滨州项目总体发展战略及一期全案策划营销报告.doc

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滨州项目总体发展战略及一期全案

策划营销报告

第一部分滨州市场研究报告

第一章宏观市场环境研究分析

一、宏观社会、经济环境分析（资料及来源：

《滨州市统计年鉴》、城市发展战略）

1.1 城市基本概况

1.1.1滨州市城市概况

滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，位居黄河“龙头”，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。

滨州在山东的区位图

全市境域横跨黄河两岸，东西最大跨径120公里，南北最大跨径175公里，总面积9444.65平方公里。

从滨州驱车1小时可到济南空港，3小时抵达港城青岛，当日往返首都北京。

滨州是黄河三角洲的主要组成部分。

其行政区划为：

全市辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县一区六县和一个经济开发区，共有乡镇级行政建制84个，包括6个街道办事处、55个镇、22个乡，1个海防办事处。

滨州市系黄河三角洲的中心城市，也是黄河三角洲的政治、经济、文化中心。

2003年底，全市人总人口366.15万人，其中农业人口307.94万人，非农业人口58.21万人。

属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。

全市年平均气温12.1-13.1℃，极端最高气温40.9℃，极端最低气温-22.8℃。

年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小时。

滨州市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过度到大海。

以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的地貌特征：

小清河以南为低山丘陵区，以北为黄河冲击平原。

滨州位居山东半岛和辽东半岛两大经济区环抱的渤海湾地理中心，是环渤海经济圈上的重要一环，北依京、津两大直辖市，南联济、青、淄、烟、潍开放发达城市，处于黄河经济带的龙头位置，是环渤海经济区与黄河经济带的结合部。

如此优越的地理位置，其发展的潜力无可估量。

1.1.2滨州的地域文化特点

黄河之水天上来，奔流到海不复回”。

象征中华民族的黄河，穿过峰峦起伏的群山，越过辽阔的黄土高原，奔腾咆哮，注入浩瀚的渤海。

黄河不仅繁衍了一代代炎黄子孙，造就了光辉灿烂的华夏文化，而且浇铸了黄河三角洲这方年轻的金土地。

滨州就位于幅员辽阔、美丽富饶的三角洲上。

早在七千多年前的原始社会晚期，就有先民在境内繁衍生息，创造了璀璨的史前农耕文化。

进入文明社会后，更是人杰地灵、英雄辈出。

不仅兵圣孙武、智圣东方朔、汉孝子董永、宋代著名政治家范仲淹都出生或成长在这片土地上，而且还养育了一辈又一辈在中华民族光辉历史上留下深刻印记的人物，如：

闻名华夏的清代滨州杜氏家族，口传尚书的汉代大儒伏生，三国时期有“东州大儒”之称的经韵、训诂大家孙炎，“唐代著名诗人、学问家段成式，宋代著名词人李之仪，明初永乐年间的农民起义女领袖唐赛儿，等等。

1.1.3滨州市的交通状况

滨州交通极为便利，四通八达。

宽敞繁忙的205线纵贯境内南北达17.5公里；省道滨孤路纵贯南北境内长达15公里；省道永莘路横穿境内东西长达16公里，并与205国道在镇城区交汇；镇域所处位置非常重要，是京津塘通往南方各省的咽喉要道，南至淄博市50公里，东至东营市20公里，西南至省会济南市近百公里。

镇辖154个行政村，村村通上了柏油路。

公路密度65公里/百平方公里。

即将修建的滨博高速公路穿越镇域境内，交通条件十分优越。

滨州地区交通示意图

黄河大桥是连接苏、鲁、京、津的重要交通枢纽，205国道纵贯南北，220国道横穿东西，地方公路四通八达，形成了三纵三横一环的公路交通网。

济青高速公路横穿本区南部，与即将完工的滨博高速公路构成了高等级公路框架；胶济铁路干线自滨州南部穿过，支线深入本区腹地。

即将开工的德烟铁路横穿中部，是山东北翼的铁路大动脉；滨州沿海已形成中小型港口群,现有500至3000吨级泊位10个，万吨级滨州港已经国家立项。

国家特大工程---“神骅工程”的黄骅港、朔黄铁路与滨州仅隔河之遥。

滨州至大家洼铁路即将开工，“十五”初滨州将形成一条内连国内东部沿海和西部能源基地，外通亚太各大港口的经济新通道。

“经济发展，道路先行”交通对于经济的作用是毋庸置疑的，对于房地产业影响也非常大。

随着滨州市的经济不断发展，滨州市的城市格局正在发生改变。

由滨州市的城区图可以很明显的看出。

老城区，作为滨州最早的城市中心经济区，是现在城区的东部区域。

因为当时的滨城区人口数量较少，经济发展程度决定了其经济、政治等都集中在同一个区域。

后来随着经济、人口的发展，滨州市的老城区已经不能支持，所以滨州西区应运而生。

本项目地块周边道路交错，而项目南侧即使未来贯穿滨州市东西的主干道——黄河十二路。

黄河十二路东达滨州未来规划中的滨州火车站，西通直达济南的220国道，并且可以南北的支路，可以很快到达滨博高速公路，滨博高速南通济青高速，北部可以直通大高，在近期的规划中北部可以直通到京津唐的高速公路网，所以交通条件的影响非常大。

根据滨州市新的城市规划，西区开发必然将使滨州西部的开发区和新城区的发展扶摇直上。

作为贯穿城市城市的交通要道——黄河十二路，其发展前景不可估量。

项目恰好位于缓和十二路的西段，因此交通优势非常明显，升值潜力必然非同一般。

1.2城市在区域经济中的地位

滨州地理位置优越，拥有丰富而雄厚的自然资源，旖旎而独特的自然风光值得欣赏。

而且是黄河三角洲的主要组成部分

黄河三角洲是镶嵌在共和国万里黄金海岸上的金角明珠，是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津唐和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。

从优越的地理位置和经济发展的战略布局看，与珠江、长江三角洲齐名的黄河三角洲，无论是从自然地理位置，还是从经济发展格局看，对中国、亚太经济都具有同等重要的作用。

黄河三角洲与珠江、长江三角洲，组成了通向世界的三大门户。

随着珠江、长江三角洲的崛起，环渤海经济圈的振兴，中国经济发展格局渐次北移，黄河三角洲必将成为世人关注的热点，成为东北亚、大东亚经济圈最富有潜力的开发区域。

为滨州的开发奠定了基础。

经济的发展水平，决定着这个城市的城市化水平，也就决定着这个城市的城市建设状况，滨州市的经济水平在全省来说还比较低，城市化率相对较低，随着滨州城市化进程的加速，滨州房地产业必将高速发展。

即使相比周边经济水平比其低的几个城市，比如东营、德州，滨州的城市建设也比较落后，有很大提升空间。

1.3城市社会、经济发展概况

1.3.1滨州宏观经济运行及发展趋势

滨州市GDP及增长比例图

年份

1999年

2000年

2001年

2002年

2003年

GDP（亿元）

238.12

270.02

306.5

340.6

406

增长（%）

6.73%

13.40%

13.51%

13.0%

16.7%

人均GDP

6650

7498

8466

9361

11109

增长（%）

6.13%

12.75%

12.91%

12.4%

16.3%

（以上数据来源滨州统计年鉴（手册）2003，作者单位：

滨州市统计局）

从以上根据市统计局提供资料制成的图中可以看出，滨州经济持续增长，且增幅逐年提高，由1999年的6.73%增加至2001年的13.51%。

虽然在2002年的增幅稍有下降，但是在2003年又保持着很高的增长速度，增长达到到16.70%，高于全国9%的经济增长，也高于全省14%的经济增长。

以上都表明滨州市宏观经济近年来保持着较高的稳定增长速度。

（以上数据来源滨州统计年鉴（手册）2003，作者单位：

滨州市统计局）

2002年全市人均国民生产总值达到9361元，2003年全市人均国民生产总值达到11109元，突破一万元大关，人民生活水平正在逐渐提高，。

2003年市区人均可支配收入为8093元，比2002年增长9.77%。

基本处于山东省的平均发展水平。

总体来说近年来滨州市的现代化建设取得了很大成就，国民经济快速发展，综合实力显著增强，对外开放步伐加快，人民生活水平明显改善，经济发展态势良好。

根据目前滨州经济的态势，预计在2004年GDP的增幅继续保持在17%左右，再结合内部外部环境的影响，预计在2005年GDP的增长会保持在16%左右

应该看到，由于滨州的GDP总值基数较小，虽然保持较高增长率，仍与省内发达城市有较大差距。

1.3.2居民生活水平状况

2003年滨州全市全年城镇居民消费对比表

人均可支配收入8093.40元，按可比口径计算，比上年增长9.77％

人均消费性支出5695.38元，增长8.55％

食品消费性支出

1982.03元

增长10.74％

衣着消费性支出

684.16元

增长3.21％

家庭设备用品及服务支出

403.14元

下降10.30％

交通和通讯支出

665.49元

增长32.72％

教育文化娱乐服务支出

1012.68元

增长8.68％

（以上数据来源滨州统计年鉴（手册）2003，作者单位：

滨州市统计局）

滨州居民的消费依然停留在以物质消费为主的层面，消费心理倾向于表面物质的虚荣。

增长速度最快的依次为交通通讯支出、食品消费性支出、教育文化娱乐服务支出。

说明随着城市的快速发展，导致外来资金、人口的大量涌入，对交通和通讯的需求旺盛。

滨州市人口多年保持稳定，外来人口增加量不大，根据第五次人口普查，滨州市家庭户人口为3478581人，家庭户规模为3.28人，其中本项目所在地滨城区共计567586人，家庭户规模为3.10人。

滨州市消费品市场基本靠滨州市内部消耗为主，随着国民经济的发展，滨州市消费市场逐步走向繁荣稳定。

2003年滨州市批发零售贸易业实现零售额92.87亿元，增长16.1％。

2002、2003年滨州市消费支出分析

指标

2002年（万元）

2003年（万元）

按行业分组

批发零售贸易业

799639

655078

928685

750483

餐饮业

116934

140677

其他

27627

37525

按经济类型分组

国有及国有控股

799639

119499

928685

141298

个体经济

465599

535935

私营经济

132318

158574

其他经济

82223

92878

（以上数据来源滨州统计年鉴（手册）2003，作者单位：

滨州市统计局）

2003年滨州市社会商品零售总额相对2002增加16.1％，其中餐饮业的增长速度更是增长20.3％，而在社会消费品零售行业中，个体经济和私营经济占据了绝对地位，以2003年为例，滨州市个体经济和私营经济占整个消费品零售总额的74.8％，这些个体经济和私营经济业主为本项目的商业销售提供了大量的潜在人群。

滨州市已经进入快速发展阶段，而在一个城市的快速发展阶段都会带来大量的外来资金和外来人口，而他们对餐饮和娱乐等服务行业都会有很大的需求。

餐饮和娱乐也将成为商家重要的利润点。

1.3.32004年滨州市一季度经济情况

据滨州市统计局初步核算，一季度全市国民生产总值（GDP）实现90.30亿元，同比增长18.6%，增幅居全省第一位，增幅同比提高4.8个百分点，为近十年来季度最高水平。

其中，第一产业增加值10.32亿元，增长5.8%；第二产业增加值49.94亿元，增长26.2%；第三产业增加值30.04亿元，增长13.0%。

工业生产速度、效益同步提高。

一季度，全市规模以上工业企业实现增加值38.39亿元，增长41.45%，比全省平均增幅高14.3个百分点，列全省第2位，同比前移3个位次。

全市规模以上工业实现产品销售收入136.52亿元，同比增长49.68%；实现利润6.86亿元，同比增长31.99%；实现利税12.02亿元，同比增长42.23%。

反映工业总体经济运行质量的工业经济效益综