同安区个人住宅建设管理暂行办法.docx

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同安区个人住宅建设管理暂行办法

第一章 总 则

　　第一条  为加强同安区个人住宅建设的管理，改善居民生活居住条件，加快推进城市化和城乡统筹发展进程，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《厦门市城乡规划条例》、《福建省农村村民住宅建设管理办法》（闽政办〔2011〕189号）、《厦门市人民政府关于城市规划区内私人危住房翻改建规划审批及农村村民住房规划审批委托的批复》（厦府〔2014〕195号）、《厦门市人民政府关于进一步完善农村村民住宅建设管理的意见》（厦府〔2014〕151号）等相关法律法规，结合本区实际，特制定本办法。

　　第二条  本办法实施管理的范围为同安区行政区域范围。

　　第三条  本办法所称个人住宅建设，系指同安区行政区域建设用地范围内村（居）民新建、翻改建（含加层）、扩建供其本人或者其家庭成员居住的私有住房。

　　第四条  在第二条规定范围内的所有个人住宅建设实行规划管理，均应当遵守城乡规划的有关法律、法规和本办法。

　　第五条  根据厦府〔2014〕195号文的批复，由同安区建设局负责同安旧城中心区范围内（422.3公顷）个人申请危房翻改建的规划审批、监督管理工作；大同街道办、祥平街道办负责辖区（除同安旧城中心区）范围内个人申请新建、扩建、危房翻改建和加层住宅的规划审批、监督管理工作；各镇政府负责辖区范围内新建、扩建、危房翻改建和加层住宅的规划审批、监督管理工作。

　　竹坝华侨农场辖区内个人住宅建设的规划审批工作由五显镇受理；凤南农场辖区内个人住宅建设的规划审批工作由新民镇受理；白沙仑农场辖区内个人住宅建设的规划审批工作由莲花镇受理。

　　同安国土房产分局负责监督和指导村民住宅用地管理、土地利用总体规划管理和调整、农转用审查报批等工作；负责新建、扩建住宅“一户一宅”情况的审核及村（居）民住宅登记发证工作。

　　同安规划分局负责村庄规划的技术审查，村（居）民集中建房用地选址和建设方案审查工作。

　　区建设局负责集中统建的农村住宅质量安全的监管工作;配合市建设局做好村镇住宅建设通用图则,住宅建设单体设计和推广等工作。

　　镇（街）、场负责本行政区域内村庄规划编制及村民建房申请审核、规划许可办理和批后监管等工作。

配合有关部门做好个人住宅建设的管理、监督和检查工作。

　　区行政执法局负责依法查处违法占地违法建房行为。

　　第六条  对个人住宅建设管理要加强组织保障，严格监督检查。

各职能部门应按职责要求落实监督和检查责任，被检查者应自觉接受监督和检查，如实提供情况和必要的资料，不得隐瞒、妨碍和阻挠依法进行的监督检查活动。

　　第七条 个人住宅建设必须符合城乡规划，服从规划管理，不得擅自扩大宅基地面积，不得妨碍道路交通、消防安全，不得侵占公共绿地、公共设施用地、邻里通道，并妥善处理好给水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。

　　第八条  个人住宅建设如涉及到公共设施、名木古树、历史风貌建筑、相邻房屋安全电线电缆及相关隐蔽工程的，属于大同街道、祥平街道辖区范围的私危房翻改建申请须经相关主管部门确认同意，由街道办事处审核把关后，再报送区建设局；其他的个人住宅建设申请，须经相关主管部门确认同意后报送相应的镇政府、农场。

　　第九条 申请新建、扩建、翻改建、加层个人住宅的，必须实事求是申报情况，按规定提供各种证明材料，如弄虚作假或不按程序批准的，则批准文件无效。

　　表格印制。

个人住宅建设申请所需的表格、许可证、存根由规划主管部门统一印制、发放。

　　档案管理。

区建设局、镇、街道须建立村（居）民住宅建设档案，规划许可实行一事一卷，报送材料应全部归档，档案袋由审批单位按统一格式要求印制。

同安旧城中心区范围内（422.3公顷）的住宅规划审批档案每年十二月底统一整理后移交区建设局城建档案室存档；镇、农场辖区内的住宅规划审批档案每年十二月底统一整理后移交区档案局存档。

　　第十条  同安区个人住宅建设实行分类控制制度。

（一）已发布房屋征收公告（或拆迁公告）的用地范围内。

　　该区域内不得申请新建、扩建、翻改建和加层。

（二）同安旧城中心区（422.3公顷）范围，即东至凤山路、埔前路，西至环城西路，南至银湖中路和旧324国道，北至环城北路的用地范围内。

具体包括大同街道的城西社区、西安社区、三秀社区、同新社区、后炉社区、溪边社区、凤山社区、朝元社区（环城路内），祥平街道的陆丰社区、西溪社区、祥桥社区的较场、莲湖、三香、后沟、古溪，阳翟社区的西亭、昭辉、双溪口等社区范围内和已纳入政府储备用地的地块（地段）（具体以规划主管部门核定的界线为准）。

　　该区域范围内不得申请新建、扩建和加层，但经鉴定危险等级属D级的危房户可按相关规定申请危房翻改建，并报区政府审批。

　　（三）同安旧城中心区（422.3公顷）范围外已列入近期规划改造、重点项目建设和征用计划的区域范围内（未发布房屋征收公告或拆迁公告前）的用地。

　　经区政府或相关部门发文明确本类项目范围后，该区域范围内不得申请新建、扩建和加层，对于经鉴定危险等级属B级（仅限石结构、预制板房）、C级或D级的危房户（以下简称危房户）可按相关拆迁政策申请提前拆迁安置，进入拆迁程序。

提前拆迁安置条件不具备的，经鉴定危险等级属C、D级的危房户可按相关规定申请危房翻改建，并报区政府同意。

　　（四）以上三类控制区域外的用地范围。

　　该区域内可以申请新建、扩建、危房翻改建和加层。

　　第十一条  申请新建、扩建、危房翻改建和加层的审批规模控制。

（一）新建、扩建住宅的基地面积原则上不得超过90平方米，建筑层数控制在三层以内，总建筑面积不得超过270平方米。

（二）集体土地使用权的房屋翻改建，原产权建筑面积小于或超过270平方米的，翻改建原则上按不高于新建批建标准上限控制标准审批翻改建。

　　（三）同安旧城中心区范围内（422.3公顷）及国有土地使用权的房屋翻改建原则上按原性质、原基地、原规模、原层数控制标准审批。

　　个人住宅建设管理如市、区另有规定的从其规定进行办理。

　　第十二条 危房翻改建申请准予翻改建审批的，在拆除重建时权属证书的管理：

　　该区域内私人住房批准拆除重建时，审批部门应在申请人权属证书上加盖“已批准重建”字样的印章，同时将审批结果抄告市房地产交易权籍登记中心（属集体土地的，应同时抄告国土房产分局），告知单应明确批准拆除重建房屋的权属人、坐落及权属证书编号等内容。

市房地产交易权籍登记中心（国土房产分局）接到告知单后，在登记信息系统中对该权属注记“该房屋已批准拆除重建，暂不受理转移、抵押登记申请”，停止该房屋的转移、变更、抵押登记，并不得补办土地房屋权证。

　　私人住房拆除重建项目竣工，经相关审批管理部门进行规划条件核实通过后，出具规划条件核实意见书。

权属人委托有资质测绘单位进行土地房屋测绘后，凭原权属证书、规划条件核实意见书和测绘成果向市测绘与基础地理信息中心申请办理地籍调查与房产测绘成果审核，测绘成果审核通过后向市房地产交易权籍登记中心（国土房产分局）申请变更登记。

变更登记受理后，登记机构应取消登记信息系统中相应的注记，收回并注销原权属证书。

　　第十三条  下列地区禁止进行个人住宅建设：

（一）第十条第

（一）类用地控制区范围内；

（二）文物保护单位和风景名胜区所划定的禁止建设范围、城市绿化用地、河湖保护用地、公路、铁路以及有关市政公用设施规划的禁止建设区；

　　（三）规划管理部门指定的其他范围内。

　　第二章 个人翻改建、加层住宅建设的申请与审批

　　第十四条  个人住宅翻改建、加层建设必须取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证后方可施工，并严格按照核准的位置、高度、面积进行建设。

　　个人住宅建设者在依法取得的原有住宅用地范围内的翻改建住宅未改变用途的，不需办理用地批准手续。

但如超出原有用地范围，其超出部分应按新建住宅办理用地批准手续。

　　第十五条  申请建设规划许可证的一般程序：

（一）个人住宅建设者应当持下列材料向村（居）委会提出个人住宅建设申请：

　　1.《住宅建设和用地申请表》一式三份；

　　2.户口簿及家庭成员的身份证复印件；

　　3.现有房屋的产权证书、土地权属证书；

　　4.具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图，或者选用标准通用图；

　　5.与周围建筑物、构筑物结构互相牵连，应当提交四邻房屋产权人同意建设的书面协议，协议应当经过当地村（居）委会见证或依法公证；

　　6.房屋安全鉴定报告书；

　　7.规划管理要求指定的其他图件。

（二）村（居）委会接到个人住宅建设申请后，应当对申请建房户现居住房屋的用地情况和家庭成员居住情况等进行审核并在公告栏公布，公布期限为30日，对公示情况应予拍照并做好记录。

公布期满无异议或异议不成立的，村（居）委会应当在申请表中签署意见，证明申请户的现居住房屋用地情况和家庭成员居住情况，并将个人住宅建设的申请材料报送镇政府、街道办、区建设局审核。

　　（三）镇政府、街道办事处、区建设局应当在收到个人住宅建设申请材料后5个工作日内，组织村镇建设管理部门、国土资源所一同到实地勘测，对申请户的现居住房屋用地情况、家庭成员居住情况和拟建住宅的位置、用地面积以及房屋的层数、高度等进行审核。

对符合规定要求的，应当在收到有关材料之日起20个工作日内审批。

对不符合规定要求的，可以通过村（居）委会将书面答复送达建房申请户并做好说明解释工作。

属第十条

（二）、（三）类范围的还需报送区建设局审查，并经区政府同意后予以审批。

　　第三章 个人新建、扩建住宅建设的申请与审批

　　第十六条  符合下列情形之一的农村常住居民，可以申请住宅建设用地：

（一）因无住房或现有住房用地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的；

（二）因国家、集体建设或旧城（村）改造需要拆迁、搬迁，按有关规定可新建个人住宅的；

　　（三）因发生或防御自然灾害，需要搬迁安置的；

　　（四）向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；

　　（五）法律法规规定的其他情形。

　　第十七条  有下列情形之一的申请人，其住宅建设用地申请不予受理：

（一）年龄未满18周岁的；

（二）有出租、出卖、赠与、抵押等形式转让住房或改作生产经营用途，再提出用地申请的；

　　（三）不符合“一户一宅”有关规定的；

　　（四）申请的用地位于第十条的

（一）、

（二）、（三）类控制区范围之内的；

　　（五）法律、法规规定不予批准的其他情况。

　　第十八条  农村常住居民新建住宅用地必须符合土地利用总体规划和城乡规划，并符合集中居住、节约用地的原则。

应尽量利用空闲地、荒坡地和其他未利用地，实行统建、联建建设住宅。

　　第十九条  农村常住居民个人住宅建设用地和乡村建设规划许可证申请的一般程序。

（一）个人住宅建设者应当持下列材料向村（居）委会提出个人住宅建设用地申请：

　　1.《住宅建设和用地申请表》一式五份；

　　2.户口簿及家庭成员的身份证复印件；

　　3.申请人提供原使用的住宅用地及其它附属设施用地已拆除的证明材料或已转给村委会的权属证书（没有旧住宅的除外）。

　　村（居）委会接到个人住宅建设用地申请后，应当依法召开村（居）委会议或者村民代表会议进行审议，并将申请建房户家庭情况、拟建住宅的位置、用地面积、以及房屋的层数、高度等情况在公告栏公布，公布期限为30日，对公示情况应予拍照并做好记录。

公布期满无异议或异议不成立的，村（居）委会应当在申请表中签署意见，证明申请户的原有住宅及家庭成员相关情况，并将符合建房申请条件的申请户材料报送镇政府（街道办）、农场审核。

　　4.个人新建、扩建住宅建设用地范围需提供四至坐标，明确相邻关系。

（二）镇政府、街道办应当在收到申请材料后5个工作日内，组织镇（街）、场村镇建设管理站、国土资源所一同到实地勘测，对是否符合村民住宅建设和用地申请条件、是否符合土地利用总体规划和村庄规划、是否存在地质灾害隐患、是否符合房屋建设技术标准等事项进行审核。

对符合规定要求的，应当在收到有关材料之日起20个工作日内审批，并在5个工作日内上报区国土分局审核用地。

对不符合规定要求的，可以通过村（居）委会将书面答复送达建房申请户并做好说明解释工作。

　　（三）区国土部门应在接到上报的相关材料之日起10个工作日内（依法办理农用地转用审批的期限除外）对是否符合土地利用总体规划、是否“一户一宅”、是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。

区政府予以批准用地的，由国土房产分局核发《建设用地批准书》。

不批准用地的，应当书面通知申请户并说明理由。

　　涉及办理农用地转用的，镇政府、街道办负责报国土房产分局审查，并逐级上报至市政府审批后，方可办理宅基地供地手续。

　　第四章 个人住宅建设相关标准和技术规定

　　第二十条 个人住宅建设者在施工期间不得擅自改变已审批的房屋位置、尺寸、高度、结构等，确需改变的，应当向有关部门申请变更或者重新报批。

　　第二十一条  个人改建、扩建住宅涉及新增建设用地的，必须按相关规定办理用地手续。

　　第二十二条 个人住宅建设者在取得《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》之日起一年内，应当开工建设。

确需延期的，可以在期限届满前三十日内向核发许可证的部门提出申请，经批准可以延期一次，延期期限不得超过一年。

　　逾期未申请延期或者申请延期未获批准的，原核发的《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》自行作废。

　　第二十三条  个人住宅建设不得超过三层，建筑层高控制在3.3米内。

新建或翻改建住宅鼓励增设坡屋顶。

　　第二十四条  个人住宅建设应当布局合理，符合交通、消防和四邻生活的要求。

相邻房屋除应当留出必要通道外，在不影响相邻房屋安全的前提下，应当尽量使山墙靠拢。

山墙一般不得出头和开设门窗。

　　禁止随意填土抬高地基。

如地势低洼确需抬高地基的，在征得四邻同意后，允许将室外地坪抬高。

　　第二十五条  个人住宅建设与相邻房屋结构互相牵连，且无法与相邻房屋产权人达成协议的，在不影响相邻房屋安全的前提下，按照共同退让用地边界的原则，退让用地边界不得小于1.0米，且不得出挑阳台或者建外走廊。

　　第二十六条  个人新建、扩建住宅建设应当按照城市规划要求退让城市道路。

在详细规划已获批准的地区，应当按详细规划的规定退让城市道路红线；在未编制详细规划或者详细规划尚未获得批准的地区，应当按以下规定退让城市道路红线：

（一）位于省、国道两侧的，应严格按有关规定要求退让足够的距离；

（二）位于规划为主干道的退让距离为15米；次干道（30M～24M）的退让距离为10米；支路（18M以下）的退让距离为5米；

　　（三）位于现有路幅不足12米的街巷两侧的，应当根据实际情况适当退让；

　　（四）在有特定要求的地段，退让距离由相关部门另行规定。

　　第二十七条  个人住宅建设应当报请辖区的镇（街）、场村镇建设管理部门和国土资源所放样验线后方可开工建设。

住宅建成后，由区建设局牵头组织镇（街）、场村镇建设管理部门和国土资源所进行检查验收。

　　第二十八条  申请建设住宅小区的，可参照《福建省农村村民住宅建设管理办法》的有关规定执行，并享受相关优惠政策。

　　第二十九条  在土地利用总体规划确定的建设用地范围内，需要办理农用地转为个人住房建设用地的，可参照《福建省农村村民住宅建设管理办法》的有关规定执行。

　　第五章 法律责任

　　第三十条  村（居）民个人未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建房的，依法责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物、构筑物和其他设施，恢复土地原状。

　　第三十一条  未依法取得相应的建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证，对个人居住用房进行新建、扩建、翻改建、加层的，或者未按建设工程规划许可证（乡村建设规划许可证）核准的要求擅自改变个人住宅建设的位置、高度、面积进行建设的，均属违法建设，由区城市管理行政执法局依法进行处罚。

　　第三十二条  个人住宅建设者不得修建围墙等附属设施或其他构筑物，不得占用公用通道或妨碍公共交通，否则将依法进行查处。

　　第三十三条  实施个人住宅建设的规划建设和用地管理机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其上级主管部门或者监察机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章 附 则

　　第三十四条  同安区建设局、街道办事处、镇政府、农场应定期将审批情况报厦门市规划委员会同安规划分局备案。

　　第三十五条  本办法由规划分局会同国土房产分局、区建设局负责解释，自公布之日起执行，有效期1年。