石家庄住宅市场调查报告1.doc

石家庄住宅市场调查报告1.doc

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石家庄住宅市场调查报告

一、3、4月份石家庄商品住宅成交备案情况

根据石家庄市住房保障与房产管理局公布的数据显示，2011年3月，石家庄商品住宅共成交备案1533套。

商品住宅分面积段备案统计具体情况为，60㎡至80㎡商品住宅以589套居首位；其后依次为120㎡至150㎡为271套、100㎡至120㎡为207套、150㎡以上为201套、80㎡至100㎡为159套、60㎡以下商品住宅为106套。

2011年3月，石家庄商品住宅成交备案15.5167万平方米。

商品住宅分面积段备案统计具体情况为，面积在60㎡至80㎡商品住宅以4.2781万平方米居首位，其后依次为120㎡至150㎡商品住宅为3.6358万平方米、150㎡以上商品住宅3.4378万平方米、100㎡至120㎡商品住宅为2.3009万平方米、80㎡至100㎡商品住宅为1.4691万平方米、60㎡以下商品住宅为0.3950万平方米。

2011年4月，石家庄商品住宅共成交备案2302套。

商品住宅分面积段备案统计具体情况为，60㎡至80㎡商品住宅以785套居首位；其后依次为100㎡至120㎡为433套、150㎡以上为374套、80㎡至100㎡为332套、120㎡至150㎡为249套、60㎡以下商品住宅为129套。

2011年4月，石家庄商品住宅成交备案25.2489万平方米。

商品住宅分面积段备案统计具体情况为，面积在150㎡以上商品住宅以7.8437万平方米居首位，其后依次为80㎡至100㎡商品住宅为5.6640万平方米、100㎡至120㎡商品住宅为4.7215万平方米、120㎡至150㎡商品住宅为3.3985万平方米、80㎡至100㎡商品住宅3.0287万平方米、60㎡以下商品住宅为0.5925万平方米。

二、3、4月房地产调控政策解读

　　根据新“国八条”的要求，石家庄在3月31日正式公布2011年新建商品住房价格控制目标，提出今年新建商品住房年度价格涨幅度要低于全市城市居民人均可支配收入增长幅度，并力争将涨幅控制在10%以内。

综合比较我们发现，各地限价令呈现出三种动向：

以沪穗深为代表的一线楼市明确表示新建住房价格涨幅要低于全市本年度GDP；而以石家庄、太原、济南为代表的省会及二三线城市将新建住房价格涨幅要控制在10%左右；只有北京特立独行，提出新建住房价格“稳中有降”。

　　此外，3月国家发改委公布了《商品房销售明码标价规定》，明确指出5月1日起商品房销售需“一房一标价”，涨价必须重新申报备案。

而在2010年12月21日，石家庄就出台了《关于促进全市房地产市场健康平稳发展的实施意见》，明确提出取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。

但与房价调控目标一样，这项调控政策也没有相关的细则出台，能否落实还要等待政府下一步的动作。

　　全国“两会”期间，住房和城乡建设部明确表示，目前限购令没有明确的“退市”时间表，楼市调控也将向租房市场扩展。

温家宝总理在记者会上也明确表示，接下来房价调控将“三管齐下”，即控制货币流动性、加强财税金融调控力度和地方政府问责机制。

决策层的上述表态为今年的楼市调控定下了基调，即从限购、限贷等着力市场终端行为向全面调控房地产市场发展。

4月份在接连迎来限购、限价和限贷之后，房地产调控逐步稳定，决策层的注意力已经从政策的制定向贯彻和落实转移。

从目前来看，各项调控政策的“组合拳”已经对整个房地产市场产生影响，并对购房者的购房热情和开发商的推盘心态产生了延滞和冻结作用。

接下来左右房地产市场走向的将是各项调控政策能否得到彻底的贯彻和落实，政策细节能否落到实处。

国务院派出多路督察组下沉各地进行调研，势必影响决策层后的调控力度和走向，因此值得关注。

　　与宏观调控政策保持稳定相比，在一些调控的“细枝末节”，包括石家庄在内的各地都在进行着积极的探索和调整。

石家庄在出台新建商品住宅需配建10%的保障房新政之后，随即便在4月推出的9宗挂牌出让地块上得到了落实。

在超过4万套，规模远超去年的保障房建设压力下，石家庄有关部门正在积极寻求“突破口”。

虽然这些土地形成有效的楼市供应尚需时日，但已经对省会开发商提出了新的课题，即在限价令高压下，房价的“风吹草动”显得不合时宜；而配建10%的保障房无疑也将增大开发商的成本。

如何在这其中寻求微妙的平衡，已经摆在了觊觎省会楼市“大蛋糕”的开发商面前。

三．商品住宅市场消费者调查分析

1.消费者置业目的分析

　　提要：

刚性需求旺盛是石家庄商品住宅市场的一大特点，但是在石家庄出台调控细则后，石家庄首次置业人群比例下降8个百分点；同时，消费者改善居住条件的需求依然保持旺盛的状态。

政策有效的抑制了投机投资性购房行为，但是消费者投资不动产的欲望还没有完全消失。

刚性需求仍然旺盛不动产是消费者重要投资渠道

　　自住型购房依旧占据了石家庄楼市的主导地位，具体来看48%的受访者者表示购房主要是用于解决基本居住，35%的受访者是为了改善居住条件，12%的受访者表示购房用于保值投资，5%的受访者的目的是短期改善长期投资。

　　该数据显示了在石家庄调控细则出台前，消费者置业目的基本分布，整体来看，自住需求以84%的比例占据着石家庄商品住宅消费群体的主流；带有投资或者投机性质的购房需求约占17%的比例。

从这一数据可以发现，普通消费者利用不动产进行投资保值心态依然很旺盛。

调控政策深度冲击楼市首次置业需求比例下降

　　是石家庄出台限购细则后消费者置业目的从数据来看，40%的受访者表示购房主要为解决基本居住需求，38%的受访者为改善居住条件，22%的受访者为投资保值增值。

与调控前数据对比，首次置业者的比例下降8个百分点，改善型需求比例和投资性需求比例有所上升。

　　针对上述变化我们认为，在石家庄严格执行限贷政策之后，首先对主要依靠贷款购房的初次置业者产生了比较大的冲击，住房贷款申请难度的增加，导致了部分首次置业者选择其他方式解决居住问题，同时受到市场观望情绪的影响，也是首次置业者比例下降的原因；限购政策对于改善型需求人群的影响更多表现在市场预期方面，不受限购细则影响的消费者可能会在房源相对充裕的阶段选择出手，以获得更优质的房源和更大幅度优惠；由于本次调查中包含对于商业物业的调查，因此投资性需求比例的上浮属于正常现象，由此也可以发现，在国内投资渠道并不广泛的背景下，不动产对于投资者的吸引力依然存在。

2.消费者购房倾向分析

　　提要：

调查显示，80-100平方米户型区间最受消费者青睐；新华区、长安区和正定新区等房地产新兴区域的关注度呈现持续上升的态势；在购买实力的调查中，石家庄85%的购房者最高可以承受60万元的总价；同时，消费者也暴露出品牌意识不足的问题。

80-100平方米户型区间最受青睐小户型关注度降低

　　在消费者倾向的户型区间方面，40%的受访者在购房时首选80-100平方米户型区间，23%的受访者首选100-120平方米户型区间，17%的消费者选择60-80平方米户型区间，13%的受访者选择120-140平方米户型区间，而选择140平方米以上和60平方米以下的受访者比例分别只占4%和3%。

　　以上数据表明，80-100平方米的户型最受消费者的青睐，以2010年石家庄商品住宅平均销售价格来计算，每套房屋在40万元左右，基本符合石家庄消费者购买实力，该户型区间也是多数首次置业者的首选；100-140平方米的户型多数为改善型需求人群的首选，首选该面积区间的受访者占36%，为石家庄商品住宅市场另一大主力产品。

新华区与长安区关注度上升正定新区受消费者青睐

　　在购房区域选择上，裕华区依然最受到消费者青睐，29%的受访者表示在购房时首选裕华区，桥西区、新华区、长安区和桥东区分别占17%、15%、13%和11%；在五大行政区之外，选择高新区的受访者占5%，正定新区占4%，西部山前区域占3%。

　　受地段论和居住习惯的影响，消费者在购房时具有明显的区域目标性，裕华区作为房地产开发最为成熟的区域，一直备受消费者的青睐，但是随着供应量的下降，关注度呈现下降的趋势；新华区和长安区作为房地产开发的后起之秀，关注度持续上升，随着这两大区域商品住宅上市量的增加，我们判断消费者对两区域的关注度仍将上升；桥西区的关注人群一直保持较为稳定的比例，这与该区域稳定而持续的供应量有很大的关系，桥东区作为石家庄的核心区域，受城市规模的影响，供应量一直保持较低的态势，因此关注度也出现下降的趋势。

石家庄购房者单套房屋购买力普遍低于60万

在消费者能够承受的房屋总价调查中，56%的受访者表示承受能力在40万元以下，29%的受访者经济承受能力在40万元-60万元之间，9%的受访者经济承受能力在60万元-80万元之间，4%的受访者经济承受能力在80万元-100万元之间，仅有2%的受访者经济承受能力在100万元以上。

以上数据表明多数石家庄消费者房屋总价承受能力在60万元以下，单套房屋总价承受能力在60万元以上的仅占15%，由此可以判断总价60万元为石家庄商品住宅市场的一个消费分界点。

消费者对于楼盘周边环境关注度提高

在影响消费者选房的要素指数方面，价格要素以71.6点居第一位，其它要素依次为周边环境、区位地段、交通、户型、配套、物业和开发商，分别为57.1、55.1、51.1、45.9、40.7、31.6、和18.2。

与2010年相比，我们发现影响消费者选房要素出现了一些变化，周边环境上升至第二位，表明消费者对楼盘的社区环境的关注度开始上升。

　与此同时，消费者对物业要素和开发商要素的关注度持续走弱，也在一定程度上表明石家庄消费者在购房时不理性的一面，过于关注楼盘前期的价格和区位，而忽视了物业和品牌对于生活品质和房屋保值的促进作用。

特别是开发商要素仅有18.2点，表明石家庄商品住宅市场的品牌环境有待提升，消费者在选房时品牌意识较弱。

随着包括万达、恒大等一线品牌房企进驻石家庄，相信消费者在购房时的品牌意识会增强。

　　同时，我们也建议石家庄本土房地产开发企业要树立和培养企业和楼盘的品牌与形象，将营造品牌环境和品牌价值放在更为突出的位置。

四、3、4月石家庄商品住宅市场走势分析

1.商品住宅供应量大幅下滑市场观望情绪浓厚

从消费者调查数据来看，将近60%的消费者选择观望一段再出手购房，反映出目前观望气氛非常浓郁。

同样，商品住宅供应面积在限购细则公布之后也开始呈现下降的趋势，表明开发商的市场预期趋于谨慎。

　　我们认为市场供需双方围绕新一轮的调控政策正在展开一场心理博弈，主要表现为商品住宅供求比的变化。

从数据来看，3、4月分住宅供求比波动非常严重，比较清晰地反映出在政策影响下，石家庄商品住宅市场供求关系的变化。

基于上述分析，我们判断在调控收紧预期下，石家庄商品住宅市场的观望情绪短时间内难以消散，供需双方围绕价格的心理博弈也会进一步加剧，因此我们提醒开发商在制定价格和优惠时须关注消费者心理变化，通过引导消费者置业理念来降低市场的观望情绪。

　　面对销售压力，我们判断部分开发商在保持谨慎心态的同时，可能会采取试探性的促销措施来促进销售的增长，因此同区域或地段楼盘间的竞争将会进一步加剧，此时开发企业需要防范优惠大战演变为价格大战的风险，避免市场进入恶性竞争状态。

　　未来一段时间内，市场供需双方围绕价格的争夺进一步加剧，同时楼盘间的竞争也在加剧。

因此我们建议房地产开发企业在保持价格稳定的同时，更多关注消费者的具体需求，通过提高产品性价比、合理搭配新推房源户型配比等措施促进销售量的增长，以良性竞争促进市场的健康发展。

2.商品住宅市场出现“量价齐跌”刚性需求比例首次下降

石家庄商品住宅市场出现了“量价齐跌”的一幕，但是我们认为这种现象不具备持续性。

　　分析产生“量价齐跌”现象的原因，我们认为主要是在限购政策影响下出现的阶段性数据现象，并不能代表市场的整体运行状况。

限购细则公布之后，在抑制投机投资性购房需求的