房地产专业基础名词.docx

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房地产专业基础名词

一.房地产专业基础名词

1.何为”五证””两书”?

即:

<<国有土地使用证>>（即证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证）<<建设用地规划许可证>>（即建设单位在向土地管理部门申请征用,划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划要求的法律凭证）<<建设工程规划许可证>>（即有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证）<<建设工程施工许可证>>和<<商品房销售（预售）许可证>>.

2.两书<<住宅质量保证书>>和<<住宅使用说明书>>

3.建筑面积:

是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和。

包括阳台，调廊，地下室，室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑，建筑面积是当前商品房住宅的基本计价单位。

即：

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积。

总建筑面积：

指小区内住宅，公共建筑，人防地下室面积总和。

4.公用面积：

公共走廊，楼梯，电梯间，水箱间，楼层间等所占面积的总和。

开发商在出售商品房时要计算公用的建筑面积，并在每套住宅中进行分摊。

5.分摊公用建筑面积等于=整栋建筑面积-个逃套内建筑面积之和-整栋建筑内作为独立使用空间可以租售的地下室，车棚，人防工程地下室等建筑面积

6.公用建筑面积分摊系数：

分摊公用建筑面积/个套套内建筑面积之和。

公摊系数=指用整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和。

7.个套分摊的公用建筑面积：

=该逃套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数

8.使用面积：

《使用面积=得房率》是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面（含标准粉刷层厚度）水平投影计算，其中住宅使用面积是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。

住宅使用面积按住宅的内墙线（包括墙俩面各2公分标准粉刷层厚度）计算。

住宅使用面积=每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和。

套内使用面积：

一般包括卧室，厨房，卫生间，过厅，起居室，内走廊，阳台，壁柜，客厅等面积的总和。

住宅居住面积：

是指住宅分户门的内的卧室和起居室等的净面积的总和。

9.期房：

即消费者购买时不具备即买即住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始只取得房地产权证大产证为止，所出售商品房成为期房，消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

10.商品房建筑容积率：

指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。

11.现房：

指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

12.房屋的层高：

是指下层的地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是以层房屋的高度。

13.小高层房：

指九至十一层高以下的房屋。

14.高层房：

是指总高在十二以上的房屋。

15.商品房的起价：

是指商品房在销售时各楼层销售中的最低价格。

16.复式商品房：

是指香港建筑师创造建设的一种经济型房屋，是在层高叫高的一层楼中增建一个夹层从而形成上下俩曾的房屋。

17.房屋的净高：

指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

18.底层房：

指一之三层高的楼房。

19.商品房的均价：

指商品房的销售的价格相加后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。

商品房：

是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售的房屋根据销售对象的不同有分为外销和内销商品房。

20.绿化率：

指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

（也称绿化覆盖率，是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率）例：

树的影子，露天停车场可以在中间种草的方砖都可以算作绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时可以做到60%以上。

房产商销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。

绿地率：

是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。

（据建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管他们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。

21.建筑密度是指建筑覆盖率：

即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。

22.跃层式商品房：

指由上，下两层楼面卧式，起居室，客厅，卫生间，厨房，及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

23.会所:

以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐设施.

24.使用面积:

（住宅）房屋使用面积是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积.

25.建筑面积:

（住宅）房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积.

26.产权面积：

房屋的产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

27.房屋所有权证：

房地产管理机关核发的证明权利人合法拥有房屋所有权的法律证明的，代表所有权人对房屋享有的占有，使用，收益，和处分的权利。

28.商品房认购书：

商品房购买人在购买商品房之前与销售单位通过协商达成购买意向时所签订的记载双方权利义务的法律证明文件，具有相应的法律效益。

29.市政配套设施：

指道路，上水，雨水，供暖，天然气，供电，通讯等城市市政部门提供的房屋配套设施。

30.预售商品房：

指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来于一定日期拥有现房的房产交易行为。

31.房地产中介：

房地产咨询，房地产价格评估，房地产经纪等活动的总称。

32.房地产估价：

指对房地产进行勘查，测算，评定其经济价值和价格的行为。

33.商住住宅：

soho（居家办公）住宅观念的一种延伸，属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，适合于小型公司，创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。

34.容积率：

指建筑用地中建筑面积与基地总用地面积之比。

容积率越高，意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低，同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。

建筑容积率:

是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比.（附属建筑也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外.房地产商不时根据小区的土地面积而是根据建筑容积率缴纳土地出让金,人防工程属国家所有,不计算建筑容积率.房地产商为了少交土地出让金，往往也不把地下车库算入建筑容积率）.

vs:

英文villastyle的缩写。

意思是“别墅式户型”在一定程度上反映了楼盘内在品质。

Vs户型概念将为白领，私企老板等提供一个“别墅式”的居住环境，这些户型一由三层组成，面积在150平方米左右。

35.起价：

某物业个楼层销售价格中的最低价格，多层物业，以一楼或顶楼的销售价格起价，高层物业，以最低层的销售价为起价，较低的起价容易引起消费者的注意。

36.基价：

经过核算而确定的每平方米商品房基本价格，商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

37.均价：

将各单位的销后价格相加之后的和数除以单位面积的和数，即得出每平方米的均价。

均价一般不是销售价，但也有例外。

38.全装修住宅:

也叫精装修住宅,是指房屋交钥匙前所有功能空间的固定面全部铺装或粉饰完成,厨房和卫生间的基本设备去全部安装完成.

39.白呸房:

是指住宅套内建筑使用功能能买足最基本要求,且按普通建筑低标准的住房,如普通水泥地平,白批呸墙等.决大多数商品房均按此销售.

40.毛呸房:

指未经建筑装饰,装潢也不附加过多的起居室设施,仅是完成土建水电,等基本工程,地面为粗糙的混凝土面,房顶仅抹灰尘层,水,电进户,户内由购房者自行安装,每套住宅只设防盗功能的户门,所有房间门一概自装.

41.建筑后退：

即房子与路的距离.

42.房地产契税:

是指由于土地使用权出让,转让,房屋买卖,交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋.

43.营业税:

指对销售房地产的销售和个人,就其营业额按率计征的一种税.

44.房产税:

是以房屋为增税对象,按照房屋的原值或房产租金向产权所有人增收的一种税.

45.营业税附加:

是指对缴纳营业税的单位和个人,就其实缴的营业税为计税依据而增收的城市维护建设税与教育费附加.

46.印花税:

指对在经济活动中或经济交往中树立的或领受的房地产凭证增收的一种税赋.

47.个人所得税:

指个人将拥有合法产权的房屋转让,出租,活其他活动并取得收入,就其所得增收的一种税赋.

48.纳税保证金:

指按照有关规定,个人将拥有合法产权的住房转让时,就其应纳税所得,按照个人所得税税率计算的,个人所得税纳税保证金.

49.房地产交易手续费:

是指由政府依法设立的,由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用.

50.房屋权属登记费:

即房屋所有权登记,是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记,并核发房屋所有权证书时,向房屋所有权人收取的登记费,不包括房产测绘机构收取的房产测绘费用.

51.土地收益金（土地增值费）:

土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时,就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款,或土地使用者将其所有使用土地的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）,给其他使用者时,就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款.

52.土地出让金:

各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取土地出让金取全部价款,（指土地出让的交易总额）,或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让金,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让,出租,抵押,作介入股或投资,按规定补交的土地出让款.

53.土地增值税:

是指转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人.以转让所取得的收入包括货币收入,实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承,赠与方式无偿转让房地产的行为.

54.土地使用税:

是指在城市,县城,建制镇,工矿区范围内使用土地的单位和个人,以实际占用的土地面积为计税依据,依照规定由土地所在地的税务机关增收的一种税赋.

55.土地开发费:

每公顷居住区用地开发所需要的前期工程的测算投资,包括征地,拆迁,各种补偿,平整土地敷设外部市政管线设施和道路工程等各项用费.

56.住宅单方综合造价:

每平方米住宅建筑面积所需要的工程建设的测算综合投资,应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑,道路,市政管线.绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用（元/M）.

57.套内使用面积:

指套内住户独自使用的面积,一般包括卧室,厨房,卫生间,过厅,起居室,内走廊,阳台,壁柜,客厅等面积的总和.

58.住宅使用面积:

是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和.

59.建筑基底面积:

指建筑物首层的建筑面积.

60.商品房的使用率:

是指房屋的使用面积与建筑面积的比例.

61.房屋实用率:

是套内建筑面积和建筑面积之比大于使用率.

62.建筑间距系数:

指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数.

63.建筑密度:

是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比.（密度越小，小区绿地面积和活动空间越大）

64.楼面地价：

（单价/M中地价所占多少）总占地面积/总建筑面积*100%=系数*地价/M

65.砖混结构：

是指把砖砌体用作内外承重或隔墙，楼盖。

屋盖，梁，柱（也可使砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖，楼盖上的活，恒荷载，他通过墙柱基础传到地基作用在纵墙上的水平荷载，如风荷，一部份直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过房屋和楼盖传给横墙，再由横墙传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。

66.框架结构:

是以钢筋混凝土浇捣成承重柱,再用预制的加气混凝土,膨胀珍珠岩,浮石,蛭石,陶烂等,轻质板材隔墙分户装配而成住宅,框架结构由梁柱构成,构件截面要小,因此承载力和刚度都较低,他们的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁,楼层越高水平位移越慢,高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力.这时现浇楼面.也作为梁.共同工作的装配整体式楼面的作用.则不考虑框架结构的墙体是填充墙.是填充墙起维护和分割作用,框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间,但抗震性能差.

67.钢混结构:

结构材料是钢筋棍凝土,即钢筋,水泥,粗细（骨料）（碎石）水等的混合体,这种结构的住宅具有抗震性能良好整体性能强,抗腐浊能力强,经久耐用等特点,并且房间的开间进深相对较大.空间分割较自由,但结构工艺较复杂,建筑造价较高,

68.框架剪力墙结构:

也称框剪结构,这种结构是框架结构中布置一定数量的剪力墙,构成灵活自由的使用空间,满足不同建筑功能的需求,同样又有足够的剪力墙,有相当大的刚度框剪结构的受力特点.是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式,所以他的框架不同于纯框架结构中的框架,剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙,因为在下部楼层,剪力墙的位移较小,它拉着框架按弯曲型曲线变形,剪力墙承受大部分水平力,上部楼层则相反,剪力墙位移越来越大,有外侧的趋势,而框架则有内收的趋势,框架拉剪力墙,按剪切形曲线变形,框架除了负担外荷载产生的水平力外还额外负担了还剪力拉回来的附加水平力,剪力墙不但不承受荷载产生的水平力,还因为给框架一个附加水平力而承受附剪力,所以上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小,框架中也出现相当大的剪力.

69.底层房屋:

是指高度低于或等于10米的建筑物,一般是1~3层建筑物.如平房,别墅等.

70.多层房屋:

是指高于10米,低于或等于24米的建筑物,一般为4~8层.

71.高层房屋:

是指高于24米的建筑物,一般8层以上（可含8层的建筑体,可分为小高层,高层,和超高层.

72.错层式住宅:

主要是指一套房子不处于同一平面,即房内的厅,卧,卫,厨,阳台,处于几个高度不同的平面上.

73跃层式住宅:

是一种新型的住宅建筑形式,特点是住宅有上下俩层楼,南面卧室,起居室,客厅,卫生间,厨房及其他辅助用房,可以分层布置,上下两层的交通部通过公共楼梯,而采用户内独用小楼梯连接,优点是每户都有较大的采光面,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑功能明确,互相干扰较小,内部空间因为是借鉴欧美小二楼独院住宅设计.

74.复式住宅:

是受跃层住宅的设计构思,在建造上仍每户有上下俩层,实际是在层高较高的一层中增建一个1.2米的夹层,俩层合计的层高,要大大低于跃层式住宅,复式住宅的下层供起居使用,炊事,进餐,洗浴等,上层供休息睡眠用,户内设多处墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层地板,一层的厨房高2米,上层储藏让高1.2米,上层如届作为卧室床面,人可做起但无法直立.

75复式住宅的经济性体现在:

（1）平面利用系数高,通过夹层复合可使住宅的使用面积提高50~70.

（2）户内的隔层为木结构,将隔断,家居装饰融为一体,既是墙又是楼板,床,柜降低了综合造价.

（3）上部夹层采用推拉窗及墙身的多面窗户,通风采光良好,与一般层高和面积相同的住宅相比土地利用率可提高40%,因此复式住宅同时具备了省地省工省料的特点.

76.建筑材料的分类:

根据建筑材料的来源不同,建筑材料又可分为天然材料和人造材料.根据使用部位不同,可分为墙体材料,地面材料,和屋面材料等,根据材料的功能不同可分为结构防水材料,保温材料和吸音材料,一般按材料的化学组成分为无机材料,有机材料和复合材料三大类.

（1）无机材料{金属材料{黑色金属:

刚铁

有色金属:

铜铝等及其合金

非金属材料{天然石材:

沙石各种岩石制品

烧结与熔融制品:

粘土砖陶瓷玻璃等

胶凝材料;水泥石膏石灰水玻璃

混凝土：

砂浆硅酸盐水泥制品等

（2）有机材料{植物类材料：

木材竹材及其制品

高分子材料：

塑料涂料胶粘剂等

沥青及其制品：

石油沥青煤沥青沥青制品

（3）复合材料{无机材料基复合材料：

钢筋混凝土钢纤维混凝土等

有机材料基复合材料：

沥青混凝土胶合板纤维板等

77．契税：

房屋所有权发生变更时，就当事人所订契税按房价的一定比例向新业主（产权承受人征收的一次性税收），它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

78．公积金：

是指国家机关，国有企业，城镇集体企业，外商投资企业，城镇私营企业，及其它城镇企业事业单位，及其在职职工缴存的长期住房储金。

79．等额本息：

本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。

（还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款〈包括本金和利息〉这样由于每月的还款额固定，可以有计划的控制家庭的收入和支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力）。

80．等额本金：

本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减，适合有计划提前还贷。

（还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。

二者主要的区别在于：

前者每月还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多，后者又叫递减还款法，每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。

81．计算公积金能贷多少钱：

个人缴纳公积金额度+公司交纳公积金额度*0.6/0.16*12个月*年限（高于15万按15万计算，低于15万按原价计算）组合贷款夫妻一起步能超过25万，单身不超过15万

82．

二．房地产培训相关内容

1．房地产政策法规及税费标准

1．商品房收取契税的标准：

住宅类按总房款的1.5%收取契税。

商品房经营类用房含车库按总房款4%收取契税。

2．购买商品房政府及部门应收取哪些税费？

第一，契税。

第二，住房维修基金，第三，房屋测绘费：

0.61*房屋总建筑面积工本费40元。

房籍图每宗30元开发商有交易费/m2营业税5.55%

3．商品房入住配套应收取哪些税费？

物业费：

总建筑面积*物业费单价？

m2

第一年采暖费：

总建筑面积*22/m2

有限电视初装费：

430/户，第一年收视费144元（一次性）以后每月12/元。

预交水电费：

自定

煤气管网配套费：

1600/户一次性开栓

市政府规定的其他收费项目。

2．房地产置业顾问销售流程

1．接待到访客户询问客户需求针对客户的要求进行项目的介绍讲解计算选定物业价格及相关费用交付定金并签订认购书（意向书）按规定日期交付购房款（首期全款）签定购房合同收取入住及办理贷款的相关费用按合同的规定时间及建筑标准交付房屋，办理交房的相关手续（客户按合同约定的交房标准验房）

2．房地产置业顾问现场接待流程：

引领客户进入销售中心来访客户登记询问客户需求讲解沙盘园区位置及周边环境园区景观设计规划理念户型设计楼盘价格物业配套学校医疗购物交通设计风格绿化率等面积区间付款方式及价格销售现场建材展示讲解根据客户需求具体讲解约定下次来访时间送客

3.地段产品简介：

地段性优越总基地面积全区配套产品类别栋别配置栋距绿化比例建筑风格景观风格配置社区人车出入路线公共设施配置项目总体配置（休闲娱乐运动保安信息系统传递）

4．沙盘模型单体模型剖面模型基地面积规划设计建筑风格外观介绍栋别配套产品介绍社区物业管理信息系统保安监控系统社区道路系统公共设施配置分区分栋面积范围介绍产品需求探知商业街产品介绍单体模型解说外观材质外观设计单体剖面模型介绍室内格局功能解说

5．介绍样板房

设计理念设计风格机能尺寸介绍客厅餐厅各房间面积介绍探知需求面积总价范围卧室厨房室内机能的阐述书房阳台梯厅空调主机花架等设施（样板房空间展示是期房最重要的表现地方）。

牢记样板间的机能，尺寸，平米数，记至小数点第二位。

6．优势条件详尽解说

强调社区整体规划园区配套强调永续经营百年建设物超所值利用（提供资料平面图说明说DM单海报等）

7．现场看房

介绍项目所在位置的交通线路，没栋楼的座向，出入线路，园区配套及园区配置，探知需求对户型面积栋别，锁定楼层，地下室及车库未完成，应告知完成时间。

3．销售技巧

1．不要给客户选择太多

2．不要给客户太长思考时间

3．切莫有不愉快的中段因素加入，视状况要有转移话题的准备

4．避重就轻，化解抗性，重点强攻

5．擒贼擒王，探出决定权是谁

6．双龙抢珠，利用一户多售，制造气氛

7．差额战术，价格战略，楼层高低

8．如果现在不买以后绝对买不到

9．比较同级产品缺点

10．反客为主，站在客户立场替他做决定

11．连锁，客户介绍客户

12．随时拿出专家的权威立场

13．不要随便与客户辩论

说服客户技巧运用：

了解用户动机及需求，事先想好客户发问的问题重点，让客户觉得不虚此行，目的达成。

如何培养客户强烈欲望购买：

需求--好奇--兴趣--探寻--刺激--欲望—谈判—成交

选房十大要素：

增值潜力建筑质量例；防潮防火防震防盗等。

配套设施例；燃气供水供暖电话有限保安卫生维修商业健身娱乐医疗教育邮政储备公交等。

环境例；绿化空气噪音污染等住户层次例；周围住户置业类型文化素质等。

物业管理服务质量和收费例；服务是否周到及时收费合理。

户型设计例；是否合理齐全远近期符合要求，外观设计等。

楼层和朝向例；楼层适中，朝向要采光通风。

面积例；亲自测量实有居住面积。

售价例；自己经历能力能否承担。

写字间交屋标准：

外墙：

裙楼，主楼为高级大理石及高级知名品牌环保涂料

内墙：

压光大白

顶棚：

预留空调机喷淋管道

地面：

水泥压光地面

门窗：

进户门高级三防门室内门预留洞口

窗户：

国内知名品牌，双层中空玻璃

厨房：

无

卫生间：

公共卫生间配备知名品牌的全套洁具，地卖弄铺设高级防滑地砖，墙面采用高级优质墙砖，吊顶

阳台：

封闭阳台

电梯：

品牌电梯

其他：

设有宽带网入户，电视监控，消防，报警，喷淋，门襟系统，停车场监控系统。

空调与供暖：

单层独立空调供暖，终端独立操作计费，24小时开通。

公共部分装修：

大堂；墙面，地板铺设进口石材，吊板。

走廊；高级防滑石质地砖，高级进口乳胶漆墙面，高级防火石膏板天棚。

4．别墅以及风水的常识

1风水文化有句话,“取得一宫砂水正,富贵延绵无绝期”,就是说选择好的别墅座山朝向最重要了.

2风水文化把建房的地域平面分成八方,即北,东北,东,东南,南,西南,西,西北,在把八方的每方细分成三部分.俗称二十四山向,即从正北起0度,每15度一个山向,顺时针360度回到正北,共24个区域.

3对于别墅来讲,大门一方为向,背面为坐山,例别墅大门在正南方,则正北为坐山,称坐北朝南,风水上称子山午向,而以坐子山论房,说坐子山的别墅就是指子山午向的房子是一个15度的区域,而中间的9度称正宗,即子山午向的房是指坐山在355.5~4.5度（360度与0度等位）

4确定朝向,首先确定别墅的几何中心点再确定各楼层平面每个房间的方位.

5别墅的外部型局

（1）是指本别墅周围的山,水,其它住宅,马路,广场等外部环境.

前山后水:

是指你所选择的别墅必须后有山或高于本别墅的楼房,前要有河流或水池或平地花园,特别强调了选择旺山旺向之房,如果没有前水后山,则吉利条件就减少了一半,特别前水要平稳环抱,不能斜冲反攻.

（2）别墅忘路冲及尖角冲射,别墅特别防止路冲及其它楼角,房檐尖角冲射尽量远离高速公路,防止噪音