扬州房地产市场月报.docx

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扬州房地产市场月报

扬州房地产市场信息月报

二〇一一年五月

二〇一一年五月

目录

1宏观市场3

1.1宏观经济3

1.2宏观政策23

1.3城市建设32

2土地市场40

2.1五月土地出让情况40

2.2五月土地成交情况40

3楼市动态41

3.1五月楼市综述41

3.2五月扬州市区成交情况42

3.2.1五月商品房成交情况42

3.2.2五月普通住宅成交情况43

3.2.3五月别墅成交情况44

3.2.4五月商铺办公用房成交情况45

3.2.5五月市区各类物业成交占比46

3.3五月区域成交分析47

3.3.1东区47

3.3.2西区51

3.3.3北区56

3.3.4老城区60

3.3.5南区61

3.3.6五月市区在售项目优惠及活动一览61

3.3.7新盘关注65

3.3.8五月扬州市区商品房销售TOP一览69

4媒体监控72

4.1报广情况分析72

4.1.1分区域报广情况73

4.1.2分版面报广情况74

4.1.3分物业报广情况75

1宏观市场

1.1宏观经济

经济一：

多地楼市呈现回暖势头

“限购”、“限贷”等一系列房地产调控政策让各地楼市成交一度陷入低迷。

但4月以来，多个地区楼市开始呈现回暖势头，相关数据显示，4月全国百城住宅均价环比上涨0.4%，有77个城市价格环比上涨。

“五一”期间，部分开发商为试探市场反应，采取小幅降价等措施，受到市场热烈追捧，甚至有部分城市的降价楼盘涌现抢购风潮。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年4月，全国100个城市住宅平均价格为8773元/平方米，较3月上涨0.40%，其中77个城市价格环比上涨，1个城市与上月持平，22个城市环比下跌。

涨跌幅在1%以内的城市数量共有84个。

4月住宅价格环比涨幅居前十位的城市无一例外全是二、三线城市，包括邯郸、菏泽、湘潭、呼和浩特、廊坊、长春、郑州、湖州、洛阳、潍坊，涨幅皆在1%-2%之间。

另有长沙、连云港等6个城市的涨幅也处于1%-2%之间，南昌、徐州等61个城市涨幅在1%以内。

温州4月住宅价格与3月持平。

在包括北京、上海、深圳、广州等在内的十大重点城市中，根据百城价格指数的全样本调查数据，4月十大城市平均价格为15802元/平方米，环比上涨0.13%。

具体来看，天津、北京住宅价格环比分别下降0.35%和0.14%，其他8个城市价格全部环比上涨，涨幅皆在1%以内。

其中深圳涨幅最大，环比上涨0.57%；其次是重庆，环比上涨0.35%；上海位居涨幅第四位，环比上涨0.32%。

延续4月的回暖势头，“五一”期间多地楼市人气回升，个别城市甚至出现降价楼盘遭遇抢购的情形。

4月30日，中海地产在深圳启动宣传已久的首次大规模降价推盘计划，引发热烈追捧。

当天早上中海地产推出康城国际、塞纳时光两个楼盘共计1349套房源，单价最低9680元/平方米起，均价在11000元/平方米左右，比目前的市场报价每平方米低至少2000元。

“降价房”消息一出，便引发上千人排队登记选房，开盘日现场出现上千人抢房的火爆场面，截至当日下午2点，所有房源被抢购一空，其中近七成客户为刚性需求。

华南另一大开发商碧桂园也在“五一”期间导演了一出“买别墅如抢白菜”的大戏。

5月1日，碧桂园清泉城开盘，现场出现300多套别墅遭千人抢购的火爆场面。

据了解，该项目位于毗邻广州的清远市，带装修房价在8500元/平方米左右，最便宜的一套别墅总价约120万元，主要购买客户都来自广州地区。

而在北京和上海，房价并未出现明显松动迹象，但市场人气则明显回升。

从统计数据来看，今年“五一”期间，北京新建住宅供给成交1190套，签约量整体上有回暖之势，环比上涨明显。

在上海，“五一”期间新建住宅共成交629套，较去年同期仅79套的成交大幅上涨。

市场人气的迅速回升也是导致开发商不肯下调房价的重要原因。

在房价不见松动的情况下，刚性需求的积极入市带动市场回暖。

据记者了解，5月北京、上海的新盘供应量将大大增加，压抑了4个月的市场供应很可能在5月份出现突破。

业内人士指出，从各地目前成交情况来看，房地产市场正处于僵持阶段，调控稍有放松，楼市成交和价格就可能出现反弹，因此，继续加强和改善房地产调控仍是当务之急。

经济二：

一季度扬州城市居民人均可支配收入同比增长12.7%

日前，一季度扬州经济成绩单出炉，众多经济数据可圈可点：

一季度城市居民人均可支配收入同比增长12.7%，超过一季度全市gdp增速12%；第三产业无论是增加值增幅还是固定资产投入增幅，都超过了第二产业；另外，一季度扬州社会消费品零售总额增幅长三角第一。

居民人均收入增幅跑赢gdp

数据显示，一季度全市实现地区生产总值545.89亿元，可比价增长12%，增幅居全省第8位，高于全省0.4个百分点，比去年同期提升4位。

一季度，城市居民人均可支配收入达7911元，同比增长12.7%，比2010年末提高了0.6个百分点。

四项收入中“两增两降”，其中人均工资性收入5736元，同比增长16.2%；人均转移性收入2024元，同比增长19.8%；人均经营净收入和人均财产性收入分别为742元和37元。

另外，一季度城市居民人均消费支出4257.6元，同比增长11.7%。

三产增加值和投入增幅超过二产

虽然扬州经济总量中，工业仍扮演顶梁柱角色，但三产服务业发展正在加速，一些经济指标正在超过第二产业。

在gdp构成中，第一产业增加值23.4亿元，增长2.7%；第二产业增加值321.49亿元，增长12.1%；第三产业增加值201亿元，增长13.1%。

一季度三产服务业增速快于gdp1.1个百分点；累计完成税收27.42亿元，增长34.65%，占全部税收比重的44.1%。

社会消费品零售总额增幅长三角第一

一季度扬州消费需求增势平稳，全市社会消费品零售总额212.3亿元，同比增长17.5%，增幅位于长三角16个城市之首。

在全市社会消费品零售总额中，批发业实现零售额25.7亿元，同比增长24.6%；零售业实现零售额167.1亿元，同比增长16.6%。

限额以上企业支撑作用明显，一季度共实现零售额79.3亿元，增长30.3%；限额以下企业（单位）实现销售额133亿元，增长11.4%。

从商品类别上看，一季度我市吃、穿类商品消费增长平稳，而用品类商品保持较高增速。

从限上批发和零售业企业（单位）情况来看，食品、饮料、烟酒类零售额10亿元，同比增长13%；服装、鞋帽、针纺织类零售额7.1亿元，同比增长12%。

金银珠宝、高档日用品等受到市场热捧，同比分别增长66.6%和68.8%。

一季度物价水平累计上涨5.2%

数据显示，一季度居民消费价格水平“高开高走”。

3月份，扬州居民消费价格总水平比去年同月涨5.1%，比上月涨0.5%。

1-3月，累计涨5.2%，比去年同期提高4.2个百分点。

其中，构成cpi的八大类商品价格呈现全面上涨态势。

经济三：

专家：

二季度加息是大概率事件

中金公司首席经济学家彭文生认为：

pmi在4月份下降，显示以货币条件收紧为主要标志的紧缩性宏观的政策的影响已经从消费等需求端向以投资和制造业为中心的供给端扩展。

同时，他预计4月份的食品价格环比只会有小幅下降，而非食品价格环比高于历史平均水平。

这将导致4月份整体cpi同比增长将维持在5.4%的本轮通胀高位，整个二季度通胀也将居高不下，存在创新高的可能。

他因此判断控制通胀仍然是目前宏观政策的首务，紧缩性的货币政策至少在二季度不会改变，央行将继续以数量手段为主回收流动性，并辅之以价格手段，二季度再加息一次是大概率事件。

经济四：

扬城二手房市场持续萎靡

新政影响下，4月，扬城楼市成交仍较为清淡，这不仅反映在新建商品房市场上，存量房市场也屡受波及，数据显示，4月份的成交量同比环比均有所下降。

据上周房管局数据统计，四月份市区二手房成交5.23万平方米，同比下降64%，环比下降16%，其中二手住宅成交4.91万平方米，同比环比分别下降53%和15%。

不少中介机构介绍，目前投资性的购房者近乎绝迹，刚性需求购房者占据了主导地位，其中又以买房结婚的年轻人为主，还有一部分是改善性居住需求的人群。

同时，由于银行贷款收紧，对购房者的还款能力和二手房的优劣条件都有了一定的要求，中介在接受房源和选择客户方面也开始慎重。

经济五：

多个城市土地出让金大降

在房地产市场的源头土地市场，1至4月份，各地大量减少住宅类商业用地出让，再加上开发商资金紧张，购地热情降低，土地成交价格在低位徘徊，各地土地出让金收入急剧减少。

北京1至4月份土地出让金同比减少55%，上海方面同比下降32%，而深圳今年以来商品住宅用地几乎“零供应”。

京沪深各地住宅用地出让骤减

在中央严控房价的大原则下，楼市的紧张气氛弥漫在每一个环节，包括土地市场。

根据上海证券报调查，北京、上海、深圳、郑州、杭州等地出现不同程度的商品住宅用地供给减少。

其中，深圳今年以来商品住宅用地几乎“零供应”；郑州出让的几十幅土地中，有住房类字样的只有4、5个，且都是协议出让的“其他普通商品住房用地”性质。

据了解，根据郑州的规定，未来开发商以出让方式取得商品住房项目用地的，须按不低于地上建筑总面积10%的比例配建保障性住房。

“在平稳地价的大基调下，现在地方政府哪敢明目张胆地出让高价住宅类商业用地，要避免地王再现，最好的做法就是减少住宅类用地的供给，转而出让更多商业用地或工业用地。

但这样做一定会导致地方政府今年土地收入的锐减，以及未来商品住宅市场的供给不足。

”一位上海市房地产界资深人士表示。

在2010年末，京沪等地土地出让市场一片火爆，土地单价被屡屡刷新。

多个城市进军土地出让千亿军团的预测在坊间流传。

最终，根据国土资源部权威统计，2010年，全国土地出让成交总价款2.7万亿元，其中北京收入1638.5亿元，上海为1527亿元。

仅仅4个月后，土地市场的惨淡局面就已经显现。

据北京链家地产市场研究部统计数据，4月北京市共实际成交13幅土地，土地出让金收入仅约63.5亿元。

1至4月北京共成交60块土地，土地出让金规模仅为223亿元，同比分别减少21%及55%。

其中，1至4月成交的10幅居住用地平均楼面价仅约为4384元/平方米，与2010年7337元/平方米的平均楼面价低约40%。

在上海，今年4月，住宅土地成交面积23.81万平方米，土地出让金合计3.12亿元，环比下降了94%；住宅用地楼面均价819元/平方米，较3月的3569元/平方米下降77%。

今年1至4月，上海市成交235幅土地，土地总价款375亿元，同比下降32%。

杭州方面，前4个月，杭州出让的住宅用地一共28幅，成交总额123.31亿元，不及杭州去年同期的三分之二。

有专家预测，如果前4个月的这种成交趋势得以继续，京沪杭等地今年土地出让金的收入将比去年大幅减少30%至60%。

开发商购地热情降温底价成交地块大增

今年以来，各地土地市场底价成交甚至流拍的消息屡屡见诸报端。

3月份，上海共成交25幅经营性用地，其中近8成地块零溢价率成交。

今年前3个月，南京共挂牌出让土地12幅，其中有8幅地块以底价成交。

4月27日，南京国土局出让4幅地块，其中3幅地块为底价成交。

素有“富人之乡”之称的温州今年初共推出10幅地块，最终全部流拍。

这一现象在土地供给一直紧张的温州实属罕见。

而今年前4个月温州土地成交行情也基本为底价成交。

4月20日，北京有3幅住宅用地入市招标，结果顺义区的2个地块流标，密云区地块的报价仅超过底价。

6天后，北京丰台长辛店新区、成寿寺及通州几幅土地成交的溢价率最高22%，最低仅为8%。

根据以往经验，土地成交量低迷的原因多与供给减少有关。

而此轮市场如此表现的原因则是多方面的：

总体来看，除住宅类商业用地减少外，整体土地供给并未明显减少，但因为多数开发商仍执著于住宅开发，因此商业用地、保障性住房用地多以底价成交。

比如上海3月份成交的25幅经营性用地，其19幅底价成交的地块全部为商业用地和保障性用地，没有一幅商品住宅用地。

仅有的4幅住宅性用地溢价率仍然达到41%。

不过，即便是商品住宅用地，开发商的购地热情也已经开始降温，这其中包括对政策的观望，也有资金乏力的无奈。

不久前，上海川沙界龙联合发展有限公司以1.52亿元摘得川沙c02-18商业地块，溢价率高达146%。

不过，和2009年同样位于迪士尼板块的川沙a08-03地块相比，其成交楼板价已经由当年的14024元/平方米下降到8980元/平方米。

很多业内人士感慨，近似疯狂的地王时代已经远离土地市场。

也有业内人士担忧，土地市场现在的供给紧张可能会演变成未来的楼市供给压力。

尽管开发商目前有大量存货在手，但相对上海每年大量的新增需求，一旦限购取消，供不应求的局面可能随之到来。

房企拿地乏力的另一个原因是资金的紧张。

根据沪深两市136家地产上市公司季报数据，今年一季度，136家上市地产企业存货总量达到9865.13亿元，比去年同期的7041.46亿元增加了2823.7亿元，增幅达到40%以上。

其中招商、金地、万科、保利四家企业一季度的存货分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元，同比分别增长28.62%、30.09%、45.73%和58.01%。

在负债方面，wind资讯统计，一季度上市房地产企业总负债达10458亿元，较去年同期增长41.27%。

经营收入的减少更令房企资金链雪上加霜。

据了解，113家房企一季度营业总收入较去年同期下滑4.86%，其中一季度净利润出现同比下滑的达到了42家，出现亏损的房企为25家。

“万保招金”等龙头企业盈利虽依然保持增长，但增速已经出现放缓迹象。

大量中小房企增长更显乏力。

“银根紧缩，销售乏力，开发商的拿地热情自然会受到影响。

这种局面持续下去，短期内房价会有所松动，但长期来看，只要开发商资金链不断，挺到需求松绑，可能会寻得最佳涨价时机再出货。

”一位房企高层表示。

土地财政失灵地方融资困境渐显

土地收入锐减对地方财政和城市发展的更深影响将在未来显现。

“目前，地方政府收入的主要来源有三块，一是税收，二是土地出让金，三是以土地等资产为抵押的银行贷款。

而这三块都和房地产业密不可分。

房地产绑架地方政府的判断并不为过，而楼市调控带来的地方收入的锐减也将是不争的事实。

”复旦大学产业研究中心一位专家告诉记者。

中国社科院近日发布的2011年房地产蓝皮书显示，“十一五”期间，地方政府过度依赖土地财政，全国土地出让成交总价款累计超过7万亿元，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010年的65.9%。

专家判断，如果今年土地成交趋势持续，今年典型城市的地方土地收入及相关房地产税收可能同比减少一半左右。

受此影响，因基础设施建设资金不足导致的城市化进程可能放缓。

经济六：

我市一季度GDP增幅列全省第8

　一、一季度经济运行基本情况

一季度全市实现地区生产总值545.89亿元，可比价增长12%，增幅居全省第8位，高于全省0.4个百分点，比去年同期提升4位。

其中，第一产业增加值23.4亿元，增长2.7%；第二产业增加值321.49亿元，增长12.1%；第三产业增加值201亿元，增长13.1%。

1、农业生产稳定增长

一季度，全市农业增加值23.4亿元，可比价增长2.7%。

其中：

种植业8.2亿元，增长10.9%，林业1.19亿元，增长3.9%，牧业5.37亿元，增长8.9%，渔业7.33亿元，增长5.8%，农业服务业1.3亿元，增长4.5%。

生猪和家禽生产平稳增长。

全市一季度生猪出栏56万头，同比增长4.5%，生猪存栏40.5万头，同比增长5.7%；家禽出栏1117万只，同比增长3%，家禽存栏1100万只，同比增长2.5%。

2、工业运行质态良好

3月份，全市2505家规模以上工业企业（年主营业务收入2000万元以上）完成总产值587.7亿元，现价同比增长32.5%；1-3月份累计完成产值1564.4亿元，增长34.9%。

规模以上工业单月实现工业增加值136亿元，可比价同比增长14.8%；1-3月份累计实现工业增加值363.5亿元，增长15.1%。

全市规模以上“三新”产业累计完成工业总产值182.3亿元，同比增长56.7%,高出全市平均水平21.8个百分点。

其中52家新能源企业累计完成工业总产值64.6亿元，同比增长86.9%；63家新光源企业累计完成工业总产值51.0亿元，增长60%；77家新材料企业累计完成工业总产值66.7亿元，增长33.6%。

一季度我市规模以上工业实现主营业务收入1469.7亿元，同比增长35.4%，增幅高于全省6.8个百分点；实现利税146.1亿元，同比增长47.4%，增幅高于全省13.4个百分点，其中，实现利润84.7亿元，同比增长47%，增幅高于全省8.4个百分点。

工业用电高位运行。

一季度全市全社会用电量40.34亿千瓦时，增长19.9%；其中工业用电量28.66亿千瓦时，增长20.5%，分别比上年同期提高1.5个和0.2个百分点。

3、服务业加快发展

一季度实现服务业增加值201亿元，增长13.1%，增速快于gdp1.1个百分点。

1-3月全市客运量1895万人次，增长11.3%，货运量2116万吨，增长10.1%，货物周转量43.09亿吨公里，增长14.7%。

集装箱吞吐量8.9万标箱，增长25.8%。

完成电信业务收入23.25亿元，增长14.7%。

服务业累计完成税收27.42亿元，增长34.6%，占全部税收比重44.1%。

4、固定资产投资快速增长

一季度，全市完成固定资产投资385.7亿元，同比增长23.6％，其中城镇项目投资205.7亿元，同比增长22.9％；农村项目投资142.6亿元，同比增长23.1％；房地产开发投资37.3亿元，同比增长29.7%。

从分产业完成投资情况看，第一产业投资完成3.9亿元，同比增长50.5％；第二产业投资263.8亿元，同比增长19.2％，其中工业投资258.2亿元，同比增长18.6％；第三产业投资117.7亿元，同比增长34％。

房地产销售持续增长。

全市商品房施工面积1138.02万平方米,同比增长21.2%；商品房竣工面积86.9万平方米,同比增长37.4%。

商品房销售面积93.08万平方米，同比增长20.8%。

其中，住宅销售面积85.53万平方米，同比增长19.3%。

一季度，全市商品房销售额57.99亿元，同比增长46%。

其中，住宅销售额52.41亿元，同比增长48.1%。

5、消费需求增势平稳

一季度，全市社会消费品零售总额212.3亿元，同比增长17.5%。

其中，批发业实现零售额25.7亿元，同比增长24.6%；零售业实现零售额167.1亿元，同比增长16.6%。

限额以上企业支撑作用明显，一季度共实现零售额79.3亿元，增长30.3%；限额以下企业（单位）实现零售额133亿元，增长11.4%。

从经营单位所在地来看，城镇消费品零售额201亿元，增长17.9%；乡村消费品零售额11.3亿元，增长15.8%。

从商品类别看，一季度我市吃、穿类商品消费增长平稳，而用品类商品保持较高增速。

从限上批发和零售业企业（单位）情况来看，食品、饮料、烟酒类零售额10亿元，同比增长13%；服装、鞋帽、针纺织品类零售额7.1亿元，同比增长12%；各类用的商品零售额57.3亿元，同比增长38.2%。

金银珠宝、高档日用品等受到市场热捧，同比分别增长66.6%和68.8%，增幅分别比去年同期提高47.8和67个百分点。

6、对外贸易稳定增长

一季度全市进出口总额22.93亿美元，增长36.8%。

其中出口16.38亿美元，增长24%，进口6.55亿美元，增长84.4%。

从出口商品看，主要大类商品继续占据全市出口重要地位，出口商品前三位分别为船舶、化学化工制品和纺织原料与纺织制品。

从出口国家看，欧盟、美国和香港占据前三位，出口总额占全市累计出口的48.5%。

7、双资利用增速明显

全市一季度协议利用外资133955万美元，同比增长91.34%，共批准外资项目123个。

实际利用外资到账达55265万美元，同比增长30.08%。

累计新签合同额9182万美元，同比增长516%；完成外经营业额8565万美元，同比增长33%。

民资质态加速提升。

全市新增民营企业注册资本金219.77亿元，同比增长39.86%，新注册亿元以上有限公司（含增资）33户，新开工投入亿元以上项目37个，其中10亿元以上项目8个，新发展私营企业3528户。

8、财政收入涨势迅猛

1-3月全市累计实现财政总收入108.12亿元，增长37.6%，一般预算收入52.17亿元，增长45%，分别比去年同期提高3.7和6.6个百分点。

税收收入支撑显著，1-3月共完成税收收入38.53亿元，增长33.6%，占一般预算收入的比重为73.8%。

增值税、营业税、企业所得税、个人所得税等主体税收完成25.66亿元，增长33.6%。

其中，增值税增长12.7%，营业税增长29.9%，企业所得税增长84.4%，个人所得税增长20.6%。

9、金融市场平稳运行

3月末，全市人民币存款余额2679.96亿元，比年初增加237.37亿元，同比增长18.9%。

其中储蓄存款余额1423.26亿元，比年初增加171.39亿元，同比增长15.8%。

全市人民币贷款余额1550.83亿元，比年初增加64.06亿元，同比增长18.7%。

其中，短期贷款余额733.91亿元，比年初增加33.57亿元；中长期贷款余额785.13亿元，比年初增加49.98亿元；票据融资余额30.82亿元，比年初下降18.54亿元。

10、居民收入稳步增长

一季度，城市居民人均可支配收入达7911元，同比增长12.7%，比2010年末提高了0.6个百分点。

四项收入两增两降，其中人均工资性收入5736元，同比增长16.2%；人均转移性收入2024元，同比增长19.8%；人均经营净收入和人均财产性收入分别为742元、37元，比去年同期有所降低。

城市居民人均消费支出4257.6元，同比增长11.7%。

全市就业形势基本稳定。

一季度采集就业岗位3.40万个，城镇新增就业1.29万人。

就业再就业培训1.41万人。

截止3月末，全市城镇登记失业率2.54%，较上年末下降0.18个百分点。

全市有招工计划的企业数量同比增加10%，用工需求净增18.5%。

社会保险覆盖范围不断扩大。

全市基本养老保险参保78.57万人，基金总收入10.96亿元；全市城镇职工基本医疗保险参保95.78万人。

11、居民消费价格水平“高开高走”

3月份，扬州居民消费价格总水平比去年同月上涨5.1%，比上月上涨0.5%。

与去年同月相比，消费品价格上涨4.9%，服务项目价格上涨5.4%。

1-3月累计上涨5.2%，比去年同期提高4.2个百分点。

构成cpi的八大类商品价格呈现全面上涨态势。

上涨幅度分别为：

食品类8.6%，居住类8.4%，医疗保健和个人用品类5.3%，烟酒及用品类4.4%，衣着类3.4%，娱乐教育文化用品及服务类1.0%，家庭设备用品及维修服务类1.0%，交通和通信类0.5%。

二、当前经济运行需要关注的几个方面

1、经济增长制约因素增多

一是用工紧缺现象未能得到缓解。

相关报告显示，一季度共有1802家企业缺人，需求人数高达4.96万人，与此同时，当季度进入劳动力市场求职登记3.62万人。

按此计算，求人倍率达到了1.37。

从分产业来看，扬州第二产业需求较第三产业高出将近20%，制造业的需求总量占据了半壁江山，其中，需求最多的职业为生产运输设备操作工和商业服务业人员，这些岗位多为“辛苦岗位”，由于工作时间长，岗位劳动强度大，工资保险待遇偏低，用工条件多限在一定年龄范围内，流动