物业管理师物业经营管理考试试题九.docx

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物业管理师物业经营管理考试试题九

物业管理师物业经营管理考试试题（九）

一、单选题（本大题60小题．每题1.0分，共60.0分。

请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。

）

第1题

写字楼物业租金调整一般是基于（  ）作出的。

A．消费者价格指数

B．零售物价指数

C．其他租赁双方商定的定期调整比率

D．以上全是

【正确答案】：

D

【本题分数】：

1.0分

第2题

下列价格中，属于在物业拍卖活动中出现的是（  ）。

A．保留价

B．起价

C．标价

D．均价

【正确答案】：

A

【本题分数】：

1.0分

第3题

下列关于制定租金收取办法的说法，错误的是（  ）。

A．租金收取办法要尽量考虑到租户的方便，在物业管理师和租户间要建立起良好的信任关系，尤其是在经济不景气或租户的业务发生困难时

B．在制定租金收取办法的过程中，物业管理师通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，对迟交者予以罚款

C．租金收取方式和时间的选择亦很重要，要根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间

D．业管理还提倡主动的收租服务，通过电话、信件甚至亲临访问来提醒租户按时交纳租金，并让租户了解租金收取的程序

【正确答案】：

B

【本题分数】：

1.0分

第4题

购物中心经理人必须最大化购物中心的“价值”，即购物中心的（  ）价值。

A．购买力

B．招租

C．经营管理

D．公开市场

【正确答案】：

D

【本题分数】：

1.0分

第5题

房地产市场中供求变化比较剧烈，因此需根据（  ）经常对租金水平进行调整。

A．市场状况

B．经营策划

C．市场需求

D．市场供求

【正确答案】：

A

【本题分数】：

1.0分

第6题

在成交日期时一次付清的价格，或者将不是成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（  ）。

A．名义价格

B．现房价格

C．实际价格

D．期房价格

【正确答案】：

C

【本题分数】：

1.0分

第7题

根据企业财务管理的对象和目标，结合物业管理企业财务管理的实际情况，财务管理的基本内容可概括为（  ）。

A．筹资决策

B．投资决策

C．利润分配决策

D．以上全是

【正确答案】：

D

【本题分数】：

1.0分

第8题

商业辐射区域通常被分为主要区域、次要区域和（  ）三个部分。

A．边界区域

B．临界区域

C．营业区域

D．物业区域

【正确答案】：

A

【本题分数】：

1.0分

第9题

在物业管理企业投标的正式投标答辩阶段中，其工作内容包括准时递交标书、（  ）。

A．对手动态及优劣势分析

B．模拟、演练

C．模拟答辩

D．以上全是

【正确答案】：

D

【本题分数】：

1.0分

第10题

（  ）是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。

A．资本价值风险

B．政治风险

C．或然损失风险

D．政策风险

【正确答案】：

C

【本题分数】：

1.0分

第11题

设施经理要进行的培训有（  ）培训。

A．技术技能

B．对员工的管理技能

C．财务管理技能

D．以上全是

【正确答案】：

D

【本题分数】：

1.0分

第12题

成本（费用）降低率=（  ）。

A．[预算成本（费用）-实际成本（费用）]×100%

B．成本（费用）降低额÷预算成本（费用）

C．[成本（费用）降低额÷预算成本（费用）]×100%

D．（期末物业总值÷期初物业总值）×100%

【正确答案】：

C

【本题分数】：

1.0分

第13题

购置或剥离物业资产包括（  ）。

A．房地产投资需求的识别

B．过剩物业的识别和处置

C．物业购置

D．以上全部正确

【正确答案】：

D

【本题分数】：

1.0分

第14题

有一宗房地产，土地面积为1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为1200元/m2。

该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为（  ）元/m2。

A．950

B．1000

C．1050

D．1200

【正确答案】：

A

【本题分数】：

1.0分

第15题

投保时，应该根据保险公司的（  ）来选择保险公司。

A．实力和信誉

B．工作效率与服务质量

C．保险费的费率高低

D．以上令是

【正确答案】：

D

【本题分数】：

1.0分

第16题

下列不属于偿债能力状况修正指标的是（  ）。

A．流动比率

B．速动比率

C．资产损失比率

D．长期资产适合率

【正确答案】：

C

【本题分数】：

1.0分

第17题

风险管理的整个过程不包括（  ）。

A．风险预知

B．风险识别

C．风险评估

D．风险控制

【正确答案】：

B

【本题分数】：

1.0分

第18题

收益法是以（  ）原理为基础的。

A．预期

B．效绩

C．现金流量

D．成本

【正确答案】：

A

【本题分数】：

1.0分

第19题

下列选项中，不属于组合投资管理的内容的是（  ）。

A．管理者

B．管理对象

C．管理形象

D．管理方法

【正确答案】：

C

【本题分数】：

1.0分

第20题

按照（  ）划分，可将成分分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。

A．经济性质

B．与物业管理服务业务量的关系

C．经济用途

D．本计算依据

【正确答案】：

B

【本题分数】：

1.0分

第21题

在1987年4月，提出“可持续发展”的组织是（  ）。

A．DCEW

B．DECW

C．WCED

D．WECD

【正确答案】：

C

【本题分数】：

1.0分

第22题

（  ）列出了物业的主要收入来源和费用支出项目。

A．年度运营预算

B．资本支出预算

C．长期预算

D．短期预算

【正确答案】：

A

【本题分数】：

1.0分

第23题

百分比租金通常以（  ）为基础计算。

A．九月付

B．季付

C．半年付

D．年付

【正确答案】：

D

【本题分数】：

1.0分

第24题

（  ）是写字楼良好形象的缩影，是写字楼项目难以估价的无形资产。

A．声誉

B．信誉

C．品牌

D．地位

【正确答案】：

C

【本题分数】：

1.0分

第25题

在分析CRM于租赁管理中的应用之前，需要首先明确租赁管理所面向的客户对象和（  ）。

A．公司规模

B．业务特征

C．经营管理

D．管理模式

【正确答案】：

B

【本题分数】：

1.0分

第26题

（  ）是指收入每增加一个单位所引起的消费变化。

A．名义增加

B．非名义增加

C．边际消费倾向

D．收入水平

【正确答案】：

C

【本题分数】：

1.0分

第27题

写字楼物业管理风险的特点是（  ）。

A．全员性：

写字楼风险的识别不只是物业总经理或物业管理企业个别人的工作，而是全体员工参与并共同完成的任务

B．全期性：

写字楼风险的不确定性，决定了风险识别的全寿命性，即写字楼生命周期中的风险都属于风险识别的范围

C．动态性：

风险识别并不是一次性的，在写字楼经历的竣工验收交接过程，二次装修管理过程，正式营运管理服务过程的全过程中都要根据情况的变化适时进行风险识别

D．以上全部正确

【正确答案】：

D

【本题分数】：

1.0分

第28题

定量和定性结合评价得分＝定量指标分数×（  ）+定性指标分数×（  ）。

A．20% 80%

B．80% 20%

C．30% 70%

D．70% 30%

【正确答案】：

B

【本题分数】：

1.0分

第29题

45，物业经营管理工作总结的主要内容大致是（  ）。

A．企业不同部门对上期工作计划的执行情况，包括已经完成的工作情况和未完成的工作情况，以及计划工作末完成的原因

B．企业不同部门在报告期内所做的日常管理工作

C．企业在进行物业经营与管理中的主要成绩与不足等

D．以上全部正确

【正确答案】：

D

【本题分数】：

1.0分

第30题

在编写物业管理报告时，不应该出现（  ）的情形。

A．真实可靠

B．报告清楚

C．文字简练

D．长篇大论

【正确答案】：

D

【本题分数】：

1.0分

第31题

市场占有率分析结果，要求计算出目标物业的市场占有率、出租进度、（  ）和达到稳定出租率水平所需要的时间。

A．租赁期

B．租赁价格

C．市场占有利息

D．吸纳量

【正确答案】：

B

【本题分数】：

1.0分

第32题

下列不属于清偿能力指标的是（  ）。

A．资产负债率

B．偿债备付率

C．投资回收期

D．借款偿还期

【正确答案】：

C

【本题分数】：

1.0分

第33题

物业经营管理实践中，许多设备更新的情况都会由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益，进而（  ）。

A．提高租金

B．提高入住率

C．减少租金拖欠

D．以上全是

【正确答案】：

D

【本题分数】：

1.0分

第34题

下列有关成交价格的说法，错误的是（  ）。

A．成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价

B．在有保留价拍卖中，最高价一定是成交价

C．在有保留价拍卖中，最高价不一定成为成交价

D．只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，最高应价才成为成交价

【正确答案】：

B

【本题分数】：

1.0分

第35题

多种保险不会得到多重的赔偿，因为（  ）。

A．保险价值一般是以重建，重置成本计算

B．赔偿额一般是根据保险金的比例来赔偿的

C．保险的原则是保障损失而不是借意外来牟利

D．以上全是

【正确答案】：

C

【本题分数】：

1.0分

第36题

房地产的（  ），要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。

A．位置固定性或不可移动性

B．寿命同期长

C．适应性

D．各异性

【正确答案】：

A

【本题分数】：

1.0分

第37题

我国资产管理公司在接收不良资产时，按资产的财面价值进行（  ）。

A．转让

B．出让

C．转移

D．移交

【正确答案】：

D

【本题分数】：

1.0分

第38题

某投资者以4000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为1000m2的商业用房，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%，该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息。

假设该商业用房物业每年升值2%投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金是（ ）万元。

A．192.16

B．240.00

C．249.47

D．441.63

【正确答案】：

C

【本题分数】：

1.0分

第39题

住房抵押贷款利率上升或贷款价值比率下降，如果其他因素保持不变，商品住宅需求就会（  ）。

A．增加

B．减少

C．不变

D．不确定

【正确答案】：

B

【本题分数】：

1.0分

第40题

资产组合理论的原则是（  ）。

A．投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险

B．投资者是理性的，愿意在可以接受的风险水平上追求最大的收益

C．两个投资项目的潜在收益水平相同，那么必将选择低风险的那个方案

D．在任何情况下，都将选择收益最大和风险最小的那个组合

【正确答案】：

A

【本题分数】：

1.0分

第41题

一般包括无效合同的终止的是（  ）。

A．自然终止

B．非自然终止

C．人为终止

D．非人为终止

【正确答案】：

C

【本题分数】：

1.0分

第42题

租赁管理中的市场营销主要目的是（  ）。

A．争取最大利益

B．为了吸引租户

C．为了吸引潜在的租户

D．能鉴署租赁合约

【正确答案】：

C

【本题分数】：

1.0分

第43题

正规物业服务合同的谈判要遵循（  ）的原则，所以经过招投标确定了中标单位后，要有相对较长的合同谈判时间。

A．“宜细不宜粗”

B．实事求是

C．量力而行

D．管理服务

【正确答案】：

A

【本题分数】：

1.0分

第44题

是物业管理企业财务管理手段、起点和财务预算的一个重要组成部分，是成本决策结果的系统化。

A．成本目标

B．成本水平

C．成本预算

D．成本计划

【正确答案】：

C

【本题分数】：

1.0分

第45题

通过（  ），可以了解企业起初来抵扣的数额，当期发生的销项税额，当期抵扣情况和未交增值税。

A．应交增值税说明表

B．股东权益增减变动表

C．资产减值准备明细表

D．利润分配表，

【正确答案】：

A

【本题分数】：

1.0分

第46题

在物业经营管理活动中，下面不是其合同构成要素的是（  ）。

A．成本分配与使用

B．服务费用及支付方式

C．业主的目标

D．费用手册

【正确答案】：

D

【本题分数】：

1.0分

第47题

从计算机参与物业管理的角度出发，一个物业管理信息系统应包括如下（  ）特征。

A．采用方便灵活的输入方法

B．高效的查询与输出手段

C．与其他软件有良好的兼容能力

D．以上全是

【正确答案】：

D

【本题分数】：

1.0分

第48题

随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫（  ）。

A．资产增加

B．资金增加

C．财务增加

D．现金增加

【正确答案】：

B

【本题分数】：

1.0分

第49题

在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，通常要承担如下（  ）责任。

A．履行租务管理工作

B．进行租务评估，制订租约条款，拟备租约，收取租金追收欠租及收回物业

C．执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通信系统及紧急事故管理

D．以上全部正确

【正确答案】：

D

【本题分数】：

1.0分

第50题

业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险。

已获取全部租金收入的租赁模式是（  ）。

A．包租转租模式

B．出租代理模式

C．委托管理模式

D．出让权模式

【正确答案】：

C

【本题分数】：

1.0分

第51题

由于多数收益性物业都具有自己的特点，其物业管理成本项目还受物业的（  ）、所处城市以及物业管理服务合同的具体规定的不同而有一些差别。

A．类型

B．档次

C．规模

D．以上全是

【正确答案】：

D

【本题分数】：

1.0分

第52题

关于报酬率的内容，说法有误的是（  ）。

A．报酬率即折现率，是与利率，内部收益同类性质的比率

B．投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。

投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬

C．投资回报中是不包含投资回收的，报酬率为投资回收与投资回报的比率

D．从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资其报酬率也高，反之则低

【正确答案】：

C

【本题分数】：

1.0分

第53题

政府干预房地产市场的目标通常包括（  ）。

A．实现房地产市场持续健康发展

B．使存量房地产资源得到最有效的使用

C．保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间

D．以上全部正确

【正确答案】：

D

【本题分数】：

1.0分

第54题

（  ）指为了能够在最经济的水平上并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务，企业内各部门的研制质量，维持质量和提高质量的活动构成一体的有一种有效的体系。

A．TQM

B．TMQ

C．MTQ

D．MQT

【正确答案】：

A

【本题分数】：

1.0分

第55题

物业价格既有（  ）的价格，又有（  ）的租金。

A．交换代价 使用代价

B．使用代价 交换代价

C．交换代价 交换代价

D．使用代价 使用代价

【正确答案】：

A

【本题分数】：

1.0分

第56题

式中，i1和i2之差不应超过（ ），否则，折现i1，i2和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。

A．1%～2%

B．1%～3%

C．2%～3%

D．2%～4%

【正确答案】：

A

【本题分数】：

1.0分

第57题

（  ）反映了一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况，是研究国家基本国情国力的重要指标。

A．就业分布

B．就业人员数量

C．人口数

D．城市家庭人口

【正确答案】：

B

【本题分数】：

1.0分

第58题

因自然或人为因素造成的毁损、变质而丧失了使用价值的产品是不良资产中（  ）。

A．以开办费、待摊费用表现的不良资产

B．以无形资产形式表现的不良资产

C．以存货形式表现的不良资产

D．以应收账款形式表现的不良资产

【正确答案】：

C

【本题分数】：

1.0分

第59题

下列关于税后现金流公式，正确的是（  ）。

A．税后现金流=税前现金-准备金-所得税

B．税后现金流＝净运营收益-抵押贷款还本付息

C．税后现金流：

有效毛收入-运营费用

D．税后现金流＝潜在毛租金收入+其他收入

【正确答案】：

A

【本题分数】：

1.0分

第60题

指物业管理企业所采用的包括增加科技投入，建立新的营销网络、更新设备、资本筹措、兼并重组以及人力资源等各方面的谋利和策略是（  ）。

A．经营者基本素质

B．发展创新能力

C．经营发展策略

D．综合社会贡献

【正确答案】：

C

【本题分数】：

1.0分

二、多选题（本大题20小题．每题2.0分，共40.0分。

请从以下每一道考题下面备选答案中选择两个或两个以上答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。

）

第1题

现场管理是在物业建成投入运营之后，对物业的（  ）。

A 清洁卫生

B 安全保卫

C 公共空间的维护

D 为租户提供日常的管理和服务

E 对物业“软件”的管理

【正确答案】：

A,B,C,D

【本题分数】：

2.0分

第2题

房屋租金基数的计算方法有（  ）。

A 等级计算法

B 项目基分计算法

C 结合计算法

D 折旧计算法

E 翻新计算法

【正确答案】：

A,B,C

【本题分数】：

2.0分

第3题

关于物业管理成本的构成或开支范围，《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地产开发企业财务制度》还有如下（  ）特别规定。

A 物业管理企业经营共用设施设备支付的有偿使用费，计入管理费用和营业成本

B 物业管理企业经营共用设施设备支付的有偿使用费，计入营业成本

C 物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用

D 物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入本或管理费用

E 发生的坏财损失，计入管理费用

【正确答案】：

B,C,D,E

【本题分数】：

2.0分

第4题

在企业资产负债表中，物业资产包括以下（  ）项目。

A 工地

B 员工费用

C 在建工程

D 自然资源

E 租赁费用

【正确答案】：

A,C,D,E

【本题分数】：

2.0分

第5题

资产负债表揭示的财务信息主要有（  ）。

A 企业拥有并可利用的经济资源

B 包括资产总额，结构和分布情况

C 揭示了企业负债的水平与构成等

D 表明了企业所有者权益的多少、构成状况等

E 计提折旧与坏账准备等情况

【正确答案】：

A,B,C,D

【本题分数】：

2.0分

第6题

一般来说，按照租约规定进行开支的一方需要说明提供的具体工作或者服务内容，也需要为其分包商的支出行为负责。

但是以下（  ）情况除外。

A 物业有多个租户，每个租户提供一定比例的租金，作为整体物业的开支来源

B 租户可能会从业主的物业资产组合中获得降低风险等方面的益处

C 租户有时不愿按租约内容履行责任

D 业主可能会面对一项租户的租金设有覆盖的维修或者更新项目

E 租户需要业主维修设施

【正确答案】：

A,B,C,D

【本题分数】：

2.0分

第7题

以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有（  ）。

A 市场成交价

B 市场交易价

C 基准地价

D 标定地价

E 房屋的重置价格

【正确答案】：

C,D,E

【本题分数】：

2.0分

第8题

下面关于不确定与风险的说法，正确的是（  ）。

A 风险是不确定性的起因

B 风险不能避免

C 不确定性与风险相伴而生

D 风险不以人的意志为转移的客观存在着

E 不知发生的可能性时，称之不确定性，已知发生的可能性称之为风险

【正确答案】：

C,D,E

【本题分数】：

2.0分

第9题

宏观调控房地产市场的手段包括（  ）。

A 工地供应政策

B 金融政策

C 住房政策

D 城市规划

E 建筑技术

【正确答案】：

A,B,C,D

【本题分数】：

2.0分

第10题

风险应对策略一般应包括（  ）。

A 风险回避

B 风险转移

C 风险减轻

D 风险承担

E 风险应急

【正确答案】：

A,B,C,D

【本题分数】：

2.0分

第11题

房地产价格的形成条件有（  ）。

A 房地产的需要

B 房地产的有用性

C 房地产的有效需求

D 房地产的相对稀缺性

E 房地产的有效供给

【正确答案】：

B,C,D

【本题分数】：

2.0分

第12题

在商品房交易中，常见的最低价格有（  ）。

A 商品房销售中的起价

B 拍卖活动中的保留价

C 拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价

D 招标活动中，开发建设方案要为最合理的中标价

E 采用收益法确定的参考价格

【正确答案】：

A,B

【本题分数】：

2.0分

第13题

对收益性物业来说，空置率提高将导致（  ）以及新租客要求更大的租金折扣等后果。

A 租金收入减少

B 附加支出增加

C 运营成本下降

D 物业资金价值下降

E 物业资金价值上升

【正确答案】：

A,B,D

【本题分数】：

2.0分

第14题

房地产具有易受限制性的特点，政府对房地产的限制通常通过（  ）来实现。

A 出让权

B 充公权

C 管制权

D 征税权

E 征收权

【正确答案】：

B,C,D,E

【本题分数】：

2.0分

第15题

尤其是（  ），使物业设施管理行业和物业设施管理专业人员更显得重要。

A 高新技术的发展

B 环保意识的普及

C 对人的健康关心

D 好的财务管理

E 维护管理的工作

【正确答案】：

A,B,C

【本题分数】：

2.0分

第16题

专项维修资金项下的开支，主要包括以下（  ）几项费用。

A 工资津贴等费用

B 设备、零部件和材料购置费

C 机械使用费

D 水、电、气费及管理费

E 保险费

【正确答案】：

A,B,C,D

【本题分数】：

2.0分

第17题

市场营销人员通常从以下（  ）几个方面来宣传和推广物业。

A 价格优势

B 物业本身的素质

C 物业员工的素质

D 良好的声誉

E 经济实用

【正确答案】：

A,B,D,E

【本题分数】：

2.0分

第18题

保险的一般原则是（  ）。

A 诚信原则

B 可保利益的原则

C 近因原则

D 比例分摊原则

E 公平原则

【正确答案】：

A,B,C,D

【本题分数】：

2.0分

第19题

制定租售方案的工作内容主要包括（  ）。

A 租售选择

B 宣传手段