物业管理招标文件.docx
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物业管理招标文件
**小区物业管理
招
标
文
件
二0一八年月日
第一章、招标概况
、招标人
、**小区的地理位置
、物业概况
、物业管理的内容和要求
、投标人的资质与条件
、有关说明
、奖惩措施
第二章、投标须知
、投标依据
、投标程序
第三章、投标书的编制要求
、技术标书的项目内容
、商务标书的项目内容
资信标书的项目内容
第四章、投标书密封和送达要求
第五章、开标、评标、定标
第六章、投标报价要求及评标标准
第七章、拟签订合同的主要条款
第八章、其他事项的说明
**小区建造于二000年。
为推进物业管理服务的市场化运作，加强物业服务水平，现按照《杭州物业管理条例》和《物业管理招标投标管理》的规定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。
招标人：
**小区业委会
**小区的地理位置
**小区位于风景优美的杭州市上城区***，东至***，西至***，南至***，北至**8。
物业概况
类型
幢数
套（单元）数
建筑面积（平方米）
多层住宅
15幢
高层住宅
5幢
独栋别墅
幢
地下车库
个
路面车位
商业
公用设施设备明细
1.3.1绿地___万___平方米；
1.3.2生活水池_____个；
1.3.3高配______间；配电房______间；
1.3.4电梯______部；
1.3.5消防中心_____间；
1.3.6综合布线控制室电信机房____间；
1.3.7建筑周围道路，绿化、广场、照明、围墙、景观灯；
1.3.8小区雨污水管网等
物业管理的内容和要求
物业管理服务质量标准（依据《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》）
1.4.1物业共用部位的维修、养护和管理
1.4.1.1根据房屋使用年限，编制年度维修养护工作计划。
1.4.1.2建立健全房屋维修养护工作制度，及各类操作指引文件
1.4.1.3定期巡查、开展养护工作，有维护保养记录
1.4.2物业设施巡查制度和设备管理台账
1.4.2.1建立健全设施设备维修养护工作制度，作业指引文件，完善应急预案。
1.4.2.2小区绿化等公共设施定期巡查、维修保养到位，保持设备运行及维修工作记录。
1.4.2.3停水停电提前12小时通知（市政府突发停水停电及设备突然故障除外）。
1.4.2.4保持电梯机房清洁，确定合理的电梯运行时间，定期保养，及时排除故障。
1.4.2.5二次供水水箱清洗及检测；2次/年，水质检测结果合格。
1.4.2.6设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施，处理记录。
1.4.3公共部位的清洁卫生
1.4.3.1保洁服务时间：
每日7:
30-16:
30
1.4.3.2楼道清洁：
多层住宅清扫1次/天，拖洗1次/天；高层住宅每日清扫1次，门厅每日拖洗1次；公共场所、绿地、道路：
清扫1次/天；沟渠池井、标识牌、信报箱；清洗1次/周；垃圾清运：
1次/天;公共雨水、污水管道每年疏通1次。
1.4.3.3生活垃圾的收集，清运：
1次/天。
1.4.3.4每月至少一次小区公共部位进行消毒和灭虫除害等消杀工作。
1.4.3.5雨雪天气及时清扫积水积雪。
1.4.4公共绿化的养护工作和管理
1.4.4.1定期喷洒药物，防止病虫害；
1.4.4.2乔木、草坪、灌木修剪及时，保持观赏效果；
1.4.4.3做好绿化施肥工作，保持苗木健康完整，缺损及时补种
1.4.5车辆停放管理
1.4.5.1停车场要交通标识和进出凭证；
1.4.5.2引导车辆有序停放，对乱停乱放车辆进行提醒管控；
1.4.5.3停车场要巡逻，发现问题按照车主留下的联系方式尽快与车主取得联系。
1．4.5.4和业委会共同确定公共道路停车位，按要求制定停车管理办法，并予以实施。
1.4.5.5和消防配合，整顿停车库用作仓库等安全隐患
1.4.6公共秩序维护，安全防范等事项的管理
1.4.6.124小时小区巡查制度（每2小时1次）
1.4.6.2对火灾等突发事件有应急预案；
1.4.6.3定期开展消防和居家安全宣传，消防演习；1次/年
1.4.7装饰装修管理服务
1.4.7.1业主在办理装饰装修时，告知其装饰装修过程的禁止行为和注意事项；
1.4.7.2对违反违规私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时劝告，阻止、报告并协助有关部门依法处理；
1.4.7.3住宅业主装修、装修材料的运输和建筑垃圾清运，物业应有专人管理。
1.4.8物业档案资料管理
1.4.8.1建立物业档案资料管理制度；
1.4.8.2档案资料有专人管理，借阅要有记录；
1.4.8.3业主资料严格保密，不得借阅和泄漏。
1.4.9其它服务
1.4.9.1报修服务时间：
24小时。
急修20分钟到达，预约服务按约定时间到达，并建立服务回访制度；
1.4.9.2向业主公布日常服务电话，紧急电话；
1.4.9.3根据社区安排开展文化活动。
服务指标承诺
序号
指标名称
承诺指标
相应措施
1
房屋完好率
90%
专人负责，实行巡查制度，建档记录，确保房屋完好。
每半年进行一次房屋完好率的检查。
2
临修，急修及时率
100%
急修十五分钟内到达现场，小修及时修复，当天内完成。
并做好回访记录。
3
维修工程质量合格率
99%
逐项检查，保证质量，实行回访制度，确保维修质量合格率
4
小区内治安案件发生率
0
实行二十四小时保安巡查制度，明确治安责任区域，依据组团方位，建立快速应急分队，确保居民安全。
5
火灾发生率
0
管理处实行全员义务消防员制，采取各种方式向住户宣传消防知识，定期进行培训和演习，提高住户消防知识和自救能力，保安员兼任小区消防安全监督员，发现隐患，及时处理。
6
住户投诉处理率
100%
安装政策规定做好各项工作，加强与住户之间沟通，了解住户的愿望与要求，及时满足住户的合理要求，一旦发生投诉立即查明原因，向住户解释并进行处理直到住户满意。
7
物业管理服务满意率
85%
实行人性化管理，增强服务意识，提高服务水平，每年一次征询一次业主意见，增进与住户沟通，确保物业管理服务质量。
投标人的资质与条件
1.5.1具有国家住房和城乡建设部《物业管理企业资质管理办法》物业服务企业资质证书，能承担本项目招标文件所规定的物业管理要求，并具有良好的工作业绩和履约记录。
1.5.2投标人接管过住宅小区。
1.5.3投标人所服务的小区中有杭州市优或省优、国优项目优先。
、有关说明
1.6.1除标书中已注明设施及设备外，若投标单位提出需增设备，可以在标书中列明，中标后在订立服务合同时可与协商解决。
1.6.2标书中具体的配套设施，投标单位可提出合理性、可行性建议，视作标书创新内容予以评分，对于合理性建议招标单位将予以采纳。
奖惩措施
中标单位必须参加业委会组织的日常检查和年度考评。
考评不达标或管理未能达到投标书承诺目标，业委会有权终止物业服务合同，由中标单位承担违约和赔偿责任。
（考核标准详见合同样本）
第二章投标须知
投标依据
2.1.1国家、浙江省、杭州市物业管理相关政策、法规。
2.2.2本招标文件。
投标程序
2018年月日以前，在**小区公告栏等发布招标公告。
2018年月日接受物业公司报名，地点：
**小区
2018年月日，发招标文件。
2.2.4开标时间:
2018年月日上午9：
30分在**小区
2.2.5确定中标单位后日内，中标单位与招标单位签订《物业服务合同》，办理有关手续。
第三章投标书的编制要求
本次评分分为技术标和商务标及资信标三部分。
内容编制要求如下：
技术投标书（包括但不限于以下内容）：
3.1.1结合本项目的规划布局，智能化等硬件设施配置及针对本物业不同类型业主的不同特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。
3.1.2物业管理机构运作方法及管理制度。
包括机构设置、组织框图、工作流程安排。
管理、激励、监督、反馈机制等规章制度。
3.1.3管理服务人员配置和管理。
管理服务人员配备、数量、素质（文化程度和年龄）、分工；人员的培训和管理：
包括人员考核、专业培训计划、奖惩淘汰机制，人员上岗仪表、行为、态度的标准规定。
3.1.4物业管理费用的收支预案。
按招标文件项目分别列收入、支出项目，编制收支预算书；列出收支盈亏情况测算，增收节支措施，有明确的以业养业的发展计划、指标和较强的发展后劲。
3.1.5物业管理服务分项标准与承诺。
3.1.5.1房屋零修、急修及时率；
3.1.5.2修工程质量合格率；
3.1.5.3绿化完好率（包括水池、雕塑、健身等景观设施，滑滑梯等儿童娱乐设施、健身设施）的维护标准及承诺；
3.1.5.4保洁率维护标准及承诺；
3.1.5.5道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率维护标准及承诺；
3.1.5.6管理费收取率；（停车管理及收费、高层电梯门楼的广告管理及收费，多层门楼的广告管理及收费）
3.1.5.7业主投诉率与处理率；
3.1.5.8业主物业管理满意率；
3.1.5.9消防火灾发生率；
3.1.5.10治安事件发生率。
3.1.6物业的维修养护。
3.1.6.1对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施；
3.1.6.2物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理措施；
3.1.6.3市政等公共设施管理实施措施；
3.1.6.4保障物业管理区域内环境卫生的措施；
3.1.6.5物业管理区域内公共秩序的维护及治安的具体实施方案；
3.1.6.6**小区绿化、水池、健身等景观设施，滑滑梯等儿童娱乐设施、健身设施的维护养护管理的具体措施；
3.1.6.7智能化设施的管理与维修方案；
3.1.6.8各类管理档案的建立与管理。
3.1.7物业维修和管理的应急措施。
3.1.7.1业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气的应急措施；
3.1.7.2**小区物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措施；
3.1.7.3业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；
3.1.7.4雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；
3.1.7.5发生火警时的应急措施。
3.1.8管理方案和措施：
3.1.8.1**小区管理：
人员的安排、管理、监督、配合及费用方案；
3.1.8.2便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列；
3.1.8.3业主、使用人房屋装修及外观管理的措施及承诺；
3.1.8.4建筑垃圾的处理措施；
3.1.8.5安全防范措施：
车辆、流动人口、噪音控制等；
3.1.8.6管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施；
3.1.8.7对**小区有关配套的合理化建议。
3.1.9提供《管理规约》的建议稿。
商务标书的项目内容
3.2.1、**小区管理费报价表；
3.2.2投标申请报告。
在报告中表明“投标人对招标文件所提出的规定和要求表示理解，投标书连同招标者的书面中标通知书均具有法律约束力。
”
资信标书的项目内容
3.3.1法人代表证明或法人代表的授权委托书；
3.3.2《工商营业执照》复印件、《物业管理资质等级证书》及其他证书；
3.3.3投标单位基本情况说明，包括企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表姓名、人员情况、管理业绩、在**街道、**社区范围内物业服务情况等；
3.3.4投标单位法定代表人、拟派出**小区管理机构负责人履历表（姓名、简介、职称、经历）和专业资格证书（复印件）；
第四章投标书密封和送达的要求
投标书外包装及文书要求
4.1.1按投标书编制要求，各投标单位应将技术标、商务标和资信标分开装订，但同时装入一个文件袋内。
4.1.2技术标、商务标和资信标书统一使用A4纸，文件中应无涂改，用A4纸封面，竖向装订成册，一式伍份。
4.1.3每个文件袋封面要求写明投标项目、投标单位名称、地址、邮编、法定代表人及送达的日期。
4.1.4每个文件袋封口要求用薄纸粘贴，在骑缝处加盖投标单位的公章和法定代表人的图章。
、投标文件有下列情况之一者，为无效投标书
4.2.1投标文件未按规定密封；
4.2.2未按招标文件说明的技术标和商务标的规定制作；
4.2.3投标书未经法定代表人签字或盖章及未盖投标单位公章；
4.2.4收费测算标准超过招标文件规定范围，以及未按指标文件规定测算费用。
4.2.5标书未在规定最后时限前送达指定地点；
4.2.6无效投标书将不参加开标、评标程序。
、投标保证金
投标单位应在规定时间内至招标工作小组领取标书，并同时缴纳标保证金人民币1000元整，未中标者在招标人确定中标后的5日内退还保证金，利息不计。
投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权的，保证金不予退还。
或中标单位在规定时间内拒签合同的，保证金不予退还，给招标人造成损失的，中标单位应当负责赔偿。
、投标文件处理
中标单位的投标文件将成为物业服务合同的有效组成部分。
第五章开标、评标、定标
开标
5.1.1开标由招标人主持。
5.1.2邀请**社区居委会人员以及所有投标单位负责人参加。
评标
5.2.1招标领导小组负责评标工作的指导、监督、解释工作。
5.2.2评标专家小组：
本项目的评标专家组共设5人。
其中业委会3人，业主代表2人。
社区1人作为第三方参加。
5.2.3评标专家组成员不得与投标人有任何的利害关系，投标人可对评标委员会成员及工作人员的资格和递交投标文件的截止时间进行监督。
如有异议，应以书面形式签署单位名称及签字代表姓名后，在投标文件评审前递交至评标监督人，以便及时处理。
5.2.4评标专家组负责对各投标文件进行评审、评定，并按投标人得分有序排列情况，推荐中标候选人。
5.2.5评标专家组具有依据招投标法律法规和招标文件进行独立评标的权力，且不受外界任何因素的干扰。
评标委员会成员需对评标结果独立写出评标报告，并承担责任。
5.2.6评标专家组应客观、公正的履行评标职责，不得脱离招投标法律法规和招标文件要求评标。
5.2.7评标专家组对依法应当否决的投标应提出否决意见。
5.2.8评标报告应当由评标专家组全体成员签字。
对评标结果有不同意见的评标专家组成员应当以书面形式说明其不同意见和理由，评标报告应当注明该不同意见。
5.2.9评标中标结果产生，评标专家组成员若拒绝在评标报告或中标备案表上签字，且不书面陈述其不同意理由的，视为同意和接受。
.评标专家组职责
.1审查投标文件是否符合招标文件要求，响应程度，作出评价。
.2要求投标人对投标文件有关事项作出解释或者澄清。
.3推荐二名有序排名的中标侯选人名单。
评标程序
5.3.1检查投标文件的密封情况，经确认后由投标工作人员当众拆封，宣读。
5.3.2由评委分别对技术标、商务标和资信标进行评议打分。
5.3.３废标
经评标专家组评审，认为投标文件有下列情况之一者，可按废标处理：
5.3.3.1投标人法人工商营业执照副本不在有效期内，或在有效期内投标文件中的复印件未加盖其单位公章的；
5.3.3.2投标人物业企业资质证书副本不在有效期内，或在有效期内投标文件中的复印件未加盖其单位公章的；
5.3.3.3投标函没有投标人法定代表人签字和加盖其单位公章的；
5.3.3.4授权委托书没有法定代表人签字和加盖其单位公章的；
5.3.3.5投标报价未加盖投标人单位公章和授权代表签字的；
5.3.3.6工商营业执照副本、物业企业资质副本复印件与原件不符的；
5.3.3.7工商营业执照经营范围不具备物业管理资格的；
5.3.3.8投标人物业企业资质资格不符合招标项目资格要求的；
5.3.3.9投标文件附有招标人不能接受的条件的；
5.3.3.10在规定开标时间前提前开启投标文件的；
5.3.3.11技术投标书未密封、商务投标书密后封未加盖单位公章的；
5.3.3.12提交的投标文件在招标文件规定的截止时间后送达的；
5.3.3.13投标人成本费用核算亏损参与投标的；
5.3.3.14法律、法规、规章规定的应当持证的物业岗位和对应招标项目配套设备设施，应提供的特殊岗位作业人员资格操作证，未提供的；
5.3.3.15评标专家组认为投标文件在其他方面明显存在与招标文件规定不符的；
定标
5.4.1评标专家组现场打分、确定中标结果。
5.4.2得分之和最高者为两名中标推荐单位，候选人如出现相同得分，由评委评议决定，招标结束后，由招标单位发出中标通知书。
（评标小组打分，根据评分结果，推荐最高得分2家单位作为中标候选单位，由业主代表大会投票作为最终中标候选人）
第六章投标报价要求及评标标准
评标分值按技术标60分，商务标25分和企业业绩及综合情况资信标15分组成。
技术标：
根据招标文件要求的内容进行评分，满分60分。
技术标书评分表
序号
指标
分值
评分细则
得分
一
管理服务理念、目标：
4
1、管理服务理念与目标针对性强、起点高，设想新颖、超前。
服务定位明确，“以人为本”的角度出发，具体实施措施以创建安全、文明、舒适的环境出发。
2、有争创“物业管理优秀（示范）**小区”的可行性方案。
2
2
符合为2分，基本符合为1分，不符合为0分。
二
物业管理机构运作方法及管理制度：
4
1、管理机构设置合理、高效、精简，有明确的管理机构构架和各部门职责。
工作流程完整、科学。
2、管理、激励、监督、反馈机制等规章制度实际操作性强，针对**小区所做的近期目标和远期规划超前、客观、明确。
2
2
符合为2分，基本符合为1分，不符合为0分
三
管理服务人员配置和管理：
6
1、管理人员与操作人员配置与数量合理，素质较高。
2、人员的培训和管理有标准、有措施、有奖惩淘汰机制。
3、管理服务人员上岗仪表、行为、态度标准统一，规范，高要求。
2
2
2
符合为2分,基本符合为1分，不符合为0分。
四
物业管理费用的收支预案：
6
1、按招标书的项目分列收支、支出项目及支出预算书。
2、根据盈亏情况，具有增收节支措施。
3、有明确的以业养业发展计划，指标较强的发展后劲。
2
2
2
第1点预算中有明确的经费收支项目,项目分列合理，经费收支准确,盈亏情况在合理范围内。
符合为2分,基本符合为1分,严重错误为0分。
五
物业管理服务分项标准与承诺：
10
1、房屋零售、急修及时率90%。
2、维修工程质量合格率95%。
3、绿化完好率95%。
4、保洁率99%。
5、道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率90%。
6、管理费收取率98%。
7、住户投诉率与处理率100%。
8、居民物业管理满意率95%。
9、消防火灾发生率为0。
10、治安事件发生率0。
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
每项指标达到为1分，超出不另加分。
每低于规定指标2%扣分，低于承诺指标10%的为0分
六
物业的维修养护
8
1、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施。
2、物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理措施。
3、市政道路、管网等公共设施管理实施措施；超前、客观、明确。
4、保障物业管理区域内环境卫生的措施。
5、物业管理区域内公共秩序的维护及治安的具体实施方案。
6、小区绿化等设施养护管理的具体措施。
7、智能化设施的管理与维修方案。
8、各类管理档案的建立与管理。
1
1
1
1
1
1
1
1
内容健全，切实可行，每项符合为1分，不符合为0分
七
物业维修和管理的应急措施：
5
1、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气的应急措施。
2、小区物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措施。
3、业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施。
4、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施。
5、发生火警时的应急措施。
1
1
1
1
1
内容健全，切实可行，每项符合为1分，不符合为0分
八
管理方案和措施：
9
1、管理：
人员的安排、管理、监督、配合及费用方案。
2、入住工作程序及制度。
3、便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列。
4、业主、使用人房屋装修及外观管理的措施及承诺。
5、建筑垃圾的处理措施。
6、安全防范措施：
车辆、流动人口、噪音控制等。
7、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施。
8、协助业主委员会筹建工作的方案。
9、对**小区有关配套的合理化建议。
1
1
1
1
1
1
1
1
1
九
丰富社会文化，加强社区建设：
根据**小区特点，提出文明社区创建工作，配合社区活动的设想及活动计划和场地安排。
3
内容健全，切实可行，符合为2分，基本符合为1分，不符合为0分。
十
提供《管理规约》建议稿
5
内容健全，切实可行，符合为2分,基本符合为1分,不符合为0分。
商务标：
满分25分
6.3.1有效投标报价区间：
多层住宅有效报价范围为—元/m2·月，高层住宅有效报价范围为—元/m2·月，别墅住宅有效报价范围为—元/m2·月商业有效报价范围为—元/m2·月。
超过有效报价范围为无效报价，评标时作零分处理。
高层能耗自行报价。
报价表（单位：
元/m2·月）
高层
多层
别墅
商铺
能耗
有效范围
—
—
—
—
报价
6.3.2商务报价标底：
以平均报价为基数，作为标底。
6.3.3评分：
与标底相同者得满分25分，投标报价每高出或低于标底元/m2·月,均扣分。
业绩及资信情况：
满分15分
6.4.1根据不同资质相应评分。
6.4.2业绩情况：
根据不同业绩相应评分。
6.4.3根据附近小区物业物业服务情况相应评分。
资信情况评分表
项目
指标
分值
评分细则
得分
一
物业业绩情况
7
做过一个小区物业服务的得1分，最高7分
二
企业资质（以物业总公司资质为准）
4
1、一级
2、二级
3、三级
4
3
1
三
小区附近在服务期内的物业管理情况
4
1、有**街道**社区范围内尚在服务期内的
2、有**街道范围内尚在物业服务期内的
4
2
合计得分
15
第七章合同样本
附：
合同样本
第八章其他事项的说明
招标投标原则：
公开、公平、公正、诚实信用。
评标原则：
质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好、服务等级高。
投标人相互串通投标或与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效，并依照相关法规规定，由房地产行政管理部门依法给予处罚。
物业管理项目招投标活动中产生争议的，双方当事人可向杭州仲裁委员会申请仲裁，对仲裁结果不服的，可以收到仲裁结果15日内向杭州市人民法院起诉。
物业管理招标联系电话：
**小区业委会
联系电话：
2018年月日
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