备验收交接记录表》

（10）《设备、工具及备品备件移交清单》

（11）《房屋接管验收标准》

厦门地丰臵业有限公司

物业发展与管理部

物业项目整体验收交接表

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