房地产估价报告示范文本.docx

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房地产估价报告示范文本

房地产估价报告示范文本

（征求意见稿）

广西

2018年1月

房地产估价报告

估字第号

项目名称∶

估价委托人∶

房地产估价机构∶

注册房地产估价师∶（注册号：

）

（注册号：

）

估价报告出具日期∶年月日

致估价委托人函

（估价委托人的名称或姓名）：

受的委托,我公司于年月日至年月日对进行了价值评估，有关估价事项和估价结果如下：

估价目的（应写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要）：

；

估价对象（包括财产范围、名称、坐落、规模、用途、权属等）：

；

价值时点（所评估的估价对象价值或价格对应的时间）：

；

价值类型（估价对象价值或价格的名称，当估价对象价值或价格无规范的名称应写明其定义或内涵）：

；

估价方法（采用估价方法的名称）：

；

报告使用人及使用范围：

；

估价结果（最终评估价值的总价，大写金额，单价）：

。

特别提示（与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的引起估价委托人和估价报告使用者注意的事项）：

1.

2.

.....

n-1.报告有效期自提交报告之日起为壹年,即从年月日至年月日止。

n.以上内容摘《房地产估价报告》,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读《房地产估价报告》全文。

（估价机构名称）（公章）

法定代表人：

年月日

房地产估价结果报告

目　　录

估价师声明…………………………………………………………………………………

估价的假设和限制条件及特别事项说明…………………………………………………

房地产估价结果报告…………………………………………………………………

一、估价委托人……………………………………………………………………………

二、房地产估价机构………………………………………………………………………

三、估价目的………………………………………………………………………………

四、估价对象………………………………………………………………………………

五、价值时点………………………………………………………………………………

六、价值类型…………………………………………………………………………

七、估价原则…………………………………………………………………………

八、估价依据………………………………………………………………………………

九、估价方法………………………………………………………………………………

十、估价结果………………………………………………………………………

十一、注册房地产估价师…………………………………………………………………

十二、实地查勘期…………………………………………………………………

十三、估价作业期………………………………………………………………………

十四、估价报告应用的有效期……………………………………………………………

附件………………………………………………………………………………………

1.广西房地产评估专业服务委托书（复印件）；

2.委估对象位置示意图；

3.关于实地查勘的说明（附估价师现场实地查勘时与估价对象合影的照片）；

4.估价对象权属证明；

5.《抵押房地产法定优先受偿权调查表》（抵押估价使用）；

6.专业帮助情况和相关专业意见；

7.房地产估价机构营业执照和估价资质证书（复印件）；

8.注册房地产估价师资格证书（复印件。

）

估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；

3.我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；

4.我们依照《中华人民共和国资产评估法》（2016年12月1日实施）、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）、、进行估价工作,撰写本估价报告。

5.参加本次估价的注册房地产估价师：

、。

注册房地产估价师

姓名

注册号

签名

签名日期

ⅹⅹⅹ

ⅹⅹⅹ

年月日

ⅹⅹⅹ

ⅹⅹⅹ

年月日

估价的假设和限制条件及特别事项说明

一、本次估价的估价假设

1.一般假设：

⑴注册房地产估价师已对估价委托人提供的本次估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等复印件资料进行了核实检查，但由于对这些复印件资料的原件的合法性、真实性、准确性和完整性的核查验证已超出了注册房地产估价师的能力范围和职责范围而未激进行核查验证，又没有理由怀疑这些复印件资料的原件的合法性、真实性、准确性和完整性，因此假定这些复印件资料的原件是合法、真实、准确和完整的。

⑵注册房地产估价师对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素予以了关注，估价委托人未提供房屋安全、环境污染等相应专业机构的鉴定、检测资料且估价过程中又无相应的专业机构进行鉴定、检测，但注册房地产估价师又无理由怀疑估价对象存在安全隐患，因此，假定估价对象是安全的。

⑶实地勘察时,对房屋建筑物仅进行一般性察看,未对估价对象做建筑物基础和结构上的检测和实验,因此假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。

⑷假设委估对象保持批准的用途在未来可预见的使用年限内不改变。

⑸假设委估对象用途满足所采用的城市规划用途管制和限制条件。

⑹假设估价对象房地产在本报告有效期内：

①环境因素不变；②当地的物价指数的变化不至于引起委估房地产价值的显著变化；③估价对象房地产的状况及使用性质不变。

⑺如果在市场上进行交易,则交易双方都拥有完全的市场信息,对交易对象具有必要的专业知识,并且不存在特殊的交易方式对交易价格产生影响。

2.未定事项假设：

3.背离事实假设：

4.不相一致假设：

5.依据不足假设：

当上述估价假设条件发生变化时，估价结果将会失效，需重新估价。

二、估价报告使用限制

1.本估价报告受到估价目的的限制，不得用作其他用途，本公司只对估价结果本身符合职业规范要求负责，而不对业务定价决策负责。

2.本次估价是以估价对象在价值时点上的房地产状况和房地产市场状况所进行的房地产市场价值评估，价值时点后，估价报告使用期限内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化时，均会对估价结果产生一定的影响。

如对估价对象评估价值产生明显影响时，估价报告使用者不能直接使用该估价报告，应对本估价结果进行必要的调整或重新进行评估。

3.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力等因素对估价结论的影响。

4.本估价报告使用期限为年（即年月日至年月日）。

超过年，需重新进行估价。

5.本报告的全部内容或部分内容仅供估价委托人或本报告列明的估价报告使用人为本报告所列估价目的使用。

未经估价委托人许可，本公司不得向他人提供或公开有关评估资料；本报告必须完整使用方为有效，未经本公司书面同意，任何人不得摘录、复制、引用报告的部分或全部内容。

除依据法律需公开情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。

三、特别事项说明

n-2.报告使用者在使用本报告时,应注意如下情况：

⑴估价对象状况和房地产市场状况因时间变化可能会对房地产市场价值产生影响；

⑵应合理使用评估价值；

⑶定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产市场价值进行再评估。

n-1.本报告壹式肆份,叁份提交估价委托人,壹份留存评估公司。

n.房地产估价报告备查编号为估字第号。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

名称（或姓名）：

住所：

联系人及联系电话：

二、房地产估价机构

名称：

住所：

法定代表人：

资质等级：

资质证书编号：

资质证书有效期限：

年月日至年月日

联系人及联系电话：

三、估价目的（应说明估价委托人对估价对象的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要）

四、估价对象

㈠估价对象及估价范围

本次估价的对象为，具体估价范围为。

详细情况说明如下：

㈡估价对象实物状况说明

1.房屋建筑物实物状况说明

名称：

坐落：

规模（如面积等）：

用途：

权属：

建成时间：

建筑结构：

设施设备：

装饰装修（外墙、楼地面、内墙面、天棚）：

维护状况：

利用状况：

2.土地状况说明

四至：

用途:

面积:

地形地质:

使用权类型:

土地使用期限:

规划用地条件:

开发程度:

利用状况:

㈢估价对象权益状况说明

1.土地权益状况说明

土地用途:

规划用地条件:

土地所有权状况:

土地使用权状况:

共有状况:

目前土地利用状况:

他项权利状况（用益物权状况、担保物权状况、租赁或占用情况）:

查封等形式限制权力情况:

其他特殊情况:

权属清晰状况:

2.建筑物权益状况说明

房屋所有权状况:

房屋共有权状况:

…

在（缓、停）建工程三证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）:

他项权利状况用益物权状况、担保物权状况、租赁或占用情况）:

拖欠水费情况:

查封等形式限制权力情况:

其他特殊情况:

权属清晰状况：

㈣区位状况概述

五、价值时点（应说明评估的估价对象价值或价格对应的时间及其确定的简要理由）

年月日，

六、价值类型（应说明评估的估价对象价值或价格的名称、定义或内涵）

七、估价原则（根据目的和实际情况增加或取舍）

本次估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、预期收益原则、谨慎原则等房地产估价原则。

1.遵循独立客观公正原则（定义和说明如何运用此原则）

2．遵循合法原则（定义和说明如何运用此原则）

3.遵循估价时点原则（定义和说明如何运用此原则）

4.遵循替代原则（定义和说明如何运用此原则）

5.遵循最高最佳利用原则（定义和说明如何运用此原则）

6.遵循预期收益原则（定义和说明如何运用此原则）

7.遵循谨慎原则（定义和说明如何运用此原则）

八、估价依据（根据估价目的、估价对象等进行增加或取舍）

1．行为依据

①估价委托书；

........

2．法律法规依据

①《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第50号，自1995年10月1日起施行）；

②《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号，自2004年8月28日起施行）；

③《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号，自2007年8月30日起施行）；

④《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号，自2007年10月1日起施行）；

⑤《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号，自2008年1月1日起施行）。

⑥《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号，自2016年12月1日起施行）。

....

3.技术标准、规范等依据

①中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》[GB/T50291—2015]；

②中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）；

........

4．产权依据

.......

5．取价依据

.........

九、估价方法

㈠估价思路（根据估价对象作出选择）

1.土地为出让国有土地时的房地产估价思路

2.土地为划拨国有土地时的房地产估价思路

3.土地为集体土地时的房地产估价思路

㈡估价方法的选择（应说明所采用的估价方法的名称和定义，当按委托合同约定不需向估价委托人提供估价技术报告时，还应说明估价测算的简要内容）

㈢方法定义、估价步骤和测算结果

1.比较法

⑴方法定义

比较法是依据房地产价格形成的替代原理，选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

比较法公式：

估价对象比较价值＝各可比实例比较价值的简单算术平均数或加权平均数。

可比实例

⑵估价方法测算步骤

①搜集交易实例；

②选取可比实例；

③建立比较基础；

④进行交易情况修正；

⑤进行市场状况调整；

⑥进行房地产状况调整；

⑦计算比较价值。

2.收益法

⑴方法定义

收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转为价值得到估价对象价值或价格的方法。

⑵选择具体的估价方法

因此本次估价选用法。

法公式：

式中：

⑶估价方法测算步骤：

①选用具体估价方法；

②测算收益期或持有期；

③测算未来净收益；

④确定报酬率或资本化率、收益乘数；

⑤计算收益价值。

3.成本法

⑴方法定义

成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

⑵估价方法测算步骤

①选择具体估价路径；

②测算重置成本或重建成本；

③测算折旧；

④计算成本价值。

4.假设开发法

⑴方法定义

假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

⑵估价方法测算步骤

①选择具体估价方法；

②选择估价前提；

③选择最佳开发经营方式；

④测算后续开发经营期；

⑤测算后续开发的必要支出；

⑥测算开发完成后的价值；

⑦确定折现率或测算后续开发的应得利润；

⑧计算开发价值。

十、估价结果（如果按合约约定不提供技术报告，则应说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值，并应详细说明最终评估价值确定的方法和理由。

根据估价对象实际情况，自由选择以下评估结果表类型，）

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析相关资料的基础上，并综合考虑影响房地产市场价格的各项因素，结合估价师的专业经验和合理测算与推断，确定估价对象在价值时点的估价结果为：

评估结果汇总表（单宗房地产非抵押估价时）币种：

人民币

估价方法

估价结果

测算结果

总价（元或万元）

单价（元/㎡）

评估价值

总价（元或万元）

单价（元/㎡）

评估价值总价大写

评估结果汇总表（多宗房地产非抵押估价时）币种：

人民币

估价方法及结果

估价对象及结果

测算结果

估价结果

估价对象1

总价（元或万元）

单价（元/㎡）

估价对象2

总价（元或万元）

单价（元/㎡）

估价对象3

总价（元或万元）

单价（元/㎡）

………

总价（元或万元）

单价（元/㎡）

汇总评估价值

总价（元或万元）

平均单价（元/㎡）

评估价值总价合计大写

房地产抵押价值评估结果汇总表（抵押估价时）币种：

人民币

估价对象

项目及结果

估价

对象1

估价

对象2

估价

对象3

……

合计

1.假定未设立法定优先受偿权下的价值

总价（元或万元）

单价（元/㎡）

2.估价师悉知的法定优先受偿款

总额（元或万元）

2.1已抵押担保的债权数额

总额（元或万元）

2.2拖欠的建设工程款

总额（元或万元）

2.3其他法定优先受偿款

总额（元或万元）

3.抵押价值

总价（元或万元）

单价（元/㎡）

抵押价值总价合计大写

十一、注册房地产估价师

估价师姓名

注册号

签名

签名日期

年月日

年月日

十二、实地查勘期

年月日

十三、估价作业期

年月日至年月日

十四、估价报告应用的有效期

本估价报告有效期为壹年,自年月日至年月日

（估价机构名称）（公章）

年月日

附件

1.广西房地产评估专业服务委托书（复印件）；

2.估价对象位置示意图；

3.关于实地查勘的说明（附估价师现场实地查勘时与估价对象合影的照片）；

4.估价对象权属证明；

5.《抵押房地产法定优先受偿权调查表》（抵押估价使用）；

6.专业帮助情况和相关专业意见；

7.房地产估价机构营业执照和估价资质证书（复印件）；

8.注册房地产估价师资格证书（复印件。

）

房地产估价技术报告

估字第号

项目名称∶

估价委托人∶

房地产估价机构∶

注册房地产估价师∶（注册证号：

）

（注册证号：

）

估价报告出具日期∶年月日

房地产估价技术报告

目　　录

一、估价对象描述与分析……………………………………………………………

㈠区位状况描述与分析…………………………………………………………

㈡估价对象实物状况描述与分析………………………………………………

㈢估价对象权益状况描述与分析………………………………………………

二、市场背景描述与分析……………………………………………………………

㈠估价对象所在地区经济社会发展状况………………………………………

㈡估价对象所在地区房地产市场总体状况……………………………………

㈢估价对象所在地区同类型房地产的市场状况………………………………

三、估价对象最高最佳使用分析……………………………………………………

四、估价方法适用性分析…………………………………………………………

㈠估价思路………………………………………………………………………

㈡估价方法的适用性分析及选择………………………………………………

五、估价测算过程……………………………………………………………………

㈠用比较法测算房地产价值………………………………………………

㈡用收益法测算房地产价值…………………………………………………

㈢用成本法测算房地产价值…………………………………………………

㈣用假设开发法测算房地产价值

六、估价结果确定………………………………………………………………………

㈠估价结果确定…………………………………………………………

㈡估价结果…………………………………………………………………

附件…………………………………………………………………………………

1.广西房地产评估专业服务委托书（复印件）；

2.估价对象位置示意图；

3.关于实地查勘的说明（附估价师现场实地查勘时与估价对象合影的照片）；

4.估价对象权属证明；

5.《抵押房地产法定优先受偿权调查表》（抵押估价使用）；

6.专业帮助情况和相关专业意见；

7.房地产估价机构营业执照和估价资质证书（复印件）；

8.注册房地产估价师资格证书（复印件。

）

房地产估价技术报告

一、估价对象描述与分析

估价对象为

具体估价范围为

具体说明如下：

㈠区位状况描述与分析

1.估价对象位置状况

坐落：

方位：

与重要场所距离：

临街（路）状况：

楼层：

朝向：

分析评价：

2.区域交通状况

道路状况：

出入可利用交通工具：

交通管制情况：

停车方便程度：

分析评价：

3.估价对象外部配套设施状况

基础设施状况：

公共服务设施：

分析评价：

4.估价对象周围环境状况

自然环境：

人文环境：

建筑景观：

分析评价：

5.估价对象周围用地和房屋类型

估价对象周围用地类型：

估价对象周围土地和废物利用状况：

分析评价：

6.区位状况优劣、区位状况未来变化趋势和其对估价对象价值或价格影响分析

㈡估价对象实物状况描述与分析

1.土地状况描述与分析

四至：

用途:

面积:

使用权类型:

土地使用期限:

规划用地条件:

开发程度:

利用状况:

2.房屋建筑物实物状况描述与分析

名称：

坐落：

规模（如面积等）：

用途：

权属：

建成时间：

建筑结构：

设施设备：

装饰装修（外墙、楼地面、内墙面、天棚）：

维护状况：

利用状况：

㈢估价对象权益状况描述与分析

1.土地权益状况描述与分析

土地用途:

规划用地条件:

土地所有权状况:

土地使用权状况:

共有状况:

目前土地利用状况:

他项权利状况（用益物权状况、担保物权状况、租赁或占用情况）:

查封等形式限制权力情况:

其他特殊情况:

权属清晰状况:

评价分析:

2.建筑物权益状况描述与分析

房屋所有权状况:

房屋共有权状况:

在（缓、停）建工程三证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）:

他项权利状况用益物权状况、担保物权状况、租赁或占用情况）:

拖欠水费情况:

查封等形式限制权力情况:

其他特殊情况:

权属清晰状况：

评价分析：

.......

二、市场背景描述与分析

㈠估价对象所在地区经济社会发展状况

.......

㈡估价对象所在地区房地产市场总体状况

.......

㈢估价对象所在地区同类型房地产的市场状况（有针对性地详细说明和分析其过去、现在和可预见的未来的市场状况）

.......

三、估价对象最高最佳利用分析

本次以估价对象的最高最佳利用为前提估价。

最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次。

估价对象为。

现就估价对象的最高最佳利用进行分析如下：

1.合法性分析（应分析所确定的估价前提下的