需求释放房价走势与对策建议.docx

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需求释放房价走势与对策建议

需求释放、房价走势与对策建议

2012-12-1717:

40:

49　　　来源：

《中国房地产》2012年第11期（学术版）

　　摘要：

本文在分析了房地产市场刚性需求、改善需求和投资需求等三大需求及影响因素后，指出刚性需求是房地产市场平稳健康发展的基石，刚性需求释放是房价见底的信号，改善性需求释放是房价上涨的信号，投资需求的释放将加快房价上涨。

同时，针对房地产市场出现的新情况、新问题提出了相应的政策建议：

一是严格执行房地产调控政策，坚决抑制地方政府短视行为；二是房地产调控政策差别化执行，降低交易税费和贷款利率支持刚需；三是增加有效供给，避免刚性需求释放造成的供需失衡。

　　关键词：

刚性需求，改善需求，投资需求，调控政策

　　1三大需求：

刚性需求、改善需求和投资需求

　　根据西方经济学理论，有效需求是指能产生购买行为的需求，大部分居民都对商品房市场有需求，但是并不是所有的需求都能转化为购买行为，有效需求不仅与房价的高低有关，还与居民的购买力有关。

如果房价超过了居民购买力，居民只能“望房兴叹”，这种需求只能是一种潜在需求；如果居民具有较高的购买力，但房价已进入下降通道，房地产投资风险较大，这种购买力也只能是一种潜在购买力；只有当居民购买力较强、房产投资风险较小和回报率较高时，潜在购买力才能转化为实际购买力。

因此，有效需求不仅取决于居民购买力的强弱和房价的高低，还取决于投资风险和投资回报的大小。

房地产市场的有效需求一般由刚性需求、改善需求和投资需求三部分组成，其中刚性需求主要取决于居民购买力、房价高低，改善需求主要取决于居民购买力、房价高低和投资回报率，投资需求主要取决于居民购买力和投资回报率（见图1）。

　　2需求释放与房价走势

　　2.1刚性需求释放是房价见底的信号

　　刚性需求是指商品供求关系中受价格影响较小的需求，在房地产市场主要指不得不买房那部分人的需求，突出表现为“婚房需求”，即为了结婚而不得不入市购买中低价房和偏小面积住房的需求。

20世纪80年代是我国人口生育高峰，出生率基本在20%以上（其中1984年为19.9%）。

根据调查，我国大城市居民平均结婚登记初婚年龄男性27.8岁、女性26.2岁，平均年龄27岁，1987年的生育峰值决定了刚性需求至少在2012年以后才开始减弱。

假设婚房需求在结婚之前1年内购置，初次结婚年龄为27岁，性别比1：

1，50%为城镇家庭，则20世纪80年代的生育高峰所产生的刚性需求在2006-2015年间释放。

按照刚性需求50平方米、70平方米、90平方米各1/3测算，2006-2015年年均刚性需求在3.5亿-4.5亿平方米之间，其中2012年为刚性需求最大值，达到4.46亿平方米（见表1）。

　　刚性需求能否转化为有效需求还要看刚需者是否拥有较强的购买力和房价是否在其承受范围之内。

如果房价过高，超出了刚性需求的购买能力，再刚性的需求也不能转化为有效需求。

2009-2011年前三季度，我国房价大幅上涨挤出了部分刚性需求。

我们用房价收入比来衡量高房价对部分刚性需求的挤出效应。

国际经验数据表明，3-6倍的房价收入比是合理的，若超出6倍，居民购房压力将越来越大。

而2010年全国房价收入比8.32倍，上海房价收入比是15.45倍（见图2）。

这说明我国居民购房压力，尤其是一线城市的购房压力较大。

从成交量来看，2011年全国商品住宅成交面积9.7亿平方米，同比增长4.28%；上海商品住宅成交面积1312万平方米，同比下降17.45%。

因此，房价收入比高的城市楼市调整力度更大，这种调整表现在高房价挤出刚性需求，成交量急剧下滑，随后房价开始松动甚至下跌，房价进入下降通道。

　　刚性需求释放不仅需要居民购买力增强，也需要房价合理回归，即房价下降到刚性需求可承受范围之内。

同时，刚性需求的释放也是房价见底的信号，是房地产市场调整结束的标志。

刚性需求释放一般需要三个条件：

（1）房价合理回归，在居民可承受范围之内：

（2）政策支持力度大，税费减免直接降低购房成本；（3）房地产调控政策见顶，政策不可能再继续加码。

2007年我国房价飙升变相削弱了居民的购买力，房价已经超出了普通居民的购房能力和承受能力，再加上房地产调控政策日益趋严，市场观望情绪严重，普遍预期房价将回调，刚性需求放缓入市，直接导致2008年房地产市场“有价无市”。

经过近一年的调整，房价有所回落，房贷利率和购房税费大幅下降或减免，住房实际购置成本下降显著，在房价下降和政策刺激双重因素推动下，刚性需求得以释放，房地产市场成交量随之大幅攀升，房价也随之不断上涨。

2009-2010年我国房价再次飙升，刚性需求购买力受到挤压，政策逐步加码，尤其是2011年推出的“限购”、“限贷”等调控政策组合拳使得房地产市场观望情绪骤然上升，房地产市场成交量出现萎缩，坚挺的房价也在2011年4季度出现一定程度调整。

2012年2月以来，芜湖、上海等城市出现一波“救市”浪潮，虽然地方“救市”行为被中央政府紧急叫停，但是居民政策预期已经发生一定程度变化，即政策见顶特征显著，再继续加码的可能性不大，而微调、松动甚至放松的可能性较大。

这种背景下，累积了近2年的刚性需求开始释放，房地产市场成交量开始攀升，房价止跌，甚至出现温和上涨，房地产市场阶段性底部特征较为明显。

从表2可以看出，政策预期发生变化背景下，一、二、三线城市成交量均出现反弹，尤其是一线城市和三线城市2012年5月成交量同比增长30%以上，一线城市成交量占2011年成交均值的135%。

同时，限购城市的增长要优于非限购城市的增长，2012年5月限购城市成交量同比增长16.8%，占2011年成交均值的115%。

　　2.2改善需求释放是房价上涨的信号

　　改善需求是指因自身购买力增强，希望改善居住条件或家庭成员增加，原有住房无法满足居住需求的那部分购房需求。

改善需求一般分为三类：

（1）置换需求，即将原有一套小居室、低总价住房置换成一套大居室、中高价住房；

（2）二套需求，即将原来一套住房保留用于出租，新购一套较原来面积更大的住房用于自住；（3）被动需求，是指因外力作用与影响所产生的一种被动消费的需求，在房地产市场主要指因城市建设和改造而启动的居民动拆迁项目引起的被动购房需求。

一般情况下，置换需求在首套住房满5年开始释放，尤其是首套住房面积在90平方米以下的，置换需求释放可能性最大。

2006-2012年我国刚性需求逐年上升，这决定了2011-2017年我国置换需求逐年上升，2017年达到峰值。

假设刚性需求在首次购房后5年开始置换，其中户型面积50平方米、70平方米在5年后全部置换，90平方米在5年后一半置换，则2000-2011年我国置换需求在2.3亿-3.9亿平方米之间，2012年我国置换需求为3.11亿平方米，2017年置换需求将达到3.42亿平方米的峰值（见表3）。

　　被动需求主要是因为城市规划和建设需要原有住宅被拆迁所产生的一种需求，这种需求有两个特征：

（1）被动需求主要由保障性住房来满足（动迁安置房）；

（2）被动需求有较强的购买力做支撑（动迁安置补偿一般很高），很容易释放。

2008年国办发“131号文”揭开了保障房建设序幕，保障房建设和棚户区改造提速，建设规模不断扩大。

“十二五”期间，我国将完成3600万套保障房建设和棚户区改造工作，其中2011年计划新开工建设1000万套，2012年计划新开工700万套。

从结构来看，棚户区改造一直是保障房建设的重要内容，棚户区改造2010年新开工280万套，2011年新开工提高至400万套（见图3）。

棚户区改造所产生的被动需求非常强劲，假设1户需求为100平方米，则2011年因棚户区改造所产生的被动需求高达4亿平方米，如果再考虑到因城市建设需要（如大型赛事、地铁建设等），则被动需求更大，预计至少在4.5亿平方米以上。

从上海房地产市场的实际运行情况来看，4000元/平方米以下的住房基本是动迁安置房，而这部分住房2012年7月成交面积为28.82万平方米，占当月成交面积的20.1%，如果再考虑到“货币拆迁”和“回迁”等因素的影响，估计2012年7月被动需求所产生的成交量将达到30万-40万平方米，全年的被动需求将达到360万平方米以上。

因此，棚户区改造和城市建设所产生的被动需求是我国房地产市场重要需求之一，对成交量和房价具有很强、的支撑作用。

　　2.3投资需求将加快房价上涨

　　投资需求是指为了获取未来的投资收益和资产溢价所产生的一种需求，在房地产市场主要是指为了获取租金和房产溢价而产生的一种需求，它主要取决于租金的高低和房价的走势，如果租金过低，又没有房价上涨的支撑，投资需求将很难释放。

1998年“房改”以来，我国房价创造了“只涨不跌的全球神话”，投资房产主要不是为了获取租金收入，而是为了房产溢价，房价的上升大大释放了投资需求，从而放大了商品房的成交量。

虽然房价在2008年经历了短暂调整，但是2009年的“4万亿”投资及其带动效应使得我国货币投放急剧膨胀。

2012年6月末，我国M2（货币和准货币）高达92万亿元，是同期中国GDP的4.07倍，经济货币化程度很高，通货膨胀随之而来。

为了资产保值增值，大量的流动性资金进入楼市，加快了房价上涨。

从实际情况来看，居民投资房产更多是为了获取买卖差价，主要是因为房价上涨幅度远大于租金上涨幅度，房价租金比超过了国际警界水平，部分城市租金收入低于同期银行存款利息收入。

从图4可以看出，货币增速与国房景气指数呈现正相关关系，货币的过多投放为房价上涨提供源源不断的动力，流动性过剩所产生的投资需求是房价上涨的主要推动因素。

同时，通货膨胀与国房景气指数也呈现正相关关系，在通胀时代房产保值增值功能凸现，比如产生更多的投资需求，投资需求释放又加快房价上涨。

　　3对策建议

　　3.1房地产调控政策从严执行，坚决抑制地方政策短视行为

　　2010年以来的调控政策（尤其是限购、限贷等调控政策）抑制了投资需求，影响到改善需求释放，房价涨幅放缓，部分城市房价甚至出现回落，房地产市场调控效果显著。

但是，当前的房价仍然较高，房价调整幅度尚未达到中央设定的“合理区间”之内（按照温家宝总理的定义，合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配），调控政策不能放松，如果放松，很可能将前期积累的投资需求和改善需求集中释放，房价出现报复性上涨，楼市调控政策再次失败，不利于房地产市场长期、健康和稳定发展。

当前，地方政府放松楼市调控政策的冲动较大（土地出让金锐减、经济下滑、财政收入下降），年初以来已经有芜湖、上海等城市冲击中央楼市调控“红线”，虽然部分城市的“新政”被紧急叫停，但政策预期正在发生变化，这种变化已经在事实上对房价走势产生重大影响，刚性需求在春节之后陆续释放，楼市成交量激增，房价止跌，进而带动改善性需求的释放和投资需求的入场，房价开始上涨。

因此，房地产调控政策要从严执行，中央对地方政府的“救市”行为要坚决制止，避免地方政策短视行为。

　　3.2房地产调控政策差别化执行，降低交易税费和贷款利率支持刚需

　　刚性需求是房地产市场平稳健康发展的重要力量，是支撑房地产市场发展的基石。

2007年和2009年房价的暴涨实际上将部分刚性需求“挤出”，2010年以来的楼市调控政策又将很多刚性需求延后释放，2012年政策预期逐步改变，刚性需求逐步释放。

国家楼市调控政策不能“一刀切”，应差别化对待，国家应在交易税费（降低或取消契税、评估费、二手房交易佣金比例等）和贷款利率（重回七折时代）等方面给予刚性需求较大支持，降低刚性需求购房成本，不能使刚性需求成为房价的最后“接棒者”。

　　3.3增加有效供给，避免刚性需求释放造成的供需失衡

　　随着房地产市场成交量逐步上升，房地产行业库存压力逐步减轻，行业供需关系正在发生变化。

截至2012年7月末，商品房待售面积31667万平方米，比6月末增加259万平方米，但去化月数（去化月数=待售面积/月均销售面积）已经下降到4.56个月，较6月下降约0.16个月，去库存压力减轻。

当前，政府应严格执行相关政策，促使开发商增加有效供给。

一是进行闲置土地大普查，对于闲置两年以内的，督促开发商尽快开工；对于闲置两年以上的，根据国家相关政策规定将其收回，严厉打击“炒地”、“囤地’行为。

二是加大土地供给，尤其是中小户型用地的供给。

地方政府不能因为土地市场冷清而减少土地供给，而应根据计划及时推地。

三是放宽保障房准入门槛，加快保障房建设进程，让保障房惠及更多的中低收入家庭。

　　参考文献：

　　1.叶剑平.房地产调控要有量化认识.中国房地产市场.2012.1

　　2.陈淮.房地产调控之“四个坚定不移”.城市开发.2011.11

　　3.赵奉军.限购背景下房地产调控的坚守与创新.中国房地产（综合版）.2011.12

　　4.魏雅华.2012年的中国楼市房价走势.中国房地产金融.2011.12

　　作者简介：

　　苏多永，经济学博士，湘财证券研究所助理研究员，研究方向为宏观管理与调控。

　　戴滢珂，上海财经大学公共管理经济学院硕士研究生。