宾馆物管部制度与标准程序.docx

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宾馆物管部制度与标准程序

物管部制度与标准程序

DEPT：

所属部门：

物管部

SUBJECT：

工作内容：

维修保养检查细则

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PORCEDURES：

操作程序：

１．工程人员熟悉本专业饭店设备、设施情况；

２．严格执行设备检修、保养计划，按时保质完成保养工作；

３．按计划定期对设备进行巡检，及时发现问题并加以解决，保证设备安全运行；

４．严格执行劳动安全制度，不违章操作，不人为造成事故隐患；

５．注意防火，动火工作现场，必须放置灭火器等消防器材；

６．注意节能、降耗，控制成本；

７．接到报修任务，十分钟内带齐常用工具和常用配件赶到现场；

８．对客服务应先致问候语，对于维修给客人带来的不便应表示歉意；

９．维修中注意操作安全，树立警示标志；

１０．维修工作必须有始有终，对于一时无法完成的维修项目，必须向报修人或部门说明情况；

１１．保证维修质量，经维修后的设备、设施应满足使用要求，外观尽量恢复原貌；

１２．维修结束后，清理现场，保证现场无施工痕迹；

１３．发生设备事故，遵守事故处理规程，与其他部门密切配合，处理合理、果断，遇事不忙乱；

１４．更新改造项目，严把质量关，维护饭店经济利益；

１５．认真学习设备使用说明，严格执行操作规程，保证设备正常使用寿命；

１６．设备运转正常，运行记录准确、齐全，保存完好。

DEPT：

所属部门：

物管部

SUBJECT：

工作内容：

物管部员工守则

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PORCEDURES：

操作程序：

1．位员工必须认真执行上一级领导发布的工作指令,如无正当理由不得拒绝。

2．工参加当天维修保养工作必须进行记录，处理紧急情况必须设法尽快向上一级领导汇报，以便及时处理。

３．对自己不熟悉的设备，未经许可不准乱拆乱卸。

４．间内未完成的任务应向上一级领导汇报。

５．当班时间内一般不得会客，未经上级批准，不得带他人进入饭店参观。

６．物管部内员工应互相协助，空闲时有责任帮助其他工种工作。

７．工作完成后必须清理现场。

DEPT：

所属部门：

物管部

SUBJECT：

工作内容：

值班制度

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PORCEDURES：

操作程序：

1.物管部值班室24小时有人在岗，白班由经理值班，中夜班由工程部动力主管和维修主管执岗或授权他人执岗，行使经理权力。

2.轮岗人员名单由经理指定，轮岗排班于每月28日前由经理排好，并于下月执行，值班轮岗人员请事假需提前48小时，由经理批准，安排替岗人员。

3.值班人员离开值班经理室，可指定一领班或领班以上的人员暂时替岗，行使接受报修派工和突发事故情况下的联络和调度指挥的权力。

4.值班人员一般仅行使接受报修派工和突发事故情况下的联络和调度指挥的权力。

5.值班人员实行严格的交接制度，没有交接清楚或未交接完毕，不得离岗下班。

DEPT：

所属部门：

物管部

SUBJECT：

工作内容：

交接班制度

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PORCEDURES：

操作程序：

１．基本制度。

（１）各配电室应按既定值班方式进行值班，未经上级领导同意不得任意改变，遇有特殊情况，须经上级领导批准方可倒班或替班；

（２）各配电室应按规定时间进行交接班，接班前不准喝酒，保持饱满的精神状态，因故晚来者亦应履行交接班手续。

若接班人员未到或未按时进行接班时，应报主管以上人员决定；

（３）交接班工作必须做到交接两清。

交班人员应做到详细介绍，接班人员应认真听取；

（４）在交接班过程中发生事故、异常或接到操作任务时，均由交班人负责处理，接班人协助工作。

当事故处理或操作告一段落后，再进行交接班；

（５）接班人员对配电室各项设备检查后确认无任何问题，双方在记录本上签字，交接班方可结束。

２．交班工作内容。

（１）交班人员在交班前，由负责人组织本室人员进行总结，将交接事项填写在运行日志中；

（２）交班工作内容：

①设备运行方式，设备变更和异常情况及处理经过；

②设备的修试，扩建和改进工作的进展情况；

③巡视发现的缺陷处理情况以及本值自行完成的维护工作；

④工作票的签发、完成情况；

⑤继电保护、自动装置、远动装置、通讯设备的运行及动作情况；

⑥规程制度，上级指示，安全岗哨执行情况；

⑦设备清扫。

环境卫生及其他。

３．接班工作内容。

（１）接班人员在接班前由领班组织阅读上班运行记录并做好准备工作，认真听取交班人员的情况介绍，并到现场进行以下各项检查：

①检查模拟图板，核对系统运行方式、设备位置，并对上班操作过的设备进行质量检查；

②检查设备缺陷，特别是新发现的缺陷；

③试验有关信号、自动装置、电容补偿装置以及继电保护的运行及变更情况；

④检查直流设备运行及机构箱、接线箱和遮拦、门窗的

⑤审查各种记录，技术资料及工具备品，设备环境卫生状况等

４．接班后领班应组织本值人员制定本值设备学习、例行工作计划，并根据系统设备运行、检修等情况提出措施及注意事项。

DEPT：

所属部门：

物管部

SUBJECT：

工作内容：

安全管理制度

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PORCEDURES：

操作程序：

（1）患有心脏病、高血压、癫痫病、精神病、美尼尔氏综合症、严重贫血、关节炎、恐高症、视力障碍等不宜登高人员不得进行高空作业；

（2）没有《高空作业审批表》或《高空作业审批表》没有通过，不得进行高空作业；

（3）恶劣天气情况下，不得进行高空作业；

（4）安全措施不到位，无安全器械；

（5）登高用具不合要求；

（6）高空作业环境恶劣、无防护措施和设施。

５．高空作业安全要求：

（１）遵守高空作业安全操作规程；

（２）安全帽和安全带佩戴良好；

（３）使用梯子高度超过两米，必须有人辅助；

（４）作业面上下方均不得存在垂直同时作业；

（５）高空作业所需工具、物品必须有专用工具传递，不得抛掷；

（６）高空作业下方为禁戒区域，人员进入必须佩戴安全帽。

（六）明火作业安全管理制度

１．“明火作业”是指物管部维修室以外的工程明火作业。

２．明火作业作业者提前一天填写《动焊动火作业申请表》，内容包括：

作业内容、作业现场负责人、防护措施等项，交经理批准。

３．明火作业前一天将《动焊动火作业申请表》提交安全部，经安全部审核批准后，方可进行作业施工。

４．安全部接到作业申请后，立即勘察现场，提出防护措施和准备防护器械。

５．作业期间，安全部派人到现场监护，密切注意各种情况，发现不安全因素立即停止动焊动火施工。

６．明火作业实行专人操作、专人管理、专人负责，操作人为物管部指定的修理技工，该技工受过动火动焊的专业培训，持有特殊工种操作证书，其他部门和个人严禁在饭店内私自明火作业。

７．大功率电焊机作业所使用的电源须经过配电领班的批准。

（七）设备缺陷管理制度

１．缺陷的划分：

（1）危急：

设备和建筑物发生了直接威胁安全的问题，需要紧急进行处理的缺陷；

（２）严重：

设备发生问题，程度较重，不及时处理还可以暂时运行的缺陷；

（３）一般：

设备问题较轻，不处理时对安全运行威胁不大的缺陷。

２．缺陷管理办法：

（１）设备缺陷，无论是危急、严重或一般，均应由当值人员共同签订，并记入缺陷记录；

（２）发现危急缺陷立即报告配电中心室，采取措施进行消除，在没消除前应加强监视，随时掌握缺陷发展变化情况，

（３）发现严重缺陷应立即报告上级；

（４）在缺陷没消除前，要重点加强监视，有了变化及时上报，并记录在运行日志中：

（５）缺陷消除后，由当值登记消除缺陷日期和单位；

（６）领导或负责人每月组织所有人员对缺陷进行一次会诊分析。

（八）锅炉安全运行制度

１．锅炉安全操作规程及锅炉生火前检查工作。

（１）检查锅炉内胆有没有遗留物品、工具，炉内水垢是否清理干净；

（２）向炉内注水，开启放空阀，水位应在正常水位；

（３）检查锅炉安全阀、压力表、水位计、温度表是否正常；

（４）检查炉体、入扎、手孔，各连接管及丝扣口有无渗漏现象；

（５）检查日用油箱油位、软水箱水位、供水泵、供油泵、空压机及其他附属机械设备等是否正常；

（６）检查自动控制系统及联动连杆是否正常；

（７）当完成以上检查确实正常后，可按锅炉操作程序进行点火。

２．锅炉安全运转管理。

（１）锅炉在运转期间，应监视燃烧情况及负荷情况，随时调节燃烧情况以保持最佳燃烧工况；

（２）每班必须在负荷低的情况下，前后底部排污一次，由水处理工负责排放；

（３）每天深夜班在压力２公斤左右时试验低水位自动停炉一次；

（４）每班对油滤器进行旋转２!

３周，以保持油路畅通；

（５）日用油箱油温不得超过７０℃，软水回水箱不得超过８５℃，当超过上述温度时应采取措施；

（６）相隔２小时，检查各运转设备状况并记录运转数据一次；

（７）对夹层、地下室主要供气管道、油库，每班都要巡检一次，并在值班簿上登记；

（８）周末要对所有设备及值班的工作场地进行保养，搞卫生一次，

３．下列情况之一出现时，应紧急停炉：

（１）水位控制器、蒸汽压力表、安全阀失控；

（２）入扎、手孔、各种连接管失控；

（３）空压机、鼓风机、油泵损坏；

（４）炉内有明显异声及蒸汽压力急剧下降；

（５）烟温急剧升高超过２４０℃，或突然升高３０℃以上；

（６）发现设备运行已危及人身及设备安全；

（７）突然停电。

DEPT：

所属部门：

物管部

SUBJECT：

工作内容：

设施设备管理制度

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PORCEDURES：

操作程序：

（一）设备台账、档案资料管理制度

１．设备建立台账范围。

凡价值在２０００元以上，连续使用一年以上，安全寿命周期

内都需要技术管理的固定资产，都应列入酒店设备台账。

２．设备分类及编号应按照各部门设备功能分为八大类。

采用五级号码制。

生活服务设备———Ｓ　　　　　信息设备———Ｘ

文娱保健设备———Ｗ　　　　环境美化设备———Ｈ

保安设备———Ｂ　　　　　　交通运载设备———Ｊ

其他设备———Ｑ

设备编号说明：

（１）设备的统一编号即为各部门固定资产编号，为了统一方便，号码顺序从１开始（不从０开始）；

（２）如有报废和调拨出部门，其编号应永久保留，并说明调出原因，不要作新购进或其他设备来填补报废设备的旧编号；

（３）设备的附件或附属设备不必另外单独编号，而可以在主机编号之后编附机号；

（４）每台设备都必须在明显处装订上固定资产编号或喷上编号。

３．设备管理类别划分原则及代号。

（１）重点设备：

用Ａ表示。

凡具备下列条件之一者，为重点设备：

①负荷高、耗能大、连续性运行的设备；

②对经营质量影响大的设备；

③停机后，对经营及饭店声誉有严重影响的设备；

④修理复杂程度高的设备；

⑤备品、配件供应困难的设备；

⑥出现故障或事故严重影响人身安全的设备；

⑦对环境保护及作业有严重影响的设备；

⑧单台（套）设备原值在五万元以上的设备。

例：

锅炉、变压器、高低压配电设备、压力容器、大型制冷机组、大型空调设备、电梯等。

（２）重要设备：

用Ｂ表示。

凡具备下列条件之一者，为重要设备：

①多班运行或开机时间长的设备；

②需要经常或定期调整的设备；

③故障停机对饭店经营有影响的设备；

④故障频次多或停机时间长的设备；

⑤有一定修理复杂程度的设备；

⑥配件供应周期长的设备；

⑦对操作人员安全及环境污染有影响的设备；

⑧单台（套）原值在一万元以上的设备。

例：

各种泵、通风机、音响设备、灯光设备、计算机、运输车辆等。

（３）一般设备：

用Ｃ表示。

凡属下列情况之一的设备，为一般设备：

①负荷低、开机时间短；

②对生产、经营质量影响不大的设备；

③修理复杂程度低或不维修设备；

④故障停机不影响经营的设备；

⑤不构成重点、重要设备的其他设备。

例：

彩电、风机盘管、分体空调、窗式空调等。

４．设备台账内容：

（１）使用单位：

填写单位名称及饭店编号

（２）管理类别：

按第三条的规定填写

（３）设备名称：

按设备铭牌填写

（４）设备编号：

按第二条的规定填写

（５）相关设备编号：

填写与本设备相关设备的编号

（６）固定资产编号：

按固定资产账上填写

（７）规格型号：

按设备铭牌填写

（８）总电功率：

填写本设备需要的总电功率

（９）制造单位：

按设备铭牌填写

（１０）出厂编号：

按设备铭牌填写

（１１）出厂日期：

按设备铭牌填写

（１２）启用日期：

填写实际投入使用的日期

（１３）安装地点：

填写设备安装的具体地点

（１４）设备原值：

按固定资产账填写

（１５）预计残值：

按固定资产账填写

（１６）计提折旧：

填写累提的折旧额

（１７）使用年限：

填写预计使用的年限

（１８）设备现状：

填写“在用”或“封存”、“闲置”、“报废”等

（１９）备往：

填写其他需要说明的内容

５．设备台账卡由物管部经理或项目主管填制，总监秘书负责保管存档。

６．设备情况发生变化，及时修正台账记录。

７．根据台账，定期对饭店的所有设备进行盘查，做到账物相符

８．设备技术档案管理

（１）所有重点、重要设备以及列入计划检修的一般设备，都应建立技术档案。

特

种设备技术档案的建立，应符合劳动管理部门的要求，按劳动局要求的格式建立，其他

设备按饭店和管理公司要求建立；

（２）饭店设备技术档案由物管部经理、文员负责收集、修订、整理、立卷、归档

和借阅。

做到技术档案能及时、准确的反映设备的运行状况；

（３）饭店能根据设备技术档案所记载的设备信息，及时分析、研究，指导设备维护、检修及改造、更新。

5．设备技术资料管理：

（1）饭店技术资料由物管部经理、文员负责收集、整理、核实、登记和保管，坚决杜绝资料散落个人手中的现象；

（2）设备技术资料应包括的主要内容：

①设备选型及技术经济论证材料；

②上级及领导批准购置的文件；

③设备购置合同；

④设备出厂合格证；

⑤设备装箱单及开箱验收记录；

⑥设备安装、调试记录及竣工图；

⑦设备使用说明书及进口设备说明书中文译本；

二、其它有关部门人员参加的领导小组负责；

1．

（1）自制设备（包括委托设备制造厂专门设计制造的专用设备）的选型由主管领导负责，设备使用部门参与设计的审查，包括设备的结构、性能、精度及设计的先进性、合理性、维修性及技术文件的完整性。

标准化等内容；

（2）仪器、仪表的选型由饭店计量管理部门负责；

（3）交通及运输车辆的选型由客务部负责。

２．设备选型、定购审批：

（１）一般设备，由本单位设备管理部门填写《设备购置（调拨）审批单》，经本单位主管领导审批；

（２）重点、重要及进口设备，由本单位设备管理部门填写《设备购置（调拨）审批单》，并写出技术、经济论证报告，经饭店总经理批准后，报管理公司经核部、工程部审批；

（３）《设备购置（调拨）审批单》经批准后，方可由本单位、采购部门进行定货、采购，并严格按《审批单》执行。

进口设备定货，要明确提出修理技术资料和维修配件方面的要求，并遵守商检部门的有关要求。

３．开箱验收及安装、调试：

（1）新设备到货后，由设备使用部门和工程总监／经理、采购部门共同开箱验收工作，检查主机、附机、备件及技术文件是否相符，运输过程中有无损伤和锈蚀，并填写《设备开箱验收单》，发现问题应及时按订货合同与有关单位联系解决；

（2）随机技术文件、技术图纸由工程总监／经理整理后，交部门总监秘书存入技术档案；

（3）设备的安装、调试，应由能胜任工作的单位和人员承担，设备使用部门和工程部按技术要求进行质量检查、精度、性能试验。

空运行及负荷试验等，发现问题及时与有关单位联系解决；

（4）设备安装、调试竣工后，填写《设备安装竣工报告单》，并办理移交使用的正式文件，同时办理转入固定资产手续；

（5）自制设备须经一年以上使用验证，精度和性能达到预定技术要求，图纸资料齐全，经过验收后，办理移交使用手续，正式移交使用手续，正式移交使用，转入固定资产；

（6）设备在初期使用中（一般在半年到一年内），要加强管理，及早发现问题，收集信息并分析处理，属于设计、制造上的问题，向设计、制造单位反馈。

属于安装、调试上的问题，向安装、调试单位反馈，属于须采取维修对策的，向维修部门反馈，属于规划、选型方面的问题，向规划、采购部门反馈；

（7）进口设备在开箱验收、安装调试及试运行期间，应加强管理，及时发现问题，若有供货方责任问题，必须在索赔期内要求索赔。

４．停用、闲置设备的封存：

（１）连续停用六个月以上的设备，由使用部门就地封存，填写《设备封存单》报工程部、财务部门及主管领导审批；

（２）封存设备应切断电源，放净油箱，将设备擦拭干净。

导轨及光滑表面涂油防锈，覆盖防尘罩，挂牌标明保管人，负责妥善保管，未经批准任何人不得随意拆卸零部件，以保持完好。

所有附属设备、附件及专用工具均应随同主机清点封存，防锈保管；

（３）现场封存设备需启封使用时，使用部门持原封存单到工程部和财务部门办理启封手续并填写《设备启封单》；

（４）停用封存一年以上或已确定不需要的设备，由工程部汇总，经主管领导审批后报管理公司经核部和工程部列入闲置设备管理，并积极做好利用和转让。

５．设备移装：

（１）凡正式安装并列人固定资产的设备，使用部门不得擅自移位，确须移装者，必须由原使用部门、调入部门会签的《设备移装单》，经总经理批准后方可实施，重要设备的移装须上报管理公司经核部和工程部审批；

（２）设备移装前，要经过技术论证，做好技术准备，保证设备在移装后，不降低原有技术性能和寿命。

６．设备内部调拨：

（１）调拨双方填写《内部调拨单》，逐级上报审批；

（２）设备调拨后，及时修正设备台账和财务各账项记录。

７．设备更新、改造：

（１）改造、更新方案的审批，一般设备的改造与更新由饭店工程部和使用部门联合提出方案，报总经理批准。

重要设备改造、更新由单位主管领导组织技术经济论证，填写《设备改造（大修）审批单》逐级上报审批，设备改造应结合大修进行；

（２）设备更新原则上是用技术性能先进的设备替换技术性能落后又无法修复、改造的老设备，凡达到报废条件的设备必须更新；

（３）设备改造竣工后，由设备管理部门组织验收，并填写《设备改造（大修）竣工报告单》。

８．设备报废条件：

（1）经过测试，继续大修理后，技术性能仍不能满足需要；

（2）设备老化，技术性能落后，耗能高，效率低，经济效益低；

（3）大修后虽然能恢复精度，但不如更新经济；

（4）严重污染环境，危害人身安全与健康，进行改造又不经济；

（5）国家明令禁止使用的设备；

（6）因工艺变更，技术改造等换出的旧设备，又不能利用和调出；

（7）其他应当淘汰的设备。

（三）维修物料管理制度

１．饭店设备的备品备件及日常维修所用的物料的管理由财务部委托工程部仓库进行管理，工程部仓库将备品备件和物料统一编号，独立设账，设专职或兼职库房管理员，对采购、验收入库、领用、封存和调拨进行管理。

２．工程仓库根据各类物品的使用量等因素，确定各物品的最低库存量、最高库存量和保险库存量，工程总监／经理编制申购计划，经工程总监／经理审核后报送总经理审批，审批后，由采购部进行购买（专业性强的物品可由工程部自行采购，由采购部走账）。

３．工程仓库入库物品，仓库管理员负责验收，发现问题暂停入库，报告工程总监／经理处理。

工程部需定期或不定期抽查入库物品；库管员验收无误后，将物品登记入库。

４．工程部人员领用物品，领用者需持有工程总监／经理签批《物品领用单》；其他部门领用工程物品，需由部门总监和财务总监联合签批的《物品领用单》，否则不予发放。

５．对部分易耗物料，工程各班组可根据历史经验数据，每周统一领用，领用后，由班组领班负责管理，实用实销，月末盘点并做退仓处理。

６．每日库管员发放物品后，及时按电脑操作规程将资料输入饭店的财务管理系统，并将《物品领用单》汇总交财务部。

７．备品入库后，库管员需加强管理，遵循“先进先出”领取方便的原则，对库房定期整理，码放规范、整齐。

防止物品损坏、锈蚀和遗失。

８．每月工程仓库管理员会同财务部人员对工程仓库进行盘点并核查账目，做到账物相符，发现盘盈或盘亏，查清原因，写出报告，由物管部经理和财务总监／经理处理。

９．技工维修完毕后，对所剩余的物料及时退还工程仓库或交班组领班处，月末统一退仓。

对领用物料实行预算控制制度，对超预算使用物料，而又无合理解释的班组，根据比率降低班组的奖金额度，对节约物料的班组根据比率增加奖金额度。

（四）设备维修工具管理制度

１．饭店物管部设备维修工具分为三类：

个人保管类、班组使用类和部门使用类。

个人保管类工具较小、价值低、使用频繁，一般由个人直接保管；班组使用类工具较大，价值较高，适合班组专业化使用的要求，一般由班组保管；部门类工具指价值高，不经常使用，一般由物管部经理管理。

２．个人保管类工具管理：

（１）领取：

由班组领班提出申请，经物管部经理签批后，到工程仓库领取；

（２）登记：

工程仓库发放后，以领用申请为凭证，以班组为单位，编制明细个人保管类工具登记单；

（３）使用：

个人保管类工具为员工自用，不得借于他人；

（４）报损：

损坏或丢失，立即上报领班，领班根据情况，区分责任，编制报损单送交物管部经理，物管部经理签批后到工程仓库重新领取，库管员即时修正记录；

（５）交回：

员工离职或调离岗位不再需要该工具，需将工具交回，如不交回，相应进行扣款。

３．班组使用类工具管理：

（１）领用：

班组领班提出申请，物管部经理同意签批后，或由工程仓库发放，或直接采购；

（２）登记：

工程仓库发放后，以领用申请为凭证，以班组为单位，并以申请人为负责人进行登记；

（３）使用：

工具使用，由班组领班负责管理，工程部内部借用，需经领班批准，外部门借用，需经物管部经理批准；

（４）损坏：

发生损坏，立即报告物管部经理，并查明原因，追查责任，由物管部经理做出报损单，或修理，或重新领用，或再次申购。

４．部门使用类工具管理：

（１）存放：

存放于工程仓库或指定地点，由专人保管；

（２）使用：

使用由物管部经理批准；

（３）损坏：

由物管部经理写出书面报告，追查责任人责任。

５．所有工具皆为饭店财物，一律不得带出饭店或私用。

６．各班组建立自己的工具明细账册，定期盘点，做到账物相符。

DEPT：

所属部门：

物管部

SUBJECT：

工作内容：

设施设备维修制度

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PORCEDURES：

操作程序：

（一）报修制度

１．使用部门发现设施设备损坏或异常，应停止使用，立即报告，由班组领班或部门文员填写《工程报修单》，如果设备方便移动