某房地产工程管理指导书.docx
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某房地产工程管理指导书
北京顺华房地产开发有限公司
世纪星城项目
工程管理指导书（初稿）
编制单位：
北京顺华地产工程部
编制时间：
2003年7月25日
一、前言
二、工程部的职责
1.工程部职责………………………………………
三、工程管理程序
1．项目施工过程管理程序………………………………………
2．工程部对工程质量、安全检查管理程序………………
3．专业图设计审查管理程序……………………………………
4．工程质量检查管理程序………………………………………
5．项目中间验收管理程序………………………………....……
6．工程竣工验收管理程序………………………………………
7．工程档案管理程序……………………………………………
四、工程管理指引
1.项目施工总进度计划编制指引…………………………
2.工程部例会指引………………………………………
3.工程部文件管理指引………………………………
五、专业图设计审查指引
1．结构图设计检查指引………………………………………
2．给排水图设计检查指引……………………………………
3．电气图设计检查指引………………………………………
4．燃气图设计检查指引………………………………………
5.采暖通风图设计检查指引………………………………..
六、工程质量检查指引
1．地基基础工程质量检查指引…………………………..….
2．砌体结构工程质量检查指引……………………………..
3．钢筋砼结构工程质量检查指引……………………………..
4．建筑装饰工程质量检查指引………………………….…….
5．门窗工程质量检查指引……………………………………..
6．楼地面工程质量检查指引…………………………………..
7．屋面和防水工程质量检查指引………………..……………
8．幕墙工程质量检查指引…………………..…………………
9．给排水及燃气工程质量检查指引……………………….....
10．电气工程质量检查指引……………………………………
11．通风与空调工程质量检查指引………………………………
12．电梯工程质量检查指引………………………………………
一、前言
随着公司项目的快速增长，工程管理尤显重要，根据公司总体要求对一线公司职能部门进行“规范、监控、支持、引导”的职能目标，本着“部门职能专业化”和“业务流程规范化”的组织建设原则，编制出本管理规范，期望工程建设在公司内施行整体管理，最大程度地实现资源共享，在业务操作上充分体现出规范化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，让我们的工程更好的满足业主的要求。
为使本管理规范具有较强的可操作性，规范由五部分组成：
第一部分为工程工程部的职责划分；第二部分为工程管理程序文件；第三部分为工程管理指引性文件；第四部分为专业图设计审查指引；第五部分为工程质量检查指引。
本规范编制过程经过以下几个阶段：
第一阶段：
内部调研阶段，通过“合金行动”了解公司目前的管理模式及其运作情况，收集工程管理方面的宝贵经验和存在的问题。
第二阶段：
外部调研阶段，通过与业内较知名的房地产公司、监理公司、设计院、施工企业等单位，进行了各方面的座谈，吸取了较多的成功管理经验，讨论了在工程建设中，各协作单位间的合作关系、以及相互的工作重点。
通过与专业咨询公司的交流，了解了国内外工程管理的一些先进经验。
第三阶段：
编制阶段，通过对大量资料信息的整理、归类、论证，依据国家有关政策和法规，借鉴国内外同行的先进管理经验结合顺华实际情况编制规范。
第四阶段：
征求意见和修改阶段，通过交流，讨论反馈意见，修改规范。
由于时间仓促，编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请批评指正，并在将来升级版中修正。
北京顺华地产工程部
2003年7月25日星期五
二、工程部的职责
（一）工程部的职责
1.目的
界定工程部部工作内容，明确工作方向，完善责任制度。
2.范围
适用于顺华房地产开发有限公司。
3.职责
公司负责制定、修改、指导,工程部部实施。
4.内容
4.1．进度控制
4.1.1根据工程管理部审定的《工程管理指导书》和扩初设计图纸编制项目施工总进度控制计划。
4.1.2根据施工总进度控制计划编制样板确认计划、施工图交付计划、分包进场计划、甲供材料进场计划、资金使用计划以及相关的工程报批报建计划。
督促相关部门按计划和工地实际情况及时完成有关工作。
4.1.3审查施工单位编制并经监理审核通过的施工组织设计和施工进度计划，监督进度计划的完成情况，做好进度计划的动态管理。
4.2．质量控制
4.2.1在《工程管理指导书》中编制重要工序的质量控制要点，严格审查监理审查过的施工方案，并监督施工、监理单位落实实施。
4.2.2监督与质量相关的合约条款的落实情况，做好质量目标的事前、事中动态控制。
4.2.3负责甲供材料样板的保存、进场材料的验收与发放以及配合工程管理部对不合格材料的退换、跟踪等。
4.2.4向设计总工办及设计院反馈设计中存在的问题，组织设计变更的交底及实施。
4.2.5对关键部位的质量抽查，参加防水等关键隐蔽工程验收。
4.2.6对质检部门及公司提出的整改意见跟踪监理和施工单位落实。
4.2.7处理现场工程技术问题。
4.2.8协助设计部及时解决图纸设计问题，尽可能减少设计导致的工程质量问题。
4.3．成本控制及合同管理
4.3.1组织工程款在5万元以下的工程及物资的招投标和委托，合同在工程管理部和成本管理部备案。
4.3.2确认现场签证，初审补充预算，对工程结算的初审。
4.3.3汇总当月工程资金使用情况，提交下月工程资金使用计划，并监督承建商及供应商的资金使用情况。
4.3.4根据合同条款，收集一手资料，工程部、预算部和总经办一起办理工程保险索赔及对承建商和供应商的索赔、反索赔工程。
4.3.5协助成本管理部对项目分项工程进行性能价格比分析，加强成本监督。
4.3.6参与对工程管理部和成本管理部组织的工程、物资招标文件和合同条款的审核。
4.4.协调管理
4.4.1配合开发部对现场“三通一平”及施工用水用电的报批手续，监督监理审核不同阶段现场平面布置。
4.4.2协助相关部门办理开工前的部分报批报建手续及工程竣工验收。
4.4.3协调质检站等周边关系，协调监理单位、承建商、供应商之间的关系，监督监理安排好各种工序的穿插施工。
4.4.4每月审核监理提交的《监理月报》，编制《工程月报》抄送公司有关职能部门，工程月报必须包括项目的进度、质量、投资及需公司协调解决的问题。
三、工程管理程序
（一）项目施工过程管理程序
1.目的
确保项目的施工过程处于受控状态，监督和协调监理、施工单位履行合约义务，协调与项目有关的外部周边关系及公司各职能部门关于本项目的工作，完成公司的关于项目的质量目标和进度目标，协助成本管理部的完成成本控制目标。
2.范围
本程序适用于本公司开发的世纪星城一期及商业街的施工准备及施工阶段的质量、进度、成本、安全及现场协调等的管理和控制。
3.职责
工程部负责人全面负责相应项目的质量、进度、成本、协调和安全文明施工以及与监理单位的配合、监控等工作。
工程部各专业工程师负责进度、质量、成本及甲供材料等工作。
文员负责工程部的后勤、行政管理、会议记录及文书工作。
4.内容
4.1.施工准备管理
4.1.1工程部的成立与撤消
当项目立项以后，公司根据实际情况决定工程部的成立时间、人员配备、办公地点等各项事宜。
当项目完成后，公司再根据实际情况发文撤消工程部。
4.1.2场地“三通一平”的实施，施工临时排水、施工路口手续的办理及各种施工许可证的报批报建
工程开工之前，工程部负责监督施工单位进行现场的“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整），配合开发部办理场地临时排水及施工路口手续的工作，协助相关部门的其他工程报建工作。
4.1.3施工组织设计审查
在施工单位中标后，工程部应要求中标单位在进一步熟悉施工图及施工现场实际情况的基础上，有针对性地完善投标时报送的《施工组织设计》，并一式三份报工程部、总工办及监理单位审查。
三方审查完成后形成《施工组织设计审查意见表》，将审查意见表交施工单位，由施工单位对施工组织设计进行修改和补充，并需获得公司的最终批准。
4.1.4开工报告的审批
主体工程开工前，工程部应要求施工单位向监理单位提出开工申请报告，具备下列条件方可批准开工：
A施工许可证已办妥；
B施工图已会审；
C施工组织设计已审批；
D施工现场的准备已具备开工条件
4.2进度管理
4.2.1项目施工进度控制计划管理
4.2.1.1总施工进度控制计划的编制
工程部根据项目发展计划及扩初设计图纸，充分考虑施工工艺、做法要求等，按照《项目施工进度控制计划编制指引》完成总施工进度控制计划的编制。
必要时可以将总施工进度控制计划分解为年度施工进度控制计划和季、月度施工进度控制计划。
关键线路上的关键点可另行编制详细计划以便更好地组织和监控施工。
4.2.1.2总施工进度控制计划的评审
总施工进度控制计划编制完成后，工程部组织公司相关部门对计划给予讨论和评审，并填写项目施工进度控制计划评审记录，以保证计划的可行性和严肃性。
评审完以后应交工程总监批准后发公司相关部门执行。
4.2.1.3总施工进度控制计划的调整
除非项目发展计划或销售计划发生重大变化，否则一般不对项目总施工进度控制计划给予调整。
若调整，也应作好相关的评审工作，并且分计划要作相应的调整。
4.2.1.4施工进度控制计划执行情况的检查
监督监理单位检查施工单位的进度计划及完成情况。
检查现场作业面劳动力、机械设备、材料的到位情况，进度款是否专款专用，对周、月及总进度控制计划与实体实际进度进行对比，分析进度滞后的原因，针对影响进度的因素前瞻性地采取措施，及时报批报建、合理安排工序穿插，解决图纸、限价、甲方分包、甲供材料等甲方需协助的问题。
4.2.2样板确认计划、承建商进场计划、施工图纸交付计划及甲供材料进场计划的管理
项目总施工进度控制计划审定后，工程部工程师根据项目总施工进度控制计划完成项目的样板确认计划、乙供材限价计划、承建商进场计划、施工图纸交付计划以及甲供材料进场计划的编制工作，并分别抄送总工办、分管副总等，以便各职能部门根据项目时间要求和工作本身周期安排部门工作计划。
在每月的工程月报中对下月需要职能部门的成的工作列出时间清单，前瞻性地敦促和协助职能部门完成相关的工作。
4.3技术管理
4.3.1图纸管理
4.3.1.1图纸的发放：
图纸的发放由档案实统一归口管理，工程部负责监理和施工单位图纸的发放。
4.3.1.2图纸的保管：
工程部由文员负责管理图纸，填写《工程图纸清单》以及《设计变更清单》，并定期进行整理。
一般来说，工程部图纸至少应有2份。
4.3.1.3图纸会审：
图纸会审至少应有两次，第一次为扩初设计阶段公司内部（销售部、总工办部、工程部、预算部及设计院等）的会审，主要解决建筑、功能及成本上的问题，由工程部主持；第二次会审为开工前的会审，主要解决施工工艺上的问题，由监理单位主持。
会审结束后，主持部门应形成《图纸会审纪要》。
《图纸会审纪要》由到会的各单位审核无误后签字盖章确认，并作为设计补充文件及有效的结算文件。
4.3.2设计变更管理
4.3.2.1设计变更的提出：
工程部及公司其它部门可以直接提出问题，并归口到总工办发出《设计变更通知单》。
工程部、监理单位及施工单位也可以对图纸中存在的或现场施工过程中出现的问题提出疑问。
后者由工程部负责归口汇总并审核。
特别是由监理单位负责组织的第二次图纸会审为发现问题的重要环节，监理单位记录并整理后，工程部应注意认真核对。
工程部将上述问题汇总后，再以公司部门工作联系单或《图纸会审纪要》的形式督促总工办、设设计院解决。
在紧急情况下，也可以先电话通知，再补公司部门工作联系单。
4.3.2.2设计问题的解决：
原则上，设计变更问题的解决由总工办负责归口，再交设计院解决。
但在施工过程中若出现紧急情况，工程部也可以在征得工程部同意后口头指令施工单位进行变更，或者直接与设计院联系，定好解决方案，要求施工单位施工，再联系总工办，由其与设计院协商后补设计变更单。
任何口头指令或电话联系后都要补办公司或设计院正式发出的书面变更通知。
4.3.2.3设计变更文件的传递及存档：
当问题解决形成变更文件以后，由总工办发给工程部，然后由工程部发给各有关单位实施。
为使工作有序及有利于结算等，工程部应每月整理设计变更文件（《设计变更通知单》），填写《设计变更文件清单》。
4.3.2.4设计变更的实施：
4.3.2.4.1评审：
对于任何设计变更文件，工程部可以从施工工艺、材料、造价等角度对其可行性或必要性作出评审。
若有不同意见可以以《部门工作联系单》的形式向总工办提出修改意见供其参考。
4.3.2.4.2交底：
在工程部将设计变更文件发给监理单位时，要同时作好交底工作，并随时指导施工。
4.3.2.4.3标识：
工程部在收到设计变更文件后，应及时在有关的施工图纸上作好相应的标记，注明变更大概内容、变更时间、变更出处，并加盖工程部章。
每月与监理、施工单位核对施工图纸的变更标识情况，督促监理和施工单位及时标识施工图纸变更标识。
4.3.3施工技术管理
施工过程中的分部分项工程施工方案的评审由监理单位负责审核，工程部进行监督。
对于在施工过程中临时出现的施工技术质量问题，由于工程部监督监理单位处理，必要时请工程管理部组织外围专家召开专题会议。
4.4成本管理
4.4.1根据公司付款程序,负责配合预算部工程进度款的初审,注意各项扣款的及时执行；在工程快结束时注意规避超付的风险。
根据有关规定，办理工程结算和保固金支付。
4.4.2根据成本管理部有关规定，及时进行设计变更、现场签证的造价审核。
4.4.3根据工程和物资合同，及时收集有效资料和证据，配合预算部对施工单位和供货商或者进行理赔、反索赔和索赔的工作；
4.5质量管理
4.5.1质量目标
工程部作为公司派驻施工现场的专门机构，应认真作好质量控制工作。
在评审招标文件和合同条款中，注意有关质量和现场配合的条文的审核，确立明确的质量目标。
在施工过程中按照合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位严格履约实现质量目标。
4.5.2事前控制：
4.5.2.1根据工程特点、质量目标编制《工程指导书》，对容易出现投诉的质量问题，要编制有效预防措施。
（结合质量检查指引）
4.5.2.2根据工程特点、质量目标、监理合同以及有关法规，严格审查《监理规划》，以便监督监理质量管理行为。
4.5.2.3根据合同要求，与总工办及监理单位对施工单位的施工组织设计、施工方案中有关质量保证措施进行审核。
4.5.3过程监控
4.5.2.1测量及定位放线的监控：
工程部负责向施工单位提供施工现场附近的国家定位放线基准坐标点及高程控制点，并要求监理单位配备专门的测量工程师和经标定过的仪器对施工单位的定位放线情况进行严格校核复验。
4.5.2.2重要材料、设备的质量监控：
由于许多重要的材料（防水、瓷砖、门窗等）、设备均为甲供，因此必须严格审核招标文件和合同条款。
所有进场材料根据规范要求查看材料设备的准用证、合格证、检验报告，监理对于部分材料必须进行有见证送检，未经检查合格的材料不得使用。
发现不合格品时，予以退货，若甲供材料对进度等造成影响，与工程管理部一起向供应商索赔。
4.5.2.3对隐蔽工程及重要和关键工序的监控：
工程部应坚持经常性的质量检查制度，对隐蔽工程及重要和关键工序（如桩基工程、重要部位的砼浇灌、防水工程、装修工程等）要会同监理单位到施工现场进行检查。
工程质量检查情况如实记录在监理单位相应的质量保证表格上，工程部工程师签字认可。
当出现不合格时，工程部要求监理工程师填写《整改通知单》，并要求其负责施工单位整改后的验证和封闭。
4.5.2.4在需要进行中间验收的分部工程完工后，工程部按照有关施工中间验收控制程序的规定核查质量并组织验收。
在单位工程完工后，工程部通知工程管理部按照工程竣工验收控制程序的规定核查质量并组织验收。
4.5.4事后控制
4.5.4.1对于重要分部分项工程，如防渗漏的有关工序，在完工后交工前要督促监理单位100％检查验收。
在移交给物业时，针对各分部分项要再次与物业、监理、施工单位联合检查。
4.5.4.2对于质量问题投诉的维修要有记录和统计、分析。
4.5.5.3对于容易出现质量问题的分部分项工程，要结合设计、施工控制和管理检查措施写出专题总结报告，报工程管理部和公司设计工程部。
4.6对监理单位的协调管理
监理是现场质量、进度控制和施工单位间协调的主要责任单位，并协助开发商进行成本控制。
对监理单位监理行为的监控必须得到有力控制。
4.6.1控制依据：
《监理合同》、经审定的《监理规划》及有关法规和监理条例。
4.6.2对监理工程师的资格审查：
工程部应对监理单位派出的监理工程师进行资格审查，核对监理人员数量、资格证书是否与监理合同的规定相一致、是否具备资格、工作人员数量是否足够等。
在核对无误后，再将监理工程师的姓名、性别、专业、技术职称、资格证书名称、证书号码等登记在《监理工作人员登记表上》。
4.6.3督促监理单位向承包商移交施工场地，发布《监理配合要求》，向承建商明确现场管理规定和程序。
4.6.4参加由监理单位组织的施工组织设计评审，由监理监督承建商根据审核意见完善《施工组织设计》。
参加由监理单位组织的施工图纸会审，配合设计管理部催促设计院完善设计图纸，解决设计问题。
4.6.5督促监理单位对建设工程使用的材料进行有见证送检，监督监理单位对现场实体质量的检查、旁站监理执行情况，监理对有关质量问题的跟踪解决措施。
4.6.6监督监理单位完成上墙资料：
晴雨表、监理单位各种规章制度、监理架构、监理人员岗位职责，每月工程进度照片、工程进度形象表、各阶段总平面布置图等。
4.6.7监理的文件管理监督：
4.6.7.1《监理月报》。
工程部应要求监理单位每月上报《监理月报》，并对其中所反映的质量、进度、安全文明等情况形成反馈意见，填写《监理月报审核意见表》。
对于其中存在的问题以及工程部平时巡视所发现的问题，应要求监理敦促施工单位予以整改，并将整改结果再上报工程部核实。
4.6.7.2监理例会或其它专题会议：
督促监理单位每周召开监理例会对各施工单位工序、质量、进度进行监控和协调。
必要时，工程部也可以组织监理单位和施工单位召开质量专题会议。
各会议应注意作好相应的记录并予以保存，所有的会议纪要必须经工程部审核通过，监督监理和施工单位落实纪要内容。
4.6.7.3监督监理的其他质量记录和质量文件管理，督促监理单位对不合格工程质量发不合格报告和整改通知等质量文件，并监督监理在施工单位整改后的验证与文件的封闭。
4.6.7.4按照国家有关基本建设程序的法律法规规定，应由建设单位参加并签署的各种中间隐蔽验收、各种质量保证表格等，工程部有责任在签署之前予以核查。
4.6.8监理与承建商的关系协调：
在施工单位刚进场时，工程部应首先与之取得联系，并将其介绍给监理单位。
由监理单位向其发放有关配合监理管理的配合要求，在施工过程之中，当承建商与监理单位发生由其自身不能解决的矛盾时，工程部有责任及时发现并给予妥善解决。
4.6.9承建商之间的协调：
各承建商之间的相互进度配合、成品与半成品的相互保护等易发生矛盾的地方，原则上由监理单位负责解决。
但当矛盾较大时，工程部也有责任根据监理单位的要求从中给予协调解决。
工程部可以通过召开协调会等方式来协调各承建商之间、承建商与监理之间以及工程部与监理之间的关系。
具体可参照工程部例会指引的相关规定来执行。
对于每次协调的结果，应形成例会纪要并发给各相关单位。
另外，工程部也可以通过书面文件的形式来协调上述单位之间或与上述单位之间的关系。
4.6.10监督监理对施工单位编制的索赔签证的审核工作。
4.6.11参加由监理单位组织的分部分项工程验收及工程初验。
工程初验后督促监理单位提交监理档案资料，由监理检查施工单位的竣工资料，协助整个竣工资料验收工作。
4.7安全文明施工管理
4.7.1在施工合同中对现场硬地化、安全网等安全文明施工措施作出明确的规定。
对于施工单位不按合同履行安全文明施工措施的违约行为，按合同罚则扣除相应的措施费。
审定不同施工阶段的施工现场平面布置。
4.7.2督促监理单位做好施工安全和文明施工的监控管理；在每周的监理例会或其它工程会议上要监理讲评现场安全和文明施工的落实情况。
对于存在的严重隐患要以《整改通知单》的形式责令施工单位限期整改，并负责验证和封闭。
4.7.3对于政府及公司工程管理部检查过程中发现的安全隐患和文明施工问题，要监理跟踪落实。
4.8质量记录管理
工程部文件归档按各公司有关规定进行管理，在完工后向公司档案管理机构移交有关项目质量记录。
详细质量目录收集、管理、编号管理见《工程部文件归档指引》。
4.9工程物业移交
4.9.1工程移交物业管理部门应具备的条件:
4.9.1.1建设工程已通过竣工验收。
4.9.1.2承包商已将竣工验收中发现的质量问题全部整改完毕，建设工程已移交工程部。
4.9.1.3建设工程竣工资料齐全。
4.9.2工程移交物业管理部门程序：
4.9.2.1在竣工验收完成后，工程部以书面形式通知物业管理部门准备接收已竣工的建设工程，并知会相关单位。
4.9.2.2组织由物业管理部门、监理单位、施工单位参加的建设工程物业验收移交，逐户逐房检查，对卫生间等部位必须100％进行盛水试验，必要时物业工程人员可提前检查有关准备移交的物业质量。
4.9.2.3填写《工程完工移交书》，对检查的房间的各有关部位质量问题进行统计。
4.9.2.4通知监理单位组织承包商对验收提出的问题在规定的时间内处理完毕。
4.9.2.5监理单位督促施工单位整改完毕并检查后，通知物业单位对质量问题的整改结果进行复验，直至通过移交验收。
4.9.2.6移交竣工资料一套给物业单位，其中有关设备的资料必须十分齐全，竣工图中的设计变更必须详实，有关户内管线的走线必须绘制竣工图。
4.9.2.7入伙后致工程部撤销时的时期内，就有关投诉的处理记录、施工单位的联系方式必须移交物业单位。
5.支持文件
5.1《项目施工总进度控制计划编制指引》；
5.2《工程部例会指引》；
5.3《工程部文件管理指引》。
（二）工程部对工程质量、安全检查管理程序
1.目的
保证工程质量、进度、工程安全处于受控状态，强化检查工作的制度化，便于公司全面了解各项目的质量、安全等情况，确保工程建设顺利进行。
2.范围
适用于公司正在筹建的住宅及商业街工程项目。
3.职责
由工程部管理并实施。
其他相关部门配合实施工作。
4.内容
4.1检查时间：
对在建项目每月例行检查一次（特殊工序、重点部位可增加检查次数）。
4.2检查人员：
总工程师、工程部、监理单位、各施工单位。
4.3检查依据：
国家、地方相关质检、安检的规范、规定，工程设计文件。
4.4检查内容：
4.4.1工程实体质量
4.4.2现场安全、文明施工
4.4.3上月检查整改意见落实0情况
4.4.4重要工序施工计划安排
4.4.5本月隐蔽验收资料
4.4.6工程进度
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