房地产管理链家地产租赁基础知识学习手册P.docx
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房地产管理链家地产租赁基础知识学习手册P
租赁基础知识学习手册
本章导读
做好租赁业务：
租赁业务可以说是房地产经纪行业的基础，无论是对短期的成交还是对未来资源的积累都起到了至关重要的作用，尤其对于从未接触过此行业的新人来讲就更加重要了。
在做租赁业务期间我们不仅仅能体会到不断的成功签约和折单的过程，同时还能锻炼我们自身各方面的技能，例如：
沟通能力、把控业主和客户的能力、处理突发事件的能力、独立完成谈判签约的能力等。
目前有些房东因为市场前期不明朗或达不到自己心里卖房的理想价位，暂时不愿意出售房屋，把房源先改为租赁来观察市场的发展方向。
所以对于经纪人来说做好租赁业务，是保持业绩和生存的前提。
有些做惯买卖的经纪人，可能觉得租赁业务佣金收入比较少，但是租赁业务可以让我们有稳定的业绩和收入，同时也可以积累未来潜在的买卖客户。
根据租赁业务成交周期短，速度快的基本特性。
做好一名优秀的租赁经纪人，在短时间内可以提升个人的综合能力。
相信有了丰富的经验、过硬的专业技能、自我调节和自我控制的能力，才能为以后做买卖业务打好坚实的根基，为我们的生活增添色彩，提高我们生活水平及生活质量。
下面是租赁基础知识课程内容，希望培训中心能够给与大家最直接的帮助，在本课程当中有所启发，大家觉得好的地方可以拿来即用，快速提高我们的专业基础知识，为以后完成更高的业绩目标打好牢固的根基。
【课程目录】
第一章租赁产品介绍
一）租赁业务概述
二）租赁业务主要形式
三）业务性质
第二章业务流程详解
一）收费标准及付款方式
二）普租业务流程
三）专业术语概述
第三章普租注意事项
一）防止跳单
二）物业交割
三）哪类房产不能出租
四）买卖不破租赁
第四章实务问答
一）租赁业主实务问答
二）房屋租赁实务问答
第五章识别房产证、身份证真伪
一）识别房产证真伪
二）识别身份证真伪
第一章租赁产品介绍
一）租赁业务概述
所谓房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付房屋租金的行为。
房屋租赁作为财产租赁中的一种表现形式，其本质特征应当符合财产租赁的要求，既出租人将出租物交付给承租人使用，承租人应向出租人交付租金，并在租赁关系终止时返还所租财产的权利义务关系。
根据双方租赁发生的法律关系，承租人对租赁物取得的占有、使用权利应受法律保护，第三人和出租人不得妨害，即使在租赁房屋所有权发生变动时，在租赁合同有效期内，新所有权人也必须尊重承租人的合法权益。
二）租赁业务的主要形式
1、承租
所谓承租即承租人以支付租金为代价向房东租用房屋。
目前除城市居民承租居住公有房屋采用“租用公房凭证”外，承租其他类型房屋均由当事人双方采用签订租赁合同的方式明确租赁关系。
承租是目前房屋租赁活动中最普遍的形式。
2、转租
所谓转租是指承租人在租赁期间将承租的房屋再租给他人的行为。
包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的均为房屋转租。
房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可按租赁合同中的约定进行转租，租赁合同未约定可以转租的，承租人转租房屋应该征得出租人的书面同意。
3、承租权转让
承租权转让，是指在房屋租赁期间，承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人，由第三人取代自己的地位，继续履行房屋租赁合同的行为。
4、委托出租
委托出租是指房屋所有权人委托他人或中介机构将房屋出租。
委托出租应由委托人与受托人签订委托合同，明确双方的权利义务，当产生纠纷时便于受托人向有关部门办理相关手续。
在委托出租中，由受托人享受房屋租赁关系中出租人的权利，所以也要承担出租人的义务。
5、代理出租
代理出租是代理人以被代理人即房屋所有权人的名义将被代理人的房屋出租，租赁关系建立后，由房屋所有权人履行租赁合同的权力和义务，代理人仅为办理房屋出租的有关手续。
目前房地产中介机构除代理买卖房屋外，也代理房屋出租业务。
代理出租的代理人在房屋出租成功后有权收取一定比例的租金作为中介费，但不享有房屋租赁合同的权利，也不承担义务。
三）业务性质
普通租赁的性质属于房地产居间服务
第二章业务流程详解
一）收费标准及付款方式
1、普通民宅收取客户相当于一个月的租金作为服务佣金。
2、高档住宅、甲宅、公寓收取业主相当于一个月的租金作为服务佣金。
3、客户与业主协商支付佣金：
如五五分、三七分等。
4、付款方式：
客户直接支付给业主，付款方式由双方协商，一般为押一付三，押一付六，押一付十二等。
注：
押一付三：
是指一个月的房屋租金作为押金，同时客户向业主支付三个月的房屋租金。
押一付六：
是指一个月的房屋租金作为押金，同时客户向业主支付六个月的房屋租金。
押一付十二：
这种付款方式又称为年付。
主要针对比较有经济实力的客户，选择一次性付清租金，同时支付相当于一个月的租金作为押金。
客户选择年付的付款方式同时也可以再次向业主压低一些房屋租金。
二）普租业务流程
普通租赁流程:
开发接待→配对推荐→约定带看→促成交定→签约合同→售后服务；
注：
（业务流程具体内容请关注以下课程章节，在后面的章节中会详细阐述）
三）专业术语概述
四气：
在我们作业过程中所提到的四气是指暖气、天燃气、热水器、空调；
全齐：
指日常生活基本常用的设备设施如家电：
冰箱、电视、洗衣机、热水器、空调等；家具：
床、沙发、衣柜、茶几、电视柜、餐桌、椅子等；
单气：
指暖气，没有燃气。
押金：
押金是金钱质的一种，具体讲是质押担保的一种特殊形式。
即，押金是为了担保债务的履行，债务人或第三人将一定数额的金钱移交债权人占有，在债务人不履行合同时，债权人可以债务人所交押金优先受偿；如债务人依约履行了债务，则其所交押金可以抵作价款或者收回；
定金：
是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式；
订金：
属于金钱质的一种，但是目前没有明确的法律对订金加以规定，但订金在日常经济活动中却被广泛的采用。
严格讲订金只是一个习惯用语，而非法律概念。
其与定金最本质的区别在于，订金不具备债的担保性质，收受订金的一方违约，只需返还所收受的订金即可，而无需双倍偿付；
居间服务：
是指经纪人以居间人的身份向委托人报告订立房屋租赁合同的机会或提供订立房屋租赁合同的媒介服务，并收取报酬的过程。
经纪人在中间起到见证方的作用；
第三章普租注意事项
一）防止跳单
所谓跳单:
客户接受中介公司的服务,在达成意向后避开经纪人私下达成交易,意图逃脱交纳服务费的一种行为;
跳单原因:
1、认为服务费高
2、经纪人服务不到位
3、客户素质低下
如何防止跳单现象：
1、看房前一定要签署《看房确认书》;
2、紧跟人少的一方,避免客户使用业主家里电话,防止双方互留联系方式,一经发现坚决制止;
3、看房后要先送走一方,稍等片刻,观察客户是否返回,特别是业主住在房子里的;
4、先礼后兵:
先夸对方素质高并讲一些处理跳单的案例;
5、和一方表现出很熟的关系让另一方不好提跳单;
6、明确告知跳单的后果;
7、提高专业知识，努力为客户提供优质服务,感受我们的辛苦度;
二）物业交割
1、物业交割时,一定要仔细,每一个设施都要检验一遍,尤其是容易忽略的细节;
2、水费:
3.7元/吨=自来水2.8元/吨+排污费0.9元/吨
3、电费:
0.4883元/度;
4、天然气:
2.05元/立方米
5、有线电视:
18元/月;
天然气读取：
电表读取：
水表读取：
三）哪类房产不能出租
1、未依法取得房屋所有权证的。
（出租人在未取得房屋所有权证的情况下，若有合法的房屋权属证明，亦是可以出租的）
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
3、共有房屋未取得共有人同意的。
4、权属有争议的。
5、属于违法建筑的。
6、不符合安全标准的。
7、已抵押，未经抵押权人同意的。
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。
9、列入拆迁范围的房屋。
10、已被鉴定为危险的房屋。
11、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
四）买卖不破租赁
在我们的日常工作中经常会遇到当客户看中房子正想下定或者我们的承租客户刚刚入住房子没多久呢，业主突然说家里出事了，要把这套房子卖掉等类似这种情况。
客户花钱刚刚找到合适的房子从搬家、入住、打扫房间住进去客户就又要搬家肯定会在情绪上难以接受，我们在处理类似纠纷的时候大家要注意一些细节，我们根据下面这个具体的案例来进行实际分析。
案例分析：
陈先生的父亲继承早年祖父的遗产，位于北京市海淀区兴荣路拥有二进四合院住房一套。
张先生于2007年3月24日搬回城内居住。
刚回城妻子与小孩没有住房安置，张先生于是四处托人租房，后经人介绍认识了陈先生的父亲，双方经协商，陈先生的父亲答应将自有四合院住房中临街的二间租给张先生居住，双方约定月租金为人民币1500元。
随后张先生议价便入住房内。
张先生与陈先生的父亲相处一直很融洽，张先生每月按时缴纳房租，陈先生的父亲按时收租，双方并没有签订书面房屋租赁合同。
2007年9月16日陈先生父亲的一位朋友看到四合院临街的两间房屋可以改造用来做生意，于是找到陈先生的父亲，愿出100万元购买，陈先生的父亲十分为难，就找张先生商量。
由于张先生单位住房紧张，一时无法安置，张先生向陈先生的父亲提出两间房仍由他租住，考虑到陈家实际经纪损失和物价上涨因素，愿意将月租金提高到每月2200元。
陈先生的父亲答应了张先生的要求，双方订立了书面房屋租赁合同，租赁期限为5年。
2008年4月中旬陈先生的父亲去世，其遗产由唯一的继承人陈先生继承。
陈先生与张先生约定，房屋租赁合同不变，租期届满后在根据具体情况处理。
2008年10月陈先生的一个朋友看到陈家四合院临街房屋的位置很好，就想利用他开一间餐馆，于是找到陈先生进行协商表示愿出150万买下，陈先生知道自己与张先生有约在先，但又不甘心每月只收2200元的租金，就找到张先生商量，让张先生另外找房居住。
张先生经多方联系，没找到合适的房子，就想筹钱将房子买下，免得再有什么麻烦。
张先生向陈先生说明了自己想买下房子的意思，并在一周内将自己的积蓄150万元交给陈先生。
陈先生觉得既然双方价钱都一样卖给谁都一样，于是双方签订了房屋买卖合同。
该合同约定：
张先生取得该四合院临街两间房屋的所有权，购房款150万元由张先生一次性支付陈先生，合同从订立时起生效。
订立合同后陈先生的朋友得到消息，找到陈先生表示愿意再多出2万，还表示如果陈先生将房子卖给他，开餐馆后每月给陈先生餐馆利润的5%。
这时陈先生又找到张先生希望再加价。
张先生认为，双方签订了购房合同，自己又支付了放款，房子已经是自己的了，陈先生无权干涉不同意在加价。
陈先生一气之下将房子又买给了朋友，双方签订合约并到房管部门办理了过户手续，陈先生将张先生的购房款150万元退给张先生，并说明房子已经卖给了自己的朋友，让张先生尽快搬家。
张先生坚决不收自己的购房款也不搬家。
几天后，陈先生的朋友带人来对房屋进行装修准备开业，见张先生拒不让房，就强行将张先生的物品搬到院子里，并造成了一些损坏，张先生以陈先生侵占他的房屋为由，向法院提起诉讼，要求法院判决该房屋归自己所有。
法院判决：
张先生和陈先生签订了房屋买卖合同后，张先生将购房款支付给陈先生，但是由于未按法律规定到房管部门办理过户手续，房屋产权未依法转移，此时房屋产权仍归陈先生所有，之后陈先生和朋友签订买卖合同，并到房管部门办理了过户手续，以法律规定陈先生和他朋友所签订的合同是有效的，而且房屋的产权应归陈先生的朋友所有。
张先生和陈先生的租赁关系仍然有效，租赁合同对张先生和陈先生的朋友继续有效，故陈先生的朋友应赔偿张先生的损失。
根据《中华人民共和国民法通则》第27条，《城市私有房屋管理条例》第6条第9条判决如下：
1、原告张先生和被告陈先生的房屋买卖行为因为未办理登记手续，房屋产权并未发生转移，被告陈先生与其朋友的房屋买卖合同有效，并办理了房屋转让登记手续，房屋所有权应当依法转归陈先生的朋友所有。
2、原告张先生和被告陈先生的租赁关系仍然有效，租赁合同对原告张先生和被告陈先生的朋友继续有效。
特别提示：
租赁合同必须在租赁房屋所有权转让前生效。
总结：
如果租赁合同日期在先生效，买卖合同日期在后，当房屋产权发生变更后租赁合同日期仍在合同约定期限内，那么我们所签署的租赁合同是仍然具有法律效率的。
第四章实务问答
一）租赁双方实务问答
1、在房屋租赁关系存续期间，出租人对租赁物负有哪些维修义务？
1）有维修必要的。
租赁物需要修缮方能满足承租人依约定对租赁物正常使用；
2）租赁物因可归责于出租人的事由，或因其他不可归责于承租人的事由而致出租物损坏，如不可抗力；
3）在经济上可能维修的。
即损坏的租赁物在事实上能够修复，在经济上核算的。
例如雨天房漏，是有维修的可能，连续降雨墙面损坏的有维修可能，如果连续大雨致房屋倒塌就无维修的可能；
4）在租赁期间承租人履行了通知义务的。
在租赁关系存续期间，租赁物发生损坏需要维修的，承租人应急时通知出租人；
2、在房屋租赁关系中，出租人有哪些权利和义务？
1）出租人应按照租赁合同约定的时间向承租人交付房屋并符合租赁合同约定处于可正常使用的状态；
2）出租前已经在银行抵押或房屋所有权一经查封、扣押、监管或者其他形式制转移的，房屋出租人应书面告知承租人；
3）出租非独立成套房屋，出租人应在租赁合同中明确承租人可使用的范围、条件和要求承租人与相邻房屋承租人使用人对公用部分的使用产生争议的，出租人应当出面协商处理；
4）出租人应按照合同约定收取租金，除合同另有约定外，不得向承租人收取其他费用；
5）租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权收取房屋使用费；
3、房屋出租人在向外来务工人员出租房屋时，应履行哪些义务？
1）在房屋出租前，应当向房屋所在地的派出所申领《房租租赁治安许可证》；
2）出租房屋前，出租人应当查验承租人的有效省份证件，填写由公安部门统一制作的登记表；
3）督促承租人及时办理暂住登记或申领暂住证；
4）依法纳税；
5）发现承租人有违法行为的，应及时向有关部门报告；
4、经纪人带领客户在签订合同前看房时，应注意哪些问题？
1）是否有新配置物品，什么时间到位；
2）约定的房屋租金；
3）代理费由哪方承担；
4）物业费、供暖费由谁承担；
二）房屋租赁实务问答
1、在签约前，我们对出租人和承租人应作哪些工作？
1）当双方达成一致确定租赁关系时，我们需要核实业主身份证及房屋产权证、房屋租赁许可证，核实承租人的身份证原件及身份；
2）双方在进行房屋交验时，我们应仔细做好物业交验；
2、在房屋交付时没有达到合同约定的交付条件，应当如何处理？
1）在这种情况下，承租人可以要求出租人限期修复或减少租金。
如果该缺陷危及承租人的安全，承租人可以要求接触房屋租赁合同；
2）对于商铺等商业性房屋，将会使承租人蒙受损失。
因此当承租人遇到出租人交付的房屋不符合租赁合同的规定，造成其不能正常使用的情况时，承租人可以要求解除房屋租赁合同，并要求出租人承担违约责任；
3、出租人迟迟不履行房屋维修义务，承租人是否可以拒付房屋租金?
1）在房屋租赁期间，出租人迟迟不履行修缮义务，承租人是可以拒付租金的。
2）在租赁合同中，支付租金和房屋修缮都是合同的主要条款。
因此一方违反其中的一项义务，另一方可以援用同时履行抗辩权，如未约定先后履行顺序的双务合同中，当事人应同时履行，合同当事人一方在他方未为对待给付之前，有权拒绝自己的履行义务。
4、在哪些情况下租赁双方可以解除合同均不需承担违约责任？
1）经甲乙双方协商一致，可以解除合同；
2）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；
3）当事人双方有合理原因确需变更或解除的；
第五章识别房产证、身份证真伪
一）识别房产证真伪
无论是二手房交易过程还是租赁交易过程中,买卖双方提供有效、合法的资料是必不可少的，特别是房产证的真伪直接关系房产交易的安全性，虽然房产证不是房屋所有权的唯一凭证，但是作为中介公司我们有审查证件真实性的义务同时为了保证交易顺利进行我们有必要对如何辨别房产证的真伪做一个详细的了解，目前对房产证真伪的辨别最有效的方式是到房屋所在地的房屋管理部门进行查询，接下来我们给大家提供几种常见的辨别真假的方式（辨别方式引自网络）：
1、看封皮。
真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳（深红色），字体纹理清晰醒目；内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，有特殊的图案,图案的识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来；假的产权证则封面光滑，颜色暗淡（暗红色），封皮较软。
2、看纸张。
假产权证的水印平铺就容易看见，质量粗糙，模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声；假的纸张手感稀松、柔软。
3、看防伪底纹。
真产权证底纹有浮雕文字"房屋所有权证"6字，立体感强，字迹清晰，容易识别；假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一。
4、看发证机关盖章。
真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的"＊＊市房产管理局"行政公章；假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。
5、看注册号。
真产权证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感；假产权证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感。
6、看缝制。
真产权证的内页都缝合得很整齐；假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显。
7、看附记。
真产权证第三页中附记一栏的内容包括：
产权来源和其中分摊面积等；假产权证中附记有些为空白。
8、看图纸。
真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚；假产权证的图纸很薄，类似一般的A4纸厚度九、看团花。
权证扉页上有由土红、翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰。
9、看花边。
权证首页，即发证机关盖章页上下左右均等宽、对称，为咖啡色花纹边框，花纹细腻、清晰。
二）识别身份证真伪
从身份证件来鉴别：
1、识别一代身份证真伪主要途径有：
1）一看激光防伪标记。
2002年以后的身份证都有激光防伪标记，真身份证激光防伪标记在摇动时防伪标记会闪光，假身份证在摇动时激光防伪标记不闪光，并且也不清晰。
2）二看身份证反面的红绿花纹。
真身份证红色与绿色网状花纹相交，色彩柔和，红、绿颜色平衡均匀，而假身份证花纹不是偏绿便是偏红，其中必有一种颜色比较突出。
并且反面右上角的第四组绿色花纹的形状与任何绿色花纹形状不一样。
3）三看xxx公安局的“局”字，这是最有效、最容易的辨别方法。
真身份证的“局”右面的两竖是在同一水平线上，而假身份证由于是电脑制作，“局”字的右下一竖是抛出的。
2、识别二代身份证真伪主要途径有：
1）看身份证有效期。
16周岁至25周岁的居民有效期为10年，26周岁至45周岁居民有效期为20年，46周岁以上为长期有效。
2）看“性别位置”的背景“长城”图案。
真的左眼看是黄色，右眼看是绿色，两眼一起看则是蓝色。
3）看相片下方的变光“中国CHINA”字样，该图案假证没有。
4）是用放大镜可以看到，在身份证的正面中央的位置有字符串
“JMSFZ”，而假身份证则没有或看不清，这是辨别二代身份证真伪最容易的方法。
从身份证号码来鉴别：
大陆的身份证为18位，老的身份证是15位。
关于身份证第18是怎么计算的，原理如下：
根据〖中华人民共和国国家标准GB11643-1999〗中有关公民身份号码的规定，公民身份号码是特征组合码，由十七位数字本体码和一位数字校验码组成。
排列顺序从左至右依次为：
六位数字地址码，八位数字出生日期码，三位数字顺序码和一位数字校验码。
地址码（身份证前六位）表示编码对象常住户口所在县（市、旗、区）的行政区划代码。
（所有区域的编码可以到这个网站
查询到最新的县及县以上的行政编码资料。
）
生日期码（身份证第七位到第十四位）表示编码对象出生的年、月、日，其中年份用四位数字表示，年、月、日之间不用分隔符。
例如：
1981年05月11日就用19810511表示。
顺序码（身份证第十五位到十七位）为同一地址码所标识的区域范围内，对同年、月、日出生的人员编定的顺序号。
其中第十七位奇数分给男性，偶数分给女性。
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