xxx电子城楼层调整规划报告.docx

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xxx电子城楼层调整规划报告

Xx电子城楼层调整规划报告（方案一）

一、调整目的：

为了更好的完善电子城现有经营实力，整合不合理品类格局。

突显出各楼层在品类上的优势，将混杂品类归类做到品牌、品类集中方便商场管理及顾客购物需要，现将电子城的进行合理结构规划。

二、调整分析

重点为：

一、二、三楼，品牌区、兼容机、监控设备、耗材、办公用品及动线调整，提升品牌形象、减少公共区域分摊，解决边厅过深及缺少库房问题。

一楼经过去年的经营调整目前电子城一楼分为2大区域，品牌区、数码区在经过一年使用及商家的信息反馈，我们了解到数码区的经营状况及动线分布较为合理。

顾客可以均匀的分布，死角冷区基本不存在，但是品牌区中岛位置存在间位少、面积大的问题。

经销商在销售过程中压力较大不能达到预期效果，大面积让店面的商品丰满度不强在视觉效果上不能最大限度的吸引顾客的眼球。

目前一楼大面积品牌区格局如下：

共计4个间位，128.66㎡。

本次我们将针对一楼此位置进行调整，调整的中指为保持原有品牌对局部位置进行重新规划，缩小通道面积并将间位设计成背靠背格局如图：

调整后预计面积为156㎡，8个经营间位。

原有

调整后

对比增加

经营面积（㎡）

间数

经营面积（㎡）

间数

面积

间数

128.66

4

183

8

54.34

4

对于一楼办公区域将根据实际情况进行调整，初步拟定品类为扩大手机品类，将办公区域上调至其他楼层，原办公区域面积为170.25㎡，6个间位（灰色区域）

调整后预计面积为144.6㎡，可以考虑采取区域承包制统一外包手机区做成手机卖场。

原办公区租金为71293元，我们可以以此价格为标准进行洽谈承包费用。

拟定图纸为下图（绿色区域为原有手机区、蓝色区域为新增）

原有

调整后

对比增加

经营面积（㎡）

租金

经营面积（㎡）

租金

面积

租金

170.25

71293

144.6

80000

-25.65

8707

根据以上内容进行调整后，一楼将完善经营格局。

在短时间内可以满足现有经营要求，我们将扩大品牌招商力度对缺少的品牌进行引进，由大到小、由主到次地对目标品牌进行摸底，根据主力品牌的实际需求对所在楼层、所在位置、进行合理调整。

二楼现有经营品类划分为：

数码监控设备、兼容机、耗材、办公设备、LED

数码监控安防：

15户

DIY：

24户

办公：

12户

耗材：

4户

其他：

7户

二楼经过一年的经营并通过了解经销商的动态我们觉得现有经营格局需要进行部分调整，但二楼经营品类中的监控设备或办公设备需要与三楼整合将三楼的兼容机及耗材一致二楼，目的是丰富二楼在兼容机、耗材上的实力。

将三楼品类集中弥补三楼整体实力差的缺陷。

此次规划将二楼的所有动线规划为1800mm增加了经营面积，并将间位规划为背靠背的间位，将电梯两侧间位向前提并与侧面间划齐，这样便于顾客行走。

另外为了解决二楼楼层框架不整齐是问题，我们将南侧边厅划出222.7㎡作为库房区预计可以规划20-30个库房位置。

这样不但解决了经销商以店带库的问题，而且解决了边厅过深墙面无法利用的弊端。

拟定图纸如下：

调整后面积及租金初步对比情况：

调整前后对比

原有

调整后

对比增加

经营面积（㎡）

租金

间位

经营面积（㎡）

租金

间位

面积

租金

间位

2161.36

728873

62

2291.37（含185.2㎡库房）

1025763.6

60

130.01

296890.6

2

二楼在品类的结合上要做到增加品牌容量、提升品牌实力：

在调整规划中将引进各大知名品牌部件代理商，或鼓励场内经销商代理商品，与厂家平台、区代、市代及有实力商家合作，提升品牌形象统一店面装修（以品牌形象为主），增强商源实力。

或通过与平台对接将品牌分发至经销商扩大二楼品牌占有率。

调整品类布局：

调整品类分布，发挥互动效果，动线畅通合理，避免死间问题。

将带动人气兼容机品类调至中区，将比较凌乱的耗材品类调整至边厅（这样方便大品牌经销商做兼容机形象、及耗材类品类可以制作高柜便于商品陈列）。

与平台合作设立品牌售后服务区，一是提高服务形象及意识，二是解决提升电子城部分商品缺少售后问题。

调整后的二楼将主要以兼容机及耗材为主办公设备为辅，（办公设备将选择有品牌代理的暂保留在二楼，做为储备商源，待后续有合理位置再调至其他楼层。

）

三楼目前的经验实力较差，楼层环境比较冷谈。

部分以零售为主的经销商不能赢利甚至会亏损经营，为了弥补这些缺陷扶植经销商做的做强。

我们可以结合二楼与三楼在经营品类上类似的优势，将三楼经营兼容机、耗材的业户调整至二楼，这样我们就可以将三楼及二楼的品类集中管理统一规划。

实施计划：

为了能够方便调整我们已经将二楼、三楼目前合同期限调至为7月初，这样便于我们对这两个楼层进行统一调整，品类统一规划。

即使拉起经营期后因各种原因未能调整，7月份也未租间旺季方便商场进行招商。

（如此调整后二、三楼部分可能会出现空间现象）

四楼舞台灯光音响为电子城独有品类，我们在短时期内不会考虑换项问题。

而且可以鼓励其扩大经营范围增加公共广播品类丰富四楼实力。

对于小家电的品类我们要将规模逐步缩小制作替换成大家电或扩大舞台音响。

五楼因产品品类的局限因此招商的交为困难，所以在针对五楼品类的规划中，有2家监控我们可以根据二、三楼调整时视情况将其调整到三楼，但五楼就要面临空位为题，我们也可以将五楼的监控划为一个小的监控区，将五楼的俩个监控整合，并调整电子元器件到北侧形成规模。

调整后品类分布：

一楼：

品牌电脑、数码产品、电玩、手机、办公设备。

二楼：

兼容机、耗材、办公设备、LED、数码

三楼：

监控设备、办公设备、音像制品

四楼：

舞台灯光音响、公共广播、小家电

五楼：

电子元器件、电脑维修、二手家电、家电维修、监控设备

三、调整价格定位：

租金设定：

1、租金标准：

二楼中岛45元/㎡；边区：

35元/㎡；三楼：

710元/㎡460元/㎡；四楼：

35元/㎡-40元/㎡

2、对黄金位置加收位置费。

（3000元-5000元）

3、增收促销宣传费，按楼层进行收取。

费用标准为一楼每户2000元、二楼每户1500元、三楼每户1000元、四楼、五楼每户500元

合计增收约30万元。

四、解决问题：

a）引进各知名品牌及流行品类，解决品类单一、品牌不全的问题。

b）引进高级别代理商，解决场内商源实力弱，整体竞争优势不强问题。

c）结合电子城发展规划，明确二、三楼定位，将会以品牌兼容机商品为主，其他品类起辅助作用。

d）提升商场整体形象，重点提升各品牌店铺装修形象，打造电子品牌旗舰形象。

e）有效提升商业价值，增加收入。

将各品类合理划分区域后，根据位置不同增加位置费，而且减少死间及冷角问题，可相应提升租金单价。

五、装修调整内容：

（一）商场装修内容

1、合理动线、区域规划：

突出主通道，减少厅纵深度，使动线畅通、无死角。

将同类品牌调整至一个楼层一个区域，以便有效带动客流贯穿全场提高整体出租率。

2、缩小公共面积：

改变经营格局减少原有通道数量，将部门通道规划为经营间位。

并且将通道宽度缩减为1800mm。

3、打造集中技术售后服务区或电脑桌椅区：

将品牌售后与技术集中规范管理，或将电脑桌椅引入三楼，弥补所缺项目并与品牌电脑相匹配。

4、整体环境装修设计：

A、亮化要求：

选择与整体格局相匹配的通道照明，起到亮化、美观及节能效果。

B、统一装修区：

二楼边厅门楣、中岛间位隔断。

C、将二楼南、东、北监控区、办公设备区域前移减少边厅深度，并在空出处用隔断封闭形成独立库房间位。

（二）商家装修内容

1、店铺装修：

按各品牌厂家装修，融入商场个性化要求，打造各品牌形象，提升整体档次。

2、亮化要求：

门眉要求：

所有门楣为圈眉宽度为100毫米灯箱，牌匾位置为宽度400毫米，长为1200毫米；间内照明：

每2平米安装一个照明灯，灯的规格为45W节能灯。

且每个间内灯位数量不得少于4个，所有柜台必须安装装饰灯，且打在商品上。

3、展柜高度要求：

中岛柜台高度高0.9米，边厅高度有墙面的可以做形象墙高度不限制，中岛及边厅两个间之间高度1.2米。

各店内柱体需做品牌形象或商品陈列。

4、商品陈列要求：

每个间的商品需向外摆放，并且商品要放在商家统一的货柜上。

5、商品数量要求：

新品的数量不的少于商品总量的30%，商品数量限制为每延长米2个商品。

（三）、调整改造

调整改造时间为：

2012年6月1日——6月30日（1F----3F）四楼配合商场改造进行部分品牌调整、更换柜台装修。

（四）、阶段重点工作

调整时期工作安排

2-4月份工作重点为：

（1）、对所有到期商家进行提前摸底，了解重点经营品类、有无转项需求、代理权签署情况、征集经销商店面面积需求以及能否有实力装修形象店面等调整前基本信息收集。

（2）、对外敷商源进行消息渗透，特别是竞争对手让其了解电子城对商场进行调整的时间、品类分布，并吸引其入住。

我们将择优选取实力强稳定的经销商进行合作。

5月份收集经销商上报需求信息，填写品牌申请表。

要求经销商联系品牌公司协调装修方案。

6月份经销商选间落位，交意向定金、上报装修图纸并审核小样，完成场内装修。

7月初进行调整还间，商家装修。