《北京市房屋重置成新价评估技术标准表格格式》京国土房管拆808号.docx
《《北京市房屋重置成新价评估技术标准表格格式》京国土房管拆808号.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《北京市房屋重置成新价评估技术标准表格格式》京国土房管拆808号.docx（46页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
《北京市房屋重置成新价评估技术标准表格格式》京国土房管拆808号
北京市国土资源和房屋管理局
北京市物价局
京国土房管拆（2003）808号
关于发布《北京市房屋重置成新价
评估技术标准》的通知
各区县国土房管局、物价局，各房地产价格评估机构：
为规范本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）和本市实际情况，北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局对原《北京市房屋估价办法》、《北京市住宅楼房估价技术规范》作了修订，现予发布，并就有关事项通知如下：
一、本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。
二、按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》进行房屋拆迁时，需要对被拆迁房屋重置成新价进行评估的，应当按照本标准执行。
三、平房、中式楼房重置成新价评估的分值，东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区为227元/分，其他远郊区（县）为182元/分。
四、本标准自2003年10月1日起施行。
原市房屋土地管理局和市物价局1996年11月1日《关于发布修订后的〈北京市房屋估价办法〉的通知》（京房地评字〔1996〕573号）、市房屋土地管理局1997年1月7日《关于实施〈北京市房屋估价办法〉有关拆迁问题的通知》（京房地拆字〔1997〕第018号）、市房屋土地管理局和市物价局1999年7月6日《关于印发〈北京市住宅楼房估价技术规范〉的通知》（京房地评字〔1999〕655号）同时废止。
北京市房屋重置成新价评估技术标准
目 录
第一章 总 则
1-1 〔立法目的和依据〕
1-2〔适用范围及重置成新价定义〕
1-3 〔估价技术路线〕
1-4 〔未列入的项目〕
第二章 平房、中式楼房重置成新价评估
2-1、〔估价路线、部件及分值〕
2-2、〔标准间〕
2-3、计算公式：
（1）砖木结构房屋
（2）砖混结构房屋
（3）中式楼房
2-4、房屋部件计分表
（1）屋面计分表
（2）屋架计分表
（3）墙身计分表
（4）门窗计分表
（5）顶棚计分表
（6）地面计分表
（7）装修计分表
（8）设备计分表
（9）附属物计分表
2-5、柱高差率表
2-6、砖木结构房屋成新评定说明
2-7、砖木结构房屋成新折余率表
2-8、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚成新评定说明
2-9、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚折余率表
2-10、块料面层成新评定说明
2-11、房屋暖气、卫生设备或新评定说明
2-12、砖混结构房屋完损等级和成新评定说明及折余率表
2-13、砖混结构房屋使用年限折余率表
2-14、砖混结构房屋装修设备完损等级和成新评定说明及折余率表
2-15、附属物据实估价表
2-16、树木估价表
第三章 楼房重置成新价评估
3-1、〔计算公式〕
3-2、楼房基本价格表
（1）住宅楼房基本价格表
（2）非住宅楼房基本价格表
3-3、楼房折余率：
（1）楼房成新评定说明
（2）楼房直线折旧参数说明表
3-4、增项价格：
（1）增项价格表
（2）增项成新评定说明
3-5、区域系数：
3-6、装修及附属物重置成新价的评估
第四章 附则
4-1、〔规定价格与实际偏离的情况〕
第一章 总 则
1-1 〔立法目的和依据〕
为规范本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部《房地产估价规范》（GB/T50291-1999），特制定本标准。
1-2 〔适用范围及重置成新价定义〕
本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。
房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。
1-3 〔估价技术路线〕
本标准采用成本法测算。
1-4 〔未列入的项目〕
本标准未列入的项目，可参照估价时点的市场价格结合该项目具体情况进行评估。
第二章 平房、中式楼房重置成新价评估
2-1 〔估价路线、部件及分值〕
平房、中式楼房重置成新价的评估采用分部件按条件计分、依成新折扣的办法计算房屋总分，再按规定的分值计算房屋价格。
房屋的组成部件包括：
屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面、装修、设备、附属物等九类。
前六类部件以标准间为单位按条件计分，后三类部件依实际数量按条件计分。
各部件分数分别见屋面计分表、屋架计分表、墙身计分表、门窗计分表、顶棚计分表、地面计分表、装修计分表、设备计分表、附属物计分表。
标准间计分的各类部件，一间房屋内条件不同的，按比例计分。
各类部件未列入的项目，可参照分数相近的项目计分或据实估价。
分值由市国土房管局公布。
2-2 〔标准间〕
房屋的标准间：
平房为建筑面积20平方米，中式楼房为建筑体积60立方米。
其计算公式为：
（1）平房
标准间数=建筑面积÷20
（2）中式楼房
标准间数=房屋基底面积×柱高÷60
2-3 计算公式：
（1）砖木结构房屋
房屋及附属物重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率〕×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价
成新折余率的确定：
按《砖木结构房屋成新评定说明》和《砖木结构房屋成新折余率表》执行；在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的，依其规定；计残值的，按《各类房屋折余率表》计算；不计残值的，按成新百分比计算。
柱高差率的确定：
按《柱高差率表》执行。
附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。
（2）砖混结构房屋
房屋及附属物重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率〕×标准间数×（成新折余率+使用年限折余率）÷2+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价
成新折余率的确定：
按《砖混结构完损等级评定说明及折余率表》执行；使用年限折余率的确定：
按《砖混结构房屋使用年限折余率表》执行；在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的，依其规定。
柱高差率的确定：
按《柱高差率表》执行。
附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。
（3）中式楼房
房屋及附属物重置成新价=〔（屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数）×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率〕×分值+附属物据实估价
成新折余率的确定：
按《砖木结构房屋成新评定说明》和《砖木结构房屋成新折余率表》执行；在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的，依其规定；计残值的，按《各类房屋折余率表》计算；不计残值的，按成新百分比计算。
附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。
2-4 房屋部件计分表
（1）屋面计分表
项目
说明
简称
单位
分数
瓦
屋
面
琉璃瓦
各种釉子的琉璃瓦
琉璃1
间
102.18
筒瓦
筒瓦下满铺望板、油毡
瓦2
间
29.14
筒瓦
筒瓦下满铺席箔
瓦3
间
17.71
合瓦
合瓦下满铺望板
瓦4
间
29.36
合瓦箔
合瓦下满铺席
瓦5
间
18.79
石板瓦
石板瓦下满铺望板、油毡
瓦6
间
26.55
石板瓦
石板瓦下满铺席箔
瓦7
间
19.10
水泥瓦
水泥瓦下满铺望板、油毡
瓦8
间
16.06
水泥瓦
水泥瓦下满铺席箔
瓦9
间
10.80
灰
瓦
屋
面
干插瓦
有无合瓦边稍垄不予区分
灰瓦1
间
9.58
仰瓦
灰梗有无合瓦边稍垄、分间垄不予区分
灰瓦2
间
8.87
棋盘心
前坡合瓦后坡青灰及前后棋盘心，屋脊及分间垄为合瓦，其余为青灰
灰瓦3
间
11.82
棋盘心
前坡合瓦后坡棋盘心
灰瓦4
间
15.51
灰屋面
青灰顶
不分平顶、坡顶，含麦壳灰
灰1
间
6.68
焦渣顶
不分平顶、坡顶，含泥顶
灰2
间
3.86
混凝土屋面
现浇板
各种现浇的钢筋混凝土屋面
浇
间
19.53
槽型板
预制槽型板
预1
间
23.86
圆孔板
预制圆孔板
预2
间
16.77
加气板
预制加气板
预3
间
14.37
其 他
玻璃钢
各种钢性玻璃坡顶屋面
玻坡
间
9.16
玻璃钢
各种钢性玻璃平顶屋面
玻平
间
7.75
木板油毡
木板上铺油毡、石子坡顶屋面
板毡坡
间
11.16
木板油毡
木板上铺油毡、石子平顶屋面
板毡平
间
8.89
铅铁
镀锌瓦楞铁下铺望板、油毡
铅1
间
15.98
铅铁
镀锌瓦楞铁下铺席箔
铅2
间
10.20
铅铁
干挂黑铁板
铅3
间
6.78
石棉瓦
石棉瓦下铺望板、油毡
石棉1
间
11.80
石棉瓦
石棉瓦下铺席箔
石棉2
间
6.18
干挂瓦
小屋架干挂水泥瓦、石棉瓦
干挂瓦
间
3.16
附计:
一、屋面包括望板、席箔以上各种面层和各种屋脊。
二、平顶屋面上铺设花砖、水磨石等块料面层的，除按平面屋面计分外，另按地面所属项目的80%计分，并随房折旧。
三、用条砖、方砖、瓦笆替作望板、席箔的，按席箔计分。
四、利用地下室顶面作房屋地面的，分别按以下计算：
（一）在地下室顶面上做木地板的，按地下室顶面和木地板所属项目分别计分。
地下室顶面为木地板又作上层地面的不重复计分。
（二）在地下室顶面上铺设花砖、水磨石等块料面层的，除按平面屋面计分外，另按地面所属项目的80%计分。
（三）在地下室顶面上做水泥、焦渣地面的，即视为地下室屋面，房屋地面不再计价。
五、其他屋面，如石棉瓦、铅铁顶、玻璃钢顶、木板油毡顶按灰瓦房折旧；彩色瓦楞铁屋面并入铅1。
（1）屋架计分表
项目
说明
简称
单位
分数
中式屋架
七檩柁
高级做法，进深大于6米
中架1
间
36.3
七檩柁
普通做法，进深大于6米
中架2
间
26.47
五檩柁
高级做法
中架3
间
22.93
五檩柁
普通做法
中架4
间
18.05
平台柁五檩
高级做法
平柁1
间
14.04
平台柁五檩
普通做法
平柁2
间
13.23
平台柁四檩
普通做法
平柁3
间
10.57
平台柁三檩
普通做法
平柁4
间
8.92
硬山搁
七檩以上、进深大于8米
硬1
间
11.4
硬山搁
七檩、进深大于6米
硬2
间
9.19
硬山搁
五檩、进深大于4米
硬3
间
7.53
硬山搁
四檩、进深≤4米
硬4
间
5.34
人字架
木屋架
跨度≤6米
人架1
间
9.60
木屋架
6米＜跨度≤8米
人架2
间
12.98
木屋架
跨度＞8米
人架3
间
16.58
小型木屋架
木屋架间屋架间距1米以内
人架4
间
8.56
钢木屋架
跨度≤6米
人架5
间
9.50
钢木屋架
6米＜跨度≤8米
人架6
间
12.78
钢木屋架
跨度＞8米
人架7
间
17.05
小型钢木屋架
屋架间距1米以内
人架8
间
8.90
钢屋架
钢屋架
跨度≤6米，角钢檩，石棉瓦屋面
钢架1
间
11.68
钢屋架
6米＜跨度≤9米，角钢檩，石棉瓦屋面
钢架2
间
17.55
钢屋架
跨度＞9米，角钢檩，石棉瓦屋面
钢架3
间
23.28
钢屋架
跨度≤9米大型屋面板
钢架4
间
17.55
钢屋架
9米＜跨度≤15米，大型屋面板
钢架5
间
28.56
钢屋架
跨度＞15米，大型屋面板
钢架6
间
39.48
钢混结构
钢砼屋架
跨度≤9米
钢混1
间
5.40
钢砼梁
9米＜跨度≤12米
钢混2
间
18.95
钢砼梁
跨度＞12米
钢混3
间
22.57
附计：
一、中式屋架高级做法：
材质为松木，檩直径不低于25cm，柱、柁直径不低于40cm，三间房两架跨空柁，两架排山柁，檩、柱见圆，檩带垫板、垫枋，前后檐椽带飞头。
二、屋架计分表中分数仅指房屋屋架全为同一屋架时分数，当有不同屋架时，则分别按比例计分。
三、平台柁与腊阡柁不予区分。
四、中式柁没有柱子，按木屋架计分。
（3）墙身计分表
项目
说 明
简称
单位
分数
缸砖墙
全部缸砖垒砌
缸
间
58.23
细磨砖墙
间整个墙身外部细磨砖垒砌，兰整砖衬里
磨1
间
68.52
细磨砖墙
整个墙身外部细磨砖垒砌，碎砖衬里
磨2
间
49.13
磨砖棋盘心
山墙四框、坎墙、后檐下碱为细磨砖，碎砖衬里
磨棋
间
43.16
粗磨砖墙
粗磨砖垒砌，兰整砖衬里
粗磨1
间
52.65
粗磨砖墙
粗磨砖垒砌，碎砖衬里
粗磨2
间
33.26
整砖墙
红砖墙、矽酸盐砖墙，满门窗
红整1
间
26.87
整砖墙
红砖墙、矽酸盐砖墙，半门窗
红整2
间
28.28
整砖墙
红砖墙、矽酸盐砖墙，一门一窗
红整3
间
29.62
兰砖墙
兰砖墙，满门窗
兰整1
间
30.82
兰砖墙
兰砖墙，半门窗
兰整2
间
32.23
兰砖墙
兰砖墙，一门一窗
兰整3
间
33.57
半整砖墙
四框整砖、外整里碎、整砖下碱、烟灰砖、焦渣砖、空斗砖
半整
间
23.88
碎砖墙
全部碎砖垒砌，两腿整砖
碎
间
19.74
虎皮石墙
虎皮石墙，水泥沙浆勾缝，满门窗
虎1
间
23.58
虎皮石墙
虎皮石墙，水泥沙浆勾缝，半门窗
虎2
间
24.58
虎皮石墙
虎皮石墙，水泥沙浆勾缝，一门一窗
虎3
间
25.75
附计:
一、各类墙身包括基础、墙檐、女儿墙。
二、磨方砖贴棋盘心的按磨砖墙计分。
三、墙身下碱为虎皮石的分别按比例计分。
四、房屋台基高度调整系数：
台基高度
调整系数
台基高度<0.3米
1.0
0.3米≤台基高度<0.5米
1.1
0.5米≤台基高度<0.8米
1.2
0.8米≤台基高度<1.0米
1.3
1.0米≤台基高度<1.3米
1.4
1.3米≤台基高度<1.5米
1.5
1.5米≤台基高度<1.8米
1.6
1.8米≤台基高度<2.0米
1.7
台基高度2.0米
1.8
说明：
台基高度指从院内地面到房屋室内地面的高度。
台基高度大于两米，每增加0.1米，调节系数增加0.05。
五、房屋组合调整系数
组合间数（自然间）
调整系数
一间
1.50
二间
1.30
三间
1.00
四间
0.96
五间
0.92
六间
0.88
七间
0.84
八间
0.80
九间
0.77
十间
0.75
十一间
0.73
十二间
0.71
再每增加一间
递减0.01
六、勾连搭房屋，按墙身调整后分数的80%计分。
（4）门窗计分表
项目
说 明
简称
单位
分数
中式
中式，雕刻精细、完整、带帘架、有心屉
中1
间
17.35
中式
中式，部分雕刻或制作精细
中2
间
15.69
塑钢
塑钢门窗，双玻、含纱，满门窗
塑钢1
间
15.69
塑钢
塑钢门窗，单玻、含纱，半门窗
塑钢2
间
13.58
塑钢
塑钢门窗，其他
塑钢3
间
10.66
铝合金
铝合金门窗，双玻、含纱，满门窗
铝1
间
14.55
铝合金
铝合金门窗，单玻、含纱，半门窗
铝2
间
12.06
铝合金
铝合金门窗，其他
铝3
间
9.37
木门窗
木门窗，两玻一纱或一玻一纱带鱼磷板，满门窗
木1
间
11.71
木门窗
木门窗，两玻一纱或一玻一纱带鱼磷板，半门窗
木2
间
8.58
木门窗
木门窗，两玻一纱或一玻一纱带鱼磷板，一门一窗
木3
间
6.56
其他门窗
一玻一纱、两玻无纱、钢门窗，满门窗
其他1
间
7.24
其他门窗
满玻无纱或半玻璃门窗或一门一窗
其他2
间
5.42
附计:
一、各类门窗单独计算时均按瓦房折旧，与房屋同时折旧时随房折旧。
二、地下室带铁栏杆的小窗仍按小窗所属项目计分，铁栏杆不另计。
三、带护窗板门窗仍按所属项目计分，护窗板不另计。
（5）顶棚计分表
项目
说明
简称
单位
分数
钙塑板顶棚
轻钢龙骨，钙塑板，铝扣板
棚1
间
9.00
钙塑板顶棚
木龙骨钙塑板
棚2
间
5.77
石膏板顶棚
轻钢龙骨及木龙骨艺术造型石膏板
棚3
间
8.90
石膏板顶棚
木龙骨，石膏板
棚4
间
5.47
石膏板顶棚
铁丝吊石膏板
棚5
间
1.58
三合板顶棚
三合板带压条顶棚，刷清漆
棚6
间
9.88
纤维板顶棚
纤维板顶棚，刷调合漆
棚7
间
6.09
木丝板顶棚
木丝板顶棚，刷乳胶漆
棚8
间
5.89
简易木顶棚
棚9
间
4.0
铝扣板顶棚
棚10
间
8.9
PVC顶棚
PVC顶棚
棚11
间
4.00
抹灰顶棚
板条抹灰，带高级装饰线
棚12
间
4.34
抹灰顶棚
普通板条抹灰
棚13
间
4.29
抹灰顶棚
苇箔抹灰
棚14
间
3.48
纸顶棚
纸顶棚
棚15
间
0.63
附计:
一、抹灰顶棚、纤维板顶棚、木丝板顶棚、石膏板顶棚、纸顶棚随房折旧。
二、三合板顶棚、钙塑板顶棚按木装修折旧。
三、预制板勾缝喷浆不计顶棚。
（6）地面计分表
项目
说明
简称
单位
分数
高级木地板
红檀、柚木、花梨等高级实木地板
板1
间
42.56
细木地板
柞木、水曲柳等各种硬木地板
板2
间
32.55
普通地板
红松木地板
板3
间
24.58
粗木地板
松木或其他木质粗劣的木地板
板4
间
16.02
复合木地板
复合木地板
板5
间
15.66
花岗岩
高级光面花岗岩，天然，尺寸不小于50cm×50cm
岗1
间
40.0
花岗岩
普通花岗岩，天然
岗2
间
25.38
大理石
高级大理石，天然，尺寸不小于50cm×50cm
理1
间
28.0
大理石
普通大理石，天然
理2
间
16.1
大理石
拼碎大理石，天然
理3
间
8.96
水磨石
预制水磨石
磨1
间
7.31
水磨石
现制水磨石，嵌条、美术
磨2
间
7.41
水磨石
现制水磨石普通
磨3
间
5.19
拼花马赛克
拼制成各种美术图案的马赛克
赛1
间
8.86
马赛克
普通马赛克
赛2
间
7.42
耐酸砖
沥青粘贴耐酸砖地面
酸
间
20.24
缸砖
高档缸砖，含仿造花岗岩、大理石
缸1
间
8.09
缸砖
普通缸砖、锦砖、瓷砖、防滑砖、花砖、玻化砖
缸2
间
6.09
塑料地砖
聚氨乙烯塑料地砖
塑1
间
3.86
塑料地砖
石英砂塑料地砖
塑2
间
5.45
细方砖
经砍磨加工的方砖
方1
间
10.55
粗方砖
未经砍磨加工的方砖
方2
间
5.46
水泥砖
仿方砖水泥地面
地1
间
2.7
水泥
普通水泥地
地2
间
1.87
礁渣
白灰礁渣打实轧光
礁
间
1.58
条砖
条砖
间
1.67
条石
条石
间
28.01
碎砖
碎
间
0.63
附计:
一、水泥地分格与不分格不予区分。
二、散水不计、甬路按实际面积依院地计分。
三、台阶按投影面积依院地计分。
四、廊瓦房室内与廊子为不同地面时按其比例分别计分。
五、地面计分含踢脚板。
（7）装修计分表
项目
说明
简称
单位
分数
大街门
街门在门道中间脊檩下，标准间面积10.8平方米
门1
槽
54.8
中街门
街门在门道前檐檩下或较小街门三面砌砖并雕花者，标准间面积9平方米
门2
槽
41.33
小街门
小街门，三面砌粗磨砖，标准间面积9平方米
门3
槽
15.02
格扇
硬木六抹，雕刻精细
格1
M2
29.21
格扇
红松、黄杨等，雕刻较差
格2
M2
24.73
格扇
普通木格扇及落地罩
格3
M2
21.33
隔断
铝合金隔断
隔1
M2
20.97
隔断
五合板隔断、包镶门
隔2
M2
20.92
隔断
三合板隔断、包镶门
隔3
M2
20.74
隔断
轻钢龙骨石膏板隔断
隔4
M2
20.62
隔断
木龙骨石膏板隔
隔5
M2
20.37
隔断
单砖（整砖12）
隔6
M2
20.36
隔断
整砖24
隔7
M2
20.77
隔断
碎砖
隔8
M2
20.35
隔断
空心砖
隔9
M2
20.35
隔断
木龙骨纤维板隔断半玻璃门
隔10
M2
20.36
隔断
板条苇箔抹灰隔断
隔11
M2
20.21
护墙板
五合板带压条
护1
M2
20.66
护墙板
三合板带压条
护2
M2
20.60
油漆护墙
护3
M2
20.10
壁纸护墙
护4
M2
20.14
壁布护墙
高级布料
护5
M2
20.44
壁布护墙
一般布料
护6
M2
20.22
PVC护墙
护7
M2
20.20
大理石贴面
高级大理石贴面
大理石1
M2
24.01
大理石贴面
普通大理石贴面
大理石2
M2
22.06
锦砖贴面
高级锦砖
锦砖1
M2
20.55
锦砖贴面
普通锦砖
锦砖2
M2
20.40
马赛克贴面
马赛克
M2
20.38
水磨石贴面
水磨石
M2
20.50
花岗岩
高级花岗岩贴面
花岗岩1
M2
24.76
花岗岩
普通花岗岩贴面
花岗岩2
M2
22.38
水刷石
水刷石、干粘石
水刷石
M2
20.17
假石
假石
M2
20.30
顶棚灯孔
普通面层顶棚筒灯孔
灯孔1
个
0.04
顶棚灯孔
金属基层轻钢龙骨筒灯孔
灯孔2
升级会员 