华申理想大道招商方案.docx

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华申理想大道招商方案

首席城市中心商业街

唯一城市500米中央英伦商业街

华

申

理

想

大

道

招商策划方案

中智源商务策划有限公司

2011年11月20日

目录

项目说明………………

项目卖点………………

业态规划………………

招商策略………………

招商计划………………

费用预算………………

项目说明：

华申地产项目位于白市街与东春路交汇处，东临白市街、南至南运路，总占地面积12.5万平方米、建筑面积22万平方米，其中商业面积7万平方米，包含商业综合体2.2万平方米。

建筑类型包括住宅（高层、小高层、多层）、双首层商业街（华申大道）和17层商业综合体（华申时代广场）。

华申理想大道位于城市中心，是华申地产开发的华申项目当中的主流商业项目，以全长500米时尚步行街为主，主要经营业态涵盖餐饮、休闲、娱乐、儿童、家居、汽车等主流消费业态。

华申时代广场主要融合时尚酒店、时尚宾馆、商业百货、大型超市、一线电影院、电玩城等各种丰富业态。

以此形成了以华申理想大道和华申时代广场为核心商业的城市综合商圈，也是双辽市内首个集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的一站式综合商业地产项目。

项目卖点

是招商过程当中对项目核心优势的阐述，也是项目优势和特点的概括和提炼，核心卖点体现在以下几方面的支撑。

1、政府支持：

华申理想大道是双辽市重点招商引资项目，也是双辽市迄今为止建筑体量最大、业态规划最齐全的商业项目，全新的规划设计理念、独特的市场定位以及超前的运营理念是品牌核心的三大支撑点，入驻华申，就意味着踏上了一趟最先发起的财富之旅！

2、规划支持：

华申理想大道，聘请国内知名规划机构群里满足客户需求，项目全程独家全临街设计，多种面积和格局可供选择，独特的人流、车流、景观、分体等设计风格为商户提供最有利的规划保障，是集主流商业街和商业综合体于一身的商业王国。

3、商圈支持：

项目位于双辽市的黄金地段，白市街与冬春路交汇处，5分钟直达客运站、火车站、5分钟直达四平高速、通辽高速，便捷的交通是其他商业无法比拟的，随着周边的规划逐渐落成，那么一个双辽真正意义上的集“居住、经济、文化、商务”于一体的商圈业已形成，携手华申，就将获得整个商圈所带来的无限商机！

4、客群支持：

与项目同期开发的华申理想城邦和周边主力高端社区群，其中包括“财政小区、民政小区、金鼎花园”等在内的10余个小区，具备60000多人的高质量住户，客源稳定，所以携手华申，即可享受得天独厚的客群优势！

5、营销支持：

国内知名商业管理机构鼎力加盟，为品牌营销出谋划策、为商户加盟保驾护航，华申集团每年投资200万元用于整体商业炒作和运营，多重顾客引导体系和营销体系，让品牌瞬时引爆，商机无限扩张。

6、政策支持：

全力打造旗舰商业，全力扶持经营商户，全力扶持社会创业，项目推出了“售后返租、以组代购、减免租金、赠送租期、装修分期”等十余项扶持政策，确保商户进一户、火一户。

业态规划

第一部分：

业态品类说明

根据项目规划，特将项目整体业态所涉及品项及品类进行相关描述，为业态布局做基础素材使用。

1、家居建材：

地板、壁纸、灯具、卫浴、陶瓷、楼梯、涂料/漆、整体橱柜、吊顶、装潢公司、家私布艺、床上用品、窗帘、拉门、装潢材料、五金电料、家具、十字绣、居家用品等

2、小吃美食：

麻辣烫米线牛肉面面馆、冷饮店、陕西凉皮、江陵鸭血粉丝、永和豆浆等

3、时尚购物：

流行服饰、品牌箱包、运动服饰、手表、珠宝、化妆品、饰品、布鞋、内衣专卖等

4、儿童乐园：

幼儿园儿童服饰、玩具图书儿童摄影、孕婴专卖等

5、生活配套：

诊所、药店、营业厅、保健按摩、书店、茶店、便利店、洗衣店、洗浴、汗蒸等

6、生活休闲：

美容美体、婚纱影楼、鲜花糕点、茶座咖啡厅、网吧、保健按摩、球吧、瑜伽等

7、名品汽车：

汽车、摩托车、自行车、电动车、汽车修理、装饰美容、洗车行等

8、特色餐饮：

中餐、火锅、特色餐饮（干锅鸭头、香辣蟹、老广东一品鸡）等

9、商业综合体：

超市、院线、时尚酒店、公寓写字楼、美食城（待定）

注：

以上业态所包含品类为基础分类，未延伸至详细品类和品牌。

第二部分：

业态分布框架草图

根据整体项目特点，现将项目各业态布局进行如图体现。

第三部分：

业态基本布局

按照商铺位置进行业态初始分布，此分布作为招商工作的基础依据。

以下规划仅涉及“中兴路、白市街和东春路”，不包含“餐饮街和综合体”。

一、中兴路规划：

主流商业街是整个项目的核心商业地带，采用双首层设计，一层面积区间（100—150㎡），二层面积区间（60—100㎡），可独立也可连体。

本规划遵循商业街特点，将囊括“时尚购物、儿童乐园、生活休闲、小吃美食和生活配套”五大业态，其中包括“美食回廊、生活广场”等特色定位，具体规划如下：

13号、17号楼业态分布说明：

13号、17号楼为商业街的重心靠后地带，主力打造双层连体经营方式，所以将13号、17号楼共计约18双层铺位主力规划为“生活休闲”，包括美容美体、婚纱影楼、鲜花糕点、茶座咖啡厅、网吧、保健按摩、球吧、瑜伽、健身、电玩等生活、休闲类品类商铺进驻。

14号、18号楼业态分布说明：

14号、18号楼为商业街的中心地带，将14号、18号楼共计48铺位一层24铺位主力规划为“时尚购物”，以“流行服饰、品牌箱包、运动服饰、手表、珠宝、化妆品、饰品、布鞋、内衣、皮具”等品类品牌专卖店为主，二层24铺位为“美食回廊”，包括麻辣烫米线牛肉面面馆、冷饮店、陕西凉皮、永和豆浆等各地品牌特色小吃。

15号、19号楼业态分布说明：

15、19号楼为商业街的进口处，将15号、19号楼共计32铺位一层16铺位主力规划为“时尚购物”，以“流行服饰、品牌箱包、运动服饰、手表、珠宝、化妆品、饰品、布鞋、内衣、皮具”等品类品牌专卖店为主，二层16铺位为“美食回廊”，包括麻辣烫米线牛肉面面馆、冷饮店、陕西凉皮、江陵鸭血粉丝、永和豆浆等各地品牌特色小吃。

12号、16号楼业态分布说明：

12号、16号楼为商业街的最里端，并且中心有生活广场，将12号、16号楼共计（18双层）36单层铺位规划为“生活配套和儿童休闲”两种业态，一、二等不限，包括“儿童服饰、玩具图书、儿童摄影、孕婴专卖等”和“诊所、药店、营业厅、保健按摩、书店、茶店、便利店、洗衣店、洗浴、汗蒸”等品类商户。

二、白市街规划

白市街是项目的外围商业街，其中包括8号、11号、19号和23号楼以及中间裙楼部分，铺位形式主要为“独立一二楼”和少量“单层”两种，单位使用面积区间为（110—240㎡），共计铺位为（15+X），满足建材家居单位面积要求。

优先以地板、灯具、卫浴、陶瓷、楼梯、涂料/漆、整体橱柜、家具、家私布艺、床上用品、壁纸、吊顶、为一二层铺位。

以装潢公司、窗帘、拉门、装潢材料、五金电料、十字绣、居家用品等为单层铺位。

三、东春路规划

东春路是项目的外围待规划项目，其中包括24号、25号、26号和27号及附属裙楼，总体长度480米，根据项目需要，规划为华申汽车产业一条街。

其中24号楼XX铺位XX面积规划为“摩托车、自行车和电动车专卖”，25号和26号及裙楼XX面积规划为“品牌汽车”，27号楼XX铺位XX面积规划为“汽车修理、装饰美容、洗车行”等品类。

以上为业态基础分布说明，详细布局则根据规划布局酌情调整，此部分仅作为招商工作的基本布局支撑。

招商策略：

为确保招商工作开展顺利，对招商的整体构思及策略做如下说明

第一部分：

招商说明

本项目招商采用整体策略为租金偏高位，政策偏优厚的招商策略，在树立高端商业品牌的同时吸引优质的商户入驻，从而达到项目精品招商的目的，也为项目后期整体商业运营奠定良好的基础。

一、租金体系：

待定，根据综合分析进行，建议相对偏高位。

二、签约周期：

分为五年期和十年期（不含施工期和装修筹备期）

三、押金收取：

押金额度为3个月租金，押金在合约期满之后，无不良后果给予一次性返还。

四、租金递增：

在签约租期内租金按年进行缴纳租金，则第一年正常收取，第二年、第三年在原租金标准基础上涨幅5%，第四年、第五年在原租金基础上涨幅6%，第五年后在原租金基础上涨幅8%。

第二部分：

招商政策

为使本项目招商工作进展顺利，实现快速招商和高质量招商，特制订如下招商政策：

一、零租金入住，前两年租金全免，签约五年实缴三年租金！

二、免半年商管费，商管费自开业后半年开始收取！

三、享受三年内“以租代购”，三年内优先购房，房价不变，剩余租金抵房款。

四、招商引资项目，政策扶持，三年免税！

五、在项目投资创业，公司负责项目对接并送20000元开业宣传

六、租赁入住，租2送1、经营满租期奖励5000元。

七、自购自营，送20000元创业基金。

八、主力商户、团体入驻更多优惠（送装修等）。

九、公司为商户提供人才、营销、管理等相关服务。

十、项目提供担保，引入金融服务，为商户解决流动资金问题。

根据不同的阶段，不同的商铺类型来释放不同的优惠政策。

政策的组合及力度遵循招商时间节点灵活安排掌握，原则上是以签约先后顺序决定政策的优厚和常规程度。

第三部分：

操作主线

把项目整体分割为五部分进行操作，现每部分核心支撑点进行规划，并以此进行招商实施。

家居建材：

百万平装修市场，谁与争锋！

此主线是家居建材招商主线，利用项目自身及周边项目庞大的装修入驻市场需求，让商户占尽商机，以此引爆建材装修招商市场。

汽车产业：

汽车产业一条街，政府搭台！

此主线汽车产业招商主线，是利用政府给予的优惠政策及项目自身的产业塑造来引爆汽车及相关招商市场。

时尚消费：

时尚精品第一路，财富中轴！

此主线是商业街招商主线，是利用项目中心商业地带的特性及概念来引爆时尚精品等相关业态的招商市场。

商业主体：

高端商业综合体，领衔旗舰！

此主线是综合体招商主线，是利用双辽体量最大、定位高端的唯一一个大型商业综合体，引爆主力店进驻。

特色餐饮：

十万人首席餐厅，宴香人旺！

此主线是餐饮一条街招商主线，利用项目自身人气和高端消费群体集合，来进行餐饮品牌招商。

全线辅助：

扶持千万创业者，勇于承担！

此主线是根据招商情况和品牌入住需求情况而推出的主线，帮助创业者寻找经营项目，通过一定的扶持政策促使达成合作，实现招商！

以上主线规划是根据各业态实际特点以及项目综合潜力挖掘整理出来，是招商工作的核心引导！

招商计划：

根据各业态招商按照30%主力店优先、40%常规店进驻、30%普通商铺入住的原则进行计划安排，将整体招商过程分为几个关键阶段进行把控和操作。

前期筹备阶段：

一、招商团队的招聘和培训，奖惩机制、工作流程及标准的制定

1、招商经理6人：

根据四平、双辽、周边及外围等区域进行分

工，负责商源搜集、谈判、跟踪、签约、落位等系列工作。

2、招商内勤1人：

负责招商所有合同、文档、文件、表格的管理、存档及应用，跟踪细节招商进度。

3、策划推广1人：

负责招商活动推广等方案的策划与实际以及

媒体策略的制定和实施。

招商团队由以上人员进行基本组成，后期根据整体招商工作需要酌情安排增减。

二、深入市场调研分析客户需求，确定租金体系，细化招商政策。

三、广泛以各种渠道收集意向商源并进行初步沟通，包括（人员扫街、人脉介绍、政府公关、协会团体联合）等方式。

四、锁定主力店目标并相应了解背景，初步进行沟通！

五、各种招商用文稿《市场调研表》、《招商手册》、《邀请函》、《装修管理制度》、《意向客户登记表》、《意向客户跟踪表》《认租意向书》、《认租书》、（定金协议）、《租赁协议》、《物业管理公约》、《经营管理协议》、《消防协议》、《商源登记表》、《招商委托书》、《招商文案》、《统一说辞》、《商户进撤场管理制度》等的拟定。

具体周期及计划祥见《招商规划进度表》。

第一阶段：

主力店招商全面启动和汽车主力店意向签约落位

一、周期：

2012年1月—3月

二、工作内容及目标：

1、媒体集中投放进行招商推广宣传，准备启动全面招商工作。

2、根据汽车商户要求结合项目实际情况，拿出最佳街建筑方案，并拟定基础主力店招商政策与汽车主力店进行沟通，尽可能的满足汽车主力店需求，达到30%主力店意向签约。

3、策划招商新闻发布会暨“汽车产业一条街主力店签约仪式”活动。

4、启动家居建材主力店招商工作，制定基础主力店优惠政策，与家居建材商进行沟通，达到30%主力店意向签约。

5、启动中兴路主力店招商工作。

第二阶段：

招商全面启动，打造家居建材样板商业街

一、周期：

2012年4月—9月

二、工作内容及目标：

1、策划“家居建材主力店签约仪式暨建材专场推介会”活动。

2、成功达成家居建材90%商铺招商进场进行装修筹备，并策划开业推广活动。

3、完成汽车产业一条街主流招商工作，并协调进场装修事宜。

4、策划“中兴路主力店签约仪式暨华申财富中轴说明会”活动

5、启动餐饮主力店招商工作并持续进行中兴路商业街招商工作。

第三阶段：

招商同步推进，汽车产业一条街达成开业

一、周期：

2012年10月—12月

二、工作内容及目标：

1、协调汽车相关商户装修筹备，并策划开业推广活动。

2、其他业态招商同步正常推进。

第四阶段：

中兴路商业街开业

一、周期：

2013年1月—6月

二、工作内容及目标

1、成功达成中兴路80%商铺招商进场进行装修筹备，并策划组织开业推广活动。

2、确定餐饮主力店意向签约，策划租住“餐饮主力店签约仪式暨餐饮专场推介会”活动。

3、达成餐饮80%商铺签约入驻，开始装修筹备。

第五阶段：

餐饮一条街开业、商业综合体开业。

一、周期：

2013年7月—11月

二、工作内容及目标

1、餐饮一条街进场装修，并策划开业推广活动。

2、商业综合体全面进场装修，并筹备开业推广活动。

3、做好招商收尾工作，努力达成剩余商铺的招商。

费用预算：

以下为华申理想大道招商工作各阶段所涉及费用预算，此预算金额为估算仅作为参考使用，实际花费可能上下不超过25%浮动。

筹备阶段：

2011年12月

类别

项目

合计（元）

备注

办公费用

办公设别

35000

电脑、投影仪、复印扫描传真打印机一体机、白板

办公用品

3000

办公用品及耗材（A4纸、墨水、文件夹等）、水杯、宽带

办公家具

30000

桌椅、沙发、茶几、饮水机等

宣传品

纸兜

27000

招商手册

21000

宣传单页折页

50000

制作网站

10000

用于展示华申项目所用

宣传片制作

20000

需制作适合招商用宣传片，5—6分钟左右。

形象物料

5000

招商办接待处

邀请函

10000

用于各类型活动的邀请派发用

商务用车

两台商务用车

150000

1台商务用于接送看房者，1台轿车用于招商外出

其他

20000

不可预知费用

小计

380000

第一阶段（3个月）：

2012年1月—3月

媒体投放

四平交通文艺台

80000

长效媒体、一次性投入全年费用，根据需求阶段性调整宣传诉求

四平买房网

35000

户外广告

200000

公交车体

22000

四平日报

20000

2—4期

新文化报

60000

1—2期

短信群发

40000

分三个月发送80万条短信

其他宣传

30000

其他宣传及不可预知费用

活动费用

新闻发布会

60000

公关差旅费用

车辆费用

20000

包括（油费、保养及过路过桥费）

差旅补助

15000

差旅费及出差补助

招待费

10000

请客、应酬等场合费用

电话费

3000

礼品

礼品

50000

一次性采购，根据需求阶段性使用

招待礼品

50000

大件奖品

30000

管理费用

待定

员工工资

待定

其他

30000

小计

755000

第二阶段（6个月）：

2012年4月—9月

媒体投放

四平日报

30000

3—5期

新文化报

60000

2期

短信群发

80000

分六个月发送160万条短信

其他宣传

30000

其他宣传及不可预知费用

活动费用

推介会

20000

建材推介会（餐费/公关/演绎/场地/布场/人员/物料）

说明会

50000

中兴街（餐费/公关/演绎/场地/布场/人员/物料）

建材开业

100000

开业推广（餐费/公关/演绎/场地/布场/人员/物料）

公关差旅费用

车辆费用

40000

包括（油费、保养及过路过桥费）

差旅补助

30000

差旅费及出差补助

招待费

20000

请客、应酬等场合费用

电话费

9000

联系业务用电话费

管理费用

待定

员工工资

待定

其他

50000

小计

519000

第三阶段（3个月）：

2012年10月—12月

媒体投放

短信群发

20000

集中发送40万条短信

DM宣传

20000

针对开业宣传

其他宣传

30000

其他宣传及不可预知费用

活动费用

汽车街开业

50000

开业推广用（餐费/公关/演绎/场地/布场/人员/物料）

公关差旅费用

车辆费用

20000

包括（油费、保养及过路过桥费）

差旅补助

15000

差旅费及出差补助

招待费

10000

请客、应酬等场合费用

电话费

4000

联系业务用电话费

管理费用

待定

员工工资

待定

其他

30000

小计

199000

第四阶段（6个月）：

2013年1月—6月

媒体投放

交通文艺台

50000

第二年追加

户外广告

100000

第二年追加

车体广告

20000

第二年追加

短信群发

50000

分3次发送100万条短信，其中一次60万条

DM宣传

20000

针对开业宣传

其他宣传

50000

其他宣传及不可预知费用

活动费用

中兴路开业

80000

开业推广用（餐费/公关/演绎/场地/布场/人员/物料）

餐饮推介会

30000

推介会（餐费/公关/演绎/场地/布场/人员/物料）

公关差旅费用

车辆费用

30000

包括（油费、保养及过路过桥费）

差旅补助

30000

差旅费及出差补助

招待费

20000

请客、应酬等场合费用

电话费

5000

联系业务用电话费

管理费用

待定

员工工资

待定

其他

30000

小计

515000

第五阶段（5个月）：

2013年7月—11月

媒体投放

短信群发

50000

分3次发送100万条短信，其中一次60万条

DM宣传

30000

针对开业宣传

其他宣传

50000

其他宣传及不可预知费用

活动费用

餐饮街开业

50000

开业推广用（餐费/公关/演绎/场地/布场/人员/物料）

综合体开业

100000

推介会（餐费/公关/演绎/场地/布场/人员/物料）

公关差旅费用

车辆费用

30000

包括（油费、保养及过路过桥费）

差旅补助

30000

差旅费及出差补助

招待费

30000

请客、应酬等场合费用

电话费

5000

联系业务用电话费

管理费用

待定

员工工资

待定

其他

30000

小计

405000

费用总计

2773000元

以上为华申理想大道项目招商方案，本方案涉及内容敬可讨论！

四平市中智源商务策划有限公司

2011-11-20