物业二次装修管理标准作业规范(1).doc

物业二次装修管理标准作业规范(1).doc

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业户装修管理标准作业规范

1目的

规范物业业户装修的管理，保障物业结构的整体性、设备设施的完好性和业户居住、经营环境的良好性，并确保装修施工的安全。

2适用范围

适用于物业管理公司对管理区域物业的装修施工管理工作。

3管理职责

3.1物业管理处经理全权负责所管物业的装修管理工作。

3.2管理处客户服务部具体负责业户装修相关事宜的受理和协调管理工作，负责办理装修进场和出场手续，收取相关费用。

3.3管理处工程部负责对业户施工图纸（效果图、平面图、结构图、电气系统图等）审核，以及用水、用电、防火等具体施工的审核与检查，参与完工的验收。

3.4管理处安保部负责装修过程中的安全协防，检查安全隐患，并负责装修人员、物品的管理。

4程序和要求

商场内部装修管理，参见商业管理公司《装修手册》等有关规定，其他装修管理依据物业管理公司制订的《业户装修手册》有关规定执行。

4.1二次装修的申请、审批和准备

4.1.1入伙手续已经办理，相关管理规定和资料，如：

《业户装修手册》业户已经签领。

4.1.2填写《装修施工申请表》

业户需要装修进行施工时，首先由业户向物业管理公司客户服务部提出申请，填写《装修施工申请表》。

4.1.3办理装修申请时应备齐的资料

（1）施工图纸（效果图、平面图、结构图、电气系统图[1000瓦以上]或电气连线图[1000瓦以下]）；施工进度表。

图纸表达不全的请附文字说明。

（2）需政府有关部门审批的批复原件及复印件各1份。

（3）装修单位营业执照、资质证书和施工负责人身份原件及证复印件。

4.1.4装修审批

a）主要针对其装修过程中对房屋的结构、设备设施的容量、线（管）路的走向、违章搭建、对相邻业户的影响等因素进行审核。

如有问题，则提请业户修改施工图纸和方案。

b）强调《业户装修手册》中物业管理的规定，如：

施工时间、施工噪音、建材和建筑垃圾的堆放和走向、施工人员的进出通道等。

业户的建筑垃圾可以有偿委托物业管理处外运。

c）如业户装修需要接用临时电源、水源等，业户应该向管理处申请并支付相应得能源费。

d）物业管理处及时办理，并反馈审批结果。

4.2签订协议与缴费，领取《装修许可证》

a）通知进场施工后，业户和施工单位一起在物业管理公司客户服务部签订《装修履约书》和《防火责任书》。

b）缴纳**元／户装修押金；《临时出入证》工本费：

**元／人•证，押金**元/证；垃圾清运费**元/㎡。

c）施工中确需动火的，需同时填报《动火申请审批表》。

d）办理施工人员临时出入证，领取《装修许可证》。

办理临时出入证，需准备施工人员的身份证原件和复印件，1寸照片2张。

4.3装修过程的监管

4.3.1装修单位必须以审批确认后的施工图纸为依据，严格按照图纸施工，不得随意更改。

4.3.2要求业户遵守《装修管理规定》，管理处工程部和安保部每天至少1次，对正在装修的区域进行巡检一遍，对存在问题和需要备注的情况填写《装修现场纪录》，交客户服务部。

4.3.3管理处有权对违反《装修管理规定》的业户采取口头警告、发书面《整改通知》、责令停工和向行政主管部门进行投诉等措施。

4.4施工验收

装修完工后，业户向物业管理处提出验收申请。

如工程验收不合格，装修单位及时进行整改。

a）以物业管理的要求对业户物业装修进行验收。

b）对实际用电、用水是否改动、卫生间防水、房屋结构等方面进行验收。

卫生间防水检查时间7日内做出判断。

c）填写《装修验收单》，各方签字。

4.5办理退场手续

a）全部验收合格后，业户持《装修验收单》到客户服务部办理退证手续，包括《装修施工许可证》、《临时出入证》和《用火许可证》，由客户服务部开据《退款通知单》。

b）业户持《退款通知单》，并带押金收据到财务部办理退费，装修押金丢失，由业户写出申请，经管理处、物业公司总经理审批后办理退款手续。

c）退款手续办理完成，财务部将业户签字的《退款通知单》反馈到管理处客户服务部，物业管理员或收费员在《业户装修管理登记表》中备注。

4.6装修物品出入管理规定

4.6.1施工现场进场物品必须存放于指定地点（一般应在业户装修范围内），不得随意堆放。

4.6.2施工需要用到的易燃易爆物品材料须严加管理，应设专人保管，未经物业管理处批准不得过夜存放，必须在当天下班时带离现场。

4.6.3装修需大批量运送材料、货物时，应按指定时间、规定路线进行。

4.6.4所有装修人员离开物业管理区域，管理处有权查验其携带的物品。

4.6.5装修人员带离的装修材料、设备等出门前，由业户事先告知管理处，经管理处验证确认后开具《出门证》，门岗协防员按《出门证》核对实物后放行，《出门证》在安保部存档。

4.7管理区装修情况总体管理

物业管理处客户服务部，要对物业管理区所有装修情况准确掌握，通过建立《业户装修管理手册》，掌握详细情况见《业户装修管理登记表》，并通过建立电子进度表进行管理。

4.8动用明火管理

4.8.1职责

a）管理处经理全面负责物业管理区域动用明火制度的落实。

b）工程部经理和安保部经理负责动用明火制度实施的检查工作。

c）工程部班长和安保部班长负责对动用明火的现场管理和检查监督。

d）动用明火作业人员应严格执行本标准，做好安全防范工作。

4.8.2防火重点部位的确定与动火级别的规定

a）物业管理区域把握限制动用明火的原则。

b）除了厨房为固定动火区外，其他物业管理区域均为禁火区。

禁火区中的顾客活动场所和仓库、车库、各类机房、煤气表房间、管道井等为防火重点部位。

c）防火重点部位动用明火作业称为一级动火。

d）防火重点部位的非固定动火区域动用明火作业称为二级动火。

e）固定动火区内进行动用明火作业称为三级动火。

4.8.3动用明火审批

a）凡在物业管理区域内进行一、二、三级动用明火作业均应办理动火申请手续（不包括厨房烹饪操作）。

b）禁止在国家法定节假日和重大活动期间进行一、二级动用明火作业。

c）承担动用明火作业的部门，应在作业前填写《动火申请审批表》（见表1），按照要求详细填写，由部门负责人签字，经管理处经理同意后报公司总经理办公室，经审批同意后方可进行动用明火。

d）对施工人员违章动用明火，应令其立即停止施工，并追究动用火作业部门的责任，对施工单位负责人进行相应的处理。

e）超过期限的，应重新办理申请、审批手续。

4.8.4动用明火前做到“十不”

a）未按规定办理动火申请审批手续、动火者无操作证不动火。

b）防火、灭火措施没有落实不动火。

c）周围的杂物和易燃品、危险品未清除不动火。

d）凡对盛装过油类等有毒、易燃、可燃液体的容器、管道用后未清理干净。

或对焊割物内部不了解的不动火。

e）超过期限的，应重新办理申请、审批手续。

f）储存易燃易爆物品的仓库、场所未采取安全措施，危险品未排除不动火。

g）在进行高空焊割作业时，未清除地面的可燃物品和未采取相应的防护措施不动火。

h）未配备灭火器材或灭火器材不足时不动火。

i）作业场所附近有与明火作业相抵触的其他情况不动火。

4.8.5动用明火前做到“四要”

a）现场监护人要坚守岗位，动火作业人员不允许擅离作业点。

b）现场监护人员和动火作业人员要加强观察，规范作业，发现不安全因素时，应立即停止动火作业。

c）一旦发生火灾或爆炸事故，要立即报警和组织扑救。

d）动用明火要严格执行《设备维修工安全作业规范》。

4.8.6动用明火后做到“一清”。

每次完成动火作业后，动火作业人员和现场监护人、安全负责人要彻底清理动火作业现场，检查确无燃烧隐患，才能离开。

5相关支持文件

附件1业户装修流程图

附件2商场施工设计时应注意的事项

附件3商场内部装修施工工程规范

附件4装修管理履约书

附件5业户装修单位违约处罚规定

附件6施工人员行为规范

6表格

FM4.6.5.1-01《装修施工申请单》

FM4.6.5.1-02《装修施工人员登记表》

FM4.6.5.1-03《动火申请审批表》

FM4.6.5.1-04《临时出入证》

FM4.6.5.1-05《施工许可证》

FM4.6.5.1-06《装修现场记录》

FM4.6.5.1-07《整改通知》

FM4.6.5.1-08《施工验收单》

FM4.6.5.1-09《出门证》

FM4.6.5.1-10《退款通知单》

FM4.6.5.1-11《业户装修管理登记表》

附件1：

业户装修流程图

附件2：

商场施工设计时应注意的事项

1.1设计风格要与周围环境一致。

1.2不得遮挡店内疏散通道门及原有消防设施设备。

1.3收银系统不能变动。

1.4不得动天花、地面，要尽可能设计成组合式。

1.5灯具等电气设计，按照《商场电气工程施工安装规定》（附后）执行。

1.6不得擅自在装修现场动火、不得进行大面积现场油漆及喷漆。

1.7涉及到安全技防设施、设备（监控探头、红外报警、手动报警按扭、防盗门、消防报警设备等）不得随意进行调整、移动、拆卸、增加、改装。

1.8施工面积在200㎡以上的或施工面积虽然在200㎡以下，但需要改动商场消防设施的，装修单位须在办理进场手续前15个工作日，到消防队办理完消防报批手续。

附件3：

商场内部装修施工工程规范

1电气工程施工安装规定

为保障电气工程施工质量，确保安全运行，特制订本规定。

要求各施工单位在二次装修进行电气施工时除执行国家及重庆市电气工程安装标准的同时也应执行本规定。

本规定包含各种低压配电线路的敷设，各种灯具（灯箱）的内部接线及外部接线、强电插座的安装、闷顶内所有电气线路敷设及接线盒内的接头连接等方面。

1.1室内低压配电线路的敷设

1.1.1一般技术规定

a）室内配线应采用额定电压不低于0.45/0.75KV的绝缘导线，室内电缆配线应采用额定电压不低于0.6/1.0KV的电力电缆。

b）每个分支路绝缘导线相线间及相线对地的绝缘电阻值不应小于0.5MΩ。

c）闷顶内严禁采用聚氯乙烯绝缘护套铜芯线、聚氯乙烯绝缘平行铜芯软线和聚氯乙烯绝缘绞型铜芯软线明敷。

d）配线色标，根据赛特公司目前状况，可采用下列标准：

国标：

ABCNPE

黄绿红淡蓝黄/绿

10平方毫米以下须分线色；10平方毫米以上可用一色线，但在两端应加色标。

配线系统须同上线系统一致。

1.1.2室内配管及配线

室内配管应按照如下原则：

配管的选用应以线路中配电箱的上下口进出线配管保持一致为原则，不应出现金属电线保护管、金属盒（箱）、塑料电线保护管、塑料盒（箱）混合使用的情况，特殊情况混用时应按规范对金属部位进行可靠接地。

a）金属管配管

闷顶内有可燃物时，其配电线路必须穿金属管保护。

从接线盒引向器具的绝缘导线应采用可挠金属管进行保护，分支处的接头应在接线盒内绞接使用压线帽进行连接，导线和接头不应有裸露部分。

敷设在潮湿场所的管路，应采用镀锌钢管。

管与管、管与配电箱及管与线盒之间要求使用4mm2多股软铜线进行接地并使用专用接地线卡。

严禁使用电焊焊接。

塑料管配管：

必须申请，物业工程部电气工程师批准签字后方可使用。

塑料管应采用难燃型塑料管（PVC奇胜管）及其配件。

闷顶内无可燃物时，其配电线路可穿难燃型钢性塑料管保护。

在特别潮湿场所的应使用塑料管但不应敷