物业公司弱电系统维护管理制度.doc

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XX大区物业系统

弱电系统维护管理制度

编制

日期

2015.01.01

审核

日期

2015.01.01

批准

日期

2015.01.01

修订记录

日期

修订状态

修订内容

修订人

审核人

批准人

1.目的

保障智能弱电系统的良好运行状态，设备的正常使用。

2.适用范围

适用于各城市物业公司物业服务中心各类弱电系统设备的维护与保养的管理。

3.职责

3.1工程维修主管：

负责智能弱电设备保养维修工作计划及方案的制定，组织实施和检查，建立设备管理档案，组织处理突发故障，解决技术难题。

3.2物业服务中心经理：

负责智能弱电设备保养维修工作计划及方案的审核，不定期检查各物业服务中心设备保养情况及相关质量记录，对设备突发故障、大修及重要维修工作进行监督和提供指导。

3.3工程维修员：

负责责任范围内智能弱电设备保养维修工作的具体实施。

4.方法和过程控制

4.1维修人员注意事项

4.1.1应熟悉维护保养设施设备的电路原理及功能。

4.1.2应注意安全操作：

4.1.2.1确保人身安全：

维护保养时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘防护增加的

措施；

4.1.2.2确保维修设施的安全：

避免增加的

测量某焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。

4.1.3必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。

4.1.4对监控室主要设备提出合理的维修保养计划和根据设备的相关要求进行配置调整。

4.1.5按照保养计划对电脑进行维护，对重要部位的录制硬盘进行调整，如有必要可以增容或部分内容单独存储。

4.2基本维护保养方法

4.2.1观察法：

4.2.1.1有无虚焊、松脱、烧焦的元器件。

4.2.1.2有无异常的声音。

4.2.1.3观察图象效果。

4.2.2静态测量法：

4.2.2.1短路电阻测量法。

4.2.2.2电流测量判断法。

4.2.2.3电压测量判断法。

4.3巡更系统作业程序

4.3.1每月检查巡更器电量是否正常，管理电脑、手持终端运行正常、数据完整，采集底座显示正常，采集数据正常。

4.3.2每月检查巡更器充电器输出电压是否正常。

4.3.3每月检查巡更点是否有效，对无效的巡更点进行及时更换。

4.3.4每月检查巡更点指示牌是否脱落；对已脱落的指示牌及时补上，并清洁外观。

4.3.5对备用的巡更器应每月充一次电并放置好。

4.3.6应每季度检查一次巡更器的内置电池是否漏液，对漏液的电池及时更换。

4.3.7维修保养后及时填写《设备/设施保养维修记录表》。

4.4停车场管理系统作业程序

4.4.1每周应对出入口读卡控制器读卡、出卡、显示等进行检查，并进行记录。

4.4.2每周检查出入口道闸系统的起、停及传动部分是否正常，必要时对机械部分加注润滑油并进行记录，确保服务器及管理附属设备运行正常、数据完整，手动按钮灵活有效，闸杆转轴润滑转动良好，闸杆水平，反光纸完好，道闸机座稳固。

4.4.3每月应对收费电脑系统的收费标准及各项设定进行全面检查。

4.4.4每月应检查车场系统的供电是否有安全隐患，检查二次供电是否可靠。

4.4.5每周应检查车场系统的网络线路是否畅通，检查数据服务器工作是否正常；并按照《设备/设施年度维护检修计划》对数据库作备份处理。

4.4.6每周检查停车场内各种标示标牌有无缺少、脱落。

4.4.7每周检查停车场内防撞杆有无松动、脱落。

4.4.8按照《设备/设施年度维护检修计划》对工作站电脑、服务器、停车场控制机定期做除尘保养。

4.4.9按照《设备/设施年度维护检修计划》对自动道闸机内传动部件加注润滑油、传动皮带、弹簧、机坐做检查及更换；定期保养图像对比设备摄像机支撑杆的固定及防腐是否良好。

4.4.10检查、保养完后及时填写《设备/设施保养维修记录表》。

4.5可视对讲系统作业程序

4.5.1检查可视对讲每条分支通话、图像是否正常；监控摄像机：

内外部清洁无尘，云台转动灵活，焦距、光圈、方向、测量电源电压正常，安装牢固，录像画面清晰，画面切换稳定。

4.5.2检查管理平台主机在通话时，其音质与图像是否达标；有无声小、图像滚动不稳定故障；定期调试图像清晰度。

4.5.3检查管理平台主机、单元室外机、围墙机画面清晰、声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠，系统电路板安装接线牢固、布线整齐、线缆标识清楚正确，室外机、围墙机安装牢靠。

4.5.5按照《设备/设施年度维护检修计划》检查各单元门及大门闭门器力度、速度，检查电控锁供电，对部分机件加机油、查锁芯、螺丝紧固等。

至少每年一次对门体进行除锈补漆。

4.5.6检查管理平台是否能及时收到住户的报警联动信号，并作定期测试。

4.5.7检查可视对讲系统各单元电源、电压是否合乎要求。

并按照《设备/设施年度维护检修计划》对电源作检查、更换。

4.5.8检查各接线端子有无松脱现象，紧固插接接头，清扫机箱内外灰尘。

4.5.9维保完后应及时填写《设备/设施保养维修记录表》。

4.5.10检查门禁安全报警系统的系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作是否灵敏，线路连接牢固。

4.6红外报警、监控系统作业程序

4.6.1摄像机图像是否正常，有无强干扰信号。

4.6.2测试云台摄像机在键盘调控时，旋转与变焦是否正常。

4.6.3红外报警系统联动摄像头时主机切换联动是否正常、有效；红外线接收、发送效果良好，功能正常；报警主机运行正常、操作键盘布、撤防正常、线路标识清楚、电源变压器防水处理良好；探测器清洁、安装牢固。

4.6.4应按照《设备/设施年度维护检修计划》定期调试从显示器上观察到的模糊、看不到监控部位等效果不好的摄像镜头必须及时调整好焦距、方向等，保证安装牢固，并由控制中心确认符合安防使用要求。

4.6.5每周由控制中心值班人员对监控操作台、监控主机进行外部除尘，除尘时须使用干燥、清洁的软布和中性清洁剂。

4.6.6每月由维修人员检查视频线BNC接头，如有松动现象，必须用电烙铁进行焊接处理，并检查BNC接头与主机接口是否松动，以保证连接牢固。

4.6.7红外探头定期由设备责任人负责进行一次全面测试，确保报警功能完好。

并对检查情况予以记录。

4.6.8定期清理红外探头护罩，对于误报可采用电压测量法，检测探头是否校正，修剪红外探头警戒区域内的树枝、物品。

4.6.9对室外监视摄像机进行维修保养，在每次清洁除尘、安装防护罩时，必须注意用防水胶圈或胶布密封接合部位，以防止雨水渗入摄像机内。

4.6.10各摄像机立杆或支架应定期查看、加固。

4.6.11检查系统的不间断电源供给的负载电压情况；检查红外探头、监控摄像机一、二次供电是否可靠。

4.6.12定期对小区内安防系统进行检查和提出相关意见，同时告知业主并提出保养方案。

4.7背景音乐

4.7.1立杆或支架应定期查看、加固，室外音箱经常检查线路和以防止雨水渗入。

4.7.2严格按照产品要求进行保养。

4.7.3；各类声源设备按钮及指示灯工作正常、功能良好，话筒切换正常、联接可靠。

扬声器声音清晰，无沙哑或无声等现象。

5.附则

5.1本指引由XX大区物业管理部品质督导组负责解释及修订。

5.2本指引自颁布之日起执行。

6.支持性文件

无

7.相关记录

7.1《设备/设施年度维修保养计划表》CRWH-WY-PZ-LV2-034-F2

7.2《设备/设施日常巡查记录表》CRWH-WY-PZ-LV2-035-F1附表有更改

7.3《设备/设施维修保养记录表》CRWH-WY-PZ-LV2-035-F2