试论房屋产权登记管理中的几个法律问题.docx

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试论房屋产权登记管理中的几个法律问题

试论房屋产权登记管理中的几个法律问题

房屋所有权登记是国家房地产法律、法规所确立的一项重要制度，根据中华人民共和国《城市房地产管理法》和97年建设部颁发的《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋权利人应进行合法的产权登记，以保障权利人的合法权益，维护正常的房产权属管理秩序，现就房产权属登记管理工作中几个相关的法律问题作一论述。

一、关于未成年人房屋产权登记问题

在我们日常工作中，常常会出现一些父母由于自己经商、子女上学出国等特殊情况需要资金，将子女名下的房产进行变卖、抵押、典当等。

根据《未成年人保护法》的规定，未成年人是指未满18周岁的自然人，是无民事行为或民事行为能力的人，他们的民事活动由其法定监护人代理。

由此在权属管理工作中出现不少轻视未成年权利的行为。

如权属登记不能登记在未成年人名下；父母经商需要资金也随意将未成年人的房产进行变卖和抵押。

根据未成年人的房屋产权的特殊性，房产权属登记机关如何切实保护未成年的合法权益，值得高度重视：

（一）未成年人的房屋产权的取得方式

所有权的取得，是指依据何种法律事实而取的所有权。

《民法通则》第七十二规定：

“财产所有权的取得，不得违反法律的规定”。

因此，所有权的取得方式必须合法。

合法取得所有权的方法，主要包括：

一是原始取得，即所有权第一次产生或者不依靠原所有权人的权利而取得所有权。

二是继受取得，即新的所有人通过某种法律行为或法律事件而从原所有人那里取得财产所有权。

三是其它方式取得，主要是父母为归避国家开征遗产税，而将房产直接登记在子女名下。

一般而言，未成年人可以通过原始取得产权；也可通过买卖、赠与、交易、继承、受遗赠等方式继受取得房屋产权。

但由于其主体是未成年人，其房屋所有权的取得有其特殊之处，主要体现在《民法通则》对公民的民事行为能力的规定上。

《民法通则》第十一条第二款规定：

“十六周岁以上，不满十八周岁的公民，以自己劳动收入为主要生活来源的视为完全民事行为能力人”。

第十二条规定：

“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力的人，可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意”。

不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由其法定代理人代理民事活动。

由此可见，未成年人如果符合《民法通则》第十一条第二款的规定，其房屋所有权的取得与成年人相同；如果符合《民法通则》第十一条第二款的规定，其房屋所有权的取得与成年人相同；如果符合《民法通则》第十二条规定，其房屋所有权的取得由其法定代理人代理或征得法定代理人的同意。

但是，诸如赠与、继承、受遗赠等单方、无偿、实践性的法律行为则无需其法定代理人代理或征得法定代理人的同意。

（二）未成年人的房屋产权主体资格的认定和登记

《民法通则》第九条规定，“公民从出生时起到死亡时止，具有民事能力，依法享有民事权利，承担民事义务”。

自然人的权利能力是法律赋予自然人享有民事权利，承担民事义务的资格。

只有具备了权利能力，才能作为主体参加民事活动，承担义务并享受权利；自然人的权利能力是一种生存资格，没有权利能力就丧失了生存的人格，因此，法律、社会均不允许剥夺任何人的权利能力，包括未成年人；自然人权利能力是最根本的特征就是平等性，无论是成年人，还是未成年人，人人都有享有权利能力。

《民法通则》第十条规定：

“公民的民事权利能力一律平等”。

由此可见，未成年人与成年人一样可以平等地享有申请权属登记的主体资格。

未成年人具备申请权属登记的主体资格，并不意味着能自己办理权属登记，在未成年人房屋权属登记上，主要看他是否有行为能力。

根据《民法通则》第十一、十二条规定，我们可以认定：

除16周岁以上以自己劳动收入为主要生活来源的未成年人外，其他未成年人进行房屋权属登记、处分均需要法定代理人代理或征得法定代理人的同意进行。

（三）未成年人的房屋产权的行使和保护

房屋所有权人拥有对其房屋占有、使用、收益、处分等各项完整的权利。

而未成年人一般为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，其房屋产权的行使由其法定代理人代理，未成年人的法定代理人为其监护人。

《民法通则》第十八条规定：

“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为监护人的权益外，不得处理被监护人的财产。

”

我市有一未成年人刘某，深得其外祖父喜爱，其外祖父将所有的房产在刘某12岁时赠与。

在房产登记时，刘某之父持刘某的委托书、刘某外祖父委托书、原房产权证到当地房产登记机构进行登记，委托书确属刘某自书。

但登记机关认为，刘某为未成年人，虽有接受赠与的能力，但仍是限制行为能力人，尚不能独立进行民事活动。

我国婚姻法规定：

父母为未成年子女的法定代理人。

本案中刘某出具的委托书虽属真实，但因他是限制行为能力人，所以委托书无法律效力，应由其父持可以证明其与刘某父子关系的证明、证件为依据。

作为法定代理人代理登记。

二、关于夫妻房产共有的法律问题：

（一）夫妻共有产权权属登记的界定

根据〈婚姻法〉第十三条规定：

“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有规定除外、”。

又在该条第二款规定：

“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。

新的〈婚姻法〉规定：

“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有，部分共同所有。

约定应当采用书面形式。

没有约定或者约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定”。

可见，修改后的《婚姻法》对家庭财产的规定，更为倾向于由当事人自行约定。

登记机关在判断房屋所有权是否属于夫妻共有时，已不能单凭是婚前财产或是婚姻关系村续期间取的财产来确定。

（二）夫妻婚姻关系存续期间房屋权属登记问题

根据修改后的《婚姻法》的规定，夫妻对房产所有权有多种形式，具体可分为以下几种：

1、共同所有。

夫妻双方不分份额地享有和行使房屋所有权，包括①夫妻双方婚姻关系存续期间，由一方或双方购置、自建、交换的房产，以及继承所得的房产，而且双方没有约定的。

②夫妻一方或双方按遗嘱或赠与合同中没有明确规定只归夫或妻的房产。

夫妻对共同所有的房产享有平等的处理权，任何一方都不能无视他方擅自处理。

根据《城市房屋权属登记管理办法》规定：

共同所有的房屋，由共有人共同申请。

因此夫妻双方作为共有人都应到房屋权属登记机关申请登记。

2、个人所有。

包括①婚前通过购置、自建、交换的房产等方式取得的房产。

②遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产。

此类房产，只需个人申请登记，今后，对已经登记为一方所有的房产，在转让或设定抵押时，只需要登记的一方签字，不必取得对方的同意。

3、按份共有。

夫妻双方按确定份额对房产行使所有权。

《婚姻法》第十九条赋予夫妻双方可以对婚前婚后房产在不违背法律的前提下，约定归一方所有、共同所有或部分各自所有，部分共同所有。

也就是说夫妻双方可以通过合法有效的约定来改变房产的所有权形式。

《婚姻法》第十九条正是体现了我国民法中的：

“意思自治原则”。

法律规定夫妻双方所有的房产可以通过约定来确定所有权的形式。

因此，当夫妻双方通过约定来变更改为一方所有时，夫妻双方必须亲自到房屋权属登记机关签署约定书。

根据我国现行的房产权属登记管理规定，共同共有、按份共有的夫妻房产，产权登记中由双方共同申请，登记部门颁发《房屋所有权证》、《房屋共有权证》。

（三）房屋权属登记机关在受理夫妻共有产登记的审查职责

房屋权属登记依当事人申请，对当事人所有的房屋状态加以记载、予与认可和证明的一种行政行为。

登记的功能在于推定所登记房屋的合法性，起公示作用。

社会公众可以通过查阅房屋登记机关登记簿的记载和颁发的《房屋所有权证》，了解相应的权利状况，使之具有社会公信力。

房屋权属登记机关的登记行为是依当事人的申请并按照法律规定进行审查，登记机关的职责在于审查申请人是否依法律提交了申请登记所需的材料，申请登记的房屋有无违反法律的禁止性规定。

只要申请人提交的材料符合法律的规定，登记机关即应依法予以登记。

房屋权属登记的特性决定了权属登记部门依法作出登记行为时，依法只应负形式审查义务，如当事人一虚假材料申请登记的，其所获行政登记缺乏合法基础，房屋权属登记机关可依据建设部《城市房屋权属登记管理方法》第二十五条第一款之规定，以“申报不实”为由注销其发放的房屋所有权书。

因此，房屋权属登记在受理夫妻共有产登记申请，特别是约定为所有权登记时，必须认真做好房屋产权审查工作，把好产权审查关。

在审查中，一方面要对房屋取得的来源搞清楚，另一方面要把申请人的真实身份搞清楚，在这一点上，重点要做好内部查档，力争做到登记材料与原档案材料不矛盾，尽量减少因登记机关的过失而导致出现登记差错。

刘某与沈某为夫妻。

双方用共同积蓄购置房屋四间，后夫妻不和。

沈某离家出走。

分居但双方未办理离婚手续。

后刘某因病住院，病危时立下遗嘱，将四间房屋分给两子女。

刘的子女根据遗嘱和原房产权证到房屋登记部门办理产权登记。

登记机构工作人员了解情况后指出，该财产系夫妻关系存续期购置的共有财产。

刘某在遗嘱中将其妻所有的房产一并进行处理，不妥。

应由母亲、子女一并进行房产登记，作共有产处理，按比例分摊，刘某子女不服，经多方调解，并与其母协商，得到妥善解决。

三、关于如何协助人民法院执行的问题

建设部和最高人民法院、国土资源部联合发出的《关于依法规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定（以下简称《通知》）。

对于完善我国房地产权属登记制度、提高权属登记机关依法执行行政的水平、有效地避免在协助人民法院执行时执行时出现不规范的操作将起到十分积极的作用，必将有利于保证人民法院生效判决、裁定及其他生效法律文书的依法和及时执行，使之有利于保护当事人的合法权益。

如何依法协助人民法院做好房屋权属管理相关工作，是房产权属管理部门重点工作之一。

（一）关于协助人民法院对房屋权属的查询的法律问题

1、根据《通知》第二条规定：

人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处分前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。

受理查封前应先查阅权属状况，主要可以解决以下问题：

①被查封房屋是否进行过权属登记。

如已进行登记的，其所有权人的姓名、房屋坐落等是否相符，如有出入的，可及时向实施查封的人民法院说明，便于法院及时处理。

②是否有其他法院查封在先。

如已有其他法院查封在先。

则后来办理查封登记的人民法院利用作轮候查封登记。

③如果该房产尚未进行权属登记，如属于《通知》所规定的查封登记或预查封的范围，执行法院可及时收集被执行人取得财产所依据的相关证明或法律文书。

以便日后进行查封登记或预查封。

如果登记机关先受理查封，然后再查对权属状况、直至发现以上问题时再告知法院，一是易于引起执行法院的误解，二是由于延误了时间，可能会产生一些其他的问题。

在进行实体处分前，查阅权属状况则可以保障执行事项的顺利实施。

2、根据《通知》第四条规定：

人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属的情况时，如无法查询或者查询无结果的，国土资源、房地产管理部门应当书面告知人民法院。

这一规定与以往通常的做法不同，即要求登记机关更为认真地对登记簿的记录进行查询。

首先，无法查询和查询无结果并不相同。

无法查询是指查询方提供的当事人或房地产的信息模糊，或是因管辖等原因导致无法查询；查询无结果则是指查询方提供的当事人的信息，查不到该项的登记记录。

对于书面告知人民法院的方式，由于登记机关工作人员水平不一，同时为防止因工作繁忙出现疏漏，应采用表格式的告知书，告知书应当载明查询时间、执行法院提供的房屋坐落、权利人名称（以上几项内容都十分重要，查询方提供的房屋坐落、权利人名称有空缺的，应载明为“不详”），是无法查询或查询无结果（对已经进行预告登记的城市，查询的范围应包括登记簿预告登记的城市，查询的范围应包括登记簿预告登记的记载），以避免日后产生争议。

（二）关于查封的期限的确定问题

根据《通知》第十一条规定：

人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。

期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不的得超过一年。

确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次（说明可以是不止一次）再续封的期限不得超过一年。

查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封能力消灭。

《通知》第十七条对预查封的期限也作了相一致的规定。

如果在超过了查封的期限以后，而原实施查封的法院提出要求续封的，应当按查封而不是续封来处理。

因为查封的期限一旦届满，而原实施查封的法院提出要求续封的，查封的效力业已消灭，此时已“无封”可续。

办理续封，则与《通知》的第十一条规定有了抵触。

但是这并不能限制该法院对这一房地产再次进行查封。

与前一次查封所不同的有两个方面：

一是该房地产如在原查封期限届满后，再次查封前已设定了抵押权并已核准登记的，该抵押权有效。

即应当保证抵押权人优先受偿的权利。

二是如是在上述期间房地产被其他法院查封（或原作为轮候查封的其他法院已转为查封）的，只能为原实施查封的法院作轮候查封登记。

这两点相同都是因为原查封的效力已经因查封期间期限届满而消灭。

（三）关于协助查封登记和轮候查封登记的法律问题

查封登记就是登记机关要限制被执行人的房地产的转移及设定他项权利。

轮候查封则是在法院对某一房地产解除查封后，登记机关还应注意有否其他法院轮候查封。

可见查封登记轮候查封登记对登记机关来说都有一定的风险，要十分小心。

1、查封登记。

查封登记属于限制登记的一种，查封登记是权属登记机关依据执行法院提供的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，对某一房屋的权属直接进行登记以后予以查封。

①查封登记分为两个组成部分，一是转移登记，这一部分是实实在在的权属登记，是房地产权利因继承、判决或者强制执行等原因转移所进行的登记，只是这种登记并不是按正常的登记程序由权利人提出登记申请，而是由执行法院向登记机关提交被执行人取得财产所依据的相关证明或法律文书，由登记机关直接为之办理转移登记。

第二部分是待这一登记成立之时，同时对该房地产予以查封。

②登记机关直接为权利人办理转移登记后，要不要制作权属证书的问题？

登记是不动产物权公示的一种方式和制度，权属证书则是登记机关发给权利人的一项凭证，这种凭证只是用来证明登记机关的登记簿有此一项权属状况的记载。

根据规定：

“土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准，权属证明与属登记不一致的，以权属登记为准。

”因而登记的效力来自于登记簿。

本人认为，查封登记毕竟不是按正常的程序进行的，且执行法院日后对该房地产进行实体处分的概率很高，因此，可暂不制作权属证书。

2、轮候查封登记

“轮候查封登记”是指两个以上的人民法院对同一房产进行查封的，登记机关为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，在向后一个法院告知该房产已被查封的事实后，对后一个（或几个）要求查封登记的顺序按照人民法院作轮候查封登记。

轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后为序排列，原查封的房屋（包括房屋已被部分处分后的剩余部分）被人民法院依法解除查封后，排列在前的轮候查封自动转为查封。

《民事诉讼法》第九十四条第四款规定：

“财产已被查封、冻结的、不得重复查封、冻结”。

因此对同一房屋不能进行重复查封。

但是，法院对某一房产进行查封，并不一定要对该房产进行处分（如当事人不当的财产保全申请或诉讼当事人履行了相关义务等）。

因而，禁止后一家法院对房产查封显然有不合理处。

而采用“轮候查封登记”的方式基本上解决了这一问题。

但对于登记机关来说，这是一种新的操作方式，在某种意义上来说承担了更大的责任。

（四）关于房地产权利主体不一致时进行房产查封问题的处理

依据《城市房地产管理法》关于“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占永范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，坚持房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权主体一致的原则。

但是，实际工作中出现的主体不一致还是屡屡出现。

这一方面是由于我国目前的立法和机构设置所造成的，另一方面也是由当事人的违规行为引起的。

例如：

企业改制时只给予改制企业房屋，而不是给予土地使用权，或是在租赁土地上的建房，因此，这一问题只能在物权法的立法来解决，而期望能在法院的执行环节中解决这一问题是不切实际的。

但是，房地产权利主体不一致毕竟会带来许多麻烦的问题，《通知》对此采取了以下的几项的措施：

1、土地使用权和房屋所有权归属同一权利人，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋（对土地使用权和房屋所有权归属同一权利人，人民法院予以“同时查封”，就避免产生新的房地产主体不一致的问题）；

2、在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；

3、土地使用权和房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。

因为执行法院只是查封了被执行人名下的土地使用权或房屋。

二是日后可再通过作价、补办土地转让手续等方法使房、地权利趋与一致。

在符合登记条件时，登记机关再为其办理权属登记。

（五）协助执行中的其他相关问题

1、登记在案外人名下的房产的查封

在现实生活中，由于各种原因，将房地产权属登记在他人名下的还是时有发生的。

特别是有一些为逃避法律责任的当事人，故意将房地产权属登记在他人名下，而登记机关对此是很难发现的。

为此，《通知》第七条规定：

“登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采用查封措施”。

执行法院在对这类房地产实施查封时，并不一定要将登记名义人（案外人）书面认可的复印件交登记机关。

因为是否要对某一房地产实施查封，应由人民法院来判断。

2、因登记机关工作失误造成被查封的房地产产权转移所应承担的责任问题。

《通知》第二十二条第二款对登记机关应承担的责任作了规定：

国土资源、房地产管理部门明知土地使用权和房屋已被人民法院查封，仍然办理转让、抵押等权属变更、转移登记手续的，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼第一百零二条的规定处理。

明知房地产已被人民法院查封，而仍然办理转让、抵押等权属变更、转移登记手续的，应视为拒不履行法院生效的法律文书，违反了民事诉讼法的第一百零二条第一款第六项的规定。

3、关于房地产权利追溯到相关法律文书生效的时间问题。

《通知》第二十七条规定：

“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时”。

土地使用权、房屋所有权都是不动产物权，不动产物权的取得，应以登记为准，法院的判决产生不动产权属变更的，同时也应进行登记。

但是，法院生效的判决和裁定在先，而登记在后，其间的时间间隔有长有短，在这一期间内，会有一些经济利益或其他的法律问题产生。

当事人可能会因此而各执一词。

根据规定“当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时”。

即明确了当事人房地产权利的生效时间，又与不动产物权的原则相一致。

以上论述，主要就房地产权属登记中的相关法律运用进行简单的探讨，房产权属管理部门在处理日常登记工作中必须依法行政，提高整个管理部门的执法能力，才能使房地产产权管理真正地为产权人的权益服务。