物业管理知识问答.docx

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物业管理知识问答

物业管理知识问答

1、什么是物业管理？

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、为什么要实施物业管理？

主要有三方面原因客观上要求实施物业管理：

（1）房屋产权多元化。

随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90年代初以来我国住房制度改革逐步变化，房屋商品化，房屋产权多元化，个人拥有房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形式。

（2）人们生活水平的提高，需求增加。

房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋产权的使用、维护、保值提出了较强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持的好，环境整洁优美，同时还要求房屋的保值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。

（3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。

一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用管理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性物业管理服务需求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专业化的物业管理企业来提供这种服务。

3、什么是业主？

业主在物业管理活动中具有什么权利和义务？

房屋等物业的所有权人称为业主。

在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外，购买预售商品房（含经济适用房），尚未取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的“购买人”可以视为“业主”。

业主是物业管理活动中的重要主体，物业公里离不开业主的参与。

业主的物业管理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上，业主既拥有物业管理区域内的一份房产，也是物业管理区域的成员。

业主在物业中享有权利，同时也要履行响应的义务。

野猪在物业管理活动中享有的权利主要有：

接受物业服务；提议召开业主大会，就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权等。

同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则，执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业服务费用等义务。

4、为什么购房时要关注物业管理事项？

因为在业主大会成立之前的前期物业管理阶段，物业服务费用、服务内容和质量要求等有关物业管理事项按房屋买卖时的约定实行。

如果购房时没有约定，房屋买卖关系已经形成，业主到入住时发现物业服务费用或者物业服务内容等不满意，就容易产生矛盾。

因此在购房时要与开发单位书面约定好房屋入住后的有关物业管理事项，即使是预售房屋，也应在购房时与开发单位约定好物业管理事项，才能有效避免入住后的物业管理纠纷。

5、购房时应注意哪些物业管理事项？

主要签订好三个文件：

房屋买卖合同和业主临时公约。

购房时与开发单位签订的房屋买卖合同中要包含物业服务费用、物业服务内容和质量要求等内容，如房屋买卖合同中没有以上内容，则应另外签订房屋买卖补充协议（或补充合同）；买房人同时要承诺遵守业主临时公约。

6、是否可以到办理入住手续时再看业主临时公约？

买房人在购房时就要看业主临时公约，在签订房屋买卖合同的同时要书面承诺遵守临时公约。

建设单位应当在销售房屋前，制定业主临时公约，在房屋销售时，将业主临时公约向买房人明示，并予以说明；不能到办理入住手续时再将业主临时公约出示给买房人看。

7、业主临时公约具有什么作用？

业主临时公约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。

例如，业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、移爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；又如业主临时公约规定对欠费用的业主，业主委员会和物业服务企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束等。

8、业主临时规约包括哪些主要内容？

业主临时公约主要对物业管理公共部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应承担的责任等事项依法作出约定。

开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。

9、违反业主临时公约怎么处理？

业主违反业主临时公约的，应该承担相应的违约责任，比如个别业主不按照公约的规定使用公用部位设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损失。

对业主违反业主临时公约的行为，相关业主、业主委员会，物业服务企业都可以督促其改正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。

10、业主临时公约和业主公约有何区别？

业主临时公约使用于业主大会成立之前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权2/3以上通过后生效。

业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。

11、房屋买卖合同中包含哪些有关物业管理的条款？

房屋买卖合同中应包括物业服务费用、物业服务内容和质量要求以及承诺遵守业主临时公约等。

12、开发单位制订的房屋买卖合同中有关物业管理的内容，购房人为什么不能随意修改，是不是霸王条款？

由于物业管理服务具有公共性的特点，绿化、保洁、公共秩序维护等物业服务，服务内容和服务水平，对入住的每一个业主都是一样的。

如果与每个业主约定的公共性服务内容不一样，就没有可操作性。

因此，房屋买卖合同中关于公共性物业服务的费用，服务内容和质量要求等条款应由开发企业根据前期物业服务合同确定，与前期物业服务合同保持一致，开发企业在售房时要将物业服务内容和费用等明示给买房人进行约定，但不能由个别购房人与开发单位单独协商确定。

这是由于前期物业管理的特殊性决定的，目的是为了维护全体业主的合法权益，不应理解为霸王条款。

13、房屋买卖合同中约定的物业服务费用、服务内容和质量等在什么阶段实行？

在业主大会成立前的物业管理阶段实行。

业主大会委托业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，物业服务价格、服务内容和质量等按新合同执行。

14、前期物业服务合同如何签订，包含哪些主要内容？

前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订，包含主要内容为前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。

前期物业服务合同必须采取书面形式。

15、业主大会成立前，业主能否以未与物业服务企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？

不能。

因为按照规定，前期的物业服务企业由开发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用，接受物业服务企业的服务。

16、业主大会委托业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同后，单个业主能否以未与物业服务企业签订合同为由拒绝交费？

不能。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。

17、什么是业主大会？

物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会是对应物业管理区域成立的，一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

18、如何划分物业管理区域？

物业管理区域由物业所在县级物业管理主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。

物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。

新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

旧城规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

划分住宅物业管理区域应当本着有利于物业管理的原则。

19、什么时候应该成立业主大会？

物业管理区域具备下列条件之一的，应当成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

（1）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面具60%以上的；

（2）首套房屋出售并交付使用已满2年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到总建筑面积30%以上的。

20、如何召开首次业主大会会议，成立业主大会？

应按以下步骤召开首次业主大会会议，成立业主大会：

（1）成立业主大会筹备组。

业主大会筹备组由业主推荐的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。

筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。

（2）筹备组做好以下筹备工作。

①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

②参照政府主管部门制订的示本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

③确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

（3）业主大会筹备组于首次业主大会会议召开15日前将以上内容书面形式在物业管理区域内公告，并告知所在地物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会。

（4）在相关部门的指导下召开首次业主大会会议，审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》、选举产生业主委员会、讨论物业管理有关事项。

业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

21、业主委员会是否需要备案？

业主委员会应自选举产生之日起30日内，到所在地的物业主管部门备案。

备案时须提交业主大会会议记录和会议决定、业主大会议事规则、业主公约、《业主委员会备案单》。

22、什么情况下可以不成立业主大会？

物业管理区域只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。

决定不成立业主大会的，业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

23、如何确定业主在首次业主大会会议的投票权？

首次业主大会会议的投票权数，业主在首次业主大会会议上的投票权数，应当经占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的30%。

建设单位未出售或者已经出售但尚未交付的物业，按前款规定计投票权数。

业主在首次业主大会会议后的业主大会会议上的投票权数，按照业主大会议事规则约定的投票权数确定办法计算。

24、业主大会会议以什么形式召开？

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当由2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主参加。

业主因故不能参加业主大会会议需要业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。

凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前将会议时间、地点、议题和议程书面通知全体业主。

25、业主大会是否需要定期开会、由谁召开？

业主大会会议分为定期召开和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

26、业主大会具有哪些主要职责？

业主大会主要职责如下：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

27、业主大会如何决议才有效？

业主大会作出决定，必须经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，对专项维修资金使用和续筹作出决定，应当经占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

28、什么是业主委员会，与业主大会是什么关系？

业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会执行机构，具体实施业主大会的决议。

业主委员会组成人数一般为5—9人的单数，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

29、业主委员会职责是什么？

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当监督违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。

30、什么人可以当选业主委员会委员？

具备以下资格的业主可以成为业主委员会委员：

（1）具有完全民事行为能力的业主；

（2）遵守国家有关法律、法规；

（3）遵守业主大会议事规则、业主公约、模范履行业主义务；

（4）热心公益事业、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力；

（5）具有一定组织能力；

（6）具备必要的工作时间。

31、业主委员会如何作出决定？

业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。

业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开3日前在物业管理区域公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。

业主委员会的决定应以书面形式在物业管理区域内及时公告。

32、什么情况下野猪委员会委员资格终止？

出现下列情况时业主委员会委员资格终止：

（1）因物业转让，灭失等原因不在使业主的；

（2）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；

（3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（4）有犯罪行为的；

（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（6）拒不履行业主义务的；

（7）其他原因不宜担任的。

33、业主大会、业主委员会是否可以作出与物业管理无关的决定？

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

34、什么是业主公约？

业主公约是全体业主共同制定，经业主大会会议通过后，对全体业主具有约束力。

主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当责任等事项。

35、什么是业主大会议事规则？

业主大会议事规则由业主大会制定和修改，由全体业主共同遵守。

业主大会议事规则主要就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

36、什么时候对业主委员会进行换届改选？

业主委员会每届任期为3—5年。

业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。

业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日起10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

37、业主委员会能否作出续聘或解聘原物业服务企业的决定？

不能。

续聘或解聘原物业服务企业，应当经占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主通过。

38、小区要更换物业服务企业的，应当提前多少天告知原物业服务企业？

原物业合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业服务企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前3个月将有关决议书面告知物业服务企业。

39、业主委员会选聘物业服务企业应当何时完成？

业主大会决定另选聘物业服务企业的工作，应在原物业服务合同到期前1个月完成。

40、重新选聘物业服务企业后，应当如何组织新老企业的交接？

业主大会依法重新选聘物业服务企业的，应当在解除与原物业服务企业的（前期）物业服务合同后，方可组织双方交接。

交接活动由业主委员会组织，原物业服务企业应将下列材料移交给新物业服务企业：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）物业管理所必需的其他资料。

交接时，应当制作交接证明并由双方企业和业主委员会加盖印章。

交接完毕后，原物业服务企业应退出物业管理区域。

41、如何与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同？

物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般应包括当事人的名称或者姓名和住所；物业的基本情况；物业服务事项和服务质量要求；物业服务费的标准和收费办法；专项维修资金的管理和使用；物业管理用房的管理和使用；合同期限；违约责任解决争议的办法等。

物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。

42、业主委员会能以自己的名义依法提起诉讼吗？

能。

业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会会议决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。

43、业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体以为住共同利益应怎么办？

业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内有20%以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开。

业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤消业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。

44、物业服务一般包含哪些内容？

物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。

一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。

45、什么是公共性物业管理服务和特约性物业管理服务？

公共性物业管理服务指物业服务企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合性服务。

一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。

特约性物业管理服务指受个别业主的单独委托提供的服务。

比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。

46、物业服务企业在公共秩序维护方面承担何种职责？

是否对业主人身和财产负责？

物业服务企业在公共秩序维护的主要职责应当按照本小区的服务水平在物业服务后天中约定。

物业服务企业原则上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。

47、物业服务企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行制止？

有权。

物业服务企业按照业主（临时）公约的规定及物业管理服务合同的授权，有权要求业主配合物业服务企业的管理服务，对业主违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。

48、小区室外停车泊位是公共部位，停车时为什么还要交费？

目前各小区收取的停车费一般指泊位占用或使用费。

为什么要收取费用呢？

主要从两个方面理解：

一是为了使车辆行驶安全、停放有序，需要做一些车辆停放标识、施划车位；车辆在行驶中回造成小区道路、停车泊位等公共部位的损坏，需要维修养护；需要有停车管理人，员。

而这些都需要费用支出。

这些费用理应由车辆停放人承担，而不能转嫁到无车辆业主身上。

二是小区室外停车泊位既然是公共部位，就应属全体业主所有，如果被少数人占用，就损害了其他业主的利益。

49、车辆停放时停车人应遵守什么规定？

车辆停放时停车人应按照停车管理协议的约定，遵守停车管理制度，交纳有关费用，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。

50、物业服务收费的原则是什么？

物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费也服务质量相适应的原则。

51、普通住宅小区的物业服务收费标准如何确定？

根据《中华人民共和国国家发展和改革委员会》、《中华人民共和国建设部》共同签发的《物业服务收费管理办法》的有关规定，实行前期物业管理招投标的普通住宅项目，由房地产开发企业根据住宅小区物业管理服务的方案，依据本地物业服务考评办法和收费参考标准向价格主管部门申报物业服务等级和具体收费标准，并在价格主管部门核定的中准价和浮动幅度内通过招标确定具体收费标准。

业主委员会成立后，由业主委员会教育午夜服务企业参照本地午夜服务考评办法和收费参考标准，评定本住宅物业服务等级和具体收费标准。

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。

具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

52、非住宅物业、别墅等高标准住宅的物业服务收费如何确定？

非住宅物业、别墅等高标准住宅的物业服务费采取市场调节价的定价形式。

业主大会、业主委员会成立前，按房屋买卖合同（或业主临时公约）约定的价格收取费用；业主大会、业主委员会成立后，由业主大会与物业服务企业协商定价。

53、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？

不可以。

开发遗留是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，二者不能混淆。

业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。

对于开发遗留的问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼来解决纠纷。

54、出租房屋时物业服务费用由谁来交纳？

出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定有物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

55、物业服务费用可以预收吗？

从何时开始计收？

物业服务费可以预收。

具体由《物业服务合同》所约定的时限向业主、使用人收取。

未作约定的，预收期不得超过12个月。

物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。

56、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？

开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。

57、电梯费用如何交纳？

首层要交纳电梯费吗？

电梯属于楼内全体业主的共同财产，电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议及业主大会与物业服务企业另有约定的，从其约定。

58、物业服务费收支情况要公布吗？

要看具体情况。

物业服务企业实行酬金制收费方式的，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督；实行包干制收费方式的，其物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督。

59、业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费用该如何办？

业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，督促后仍不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

60、建立专项维修资金的法律依据是什么？

用途是什么？

《物业管理条例》规定：

“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

”“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作它用。

”

61、物业管理区域内共用部位、共用设施设备指的是什么？

物业管理区域内共用部位是指属于全体野猪或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼道间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿