眉山商业市场可行性调研分析.docx
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眉山商业市场可行性调研分析
商业投资市场可行性分析报告
——眉山市场
目录
一、前言
……………1.1本次市场调研目的
二、区域背景
……………2.1眉山市简介
……………2.2眉山市的总体规划
三、项目背景
……………3.1项目所在区域
……………3.2区域市场概况
……………3.3项目基本情况
四、市场分析
……………4.1新区商业市场现状
……………4.2眉山市未来商业市场预判
五、项目的可行性
……………5.1面临的问题
……………5.2盈亏预估
……………5.3核心结论
一、前言
1.1本次市场调研目的：
利用本次眉山商业市场的实地走访调研，进行各类数据收集，再经过科学的整理、分析从而使我们能够更好的掌握目前眉山商业市场供求现状及发展趋势，以便为后期我方投资商业项目提供重要参考依据。
二、区域背景
2.1眉山市简介：
2.1.1行政划分
眉山古称眉州，是大文豪苏东坡的故乡，眉山市是全省最年轻地级市之一，2000年7月经国务院批准设立眉山市，辖东坡区、仁寿、彭山、洪雅、丹棱、青神一区五县，幅员面积7186平方公里。
2.1.2地理位置
眉山市属于四川省，位于成都平原西南部，岷江中游和青衣江下游的扇形地带，成都--乐山黄金走廊中段
2.1.3旅游资源
眉山市主要旅游景点：
三苏祠、三苏纪念馆、瓦屋山国家森林公园、黑龙滩水库、彭祖山（仙女山）、彭山江口汉崖墓、牛角寨大佛、中岩寺、中国竹艺城、东坡湖公园、龙鹄山。
2.1.4人口统计及分布
根据2010年11月1日零时为标准时点进行第六次全国人口普查。
现将机器汇总的主要数据公布如下：
全市常住人口2950548人，全市户籍3489537人。
共有家庭户1010660户，男性为1471588人，女性为1478960人。
0-14岁人415401人，15-64岁2142225人，65岁及以上人口为392922人。
2.1.5交通路线
市中心东坡区距离成都市70公里，距离双流国际机场40公里，南至乐山、峨眉山各60公里，南离乐山大件运输码头70公里。
区域内有成乐高速公路、成昆铁路、岷江水路，成乐公路贯穿全境。
现阶段有正在规划实施中的“54521”铁路工程，预计2020年实施完成。
2.2眉山市的总体规划
眉山总体形成“一环、两心，三片，四轴，多组团”的空间结构，三片之间以生态绿地间隔。
也就是说，2020年，眉山将以成昆铁路和成乐高速路交、岷江生态走廊为分隔，形成中、东、西三个片区发展。
职能分工上，东部是文化旅游片区，中部为城市综合功能片区，西部是工业物流片区。
东部片区作为城市跨江东进的拓展片区，规划4个城市组团，以休闲旅游、教育科研、会议会展、养老居住功能为主，并保留发展部分工业。
中心城区中部作为城市综合功能片区，承担城市主要的公共服务职能，是城市主要居住空间。
西部片区承担城市经济开发区西移，在现状工业基础上，打造成为城市工业发展带。
三、项目背景
3.1项目所在区域基本情况
科工园片区作为目前眉山房地产市场的核心发展板块，开发氛围日渐浓厚。
现阶段区域内规划配套较佳，行政办公氛围浓厚，但缺乏完善的生活配套，人气无法汇聚，致使道路两边商铺数量虽多，但基本无商家经营。
且消费者对区域的认同度上升较缓。
3.2区域周边配套
3.2.1规划配套
类别
配套名称
所处区位
银行
中国人民银行
眉州大道，市地税旁
学校
东坡小学
东坡中学旁
规划中学4所、规划小学3所
分别位于眉州大道东片区（3中学2小学）与青衣片区（1中学1小学）
公园
岷峨公园
眉州大道西段
科工园公园
齐通路与文忠路交叉口
新城中央公园
青衣街与文忠路交叉口
青衣公园
眉州大道东段
大学城公园
文安东路与同路交叉口
生活配套
农贸市场（预计2010年内开工）
东坡小学旁
3.2.2现有配套
类别
配套名称
医院
眉山第一人民医院（东坡大道）、眉山心脑血管病医院（科工园）、眉山第三人民医院（湖滨路）
银行
工商银行（文安路）、中国银行
学校
东坡中学、眉山科学技术学校培训基地、市委党校
行政部门
云管所、财政局、军分区、市政府、市经贸、市国税、检察院、法院、公安局、国土局、地税局等
公园
诗书公园、体育中心、会展中心（现为活动中心）
生活配套
周边已交房项目商业
3.3项目基本情况
凯旋广场位于眉山市二环城北片区诗书城公园东侧。
西临东坡大道，北临眉州大道，道路体系通达。
东坡大道和眉州大道均为双向8车道，路况良好，车流密集。
距离老城区约2.7公里，向西4公里即可到达成乐高速公路，公交线路目前有3路、12路、14路等。
项目占地约110亩，由四川陆地房地产开发有限公司投资建设.共分4期开发，总建约21万㎡，容积率2.81、绿化率43%、物业费1.3元/㎡。
产品定位为大型的高档居住社区，整体设计为新古典主义风格。
规划产品由带电梯的多层、小高层和20+2高层组成，规划面积从70㎡—140㎡不等。
均价为4000元/平方米，优惠为一次性付款优惠5%按揭贷款优惠1%，现阶段项目1期已售罄，2期正在销售中。
目前商铺暂不对外销售。
四、市场分析
4.1新区商业市场现状
现阶段眉山市新区在售楼盘约12-15个如图：
项目名称
项目占地
项目建面
未消化量
兰溪花园八期
86
14万㎡
8万㎡
凯旋广场
110
23万㎡
15万㎡
凯旋天域
15
5万㎡
2万㎡
外滩上城
12
4万㎡
0万㎡
加洲国际城
170
43万㎡
33万㎡
紫云金地
12
4万㎡
0万㎡
金象国际
52
9万㎡
5万㎡
景贤凯旋城
35
4.7万㎡
0万㎡
银鹏九龙豪府
50
10万㎡
10万㎡
通惠苑5期
10
2.6万㎡
0万㎡
通惠苑6期
15
3.9万㎡
0万㎡
通惠苑7期
15
3.4万㎡
0万㎡
小计
582
126.6万㎡
73万㎡
以上数据截止于2012-05-30来源致实地走访及眉山市房管局
通过官方数据我们得知，新区虽为房地产开发的核心板块，但纵观整个眉山市区商品房的年消化量也只在80-100万平米左右，波幅不大。
我们在不考虑老区及新老交接区存量的前提下，仅在新区范围内商品房存量就已与整个眉山市区的年消化量持平，导致真正能做到购买且入驻的人群少之又少，并且主要客群来源是以外来投资置业及外来养老（储备养老）的人群为主。
同时新区作为眉山市新的行政办公区；区域内包含：
云管所、财政局、军分区、市政府、市经贸、市国税、检察院、法院、公安局、国土局、地税局等多个行政部门。
通过以上描述可以得出以下新区人群构建比例：
来源区域
客群特征描述
预计比例
项目地块周边
周边各单位公务员、企业职工
60％左右
东坡区下属乡镇及眉山下属区县
以到眉山居住、改善原有较差的居住环境、养老及储备养老为主。
20-30％
城区原住民
大多已有住房，以离开大家庭、投资性需求为主
10-20％
外地客群
认可眉山未来发展从而进行投资
10％左右
通过上图我们可以看出，区域内老龄化人口所占比例约为30%，这部分人群大多被传统思想观念所影响。
因此对绝大多数的中高端消费是具有相当明显的抗性；区域内外地客群人口所占比例约为10-20%，这部分人群购房多是以投资置业为主，在周边配套尚不完善的现状下很难吸引它迁至新区，因此这类人群基本不会在当地产生消费。
而剩下60%左右的人群多是在各大行政部门办公作业的；这类人群可视作为一个特殊的消费群体，他们不排斥高端消费，且消费力不低，但因为工作职能的特殊性导致它们更热衷于外地消费，对区域内甚至市区内的高端消费业却态敬而远之。
4.2眉山市未来商业市场预判
4.2.1老区未来商业市场预判
作为整个眉山市区的核心地段，老区经过长时间的规划发展，区域内早已形成大规模的商业集群，业态种类繁多，人口流量高度密集，商家普遍经营较好。
主街道如；小北街、三苏大道、一环西路等铺面租金多在400-500元/㎡部分口岸达到600元/㎡。
但由于前期规划方向考虑并不全面，导致区域内同样会产生商家经营亏损从而关门歇业的现象。
同时对业态的划分、商品价格的制定、店面美观等方面均有所不佳。
综上所述：
我方认为老区的商业体系已基本定型且极近饱和，在未来即使商业还存在一定的发展空间，上升的幅度也不会太过明显。
4.2.2新老交接区未来商业市场预判
新老交接区作为老区与新区的过渡区，本身就被定义为娱乐休闲区，区域内有目前眉山市区最大规模的餐饮集中区“外滩”可供休闲观光的“远景楼”规划在建的“财富广场”，“太平洋影院”以及即将入驻的“沃尔玛大型购物超市”等一系列当下主流的消费领域。
在配套日渐完善的趋于成熟的同时，居民对它的接受度也在不断提升。
综上所述：
我方认为在未来的2-3年中，该区域将改变整个眉山市区的商业格局，取缔老区的领袖地位，成为商业市场新生代的领头羊，财富商机不可预期。
4.2.3新区未来商业市场预判
新区规划定位较好，道路交通发达，车辆流动性极强；区域内楼盘林立，环境条件优于老区。
但由于区域内构建人群的特殊性以及无大型的配套商业支撑，导致尽管四处可见成片的商铺，却基本无商家经营，人气低迷。
综上所述：
我方认为，老区向新区的过渡是必然的，但这个过程需要一个长时间的等待与磨合，预计在未来的3-5年后，该区域的商业市场才会有所改善，但要待完全成熟，这还需要一个更加漫长的积累。
五、项目的可行性
5.1面临的问题
基于公司考虑在眉山市新区租赁凯旋广场铺面来经营大型超市或网吧。
针对这2种业态在该区域的可行性我方提出了经营将会面临的问题：
1、针对网吧，它的消费群体是相对固定的，一般以青少年为主，而周边仅有一所技师学校（在校人数7000人）距离较远，且学校实行封闭式管理教学，无法支撑大型网吧的正常经营。
2、针对大型超市，它的消费群体没有特定人群，居民均可前去消费，但超市的经营是需要长期、大量、固定的人群前来消费的，而新区的特殊化构建人群恰巧与之相反。
5.2盈亏预估
基于经营网吧或大型超市的可行性，我方将通过一套科学的模拟经营来计算出投资回报.（注:
结合真实市场及实际操作得出的结果难免与模拟结果产生误差,模拟结果参考数据来源一般正常情况下产生的数据.因此仅作参考）
网吧
一般来说清早网吧顾客都少（新区基本没有），最佳营业时间从10点到夜晚10点。
因此，平均满座率12小时属经营状况正常（考虑到新区的特殊情况我们可把平均满座率定位3小时）.临时上网的普遍价格为3-4元/小时。
假设投入100台机子那么每天毛收入应在900-1200元左右，月毛收入2.7-3.6万元。
除此之外网吧代卖的方便面、香烟、饮料和游戏点卡等纯收入应在4000元/月左右，因此网吧每月毛收入应该在3.1-4万元.每月的电费约（100台×0.3千瓦×3小时×0.55元/小时×30天＝1495元，加其他照明电费、空调、灯箱等，合计约2000元）；100台规模的网吧最少需要六名员工轮班，每月每人1000块钱，就需要6000元；网络使用费每月约为2.2万元/100兆光纤（各地区收费不同）；每月税收大约在2000元左右（国家规定25％的税率，但是实际上网吧目前以定额税20％为主）配件损耗维修每月400元左右,员工伙食每人15X2餐X2人X30=1800因此每月实际纯收入为5800元。
若假设经营100台电脑左右的网吧，前期投入预计在120万左右，那么我们大约需要17年的时间收回成本120万÷0.58万÷12月=17年
大型超市
假设经营一家规模在600平米左右的超市，它首批进货约5000种，金额是40万元左右；装修费约8万元左右；电器设备约10万元；相关手续办理，宣传费，杂费等小计2万元。
那么前期应投入60万元。
一般来讲超市的普遍毛利在20％～30％之间，若选择20%（考虑回头客）
预估年营业额：
12000元*30天*12月＝360万元
预估年毛利额：
72万元
年开销
房租600㎡X30元/月/平X12月=21.6万元/年.
水电费：
6万员工15名每人1000/月，主管1名1500/月小计1.65万元/月；每年19.8万元；运输费约24万元（各地收费不同）；应缴税费：
1.8万元（营业额的5％）；其它：
3万元。
合计70.2万元
因此若参照以上数据超市的年收益=1.8万元仅能维持经营。
5.3核心结论
结论：
经过实地走访考察，我方通过分析现阶段眉山商业市场和项目本身的情况，就针对眉山市新区租赁凯旋广场铺面来经营大型超市或网吧的可行性做出以下结论以供参考：
我方团队一致认为，对现阶段眉山市新区的商业市场注入资金来经营网吧或大型超市的计划是不可行的。
在没有成熟口岸的前提下率先经营的确是可以抢占先机，但这样的方法一般只适用于具备强大经济实力及品牌口碑极佳的行业来操作的如：
人人乐、沃尔玛、百城连锁网络会所等。
若不具备以上条件而贸然经营那么所承担的风险将是不可预期的。
我方建议暂不考虑此区域的商业投资，可转投其它地区商业市场。
但若市场锁定在该区域，则建议预留资金观察商业市场动向，再择机而投。
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