贺州某地产全程营销总案.docx
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贺州某地产全程营销总案
第一部分：
项目概况………………………………………………2
第二部分：
贺州市概况和宏观经济………………………………2
第三部分：
贺州市酒店发展前景预测…………………………4
第四部分：
贺州市商业地产概况…………………………………5
第五部分：
项目SWTO分析………………………………………7
第六部分：
项目定位建议…………………………………………8
第七部分：
项目售价体系…………………………………………10
第八部分：
项目招商策略…………………………………………15
第九部分：
项目推广策略…………………………………………16
第十部分：
项目营销策略…………………………………………20
第十一部分：
各阶段的营销推广策略、方式与步骤及宣传推广策略23
第十二部分：
总分析、评估与建议………………………………29
第十三部分：
结束语………………………………………………31
第一部分：
项目概况
一、项目概况：
项目位于贺州市灵峰南路，处灵峰商业步行街中心龙头位置，是贺州市政府重点扶持项目。
项目总建筑面积：
32255.88㎡，以岭南骑楼青瓦飞檐的风格设计建设，楼高九层，地下一层为停车场，一、二、三层为商场，四至九层为独立产权式商务酒店和酒店式公寓，整体形象为贺州市首家产权式酒店公寓、商务公寓。
二、项目主要特征：
1、紧邻贺州市商业繁华地段。
2、单体小高层商住项目。
3、商业面积约8000㎡，属中小型的商业项目。
4、建筑外观极具中国民族特色。
第二部分贺州市概况和宏观经济
一、贺州市的概况
贺州市位于东北部，处于湘、粤、桂三省区的结合部，素有“三省通衢”之美誉，东与广东省市、市毗邻，北与湖南省市相连。
总面积11855平方公里，辖八步、钟山、富川、昭平（三县一区），共67个乡镇，总人口约210万；其中市区面积约15平方公里，市区人口约20万。
即将建成的洛湛铁路、桂梧高速和广贺高速公路贯穿全境。
贺州市有丰富的资源，是广西的主要林业基地和全国第一个外向型林业改革试验区，是全国第一个水电电气化市、广西唯一拥有完善独立的地方电网的地级市。
现已探明的矿产资源有60多种，储量大、品种优、开发前景广阔。
其中，大理石储量约有26亿立方米，拥有中南、华南地区最大的白色大理石矿藏。
目前大理石石材工业已初具规模，拥有年产荒料12万立方米，板材400万平方米和年产150万吨以大理石为原料的重质碳酸钙超细粉的生产能力。
贺州市的旅游资源十分丰富，有“华南地区最大氧吧”之称的姑婆山和大桂山两座国家森林公园、国家重点保护文物单位临贺故城和被誉为“中国最具旅游价值古城镇”、“中国最值得外国人去的五十个地方”之一的黄姚古镇以及贺州温泉、玉石林、紫云洞、碧水岩、秀水状元村等景区景点。
二、贺州市近年经济发展势头
1、国民经济稳步增长：
近年贺州市保持了经济社会持续快速健康发展的良好势头，国民生产总值保持在13%左右快速增长，2006年达到190亿元，增长了13.9％；第一产业保持在5%左右增长，2006年总量达89.8亿元，增长了6.2%；第二产业在20%以上增长，2006年总量增长到73.6亿元，增长了20.6%；第三产业保持在10%左右增长，2006年总量26.6亿元,增长了11.7%。
2、市民生活水平显著提高:
近年来，贺州市城镇居民收入保持在15%左右快速增长，2006年达8619元，增长了14.7%，居广西全区上游水平；农民人均收入保持在12%左右增长，2006年为2682元，增长了14.1%。
3、社会消费水平进一步提高：
社会经济逐步走向繁荣，近年来社会消费品零售总额保持在13.5%左右增长，2006年为39.5亿元，增长了14.5%，是近来最好的发展水平。
2006年酒店业也空前活跃，交易额达到了3.78亿元，增长18.7%。
三、形势预测
随着国家西部大开发战略的深入实施，中国-东盟自由贸易区加快构建，泛珠三角和泛北部湾经济区等多区域合作加强，特别是洛湛铁路、桂梧高速公路、广贺高速公路等交通大通道项目的加快建设，贺州市“南北贯通，五龙出海”交通新格局的日渐形成，基础设施日臻完善，贺州市迎来了新的发展机遇期。
近年来，贺州市经济迅速发展，2007年贺州市经济运行呈现较快较好的发展态势，综合经济实力进一步加强，社会生产稳定增长，城镇居民可支配收入位全区上游，市民生活水平显著提高，消费市场进一步繁荣，财政和金融收支稳定增长，在政府的引导下将延续高速发展的繁荣。
酒店投资开发在“国十五条”规范下逐步走向规范化，房价价格不会大起大落，投资会适度超前，需求空间保持较大的扩张。
经济快速发展，为商业物业的发展构筑了良好基础。
四、小结
贺州市有丰富的矿产、水电、农业和旅游资源和区位优势，近年来综合实力进一步加强，国民经济稳步增长，市民生活水平显著提高，2006年城镇居民可支配收入达到8619元，处全区上游水平，特别是“南北贯通，五龙出海”的交通新格局日渐形成，贺州市迎来了更大的发展机遇。
第三部分贺州市酒店业发展前景预测
虽然目前贺州市的酒店业还处于起步阶段，但在政府的支持和我国酒店业快速发展的大背景，在城市居民的购买力和购买欲望不断加强下，酒店市场有很大的发展前景，具体体现在以下几个方面：
1、城市建设目标明确，酒店业面临新的发展机遇。
政府提出了“五年创新城”的近期城市建设目标，欲将贺州市建设成为广西桂东北区域中心城市。
2、酒店市场看好。
贺州市酒店经过近几年的有序引导和开发，现已初具规模。
如今，贺州市城区酒店建设与发展的态势呈现出就高不就低的市场格局，一般相对豪华的酒店在贺州更欢迎，更显火爆。
酒店市场仍呈现出稳中有升的趋势。
3、区位优势突出，交通便捷。
桂梧高速公路、广贺高速公路、洛湛铁路贺州段、国道323线改造、贺江复航工程通道项目相继开工建设，将使贺州的通道建设形成“南北贯通，五龙出海”的新格局，将为贺州市的酒店业、为城市建设注入新的活力。
4、酒店市场基本形成。
目前，贺州市的酒店业已基本形成快经济快捷型与特色豪华型相对峙的格局，酒店开发的潜力还很大。
小结：
贺州市酒店市场尚处起步阶段，处广西酒店业中等水平，随着管理的逐步规范、投资和开发力度的加大以及市场需求的增长，未来几年酒店市场看好。
第四部分贺州市商业概况
一、商业地产发展的特点：
1、商业以传统商业为主，传统商业街区仍是商家热点首选。
2、商用物业发展驶入高速发展期，市场放量不断加大，供应量持续增加，供需严重失衡，市场竞争白热化，销售缓慢，招商困难，各种矛盾突显。
初步估计，贺州市商业物业近50万㎡，但城市人口约20万，人均达2.5㎡，远远超过上海、南京等一线城市人均1.1㎡的水平。
3、由于城市经济不够发达，写字楼市场除了个别游离于住宅和商务楼之间的产品外，尚无真正意义上的写字楼。
4、政府制定规划引导市场。
二、商用物业市场存在的现实问题
1、商用物业产品同质化
住宅同质化主要表现是建筑风格的克隆现象，商铺则多见于项目概念和对推广手法的克隆。
2、商业项目缺乏可感性强的形象定位
很多人认为只要商铺的地点好，位于商业旺地，就一定能卖得好；忽视了塑造感性的项目形象，项目缺乏具体化、可感性强的形象表现，减弱对目标客户的吸引力。
3、营销策略单一
商用物业的定位策略单一，营销策略单一，远不及住宅营销策略的多姿多彩。
4、商业经营管理水平与项目开发水平不能同步发展
商用物业的经营管理较为滞后，缺乏专业的成熟的商业管理公司。
专业的商业管理机构匮乏，目前负责商场经营管理的机构，多为开发商公司内的一个部门或其属下的子公司，只负责自身开发项目的经营管理，既欠缺专业性，又欠缺实践经验。
三、商用物业市场的发展趋势及综合分析
1、随着社会经济和商业流通的发展，酒店开发水平的提高，城市消费人口的增长，贺州市商用物业市场发展呈现了规模化、招商管理专业化、市场竞争具有共赢性等特点发展。
2、贺州市自2004年以来商业物业投资开发进入了高速发展期，特别是远东国际城、汇豪国际城、桂东香港商贸城、盛隆百货、时代购物中心、灵峰商业步行街、鼎富装饰市场等项目的建立，推动了商用物业进入高速发展期，但商铺物业管理还处于起步阶段，价格稳中有所升，但供应量持续增加，竞争趋于白热化，趋于供大于求，销售期抗性将会大大增大。
3、开发的商业类型主要以社区式底商为主，商业物业的放量远远大于市场的支持量，部分项目商业运营效果差，招商难度明显增加，空置率越来越大。
矛盾的主要表现在过密而无序的布局、业态规划重复单一、管理混乱。
4、在商业物业经营与投资上，传统商业街区仍是商家热点首选。
5、贺州市的商业地产的未来还不明朗，发展与挑战将会并存。
市场已开始进入细分阶段，传统的市场将会由各类细化的专业市场组成，由此对发展商来说，在经营需求的定位、价格定位以及市场需求的定位必须清晰，不能盲目入市。
随着东盟、泛珠区域的资源整合以及城市的建设，贺州市的商业物业将会走上良性发展，但这一阶段的到来需要一定时间。
第五部分项目SWTO分析
一、项目优势分析——S
1、品牌优势，日月恒拓业公司在贺州有相当知名度积攒，有强有力的物质后盾。
2、建筑规划独具民族特色。
3、项目建设以前瞻性，未来性进行规范，将商业硬件设施配套和酒店公寓进行重点考量。
4、交通较为便利。
二、项目劣势分析——W
1、处城市核心商圈边缘，位置偏，商业氛围较淡，人流量少，市场有待整合。
2、项目周边大型项目较多，且主力店已进驻，竞争激烈。
3、灵峰商业步行街的惨淡经营和无专人管理，以及缺乏具现代手法的营销人才，存在一定的负面影响，加大了项目的招商和销售难度。
4、项目一楼约有三分之一面积设计为酒店大堂，对商场整体形象有一定影响。
5、面积与格局难形成大气局、楼层高而单层面积小。
三、项目机会分析——O
1、随着市政府发展的战略实施，物业升值前景看好。
2、周边环境的改善和人口的增加带来一定的商机。
四、项目风险分析——T
1、项目建设工期长，区域人口支撑差，将影响到项目的销售进度。
2、项目投入成本高导致风险加大。
3、商业竞争趋于激烈。
竞争对手的规模、特色、经营水平的不断提高，不排除对手大型商业进驻的可能性。
第六部分：
项目定位建议
鉴于项目周边的竞争项目优势明显，并结合项目自身特点，必须要对项目进行概念的提升，采取同业差异、异业互补化定位，本项目采取多向经营定位论证，采取“主题商场、餐饮、休闲、百货商场”三条腿走路的方式，由此我们做出如下的定位建议：
一、项目定位：
1、市场定位：
本项目定位为：
以时尚潮流为主题导向，集主题购物、餐饮、酒店、休闲娱乐为一体的贺州市首家主题式生活广场。
2、案名定位：
灵峰时尚生活广场
定位理由：
1、依据项目所处地域以及地域的商业氛围、现状，采用同业差异、异业互补化定位。
2、贺州市区尚未有定位以年轻人消费的时尚主题式商场，年轻人未能找流行元素集中的场所。
3、从长远来看，这样的定位能够更好地与灵锋商业步行、盛隆百货和远东国际城融在一起，引领该地的潮流市场。
4、以“时尚潮流”的新主题进入市场，必会在当地引起轰动，有利项目迅速打开市场，快速树立项目知名度，以及在消费者心中树立高尚购物环境的形象。
5、地域内居民人口数量、消费力水平、购买能力、租金水平等。
6、顺应区域发展。
7、项目属酒店类物业。
二、功能定位：
主题商城（女人世界）
一楼：
女士品牌服饰、女式日韩潮流服饰、女式箱包、女鞋、化妆品、香水、精品饰品、女士手表。
二楼（夹层）：
女性日常用品、内衣、儿童服饰、淑女装、休闲装、孕妇装、旅游特色产品、大头拍摄影、美容美发、美甲、美足、女性保健品、婚纱摄影等。
三楼：
主题中西餐、咖啡厅、风味小吃、茶庄、KTV娱乐城、桑拿沐足等。
三、产业经营比例：
购物：
餐饮：
休闲娱乐=60：
25：
15
四、经营定位：
以中档产品为主，高低档为辅，中高低档比例为：
6:
3:
1。
五、形象定位：
为突出商业形象与城市发展的要求，本项目定位为“贺州市首席时尚潮流商城”。
六、项目的目标客户群定位与分析
（一）纯投资者
贺州市商铺投资购买群，他们向往在新兴商业区拥有自己的产业，购买能力较强，这些投资者购买商铺一般用来出租或出售给他人经营，从中获取投资回报。
（二）投资自营业主
这些业主通过几年的经营，积蓄已经相当可观，他们需要拥有自己的商铺用以经营自己的行业。
他们既关注商铺的产品质量、价格，也关心其商业功能、商业前景以及日后的经营管理。
（三）关系各品牌代理商或连锁机构
广西各品牌代理商为了使自己代理产品增加市场份额，各大街道设立自己的销售点。
（四）贺州市、南宁市、柳州市、玉林市等各地的品牌经销商
（五）私营业主
（六）个体户
（七）投资本项目及周边项目的二次置业投资者
七、消费群定位：
商场消费群主要定位在18岁以上的人群，以满足年轻人对时尚、潮流的个性需求，并围绕主题，把经营元素与消费内因有效结合，在商场和消费者之间搭建互动桥梁，让消费者在快乐体验中享受流行文化。
第七部分项目售价体系
一、价格制定原则
最大限度加大销售资金的统筹和流速，保持销售的旺势，使项目处于动态，尽可能实现项目利益最大化。
在此基础上该项目订定了三个原则：
一是考虑项目成本及盈利要求；二是分析竞争对手的成本、价格；三是考虑客户需求和目标客户的预期价值。
二、项目定价的依据
1、市场比价
贺州市商铺价格悬殊巨大，不同街路价格各不相同。
项目相对偏远商圈核心，商业气氛相对较淡，贺州市商业人士对项目的认识与接受需要一个过程，因此该因素会给项目销售带来一定的抗性。
价格和租金确定以参考周边行业水平及各主要竞争商场的售价和租金水平作为前期价格和租金的参考。
2、价值认知
本项目可以通过对业态、规划远景、品牌集合，后续经营管理、智能化管理等特级卖点的引导，树立产品的非比寻常的让渡价值，刺激消费者对价格的认同。
该策略为本项目重点考虑的策略。
3、综合成本考量
4、消费者心理定价
三、价格策略
分批推出、低开高走、定量涨价、始终旺势。
分批推出：
目的在于使一批客户迅速抢注落单，以此带动销售增强各方信心。
低开高走：
开盘时以较低价入市（低于均价5%），让买家觉得越早买越划算，吸引更多买家关注，营造旺势。
当销量达到30%时，再推出均价销售；
当销量达到60%时，销售形势乐观（每15组客户中有一组以上成交）则推出第三阶段价格（高于均价5%），依此类推。
经研究，建议本项目一楼以出售为主，二楼（夹层）租售结合，三楼视情况以出租和返租回报形式。
四、市场比价调查
目前贺州市区商铺在售的项目主要为：
“远东国际城”和“贺州香港城”，也是本项目的主要竞争对手。
由于他们都有主力店进驻，销售价格较高于市场。
以下为市调资料。
（一）潜在主要的竞争对手：
1、远东国际城·新天地商业广场
开发商：
临江酒店开发有限公司
项目地址：
贺州灵峰南路8号
项目规模：
占地13.16公顷，总建筑面积33万平方米，商业面积114337平方米 。
项目定位：
该项目规模巨大，商业部分主要由联华·远东超市、远东市场、远东·国贸购物中心、新天地商业广场、漂亮女人街、美食广场、阳光文化书城、旅游休闲购物一条街等几大片区组成。
定位在集商务、购物、餐饮、休闲、娱乐、观光等于一体。
主广告语：
理想之城·品尚之都；城市中心，财富主场；城市商业龙头，都市购物天堂。
推广特点：
现场外墙和售楼部整体包装良好，灵峰广场上树大牌，目前大力宣传“联华超市”进驻的优势，单张上还发布了金秋盛大开街的消息，原广告上还强调地段论。
另外，建立有专业推售网站。
销售价格：
A、联华超市部分（文华苑）：
单层面积约6000㎡，一楼超市部分不卖（约3000㎡），只售临街铺面，以套内面积销售，包括阁楼面积，均价约12000元/㎡，已售完；二楼全为超市，起价4000多元/㎡，最高价6100元/㎡，均价约5300元/㎡，全部由联华超市返租10年，已售完。
主力面积在50～70㎡。
B、远东市场周边临街铺面（吉隆苑）：
临街铺面，余1间，售价7800元/㎡，以建筑面积出售，包括阁楼面积，片区均价约7500元/㎡。
C、处联华超市与远东市场之间的临街商铺均价约6500元/㎡，以建筑面积出售，包括阁楼面积。
租赁价格（临街铺面）：
A、联华超市底下部分：
面向灵峰北路的在：
60～70元/㎡/月；
面向国贸路的在：
约40元/㎡/月；
其余的在：
50～60元/㎡/月。
B、远东市场部分：
面向鞍山西路的在：
60～70元/㎡/月；
处于与联华之间的在：
约40元/㎡/月；
其余的在：
40～60元/㎡/月。
备注：
该项目规模较大，规划较好，业态齐全，处盛隆百货旁边，优势明显，联华超市签约进驻，且“联华超市”部分计划在今年国庆开业。
此项目是本项目最大的竞争对手。
2、香港城
项目地址：
平安路与向阳路交汇处
开发商：
桂东金鑫酒店开发有限公司
项目规模：
总建筑面积78000㎡，商业面积约24000㎡，300多间商铺。
项目定位：
一、二层的业态业种由北京华联来规划和招商，其已意向进驻，一楼具体定位未定，主要方向为购物，二楼为超市。
三楼为餐饮。
总体定位为集购物、商务、餐饮、居住、休闲、娱乐于一体的现代商贸城。
主广告语：
港式的理念，超前的设计，黄金的商圈，成熟的社区——你我的家园。
推广特点：
从项目外围至售楼部、市区内，几乎没能找到宣传的迹象，让人觉得已是尾盘，在售楼部内也仅找到单张，单张上也没有打出“北京华联”的字样，也许是之前放出“北京华联”的信息已达到效果，在宣传推广上不再做过多的动作。
销售价格：
一楼：
内铺均价约12000元/㎡；外铺已售罄，最高价19000元/㎡，均价16000元/㎡；所售商铺不含公摊。
二、三楼销售未推出。
备注：
北京华联已签约进驻，计划明年五一开业，一、二楼由北京华联招商和规划，但在本地工作未启动。
（二）已营的竞争对手：
1、盛隆百货
项目位置：
灵峰南路
项目规模：
约2万平方米
楼层业态分布：
负一楼：
超市；
一楼：
化妆品、数码音响、家电、饰品、珠宝玉器、运动器材、手机通讯；
一至二楼夹层：
书店、文体用品、美容院、电玩；
二楼：
男装、鞋包、休闲运动、品牌特卖场；
三楼：
女装、童装、内衣、家私、床上用品；
四楼：
东豪美食城。
市面中介推售：
二楼一铺面，18.35㎡,返租销售，总价22万元，均价约12000元/㎡。
小评：
该百货商场业态规划较合理，产品丰富，人气较旺，是贺州市新商业的代表之一，是市民日常购物较频繁的场所。
但物业设计不合理，没能有效疏导人流。
2、新时代购物广场
项目位置：
新兴北路
项目规模：
2万多平方米
楼层业态分布：
负一楼：
超市；
一楼：
化妆品、数码电子、饰品、珠宝玉器、皮具、钟表、手机通讯、肯德基；
二楼：
女装、内衣；
三楼：
男装、床上用品；
三楼：
女装、童装、内衣、家私、床上用品；
四楼：
体育用品、运动服饰、童装、美容院、电玩、网吧。
市面中介推售：
肯德基后位置一铺面，27.97㎡,返租销售，总价33万元，月返2125元，均价约11800元/㎡。
小评：
该购物广场业态规划及布局合理，管理上与南宁百货大楼合作，管理和商品陈列有序，购物环境较好，又有肯德基进驻，人气较旺，管理和物业上比盛隆百货优，经营状况和盛隆百货不分彼此，是贺州市新商业的代表之一。
（三）项目周边租金抽样调查：
1、向阳路及盛隆百货周边租金价格最高：
在70～120元/㎡/月；
2、新天地步行街的租金：
在20～30元/㎡/月；
3、灵峰商业步行街：
10～30元/㎡/月；
4、灵峰湖地下广场：
15～30元/㎡/月。
路段
面积（㎡）
月租金（元）
月均租金价格（元/㎡）
新天地步行街（远东对面）
48
1200
25
新天地步行街（远东对面）
50
1000
20
远东国际城售楼部对面
35
4000
114
向阳路中段
50
6000
120
灵峰商业步行街临大会堂
58
1500
26
灵峰商业步行街内街
108
1600
15
灵峰商业步行街内街
58
500
9
灵峰商业步行街临大会堂
108
2000
19
灵峰湖地下广场
30
450
15
灵峰湖地下广场
30
500
17
五、均价的设定
根据以上市调情况可知：
远东国际城的价格是最具可比性的，特别是联华超市部分，其紧靠本项目，故在此可以采取其价格进行对比测算，且以其价格为参照进入市场，投资者较容易接受，并能达到“短、平、快”的销售策略。
现远东·联华超市的价格为：
一楼均价12000元/㎡，二楼均价5300元/㎡，其定价超出常规。
结合项目情况，一楼面积约2000㎡，二楼约3300㎡，三楼约3300㎡。
我们以稍高于其价格来测算，一楼均价初定为12500元/㎡，二楼（夹层）均价初定为5500元/㎡。
又根据商业地产的的定价规律，由于贺州市属三级城市，一楼的价格与三楼的价格比趋于为：
1:
0.3，则有：
三楼的价格为：
3750元/㎡。
进一步推算可以得出整体的均价：
（12500×2000＋5500×3300＋3750×3300）÷（2000＋3300＋3300）=6456（元/㎡）
由此可推定一至三层均价为：
6500元/㎡，这价格比较符合市场以及投资者需求。
具体的价格将依据不同位置的等级系数确定不同位置的商铺价格。
考虑项目的工程进度和推出时间，再辅以强有力的出格的广告推广，销售均价可能会上扬。
另外，项目在开盘前，先做客户预约登记，试放价格气球，视市场认可度及时调整价格。
第八部分项目招商策略
一、招商提前介入
其好处在于：
1、在商铺销售前就制定好商场的经营运作、特色、品种、规模、经济效益，并传递给投资者，通过招商来加快销售的速度。
2、增强投资者的信心。
二、主力店引进必须在商铺销售之前
1、主力店的引进，是招商能否成功的关键。
这一工作也必须在商铺开业前完成，这样有利于确保商铺销售工作顺利展开并取得了长期的效果。
2、在确定主力店群之后，再确定中小店群。
三、招商原则
1、投资经营互动，内外互动原则。
严格按照整体功能布局规划招商，优先考虑主力店的配套、位置，保持商铺的整体统一性与行业板块感，同时做好投资者与经营者租赁关系中介工作，区内、外两地同时进行。
2、租金高低悬殊，租期长短不一原则。
3、品牌优先，特色优先，特殊客户优惠原则。
4、功能同业差异，异业互补原则。
5、“主力、关联、补充”商家组合原则，分类不分家。
6、放水养鱼的原则。
7、弹性比例布局的原则。
四、优惠经营政策
为保障投资者的利益，以促成其购买决心，与市政府争取优惠政策，例如工商政策、税务政策，以吸引投资者、经营者，解除其后顾之忧。
五、招商计划
1、主要针对对象是经营日韩潮流服饰、休闲服饰、内衣、鞋包、精品饰品、旅游特色产品、美容美体、主题中西餐、咖啡厅、茶庄、KTV娱乐城、桑拿沐足等的商户和成熟经营者或意向经营者。
2、域外招商：
主要针对的是广西区内的大城市，如南宁市、玉林市、柳州市等，以媒体宣传方式、发布商品及服务招商信息。
3、组织招商：
通过各地方商会、零售行业协会、商业机构有偿组织招商。
第九部分项目推广策略
商业地产不同于住宅项目，其投资者关注的是投资回报。
理性的实事求是分析比感性的情感诉求更能达到效果。
由于本地投资消费观念和文化比较保守和谨慎、实在（这也源于以农业产业发展的文化底蕴），但不缺对新意识的接受，因此在推广表现上宜直接、
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