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闫单论文

毕业论文

题目：

论房地产企业合理避税的具体方法

专    业     会计学

年    级      2014春

学    号1434001204306

姓    名       闫单

指导教师     胡大成

论文提纲

论房地产企业合理避税的具体方法

2014春会计（本）闫单

一、房地产企业合理节税和避税的可行性

（一）房地产企业合理避税是以国家税收优惠政策为前提

（二）房地产企业可以灵活利用税收筹划的方式进行合理避税

二、税收筹划的一般方法

（一）税率的筹划

（二）税负转嫁的筹划

三、房地产企业主要涉及的税种和税收筹划策略

（一）前期准备阶段的税种

（二）房地产开发阶段涉及的税种

（三）房地产销售阶段涉及的税种

（四）房地产企业的税收筹划策略

四、房地产企业合理避税的具体环节和方法

（一）利用合作开发方式进行避税

（二）将资金转入特殊的免税行业进行避税

（三）以股权转让方式进行房屋买卖而避税

五、房地产合理避税时要注意的问题

（一）合理避税的合法性

（二）事先筹划的重要性

（三）要有明确的目的性

论房地产企业合理避税的具体方法

【内容摘要】在国家宏观调控与行业规范化的背景下，房地产企业作为国民经济支柱之一，已经从分散型粗放经营步入稳步发展阶段，并在我国经济发展中扮演着重要角色，依法纳税是所有房地产企业应当的，但是为了企业更好的发展，如何在现有的法律框架下合理避税，将名目众多的土地增值税、营业税、企业所得税、契税缩减到最小值，从而实现利润的最大化。

这是所有的房产企业梦寐以求的。

在房地产市场竞争日趋理性的今天，财务管理已成为企业运作成本、提高经济效益的重要手段。

税收作为企业财务管理的重要部分，直接影响企业的经营利润。

因此，如何在合理的范围内减少税收支出，对房地产企业显得愈加重要。

本文就我国房地产企业实现合理避税的具体方法展开讨论，首先论证了房地产企业合理避税的可行性，然后介绍了税收筹划的一般方法、房地产企业主要涉及的税种和税收筹划，然后重点分析了企业常用的避税方法，最后指出了企业在合理避税时应注意的问题。

【关键词】税种；节税；合理避税；税收筹划

一、房地产合理节税和避税的可行性

（一）房地产企业合理避税是以国家的税收优惠政策为前提

1、营业税的优惠政策

（1）企业把自有的不动产作为股份投资，然后接受投资方的利润，同时承担相应的投资风险的行为，不征收营业税。

（2）企业将土地的使用权转给农业生产者并且从事农业生产行为的，不征收营业税。

（3）房产的建设用于自用的建筑，不征收营业税

2、房产税的优惠政策

根据《房产税暂行条例》、《房产税暂行条例实施细则》、《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》等规定，房产税的优惠政策主要有:

（1）对企事业、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

（2）纳税人按照国家规定租用公住房或廉租房，免征房产税

3、土地增值税的优惠政策

免征土地增值税的有以下六种情况：

（1）房产建造普通住宅，其增值税未超过20%

（2）因国家需要依法征收的土地

（3）以房地产作为股份进行联营，并且把房地产转入联营的企业中

（4）合作双方一方提供土地，一方提供资金合作建房，建房用于自用

（5）房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成向顾客代收土地增值税

（6）在企业兼并中，被兼并企业把地产转入兼并企业

（二）房地产可以灵活利用税收筹划的方式进行合理避税

作为一个比较新的税种，土地增值税的税负比较重，但是土地增值税采取的是超率累进税率的计算方式，所以我们可以利用本身固有特点降低土地增值税的税负：

第一有限度的加大税前扣除成本和费用。

第二房地产开发企业在项目研究设计的阶段，就应适当增加开发项目中的包括基础设施建设的成本项目的比重，这样不仅能增加开发成本和税前扣除的加计费用，同时也可以达到提高在建项目环境的目的，也有利于在建项目的销售，有利于房地产品牌推广。

二、税收筹划的一般方法

税收筹划的一般方法有纳税人筹划、计税依据（税基）筹划、税率筹划、税收优惠政策筹划和税负转嫁筹划。

下面主要介绍税率的筹划和税负转嫁筹划。

（一）税率的筹划

税率筹划是指纳税人通过降低适用税率的方式来减轻税收负担的。

同一税种往往对不同的征税对象实行不同的税率。

比如增值税有17%的基本税率，还有13%的低税率，对小规模纳税人则实行3%的税率。

营业税也存在多个税目，如建筑业交通运输业等适用3%的税率，服务业适用5%的税率，因此纳税人可以通过税率的筹划，使自己尽量的适用较低的税率，以节约税金。

（二）税负转嫁筹划

税负转嫁是指纳税人通过各种途径将应缴税金全部或部分地转给他人负担从而造成纳税人与负税人不一致的经济现象。

税负转嫁筹划能否通过价格浮动实现，关键取决于商品的供给弹性与需求弹性的大小。

1、税负前转。

税负前转指纳税人在进行商品或劳务的交易时，通过提高价格的方法，将其应负担的税款向前转移给商品或劳务的购买者或最终消费者负担的形式。

税负前转是卖方将税负转嫁给买方负担，通常通过提高商品售价的方法来实现。

由于税负前转是顺着商品流转顺序从生产到零售再到消费的过程，因而也叫税负顺转。

2、税负后转。

税负后转是指纳税人通过压低购进原材料或其他商品的价格，将应缴纳的税款转嫁给原材料或其他商品的供给者负担的形式。

由于税负后转是逆着商品流转顺序从零售到批发、再从批发到生产制造环节的过程，因而也叫税负逆转。

例如，一个批发商纳税后，因为市场上该类商品价格下降的压力，已纳税款难以加在商品价格之中转移给零售商，于是该批发商就要求生产厂家退货或要求生产厂家承担全部或部分已纳税款，这时就会发生税负逆转。

税负逆转一般适用于生产要素或商品积压时的买方市场。

3、税负混转。

税负混转又叫税负散转，是指纳税人将自己应缴纳的税款分散转嫁给多方负担。

税负混转通常是在税款不能完全向前顺转，又不能完全向后逆转时所采用的方法。

例如纺织厂将自身的税负一部分用提高布匹价格的办法转嫁给后续环节的印染厂，另一部分用压低棉纱购进价格的办法转嫁给原料供应企业―纱厂，还有一部分则用降低工资的办法转嫁给本厂职工等。

严格地说，税负混转不上一种独立的税负转嫁方式，而是税负前转与后转等的结合。

以上简要介绍了企业纳税筹划的两种方法，但无论哪一种方法，在应用时必须遵循成本效益原则，合理把握风险与收益的关系，只有当纳税筹划方案的成本和损失小于所取得的收益时，该方案才是合理的和可以接受的。

三、房地产企业主要涉及的税种和税收筹划策略

（一）前期准备阶段的税种

房地产企业在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。

在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方税额从1元~15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。

购买土地时要按3%~5%的税率缴纳契税。

（二）房地产开发阶段涉及的税种

在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；在签订施工合同时按合同金额的万分之三的税率交印花税；对拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。

（三）房地产销售阶段涉及的税种

1、营业税

营业税的计税依据为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。

应税劳务主要涉及以下几个方面：

（1）转让土地使用权

（2）销售不动产，税率为5%

（3）土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业——租赁业”征税

2、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少佂，最低税率为30%，最高税率为60%。

3、印花税

房地产销售阶段的印花税针对房地产交易金额，适用“产权转移书剧”税目，按照0.05%税率征收。

4、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，非居民企业在中国境内设立机构、场所的、应当就其所设立机构、取得的来源于中国境内所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所缴纳企业所得税。

企业所得税税率为25%。

5、房产税

是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。

它以房产原值为计税依据，税率为1.2%。

年应纳税额=房产原值（评估值）×（1-30%）×1.2%。

出租房屋税率12%。

（四）房地产企业的税收筹划策略

在这些税种中，并不是所有的税种都适合进行税收筹划。

当前房地产开发企业可以进行税收筹划的主要税种有:

营业税、土地增值税、企业所得税。

由于不同税种的性质不同，税收筹划的途径、方法、效益也不同。

1、营业税的税收筹划

（1）合理拆分业务，剥离价外费用。

根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。

因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。

如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。

（2）将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。

房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。

 在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。

在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。

（3）选用低税率案例：

某建设单位甲拟建设一座办公大楼，需要找一家施工单位承建，于是通过工程承包公司乙，与施工企业丙签订了承包合同，合同金额为6000万元，并向乙支付了300万元的中介服务费。

按照税法规定，乙收取的300万元中介服务费须按服务业税目缴纳5%的营业税。

则乙应缴纳营业税款为300×5%=15万元，如果经过纳税筹划，乙公司直接成本建筑工程业务，并与甲直接签订建筑工程承包合同6300万元，然后再以6000万元的价格将承包的建筑工程业务转包给丙，则乙公司的收入应按建筑业税目缴纳3%的营业税。

乙应缴纳的营业税款为（6300-6000）×3%=9万元，经过纳税筹划，实际节约税款金额为15-9=6万元。

2、土地增值税的税收筹划

土地增值税税收筹划可以从其自身特点出发，结合有关的税收优惠政策综合考虑房地产企业的整体利益，把握好增值率的节点，降低增值额，达到节税的目的。

（1）降低增值率的税收筹划。

计算土地增值税是以增值额与扣除项目的金额的比率，按照相适用的税率累计计算征收的。

增值率越大适用的税率就越高，缴纳的税额就越多。

所以降低增值率是少纳税的关键，而减少增值额可以降低增值率。

）减少增值额可以降低房屋的销售价格，房屋的销售价格降低会使销售收入减少，从而会使增值额减少，也会使土地增值税减少。

但是房地产开发企业在降低房屋的销售价格时，必须认真比较减少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两者的大小，从而决定是否进行税收筹划。

（2）充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠政策的税收筹划。

根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。

由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。

（3）整体转让、分解定价、拆分收入的税收筹划。

房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。

在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。

因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。

另外，客户节约了契税，实现双赢。

3、企业所得税的税收筹划

（1）迟延纳税的筹划。

企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。

根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：

①开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

②开发产品已开始投入使用。

③开发产品已取得了初始产权证明。

已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。

如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。

由于国税发[2009] 31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。

所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。

（2）充分利用税法规定的税前扣除项目。

对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。

四、房地产企业合理避税的具体环节和方法

（一）利用合作开发方式合理避税

利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。

例：

甲公司拟投入资金200万与乙公司合作开发一个商住楼项目。

甲公司可采取以下几种方法与乙公司合作;1甲公司出资200万与乙合作开发该商住楼，2甲公司可通过银行把200万元出借给乙公司参与该商住楼开发，3甲公司可以采取投资入股方式参与该商住楼开发筹划分析;现假定甲公司1年后中途退出该商住楼开发项目，经与乙公司协商分得现金40万元。

方案一：

合作开发

甲公司与乙公司合作开发该商住楼，1年后所得为40万元，收入按税法规定作为项目收入分利，由于甲公司出资金其收入不分摊任何成本。

在公司分得40万时，相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部分转让给了乙公司，转让价格240万元，转让收入需缴纳不动产销售的营业税及附加费、土地增值税、印花税、所得税后方为所得。

方案二：

出借资金

假如甲公司通过银行将200万元借给乙公司，利率为5%，1年后甲公司同样收回40万元，其作为利息收入应缴金融业营业税及附加、所得税后方为所得。

方案三：

投资入股

商务楼完工销售后分回股利。

由于甲、乙两个公司税率相同，公司40万元税后利润不需补税即甲公司所获经济利益为40万元。

筹划结果:

从上面的比较可以看出这三种方案单从节税角度看，第三种方案为最佳。

即甲公司将200万作为投资入股，分回的40万税后利润不需要补税，成为甲公司实际获得的经济利益。

（二）将资金转入特殊的免税行业进行避税

在国家相关法律制度允许的前提下，采用资金进入免税行业，一方面可以合理的避税，一方面又可以提升企业的名气。

房地产企业不仅可以将闲置的资金投入免税行业，同时也可以将闲置的地产用来建设福利机构，其中包括幼儿园、福利院、老人院等等。

比如，房地产企业把基础配套设施建好以后，建立相应的小区幼儿园，招收员工的子女上学，这类收入不需要缴纳营业税，能大大降低企业应缴的税款。

房企可以应用这样方法来进行合理的避税，不仅解决了员工子女上学的问题，还达到了合理避税的效果。

再比如，房地产企业还可以将退休的员工吸收进去，建设属于自己的养老院，为其提供相应的老年活动。

除此之外，企业也可以通过建立残疾人福利院、托儿所等等方式把资本转入免税行业。

（三）以股权转让方式进行房屋买卖而避税

该方法只适用于房产登记在公司名下。

公司股东可以通过将公司股权转让方法对公司所有房产、资产进行转让。

该方式可以直接规避房产交易税费。

风险：

由于购买方不了解公司经营状况、资产情况、负债情况，在购买时很难判断整个公司的价值。

而且，很多或有债务是不会反映在财务账册中的，如果遇到隐藏着的债务，在公司股权转让后，购买方将要先行承担该债务。

而此时，出售方在出售房屋后可能已逃之夭夭或无资金偿还该债务。

五、房地产企业合理避税时要注意的问题

（一）合理避税的合法性

表示税收筹划只能在法律许可的范围内进行，违反法律规定，逃避税收业务，属逃税行为。

征纳关系是税收的基本关系，税收法律是处理征纳关系的共同准绳。

纳税义务人要依法缴税，税务机关也要依法征税，这是毫无疑义的。

但是，现实中，企业在遵守法律的情况下，常常有多种税收负担高低不一的纳税方案可以选择，企业可以通过决策选择来降低税收负担、增加利润，税收筹划成为可能。

（二）事先的筹划重要性

表示事先的规划、设计、安排。

在现实经济生活中，纳税义务通常具有滞后性：

企业交易行为发生后，才缴纳流转税；收益实现或分配后，才缴纳所得税；财产取得之后，才交纳财产税，这就在客观上提供了纳税前事先做出筹划的可能性。

另外，经营、投资和理财活动是多方面的，税收规定则是有针对性的，纳税人和征税对象不同，税收待遇也往往不同，这就向纳税人表明可以选择较低的税负决策。

如果经营活动已经发生，应纳税额已经确定再去图谋少缴税，就不是税收筹划，而是偷逃税收了。

（三）要有明确的目的性

表示要取得“节税”的税收利益。

这有两层意思：

一层意思是选择低税负。

低税负意味着低税收成本，意味着高资本回收率；另一层意思是滞延纳税时间（有别于违反税法规定的欠税行为）。

纳税期限的推后，也许可以减轻税收负担（如避免高边际税率），也许可以降低资本成本（如减少利息支出），不管哪一种，其结果都是税收支付的节约，即节税（TaxSavings）。

从税收筹划的起源和定义可以看出，税收筹划不仅是企业利润最大化的重要途径，也是促进企业经营管理水平的一种方式，更是企业领导决策的重要内容，这也正是税收筹划活动在西方发达国家迅速发展、普及的根本原因所在。

总之，税收筹划是在经营中寻求企业行为与政府政策意图的最佳结合点，成功的税收筹划往往既能使经营者承担的税收负担最轻，又可以使政府赋予税收法规中的政策意图得以实现。

因此，从某种意义上来看，即使站在政府宏观调控（比如产业政策等）的立场看，税收筹划活动也是应该鼓励，至少是不可禁止的。

税收筹划作为企业经营活动的一项重要内容，是在一定的客观条件下存在的。

这种客观条件在目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。

首先依法治税是进行税收筹划的前提。

税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划就失去了实际意义，因为前提条件已经消失，这是企业进行税收筹划应注意的首要问题。

其次由于税法作为一种法律既有稳定性也有一定的灵活性和变动性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。

在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的现阶段，此点尤应重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。

换言之，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化、调整，据此相应调整税收筹划的策略和方法。

任何一个税法的调整，其内容本身就可能是新的税收筹划的基础，但关键在于决策者如何因地制宜地运用税收筹划手段，来实现企业的利润增长。

【参考文献】

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税法「M」。

北京：

经济科学出版社、2010.

2、房地产开发企业的避税问题探讨「J」.财会月刊.2009.

3、房地产企业税收筹划的研究探讨「J」.财经界.学术版.2009

4、最新税收优惠政策分析和避税筹划技巧「M」.北京：

中国编意出版社.2009.

5、房地产开发企业土地增值税筹划分析「J」.财会通讯.2013

6、税务会计与纳税筹划「M」.大连.东北财经出版社.2011.

7、房地产企业纳税筹划研究「J」中国乡镇企业会计.2015

8、房地产企业主要税种的税收筹划「N」财会信报.2011

9、试论房地产项目各阶段的税收筹划「J」.中国总会计师。

2011

10、税收筹划实务与案例「M」.清华大学出版社。

2013