德州市城乡规划管理技术规定.docx
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德州市城乡规划管理技术规定
德州市城乡规划管理技术规定（讨论稿）
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admin 2009-9-11 人气：
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2009年9月1日
总 则
第一条【目的与依据】为加强和规范城乡规划管理，合理利用土地和空间资源，保证城乡规划实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《德州市城乡规划管理办法》和其他有关法律、法规、规章及技术规范，结合本市实际，制定本规定。
第二条【适用范围】本规定适用于德州市规划区内的规划设计、建设管理活动。
德州市规划区是指原德城区行政区域范围，可以划分为城市规划区、镇规划区和村庄规划区。
县（市）的相应地区可参照本规定执行，并由县（市）人民政府结合本地区实际情况制定具体的管理规定。
第三条【适用原则】实施城乡规划管理，编制控制性详细规划、修建性详细规划应符合本规定。
各项建设工程的建设，应按已批准的控制性详细规划、修建性详细规划执行，尚无已批准上述规划的，按上一级规划和本规定执行。
法律、法规、规章、技术规范和本规定对有关城乡规划管理事项没有明确规定的，由城乡规划主管部门依据行政管理权限合理确定。
第四条【内容组成与效力】本规定由条文内容和附录组成，附录中的附表、附图、术语解释和计算规则等与条文内容不可分割，具有同等效力，须一并遵守。
第一编 建设用地规划管理
第一章 一般规定
第五条【用地性质分类】本规定中的城市用地分类与规划建设用地标准执行《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90），对用地性质实施以中类为主、小类为辅的规划管理。
（目前可参照新修订版执行）
第六条【用地性质确定依据】建设用地规划性质的确定应依据已批准的控制性详细规划。
无控制性详细规划或控制性详细规划尚未批准的，须符合上一级规划。
第七条【用地范围确定】建设用地规划范围应根据控制性详细规划，按照城市规划要求，结合用地现状合理确定。
第八条【用地规模控制】建设用地的使用应遵循成片开发建设的原则，限制零星插建项目。
旧城区小于5000平方米、新城区小于10000平方米的建筑工程用地，应按相应要求与周边用地进行整合，统一规划、同步实施。
建筑工程用地未达到以上规定的最小面积，但有下列情形之一，且不妨碍城乡规划实施的，城乡规划主管部门可予以核准建设：
（一）毗邻土地已经完成建设，确实无法调整、合并的；
（二）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；
（三）为公共利益，用于公共服务设施、市政设施的；
（四）因其它特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。
第九条【用地规划条件】建设用地的规划条件应包括地块的位置、使用性质、开发强度等各项内容。
其中地块的位置、范围、面积、使用性质、容积率、建筑密度、停车控制指标、绿地率和须配置的基础设施、公共服务设施等指标作为建设用地的强制性规划指标，由市城乡规划主管部门出具，作为市国土资源主管部门与土地使用人签订国有土地使用权出让合同的依据。
其他指标为引导性规划指标，由市城乡规划主管部门根据具体情况确定。
第十条【用地规划条件的有效期】用地规划条件自出具之日起一年内，未提供国有土地使用权或办理土地变更手续的，建设用地规划条件自行失效。
第十一条【用地许可的有效期】建设单位在向市国土资源主管部门申办土地使用权批准手续前，领取的建设用地规划许可证有效期为一年。
取得土地使用权后，建设用地规划许可证的有效期与土地使用权期限一致。
第二章 规划用地性质的兼容
第十二条【概念】规划用地性质的兼容，是指建设单位申请的用地性质与城市规划确定的用地性质不一致时，规划用地性质具有的多种选择。
具体用地可兼容的性质由市城乡规划主管部门根据附表及具体申请内容研究确定。
已取得土地申请按兼容性质进行建设和使用的，在市城乡规划主管部门批准后，应按照本规定规定的程序办理建设用地规划条件的变更。
第十三条【分类】规划用地性质的兼容一般分为以下三种情形：
（一）完全兼容：
指建设用地的规划用途可完全改为他用的；
（二）符合一定条件方可兼容：
指建设用地的规划用途须由城乡规划主管部门根据建设项目的具体建设内容、建设规模、周边用地情况及其他因素，合理确定用地兼容的比例、建设使用的控制要求等条件；
（三）禁止兼容：
指建设用地的规划用途不可改为他用的。
第十四条【确定原则】规划用地性质兼容的确定应遵循以下原则：
（一）规划的经营性用地可以兼容用于建设公益性设施，规划的公益性用地一般不兼容用于经营性开发；
（二）规划用地性质属同一中类的用地原则上可以完全兼容，规划用地性质属同一大类的用地原则上可以在符合一定条件时兼容；
（三）根据项目需要，规划的各类用地可以调整作为交通、通讯、供水、供电、卫生、消防等城市生命线工程用地；
（四）规划的各类用地经确定应调整作为文保用地的，可调整作为文物古迹用地；确定的文物古迹用地一般不用于其他建设；
（五）规划的公益性用地在满足规划要求的情况下，为便于为民服务、提高土地使用效率，可适当兼容建设其他公益类设施。
第十五条【兼容条件】申请按兼容用途进行建设的，须同时符合下列条件并按程序申报：
（一）保证区域用地结构平衡；
（二）满足城市公共基础设施配套要求，有利于提升区域整体功能；
（三）不影响城市环境、城市交通；
（四）不影响周边用地利用效率；
（五）不得对相邻地块及历史文化、自然环境保护造成负面影响。
第三章 地下空间的规划管理
第十六条【概念】本规定所称的城市地下空间，是指本市规划区内地表以下、由城市规划控制开发和利用的空间。
第十七条【开发利用原则】城市地下空间的开发利用应贯彻统一规划、综合开发、合理利用、依法管理的原则，坚持社会效益、经济效益和环境效益相结合，以社会效益优先，考虑城市防灾减灾和人民防空的需要，满足地下文物保护的要求。
第十八条【竖向分层】城市地下空间开发利用应保护空间资源，在浅层空间得到充分利用的基础上再向深层空间发展。
根据城市规划建设与发展需要以及社会经济发展水平，城市地下空间资源按竖向开发利用的深度可分为以下层次：
（一）浅层空间：
地下0-15米左右；
（二）中层空间：
地下15-30米左右；
（三）深层空间：
地下30米至更深范围。
第十九条【地下人防工程】开发利用地下空间应满足人民防空需要，坚持平战结合的原则。
编制及修改涉及人防建设的专业规划和详细规划须征求市人防办意见。
规划确定的人防工程出入口和相应的地面配套工程所需用地不得占用。
第二十条【开发利用的安全性】地下建筑工程建设应当符合相关法律、法规规定，建设单位应采取有效的安全和防护措施，科学合理地协调地表空间和地下空间的承载、震动、污染、噪声及相邻建筑物的安全，不得损坏地下市政管线功能，不得影响地面交通运输、不得妨碍地表的规划功能、不得对他人建筑物、附着物造成危害。
第二十一条【规划条件】地下空间的规划条件包括本规定用地规划条件的内容，还须明确地下空间的水平投影范围、垂直空间范围、水平和竖向联系义务、建设时序等内容。
地下空间的规划条件不得擅自改变；确需改变的，应当按照本规定（规划条件变更程序）办理。
第二十二条【工程用途】开发利用地下空间须符合地下空间专项规划和控制性详细规划，并须依法取得地下空间的使用权。
涉及军事、文物保护、人民防空、市政基础设施、河道和环境保护的地下建筑工程，还应当符合相关法律、法规的规定。
规划建设的地下建筑工程禁止用于以下用途：
（一）生产、储存、销售易燃易爆危险物品的工厂、仓库、商店；
（二）设置哺乳室、托儿所、幼儿园、游乐厅等儿童活动场所，残疾人员活动场所、老年人活动场所和医院、疗养院的住院部分；
（三）在地下二层及以下设置文化娱乐场所和餐饮场所等人员密集的公共场所；
第二十三条【规划审批】地下建筑工程须办理规划审批手续。
与地表建筑结建的地下建筑工程应与其地表部分一并审批。
地下建筑工程与地下人行通道、地下街、地下公共停车库等地下公共设施相连通的，建设单位应分别办理各自用地内地下工程的规划手续。
第二十四条【工程方案】地下建筑工程须在修建性详细规划或总平面规划设计方案中，明确地下建筑工程的各层用途、开发规模、平面和竖向布局；明确公共活动系统、安全防灾系统、出入交通组织、通风井位置等；明确与城市公共空间和周边地块的连通方式。
第二十五条【控制范围】地下建筑工程水平投影范围一般不得超出地表用地界线，确需扩展且具备扩展条件的，市城乡规划主管部门可以根据城市规划，合理划定地下空间规划建设用地范围。
第二十六条【地下设施】规划地表为城市道路、绿地、公园、广场、停车场等无大型建筑物的地块，地下可以作为单建项目规划建设用地，其地表部分用途及范围，由城乡规划主管部门在规划条件中明确。
如地表空间、地下空间使用权一并出让，其地表设施应作为配建内容由建设单位一并实施建设。
处于公共绿地范围内的地下空间，顶部覆土还应满足地面绿化种植的要求。
第二十七条【出入口】地下设施露出地面的建筑物或构筑物应与城市地面环境相协调。
需单独用地的，还需取得该用地的土地使用权。
第二十八条【通风井】地下公共设施设置通风井时，应符合下列要求：
（一）地下公共设施的通风井宜在绿化带内设置；当必须设于人行道时，应保证人行通行宽度不小于1.5米，且不对行人安全造成不利影响；
（二）非公共设施的建筑物地下室通风井等附属设施严禁设于道路红线内；
（三）临近建筑物设置的通风井，其口部距建筑物的水平直线距离不应小于5米。
第二编 建筑工程规划管理
第五章 容积率与建筑密度
第一节 容积率与建筑密度的计算
第二十九条【概念】
建设用地容积率控制指标按地上容积率和地下容积率分别核定，本规定所称容积率主要指地上容积率。
是指一定地块内，地面以上建筑面积与建设用地面积的比值。
建筑密度：
一定地块内，建筑基底面积与建设用地面积的比值。
第三十条【计算方法】
在容积率及建筑密度计算中，建设用地面积和建筑面积按照以下规则计算：
1、建设用地面积计算
建设用地面积是指能直接用于或附属于该建设项目的实际用地面积，不包括规划道路红线、规划河道蓝线等规划控制线内的城市公共用地面积，具体面积以市城市规划行政主管部门核定的用地范围为准。
2、建筑面积计算
按中华人民共和国国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005进行计算。
室外地坪正负零以上高度不超过1.5米的半地下室或车库建筑面积不计。
未确定外墙保温材料的居住类建筑外墙保温材料建筑面积按照100：
1的比例计算。
第三十一条【容积率计算的特殊情形】涉及以下情况的按下列规定计算容积率：
1、住宅类项目层高大于4.0米（含4.0米）的，按标准面积的1.5倍计算容积率；层高大于4.7米（含4.7米）的，按标准面积的2倍计算容积率；
2、商业、办公、文化娱乐类项目及居住项目中的商业、办公、文化娱乐类服务设施，层高大于5米（含5米）的，按标准面积的1.5倍计算容积率；层高大于6米（含6米），按标准面积的2倍计算容积率。
3、超市、商场、影剧院、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、食堂、礼堂等大型公共建筑及办公、酒店等建筑的首层、会议室，其层高可根据实际功能要求进行设计，其容积率计算标准由市城市规划行政主管部门审查确定。
4、工业类项目中厂房、仓储建筑，层高超过8米（含8米）的，按2倍建筑面积计算容积率；工业类项目中办公、生活建筑，按本条1和2规定计算。
5、建筑物底层车库高度≥2.2米及独立设置的地上车库高度≥2.5米的，建筑面积计入容积率；低于以上高度的建筑面积按照一半计入容积率；
6、阁楼层建筑面积，按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005），建筑面积按照一半计入容积率。
7、物管用房、配电房、传达室等非赢利性的配套设施，建筑面积不计入容积率。
8、鼓励利用地下空间修建停车场、人防设施及储物区，地下建筑面积不计入容积率。
9、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在2.8米至3.6米之间，建筑面积不计入容积率。
第三十二条【执行时间】本规定执行之日前，通过“招、拍、挂”方式取得土地使用权的经营性建设项目、已批准规划设计方案的建设项目，容积率与建筑密度计算方法仍按原规定执行。
第二节 容积率与建筑密度的控制
第三十三条【控制原则】根据实际建设项目用地性质、用地规模、建筑高度等因素的不同，按相应标准对容积率与建筑密度的上限进行控制。
第三十四条【控制指标】商业、居住两类用地，其容积率、建筑密度按附表3.1.1及3.1.2的相关规定参考控制。
工业类用地根据国土资源部《工业项目建设用地控制指标》分产业类型对相关建筑容量指标进行控制。
办公用地参照商业用地进行相关指标的规划控制，仓储类用地参照工业类用地进行相关指标的规划控制，其他类型用地的建筑容量指标参照控制性详细规划进行控制。
成片居住、商业类用地容积率、建筑密度控制指标值表
层数
3ha≤S＜15ha
15ha≤S＜30ha
S≥30ha
容积率
建筑密度
容积率
建筑密度
容积率
建筑密度
居 住 类 用 地
1—3层
0.9
28%
0.8
28%
0.7
28%
4—6层
1.7
24%
1.6
24%
1.5
24%
7—11层
2.2
20%
2.0
20%
1.9
20%
12—18层
2.8
19%
2.4
18%
2.0
19%
≥19层
3.2
18%
3.0
17%
2.8
18%
商 业 类 用 地
容积率
建筑密度
H≤15m
1.6
45%
15m＜H≤24m
2.2
40%
24m＜H≤50m
3.0
35%
50m＜H≤80m
3.5
30%
80m＜H≤100m
4.0
25%
H≥100m
4.5
25%
小于3公顷建设用地地上容积率、建筑密度控制指标值表
层数
容积率
建筑密度
居 住 类 用 地
1—3层
1.0
30%
4—6层
1.9
25%
7—11层
2.2
20%
12—18层
2.8
18%
≥19层
3.5
18%
商 业 类 用 地
H≤15m
1.8
50%
15m＜H≤24m
2.4
45%
24m＜H≤50m
3.5
40%
50m＜H≤80m
4.0
35%
80m＜H≤100m
4.5
30%
H≥100m
5.5
25%
备注一：
1、S—用地面积（ha），H—建筑高度（m）。
2、表内容积率指标为单一层数类型的居住类用地或单一高度类型的商业类用地对应的上限值，由不同层数类型的居住类用地（或由不同高度类型的商业类用地）混合组成的建设用地，其容积率指标应按不同层数类型，根据用地比例参照上表确定。
3、居住、商业混合类型建设用地的容积率指标根据用地比例参照上表确定。
备注二：
相关因素计算方法
1、建筑层数计算：
从建筑室内地坪正负零开始计算第一层至建筑屋顶。
顶部跃层及高度低于2.2米的夹层及设备层不计算建筑层数。
2、建筑高度计算：
（1）平屋面建筑无女儿墙的屋面，从室内地坪正负零算至檐口顶面；有女儿墙的屋面，算至女儿墙顶面；
（2）坡屋面建筑，从室内地坪正负零算至屋檐口顶面；（3）当同一座建筑物有多种屋面形式时，建筑高度应按上述方法分别计算后取其中最大值。
（4）屋顶突出物的高度在9米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物屋顶层建筑面积的四分之一的不计入建筑高度。
第三节 特殊情形下容积率与建筑密度的控制
第三十五条【可适当突破控制上限的情况】居住类项目中的重点工程拆迁安置用房、经济适用房、城中村改造、国有企业改制变现用地的“招拍挂”等类型的项目，其容积率指标可在上节表规定的上限值基础上适当增加。
市级商业中心、地区级商业中心、城市标志性地段等特殊功能区内的各类建设项目，其地上容积率、建筑密度参照本规定及所在分区控制性详细规划在编制修建性详细规划时确定，其地上容积率、建筑密度可在上节表规定的控制指标基础上适当增加。
第三十六条【禁止突破控制指标的情形】建设用地内原有容积率（或建筑密度）已超出控制指标，除必要的公共服务设施外，不得在用地内增加建筑容量。
用地内存在违法建设、严重破坏城市空间环境的等情况的项目，不得在用地内增加容积率和建筑密度。
第三十七条【提供公共开敞空间的奖励措施】各类项目在项目建设用地范围内为社会提供公共开敞空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按下表的规定奖励增加建筑面积。
建筑面积奖励标准表
核定建筑容积率
每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）
小于2
2.0
大于等于2
3.0
第六章 建筑日照
第一节 日照分析范围
第三十八条【生活居住类建筑】本规定所称生活居住类建筑，是指具有下列使用空间的建筑：
（一）住宅的卧室和起居室；
（二）医院、疗养院的病房和疗养室；
（三）老年人居住建筑（老年人住宅、老年人公寓及养老院、护理院、托老所等）的主要居室（卧室和起居室）；
（四）幼儿园、托儿所的主要生活用房；
（五）中、小学教学楼的南向普通教室。
第三十九条【须进行日照分析的情况】凡在本市规划区范围内申办建设工程项目，可能对生活居住特征建筑产生日照遮挡影响的，建设申请人在向城乡规划主管部门申请审查核准修建性详细规划设计方案、建设工程设计方案和施工图设计方案时，须进行日照分析并提交日照分析报告。
申报建筑高度不超过24米,在符合规定的建筑间距和退地界、消防等要求的前提下可不进行日照分析。
但周围建筑为生活居住特征
（二）、（三）、（四）、（五）类建筑时，须进行日照分析。
第四十条【日照分析范围】受遮挡的生活居住类建筑在申报建筑高度1.8倍扇形日照阴影范围内确定，但该扇形半径最大不超过180米。
受遮挡的生活居住类建筑确定后，在其东、西、南三个方向各60米范围内确定其它遮挡建筑。
前款规定范围内的下列生活居住类建筑作为遮挡建筑时应当纳入分析，作为被遮挡建筑时不纳入分析：
（一）未办理任何规划许可手续且未取得合法房屋权属证件的生活居住类建筑；
（二）未经城乡规划主管部门批准擅自变更使用性质为生活居住类建筑的建筑；
（三）低层简易住宅。
规划确定待改造区域内的建筑，既不作为遮挡建筑，也不作为被遮挡建筑。
规划确定待改造区域是指有明确的建设单位及开发建设时序、已审查确定改造后的建设工程设计方案的区域。
第二节 日照标准
第四十一条【建筑日照标准】
申报项目建筑日照标准：
（一）住宅每套至少应有一个居住空间（卧室或起居室）大寒日日照时间不小于2小时，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个居住空间（卧室或起居室）大寒日日照时间不小于2小时。
其中旧城区新建住宅，确因建设用地、建筑布局等条件限制，不能全部满足规定的日照标准要求的，其日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。
可酌情降低的规定只适用于各申请建设项目内的新建住宅本身，且建设申请人在进行销售、转让、分配时，宜向当事人明示该住宅的日照情况；低于大寒日日照1小时标准的，不得作为住宅使用。
（二）老年人居住建筑的主要居室（卧室和起居室）冬至日日照时间不小于2小时。
（三）医院病房楼南向病房冬至日日照时间不小于2小时，医院、疗养院半数以上病房和疗养室冬至日日照时间不小于2小时。
（四）中、小学教学楼南向普通教室应满足冬至日日照时间不小于2小时，中、小学半数以上的教室冬至日日照时间不小于2小时。
（五）托儿所、幼儿园的主要生活用房应满足冬至日日照时间不小于3小时。
申报项目外建筑日照标准：
（一）申报项目以外被遮挡的现状或已规划生活居住类建筑原有日照标准符合国家相关规范要求的，考虑申报项目的日照影响后，仍符合国家相关规范要求。
（二）申报项目以外被遮挡的现状或已规划生活居住类建筑原有日照标准不符合国家相关规范要求的，考虑申报项目的日照影响后，原有日照标准不降低。
第四十二条【建筑朝向】条式建筑以垂直长边的方向为主要朝向，点式建筑以南北向为主要朝向。
南北向是指正南北向和南偏东（西）45度以内（含45度），东西向指正东西向和东（西）偏南45度内（不含45度），下同。
住宅建筑应确定一面作为主朝向，其它朝向为次要朝向，次要朝向可不考虑其日照要求。
有日照需求的生活居住类建筑不宜东西向布置。
第三节 日照分析报告
第四十三条【资料收集与分析计算】进行日照分析所需收集的基础资料及其分析计算应符合德州市日照分析规划管理暂行规定及德州市日照分析技术规程的要求。
现状地形图及其电子数据必须由具备资质的测绘单位提供，已批规划建筑或在批规划建筑的有关资料可向市城乡规划主管部门查询，申报建筑的相关资料由设计单位提供。
进行日照分析和计算时，现状生活居住类建筑须采用窗户分析方法进行分析。
规划生活居住类建筑按以下两种情况处理：
申报建设工程规划许可证的生活居住类建筑和已审查确定建设工程设计方案的生活居住类建筑，采用窗户分析方法。
未审查确定建设工程设计方案的生活居住类建筑，采用多点沿线分析方法。
大寒日日照计算起止时间为8：
00—16：
00，冬至日日照计算起止时间为9：
00—15：
00。
计算标准日为分析当年的大寒日或冬至日，如当年是闰年则顺延一年。
一般窗户以外墙窗台面为基准计算，左右两个端点为计算点，有阳台的窗户也以窗台面的左右两个端点为计算点，宽度大于2.4米的，按2.4米计算，以窗户的中点两侧各延伸1.2米为计算范围。
第四十三条【日照分析报告】
建设单位须委托具备规划或建筑设计相应资质并在市城乡规划主管部门登记的日照分析单位进行日照分析。
建设单位提供的日照分析基础资料必须真实、全面、准确，不得弄虚作假、隐瞒真实情况。
因建设申请人提供的
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