解读城市综合体如何使其价值最大化1.docx
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解读城市综合体如何使其价值最大化1
解读城市综合体如何使其价值最大化
当下的中国房地产，对城市综合体有一个约定俗成的定义，从产品形式讲一般是有五种，酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称为4+1模式。
国外城市综合体的英文名为hopsca，是英文单词hotel（酒店）、office（写字楼）、park（公园）、shoppingmall（购物中心）、convention（会议中心、会展中心）、apartment（公寓）首个字母的缩写。
综合体的历史和现状
城市综合体是从美国传来的，最早的成功案例一直经久不衰的美国洛克菲勒中心，亚洲最经典的就是号称规划建造了18年的东京六本木，在中国最熟悉的是国贸中心，到今天差不多20年了，我们看城市综合体发展的历程，国贸三期去年才形成，它的时间价值和资产价值无与伦比！
综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片，也作为拉动区域经济的引擎和城市经济和文化的增长极；更作为一种成功的商业模式被投资商和开发商所青睐。
而在中国尤其是近两年综合体成为城市建设和运营的标志和主体，同时也成为房地产尤其是商业地产投资商的主流模式。
几乎每个城市都要打造一座当地最高建筑、体量最大，最高级的商场、最好（三星以上）的酒店于一体的复合建筑群。
杭州这个领先的二线城市更提出要建100个城市综合体的宏大构想！
而中国商业地产的领袖企业万达集团、中粮集团也提出只建城市综合体的开发战略。
城市综合体在中国这几年成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模型，也成为房地产开发商投资的主流商业模式，同时也成为了消费者和投资者投资的一个主要产品的类型。
综合体的功能和要素
一般来说，一个城市综合体至少组合了上述功能中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的高效率建筑群落。
商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称为“城中之城”。
而且由于它集合了城市的最重要的功能和人群，也可以说是浓缩的都市。
城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
在中国城市综合体一般具备三个要素，一是城市的中心和副中心地段；二是公共交通的枢纽；三是独享和兼具城市的自然景观或公共资源如临（观）水或城市广场。
综合体的分类
按性能分：
商务综合体，是指没有住宅的纯综合体；
生活综合体，不仅有住宅而且比例较大超过30%；
单一综合体；一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体；另一种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品。
按地段分：
都心型综合体，副中心（区域和新城）型综合体。
按品位分：
高端奢侈型综合体，指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五A级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。
中档生活型城市综合体。
酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。
综合体的多重价值
一个城市综合体应该说具备五重的价值空间，一个可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金，第二个是酒店商业持续经营和租金的回报；三是随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。
尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业（资产）评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值；第四个是资本的价值，价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现。
第五个就是它的附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高，上海的新天地就是最经典的案例。
城市综合体，里面有旅游的人群，写字楼有这个城市最高端的商务人群，住宅有这个城市最高端的生活人群，商业可能辐射周边很多精英消费人群，他的价值不仅体现在这个城市的综合体，还体现在周边的价值提升。
所以大家判断城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市配套，所以一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这是城市综合体发展的最大的价值的体现。
城市综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏，比如先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑会最大化。
而这要看投资商的自有资金实力尤其是多元化中长期的融资通路。
当然同样决定的销售和持有的比例也预示了项目远期价值和资产价值的是否最大化？
附加值的体现则更是综合能力的表现。
综合体的模型和案例
但是如何将一个核心地块的价值最大化并实现长短期的良性循环，将政府、开发商、商家、消费者和等多重资源整合好，既创造一个微观的有效商业模型，同时是一个宏观的复杂城市发展工程中的重要环节。
尤其是产品的组合比例、业态的优化选择,特别是投资回报的多重空间包括实际开发节奏都与一个城市的发展思路、规划方向、人口构成和消费水平乃至风俗习惯等要素相关联，更与投资商的资金实力、团队能力、管理水平和资源程度密不可分。
不同类型的综合体产品的组合比例决定了投资及回报的变化，如一个城市由于缺乏优秀的旅游资源旅游人口尤其是高端外来人群少可能就不适合投星级尤其五星级酒店，而另一座城市流通和商贸落后，以传统产业为主，商务人群少，写字楼的体量就要保守控制。
同样换一个城市要么购买力和消费力不足，要么资源类快速积累财富，但文化和时尚远远没有跟上，建太大或高端的商业中心风险巨大。
不同资金实力的投资商也影响其产品模型和投资回报模型的差异。
关于城市综合体还一直有一个小争论，就是中心型的，闹市型住宅会不会成为高端的住宅。
而且人流很喧哗会降低生活品质，但如果能和一个城市的景观，自然资源能够很好的结合，甚至人造的景观和均衡的动静分离，把居住部分和自然的景观做了一个很好的结合，同时可以利用高科技和高智能的设施与高端的材料、空间和功能很好的结合，既能享受都市商业的繁华和便利，又能提高居住和生活的品质和格调，同样可以营造高尚的社区。
如今城市综合体不仅成为国际购物中心协会icsc和国际购物中心大学12个商学院之一的独立学院课程体系。
全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会ccrec正全面推出和引进国际购物中心大学的系统教学模式。
同时也在积极推进城市综合体的案例和模型的研究和推广。
综合体的作用和意义
在中国为什么政府、市长愿意做综合体？
开发商为什么会做综合体？
投资者和消费者为什么愿意投资综合体或去消费？
政府、市长愿意做综合体，是因为城市需要标志和名片，综合体可以极大地提升城市的想象，满足政绩工程的需求；拉动区域经济和文化的发展。
开发商为什么会做综合体，是因为综合体不仅是一个集约的产品模型更是一个合理的投资模型，尤其在中国商业地产金融体系和金融产品缺失的情况下，可以通过销售与持有类型产品的比例和组合、开发顺序和周期的调整，完成资金的长短结合和良性循环。
有效地解决变现和运营的的矛盾。
投资者和消费者为什么会买，或者愿意去投资综合体，无疑是因为综合体的多种属性决定了它价值最大化的可能和空间。
一般来讲，城市综合体基本需建15万平米的面积，要辐射20万—30万的消费群，它的规模和体量会成为一个多元中心。
城市综合体它的产品和业态的多元组合注定会成为一个城市的时尚消费中心，它的功能决定了，第一写字楼会成为一个城市商务人群集合的场所。
第二酒店会成为一个城市旅游人口集聚的场所。
公寓或住宅又汇聚了城市最高端和前卫的市民，而购物中心尤其购物、餐饮、休闲、娱乐、会展等一站式的功能和服务积聚了城市最具活力的消费群，最大化地实现建筑、业态和人群的互补、联动和共享。
如果在和城市的中心广场和结合在一起的，必定成为市民公共活动文化中心。
城市综合体一定是城市的中心和副中心地段，包括它整个资源的整合会成为一个城市未来的地标性建筑。
所有的综合体经过十几年的培育和扩张，它的资本会翻几倍甚至几十倍。
中国的销售价格很高，但是资产价格，我们跟国外的发达国家的差距都是10倍以上。
像香港平方尺的销售价格和我们平方米销售的价格是一样的。
尤其是核心地段不可复制，这是它唯一的资产价值的最大亮点。
第二个资产价格，租金的模式，最后可以通过资本市场得到一个更大的提升。
为什么要成为一个城市综合体，就是政府对土地价值最大化的一个支持力度，所有开发商多年的经验，包括它成为一个城市中心，文化中心，它未来的集聚性会在未来市场有一个体现。
已经成为政府、开发商、消费者最好的中国城市开发的案例。
城市综合体一定是中国城市化建成的标志，开发商投资的最佳的模型，也会成为城市居民生活提升的一个最好的引领性场所。
任何事物的发展都是伴随社会、经济、历史、文化的变迁而来的，城市综合体正是城市化进程到一定阶段的必然产物；是建筑综合体的升级与城市空间的延续。
一般来说，城市综合体多处于城市核心地段，我们称之为“都心型城市综合体”。
事实上，在副中心区或新城区也会产生多个城市综合体，加之，伴随城市化进程，相邻的几个城市综合体，根据其规模和功能及市场需求相互补充，又形成联合城市综合体结构，乃至形成新的城市中心区。
使得城市综合体自身的价值和附加值叠加提升，对区域经济的拉动、城市价值的延伸起着不可估量的作用。
城市综合体的价值是多重并再生的，但这些价值都是围绕在以下两个价值体系下繁衍的：
●∙商业生态系统价值
城市综合体从功能业态定义，国外称之为HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shoppingmall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）。
这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。
城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链。
在此体系下有两种价值表现形式：
1、外在表现为强大的资本吸附磁场效应。
我们都知道，城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如何使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题。
对于可销售的住宅、公寓、写字楼以及LOFT、攀HOUSE可以实现短期的资金快速回笼，保障资金的现金流量；商业、酒店的租金回报和经营回报，平衡现金流速；
随着持续运营的市场培育带来的人气提升、周边交通环境的改善，特别是城市化进程中经济水平的提高带来的消费力的提升都会使物业价值翻倍增长，抵押贷款或并购的价值将彰显；
乘数效应会使资本价值通过上市、基金、债券、民间资本等形式变现；
城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。
由此看，城市综合体的产品定位就成了重中之重，最合适的产品组合，最恰当的开发、营销、推广节奏，不但是决定项目成败的关键，更会成为资本的吸附磁场，成为社会效益最大化的积极带动者。
2、内在表现为强大的商业价值洼地效应
城市综合体从建筑设计、体量、规模、功能、业态组合上代表的都是最高级的商业形态。
内在的和谐发展，价值的再造和共生都将形成强大的洼地效应。
城市综合体都会引进世界500强及一线商家，强大的品牌磁场显露出强大的商业价值洼地效应。
按照国际经验，一个面积在50万平方米左右的城市综合体，至少需要20万种以上的商品才足以支撑，这说明城市综合体需要建立在大量的工业化生产以及产品的多样化之上。
依国际经验，对都心型城市综合体来说，30公里为经常性消费商圈，覆盖市及周边县市80％的地区。
同时业态规划方面以购物、娱乐、休闲、会展、金融、文化、艺术功能为特色的城市综合体，完善的业态组合与规划将与众多商家产生的共鸣。
这样才具有强大的规模效应和集聚效应，才具有城市综合体的消费联动效应，城市综合体经济才能形成，商业价值洼地效应才能全部彰显。
●∙城市空间延续价值
城市综合体从功用意义定义，我称之为CS（Citysynthesis）即综合性在城市形态和经济形态中的表现。
这一定义，是城市综合体外部“城市空间延续”的价值体现。
毋庸置疑，一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大化的具体体现；是一个城市经济发展的带动者……
城市综合体必在中国城市化进程中起着承上启下的不可或缺的作用。
对加快城市商业产业升级换代；规避商业的无序竞争；提升城市居民的生活状态；扩大城市居民的消费需求；释放存量、扩大增量就业岗位；开拓税源；带动资金流、信息流、物流、人流的良性扩张……都会做出突出的贡献，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的黄金价值魅力。
……
由于城市综合体本身的复杂性，它的价值体系也是错综复杂，相互依存繁衍再生的。
由于时间有限，对于城市综合体的价值阐述日后会再继续延展。
城市·综合体·未来
城市·综合体·未来
——对话都市综合体”系列活动正式启动
综合体，震动着中国城市的价值神经。
在北京、上海，在广州、深圳，不同形态以及功能侧重的都市综合体，都在引领城市价值的“再度发现”。
对于中国城市价值和都市地产来说，“泊来”的都市综合体依然有些陌生，然而这种于世界众多著名都市大获成功、广泛认同的地产开发模式，以及形成的经济循环效应、人文氛围培养，无不让中国各大城市震惊。
都市综合体的综合效应，正在放大。
深圳的中信城市广场、华润中心；香港的时代广场、新世界中心；北京国贸中心；上海世贸大厦、上海商城……当今天的我们近距离接触这些“城市名片”时，蓦然发现，一种共通的规律在这些商业巨擎中涌动、迸发。
都市综合体的开发智慧和战略眼光，已经融入这些商业巨擎的价值精神中，从而使他们以全局者的角度，审视城市未来的发展；使他们以前瞻者的名义，带领城市继续行走在中国城市化的前列。
严格来说，都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，多元复杂而统一的建筑群落，它是一个多种物业形态高度集中的复合性空间。
也正是因为都市综合体价值的高度集约性，决定了这是城市化到达一定高度的产物；并代表着这个城市的最高发展水平。
正如德思勤董事长龙固新所言：
“未来地产主流模式是区域开发；其间核心点正是都市综合体。
”都市综合体不仅是一种综合性的建筑形态、复合型的地产产品，更是一种复合型经济的发源地，一种多元化产业集合的制造者。
如果从城市可持续发展、中国城市地产的阶段性特征来看，都市综合体在尊重与持续开发城市资源的基础上，为未来的城市化进程开启了新的篇章。
9月7日下午，中国都市综合体的开发智慧，终于在深圳迎来一次集体梳理。
中国都市综合体的倡导者德思勤、深圳主流媒体《深圳商报》，在两者共同的凝聚力下，有志于都市综合体开发的深圳品牌地产商云集在一起。
中信华南集团、保利地产、招商地产、绿景地产、益田地产、中航地产、卓越地产、天安数码城、中建国际等诸多品牌开发商代表，展开了一场关于都市综合体开发的思想碰撞。
《深圳商报》广告部总经理胡晓俊：
区域性开发是大势所趋
作为媒体来说，除了要牢牢把握好舆论导向，承担社会责任之外，我们也要牢牢把握深圳经济与消费的舆论导向。
现在的房地产开发模式绝不是单一的。
从长沙中国地王的拍卖，到东莞塘厦广东地王的拍卖，市场已经给了我们一个信号：
区域开发正成为一种趋势。
集结资本运作、住宅产业、商务办公与酒店运营，当我们把实现整个区域价值最大化的目标放在第一位的时候，会发现这些都是都市综合体的明显特征。
例如深圳的中信地铁商城、COCOPARK、利思卡尔顿都形成了CBD都市综合体的效应，德思勤把都市综合体的开发系统化、理论化、并提升为一种高度。
不可否认的是，都市综合体是智者的舞台，也是实力的代表，没有远见和智慧就没有都市综合体的开发。
德思勤董事长龙固新：
解决都市综合体三大问题
中国房地产目前已进入关键阶段，预计明年都市综合体市值将突破2000亿，现在要解决两个问题，第一是拿地，第二是资本与招商问题如何解决，以及后期金融压力怎么样缓解。
事实上政府需要开发商做大商业，因为可以作为城市配套，能带来大量的税收，还可以增加就业。
从消费者的角度讲，则是需要依托综合体解决配套问题。
而从企业发展来说，现在深圳土地越来越少，能进入深圳城市核心地带的都是大企业，现在要进行综合性开发，开发商就必须做商业，必须要有大的资本，必须要有好的经营管理。
所以说，从政府、消费者、企业的角度都需要综合体开发。
都市综合体首先涉及一个开发模式和资本的问题。
大量的资本要投入，但是写字楼不能卖、商场不能卖，因此如何投入产出是个问题。
其二是在招商方面，例如在城市中心做综合体，类似家乐福、沃尔玛的商业就不适合。
资产管理方面，包括写字楼、酒店、大型MALL，这个和普通的商业管理是不一样的。
因此解决都市综合体的开发问题，实际上还是要解决资本、管理和招商的问题。
《深圳商报》广告部总经理助理王晓鸣：
城市运营肩负新使命
2007年是中国房地产市场最为活跃的一年，多个城市房价上涨。
这说明，经过20年发展，中国商品房市场化深入人心；也说明中国的城市化进程进入了新一轮的发展阶段，城市的建设者和营运者将肩负新的历史使命。
都市综合体将成为中国未来房地产业发展的主流模式之一。
为此，今天有越来越多的城市政府部门、企业、物业使用者开始关注和研究都市综合体的发展。
目前德思勤在全国已经成功操作超过30个都市综合体项目，这些项目已经成为城市经济实力的象征，并且德思勤作为今天圆桌会议的主办方之一，共同探讨都市综合体的发展状况和未来趋势。
中航长泰投资总经理张重进：
中航城成功实践都市综合体
深圳中航城的都市综合体实践，目前来看是比较成功的。
对于都市综合体我个人理解是商业地产的高端形式。
但是都市综合体在中国刚刚起步，包括中国商业地产发展都很短，因此大家都处于实践阶段。
从资源、理解、理论体系到一些成功的项目，我觉得无论是品种或者运作方式，以及上升到金融的角度，应该说都是刚刚起步，机会很大，市场也很广阔，仍然需要开发企业以及各方的努力。
同时对于都市综合体中复杂的资本运作，也希望媒体和德思勤在都市综合体的推广过程中，能够给开发企业提供更多帮助。
绿景深圳地产总经理江波：
致力城市地产的共赢开发
近年来，绿景地产主要致力于已建城区的改造开发，和当前地产区域开发理念的差别主要在于“创造”与“提升”区域价值上面；正因为绿景以精诚，持续提升城市生活为使命，也因为相对高昂的开发成本，因此需要在开发模式和再创价值方面做得更好。
从城市的发展、土地的稀缺，以及现代都市文化生活的丰富性和不可定性来说，都市综合体都顺应了时代的发展规律；它在经济功能、土地稀缺功能等上都具备了前瞻性；我们对开发都市综合体的理解，它不仅仅是物业类型简单组合，而是通过各种社会资源的有效整合，实现城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的发展；达成区域“资源共生、聚合增值”的目的，这种可持续发展和自我调整的“生态脚印”式区域发展的理想境界正是绿景在建设和开发中不断摸索的命题。
绿景近期在新洲有一个项目，历时3年多，拆迁的工作耗时、耗资巨大。
预计将和吉之岛等公司展开合作，最终达到共享增值，形成共赢局面。
天安数码新城常务副总经理杨毅：
综合体大幅提升城市价值
一直以来，天安数码城都是产业、商业、居住的统筹发展模式。
现在都市综合体概念提出之后，我觉得这个概念真正具备高度社会责任感，只有以这种整体性的思维开发，才可能大幅提升城市价值。
有人讨论高房价与城市竞争力关系的问题，我认为城市高竞争力的背后就意味了高房价，但是过高的房价有时又会破坏城市竞争力。
因此都市综合体的开发需要站在远大前瞻的高度来完成，而天安数码城在广州、深圳都已扎根；东莞、佛山、江苏、南京、无锡、天津、武汉也有发展。
有的处于建设阶段，有的正在进行土地盘整。
益田地产总裁助理吴丹：
城市发展催生都市综合体
益田假日广场是益田集团的第一个商业地产项目，也属于都市综合体。
目前外立面基本完成，招商也已经达到7－8成，预计明年年中营业。
一旦城市发展的规模、人口、经济达到一定的程度之后，都市综合体就会出现。
综合体具备强大的影响力和辐射力，很多国家和城市的都市综合体最核心的都是其经营价值。
作为发展商来说，开发都市综合体对建设的要求非常高，包括商业、产业，一定要从长远需求、未来经营来进行全面规划。
益田集团从2002年开始进行了战略转型，目前在北京和长春都进行了大规模的区域开发，拥有都市综合体项目。
都市综合体对资金、人才的要求都非常高，最重要的就是资源整合能力。
星河地产营销总监刘国弟：
都市综合体重在资源整合
星河一直按都市综合体的开发思路行走，多年来已经形成了综合的都市开发体系。
我认为未来城市的发展就是一个都市综合体式的发展。
可以说星河地产在深圳开发的就是一个大的都市综合体：
我们有酒店、COCOPARK购物中心；我们的商业不单纯是自己经营的商业，例如我们有天虹商场、星河国际等等。
每一个概念实际上都是综合体的一部分，综合体更多是运用资源，挖掘人才，整合社会资源。
除了星河将整个中心区作为综合体运营节点之外，星河丹堤也是一个都市综合体的配套。
作为CEO的官邸，既是都市综合体的一部分，也是整个城市的配套。
都市综合体不是单纯开发地产，实际上是一个系统的城市价值运营模式。
卓越集团策划部经理熊传新：
机遇与挑战并存
卓越集团也是深圳都市综合体的实践者。
除了卓越大厦、卓越时代广场这些已建成项目外，我们共计还将开发70多万平方米的综合体项目。
首先我们认为，都市综合体是一个城市发展到一定程度后必然出现的产物，也是随着城市财富沉淀、GDP积累到一定程度、居民消费能力达到一定水平的时候才出现的。
深圳CBD这两年的开发逐渐完善，国际一线品牌进入CBD，也促使了都市综合体的产生。
同时，都市综合体是土地资源优化的过程。
都市综合体占据了城市核心最稀缺的资源，那么都市综合体能够提升单位面积最好的经济效益。
都市综合体可以带来全新的开发模式、消费模式，特别是都市综合体的酒店、写字楼等多业态混合的时候，就不再是“1＋1”的问题，而是要怎么实现价值最大化的问题。
都市综合体的综合价值更体现在能够带动区域的经济发展，有很强的辐射力和聚集效应。
我们从上海的外滩中心、北京的国贸中心都可以看出。
卓越集团在开发都市综合体的过程中也遇到了一些挑战，首先就是目前人才的稀缺；第二个方面，都市综合体项目的规划建设、设计的难度非常大；再者，当一个项目有多业态的时候，怎么样规划酒店、商务公寓、写字楼在地块上合理的配置？
最后，都市综合体对企业资本运作能力要求更高。
深圳国墅园地产郭蓝天：
人群定位是综合体关键
都市综合体能够存在的国内城市，到目前为止还是非常有限的。
因为都市综合体在城市经济、人口、消费能力等方面都有新的要求。
因此我们现在要做的是再创造、再引导。
中间会面临非常多的问题，最重要的是对城市、对人群的定位。
我们“国墅园”地产目前在建的惠州“五星国墅园大厦”项目，就是一个都市综合体项目的一部分，准备将它打造成为惠州最高档的商务公寓，与周围的
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