某年度合肥市房地产市场分析报告.docx

某年度合肥市房地产市场分析报告.docx

《某年度合肥市房地产市场分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某年度合肥市房地产市场分析报告.docx（19页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

某年度合肥市房地产市场分析报告

2002安徽合肥市房地产市场分析报告

　　一、合肥市房地产发展现状

　　1、房地产市场迅猛发展

　　2、合肥市房价一路走高

　　3、商品房总体上供小于求

　　4、合肥各区域房价现状

　　5、规模化开发主导市场

　　6、卖方市场渐变买方市场

　　7、五大因素推动房价上涨

　　8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长

　　二、合肥潜力购房消费者特征分析

　　1、购房需求更旺，购房群体更年轻。

　　2、不同年龄消费者购房意向分布

　　3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体

　　4、不同收入消费者购房意向分布

　　5、中高学历群体成为购房主力

　　三、合肥土地市场发展

　　四、直面2005合肥房地产市场

　　1、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。

　　2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡

　　3、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。

　　4、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡

　　5、三位联动，有力推动城市旧城区改造的进程

　　6、以房地产经济为先导，促进多产业并进

　　7、规划引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率

　　8、信贷:

政策调整引导理智消费

　　9、未来合肥楼盘的发展趋势

蚌埠住宅市场深度分析

1.  总体发展情况及特征

2002年蚌埠市房地产总开发量为138.66万平方米，住宅为114.75万平方米，其中别墅及高档公寓开发22330平方米。

房地产发展逐步走向成熟，城区逐步向周边扩展，其中尤以东部的发展势头最猛。

住宅市场快速发展，住宅需求和开发都呈稳步上升，房地产发展势头好。

1.1蚌埠市房地产总体概况

1.1.1 98年是蚌埠房地产业的转折点

从蚌埠1991年至2002年销售给个人的住宅面积趋势图可以看出，蚌埠在1998年之前与98年以后销售给个人的住宅面积出现了明显的差距，说明在1998年之前一直处于计划经济下的分房阶段，1998年房改制度出现效果，房地产业进入快速发展阶段。

1.1.2住宅开发量总体呈上升趋势，但幅度较小

据蚌埠的统计年鉴显示，蚌埠的房地产住宅开发量上升较为平缓，如上图所示。

1.1.3房地产开发量和销售量较低

蚌埠作为一个地级市，房地产年开发量仅为100万平方米左右，而商品房实际销售面积也仅不足五十万平方米。

与同规模级别的其他相对发达城市相比，差距很大。

在一定程度上说明蚌埠的市场容量较小，对住宅的消化能力有限；这种市场状况对凤阳新城的住宅开发而言，是一个考验。

2000年住宅市场统计如下表：

项  目 全    市

（市区、怀远、五河、固镇） 市    区

（东区、中区、西区、郊区）

商品房实际销售面积M2 443937 362752

住宅               M2 388244 327903

商品房预售面积     M2 77192 74228

住宅               M2 67930 65290

商品房空置面积     M2 43522 27102

住宅               M2 25908 10178

商品房实际销售额 万元 58344 49241

住宅             万元 44906 40339

1.2蚌埠市旧城市改造及二手房市场分析

1.2.1二手房交易量高于新建商品房

根据《蚌埠市房地产交易市场2003年1-9月份交易量信息》显示蚌埠市2003年1-9月份新建住宅商品房交易量为11.44万M2，而二手房交易量为16.51

   类别

项目 合计 新建商品房 存量房（二手房）

  住宅 非住宅 住宅 非住宅

宗数（户） 8163 1291 219 2637 161

成交面积

（万M2） 110.87 11.44 3.26 16.51 1.21

成交金额

（万元） 75300 13800 9672.03 13200 2433.27

万M2，比新建住宅商品房高出5万多平方，可见蚌埠的二手房市场活跃。

1.2.2城市拆迁激活二手市场，带动一手市场

蚌埠的旧城改造力度继续加大，对棚户区改造继续加快，同时在2003年蚌埠的旧城改造全面铺开，大面积的旧房拆迁，激活了二手房市场，并同时带动了一手市场的发展，为本案的住宅开发描绘了美好的蓝图。

1.2.3政策的干预，促进了经济适用房的介入

蚌埠市的大面积拆迁，一方面拉动一手市场，另一方面使市民住房成了问题，因此，政府通过政策干涉，促进了经济适用房和廉租房的介入，使得有望扩容的消费市场变化不明显。

1.3蚌埠近期楼市分布情况

蚌埠市行政区域分为四区三县，但房地产发展则主要集中于东区和中区，西区和郊区占有比例较小。

三大板块构成了蚌埠房地产市场发展的基本格局，并逐步形成了“以中区和东区为发展核心，向东继续发展”的市场态势。

但由于各个区域的市场基础，城建发展，经济水平，消费能力以及发展定位等方面各有差异，造成了各个板块房地产发展水平参差不齐。

1.4市场分析

楼盘档次 中低档次 中高档盘

均价（元/米2） 1200-1700 1700-3000、6000

物业形态 以多层为主、极少量的联排别墅和小高层

主力户型 二室二厅75-95米2、三室二厅115-175米2

消费群体 较集中，主要以中高收入阶层为主

楼盘数量 40个左右

项目规模 规模较小，一般在50亩左右

1.4.1住宅总体价格分析研究

（1）蚌埠市住宅销售价格走势（1990年-2002年）

 从蚌埠市房地产发展历史看，在99年前后蚌埠的房价波动较大，1996年有明显的起伏，而进入21世纪后，住宅价格发展较为稳定，缓步上升，主要原因是房地产在全国相对成熟，蚌埠的房地产发展也逐步进入“状态”。

蚌埠市在安徽省经济发展地位的变化也成为住宅价格变化的原因之一。

1996年，随着京九铁路线的开通，使得临近蚌埠的阜阳市一跃成为安徽省又一个重要的铁路枢纽城市，这样，蚌埠不再是安徽省唯一的铁路枢纽。

安徽省的这种单一交通枢纽向多极的转变，改变了蚌埠过去的交通条件方面的优越地位，其经济也受到了很大的威胁，逐步走下坡路了，而房地产的价格似乎也同时受到了波击，出现了波动。

（2）不同建筑类型房价研究：

 多层与小高层平均差价500多元

经过细分，蚌埠市中心城区目前多层住宅均价为1700元/M2，而小高层的均价为2200元，每平方的差价在500多元。

蚌埠市目前没有高层住宅，以多层为主，在地价较高、居住较集中的中心地区有部分小高层。

 别墅价格2000--5000元

目前，国内对于“别墅”的界定比较“宽容”，通常依据建筑类型就可以给予确认，而对于各项景观条件并不苛求。

而蚌埠市的别墅开发量很少，只是零星开发，没有纯别墅项目，且价格差异很大，如 “一品黄山苑”的别墅价格在2200元/米2，而地段环境较好的别墅售价在5000-7000元/米2。

（3）房价上涨原因分析

 产品品质提高

        房子不仅面积在“增肥”、“绿化面积也增加了许多”、“配套比以前更加齐全了”、“物管虽然还不完全满意，比以前也专业全面”……房子涨价的另一个原因是：

房子精雕细琢了，绿化、配套等逐步提升。

这些变化是近年来房地产业的变化，同时也是蚌埠楼市质量提高的标志。

 建筑类型变化

        其中除了由于开发的建筑类型中，小高层和别墅类中高档产品切入市场，抬升了整个楼市的平均价格，也增加与之共同开发产品的附加值。

这是影响蚌埠房价上涨的原因之一。

 外来开发商的推动

                      外来开发商进入蚌埠市场，带来了全新的开发理念和优质的产品，有力的推动了蚌埠房地产市场的发展。

例如，由浙江康恒开发的 “沁雅花园”楼盘品质相对较好，价格定位过高，使得周边地段以及整个蚌埠的住宅市场价格受其影响相应提高。

形成了一个价格上的跳跃。

 投资成本的增加

        产品质量提升的同时意味着投资增加，建筑材料在不断推陈出新的同时质量也“更上一层楼”，更好的基础设施，更好的环境、配套、服务，项目素质全面提升，投资成本也随之上升。

1.4.2楼盘调研究分析

（1）蚌埠市商品住宅销售面积及销售额走势（1996年-2002年）

从蚌埠市住宅销售面积和销售总额趋势看，蚌埠的住宅销售整体呈上升趋势，虽然总量不大，但却稳步发展。

（2）蚌埠市楼盘汇集

◎根据蚌埠市楼盘分布、影响力和规模对蚌埠楼市进行排序：

 楼盘 建筑面积M2 备注  楼盘 规模 备注

 东区 5 新世纪广场 90000 高层

1 龙湖香都 180000 ＃※ 6 光彩大市场 1500000 

2 新新家园 120000  7 余庆苑 83000 小高层

3 东方明珠 100000  8 新新苑 9600 

4 世纪家园 64000  9 康庄生活小区 旧项目 别墅

5 和顺家园 68000  10 天奥房产 7376 

6 东城家园•名仕苑 44000  11 张公山北村 91000 

7 生活家 30000  西区、郊区

8 皖北民族大市场 75000  1 新怡绿洲  ＃

9 清华园 60000  2 阳光水岸  ※

10 天祥家园 37000  3 朝阳嘉园  

11 和顺家园 18000  4 高科花园  

12 金城花园 18000  5 新苑小区  

13 祥如家园 25000  6 穗丰苑  

14 亨通花园 29000  7 一品黄山苑  ＃

15 交通花园 9000  8 天地人花园  

16 金康园 8500  9 长青小区  

17 阳光新城 3650  10 淮上小区一期  

18 宏业路七区 3740   备注：

＃：

表示有少量别墅

※：

表示有少量小高层

其中“新世纪广场”为商场和宾馆，上部为住宅。

中区  

1 沁雅花园 300000   

2 南北•米亚花园 110000   

3 中心花园 63000   

4 工农家园 120000   

总结：

总体特征：

户型大、规模小、品质低、别墅少

蚌埠市市区项目相对集中，由于地域范围较小，房地产发展较慢，楼盘相对较少。

楼盘以多层住宅、公寓楼、纯居住楼为主，辅以个别小高层，规模及体量较小，占地超过5万平方米的较少，但一般户型较大，而且市场趋向于跃层和多厅。

目前，蚌埠整体楼盘的品质不是太高，就建筑风格而言，以现代主义风格为主流，欧美风格极少，而一般低档楼盘则以混合型为主，色调搭配呆板，暖色为主，虽然符合了北方气候特点，但在视觉观感上极其乏味。

别墅的开发量极少，只有“龙湖香都”、“新怡绿洲”新开发了极小量的联排别墅。

“龙湖香都”拟建30套别墅，现一期建10套已售完，“新怡绿洲”仅有几幢双拼别墅为客户内定项目，此外的康庄生活小区为旧项目别墅。

（3）主要楼盘分析：

楼盘名称 龙湖•香都

项目类型 40幢多层、小高层和4幢美式联排别墅

开发商 安徽华汉置业有限公司

地理位置 解放路与兰凌路的交叉口（现新市政府北侧）

交通状况 5、7路公交车直达该小区

工程进度 一期最快已建到四层

总占地面积 170亩 总建筑面积 187578 M2

容积率 1.65 绿化率 40.2% 实用率 

配套设施 健康会所+泛会所、商业街（含大型超市）、幼儿园

层    数 多层（6层） 物业管理费 0.48元/ M2 交楼标准 毛坯房

推出日期 2003．10．18 交楼日期 2004．11．10

付款方式及折扣 一次性、分期、按揭（房交会期间一次性付清9.5折）

售价 最高 3300元/ M2 最低 1400元/M2 均价 2500

一楼花园 有（赠送） 顶层阁楼 有（赠送）

主力户型 户型 面积 推出套数 售出套数 出售率

 二房二厅一卫 77.66 M2   

 二房二厅一卫 85.11 M2   

 三房二厅二卫 108.31 M2   

 三房二厅二卫 126.77 M2   

 四房二厅三卫 158.60 M2   

目标客户群 中高层收入家庭

主力卖点 1000平方米中央水景主题公园

 1300 M2健康主题会所+泛会所

 大型商业街，双艺术幼儿园

周边环境 周围有百大超市，华运超市，龙湖大酒店，振兴大酒店，

 东方明珠大酒店，建行，工行，农行，交行，铁路医院，

 铁路中学，龙湖中学

广告诉求 打造珠城第一人居环境

综合点评：

精品需要精心打造，高品质的房地产项目需要高素质专业队伍完成。

龙湖香都开发商显然意识到了这一点，在规划、建设、装饰、销售、物业上整合了各方面精英，共同打造的龙湖•香都，如加拿大N.P.D建筑设计公司（规划）、Tan.G[唐格]景观公司（景观）、台北亚典设计装饰有限公司（室内装饰总顾问）、厦门原创企划（行销策划）、金辰酒店管理公司（物业），开发商这种大手笔制作的气魄令人称道。

其打造的产品代表了蚌埠市房地产行业领先水平，推动了蚌埠市房地产业的发展。

景观塑造寻找与水亲近的生活方式，提出了对蚌埠市场来说相对先进的会所和泛会所的概念，成为其成功的一大基础，而其在营销方面做足了功夫是其成功的最大途径。

通过这些基础的铺垫，开发商又试探性地以适中的价位推出了少量中、高档产品（小高层和别墅），成为一个成功尝试，同时也激活了人们对高档产品的需求。

然而其打造的人居生态环境的理念，并不能切合蚌埠的现状和需求，过分超前，使人有种脱离现实的感觉，人们还没有对生态完全理解，过早提出这种理念可能让人简单地将景观、绿化理解成生态。

----------------------------------------------

楼盘名称新怡绿洲

项目类型多层为主、辅以小高层和极少双拼别墅

开发商蚌埠新奥置业有限公司

地理位置张公山公园大塘边（原木材公司厂区）

交通状况乘4、2、11公交车

工程进度一期工程建至二层，共四期

总占地面积2700亩总建筑面积100万M2

容积率0.55绿化率实用率

配套设施会所、茶酒楼、车库、车棚

层数6层、15层物业管理费0.4元/M2交楼标准毛坯房

推出日期交楼日期2004年下半年

付款方式及折扣一次性付款（9.8折）、按揭（9.9折）

售价最高5000-7000最低均价

一楼花园首层私家院落顶层阁楼

主力户型户型面积推出套数售出套数出售率

二房二厅一卫86.75M2

二房二厅一卫94.18M2

三房二厅二卫107.05M2

三房二厅二卫128.67M2

三房二厅三卫139.03M2

目标客户群中高层收入家庭

主力卖点社区建在公园里，享受天然水景

40万平方米公用绿地

10万平方米休闲小岛

周边环境紧依张公山公园的大塘

第一人民医院、第五医院

广告诉求离自然很近、离繁华不远；我家住在公园里

综合点评：

该盘以多层住宅为主，部分小洋房、少量小高层，沿湖一些双拼别墅，多样化户型。

1、区位优势明显，利用了张公山公园周边环境治理的有利时机，在公园内打造了一个大型现代景观社区。

2、别墅线条流畅，简洁明了，采光充沛，富有现代气息，临湖而造，这一切都成为其价高的原因，其销售方式也以客户内定为主。

3、定位正确及时——打造新都市主义理念的NewTown，作为“蚌埠房地产市场空前规模的大型居住社区”有着一定的吸引力。

4、在营销手法上，聘请形象大使的营销方案在蚌埠市场较为前卫。

5、其规划简单而呆板，功能不全；由于离市区较近，直接引用周边的配套，作为目前蚌埠房地产市场最大的社区，却没有在配套上做足功夫。

其虽然位于人们接受度不是很高的西区，但靠近市中市区，位于治理中的张公山公园，成为其最大的优势，也是主要卖点。

同时地理优势也是其高价位的直接原因。

楼盘名称沁雅花园

项目类型住宅、商住楼

开发商浙江康恒房地产开发有限公司

地理位置工农路与涂山路交汇处

交通状况11、18公交车

工程进度一期工程已竣工

总占地面积306亩总建筑面积30万M2

容积率1.6绿化率40.6%实用率

配套设施地下车库、小花园、医疗中心、健康中心、乒乓球室、棋牌室、会所

层数7、11、12层物业管理费0.65元/M2交楼标准简装

推出日期2002年交楼日期2003年9月～10月

付款方式及折扣首付20%，按揭付款限20年

售价最高2800元/M2最低2100元/M2均价2400元/M2

一楼花园顶层阁楼

主力户型户型面积推出套数售出套数出售率

二室一厅90多M2

三室一厅90M2以上

二室二厅95M2

三室二厅110M2以上

目标客户群教师、医生、个体、白领、商人

主力卖点八角窗引进大量风景

欧陆精典外观设计

智能化电子保安系统

周边环境蚌埠城市中心广场、科教图书馆

歌剧院、会展中心、商业步行街

广告诉求康城?

沁雅花园为您展示前所未有的幸福

综合点评：

该盘以多层为主，以小高层为辅。

楼盘整体素质已基本达到较高水准。

1、户型新颖，布局独特，室内宽敞明亮；在设计上引用了富有创新个性的八角窗，一方面增大了室内空间视野，另一方面美化了外立面视觉效果，成其龙头卖点之一，深值借鉴。

2、楼盘外立面，线条优美流畅，色彩搭配匀和，建筑风格在现代基础上融入其它多种建筑语言形式，包括一些传统建筑手法的运用与处理，但整体风格上凸显欧式建筑的浪漫典雅。

其设计从风格、尺度、色彩、造型材质上都下足了工夫。

3、楼盘规划布局点线结合，合理利用每一寸空间，标榜“在限制中创造品质，在束缚中解放空间，在统一中营造个性”，然而就楼盘整体风貌来说，颇显僵化，缺乏节奏感，好像原始版被设计者精心雕琢出来以后，被Ctrl+V了若干次，失去了灵动美。

4、该盘在品质和营销理念上都达到了较高水平，其不成功之处在于价格定位时，未能准确把握市场消费心理；定位过高使其在销售上处于被动状态。

总体说来，该盘整体素质较高，代表了蚌埠市房产行业的领先水平。

楼盘名称东方明珠

项目类型多层住宅

开发商明珠房产有限责任公司

地理位置凤阳东路383号

交通状况1、7路公交车

工程进度31幢楼同时开工，在明年一齐交付使用

总占地面积83亩总建筑面积10万M2

容积率1.8绿化率34%实用率

配套设施会所、戏水带、电子巡逻、红外线监控、有线电视、宽带网

层数6层物业管理费0.35元/M2交楼标准毛坯房

推出日期2002.10交楼日期2004.5.28

付款方式及折扣一次性、分期、贷款

售价最高2880元/M2最低1680元/M2均价1800元/M2

一楼花园顶层阁楼有（赠送）

主力户型户型面积推出套数售出套数出售率

二室一厅67.77M2

二室一厅88.39M2

三室二厅117.31M2

三室二厅124.61M2

三室二厅178.7M2

目标客户群中高层收入家庭

主力卖点配套齐全

周边环境银行、医院、建材市场

火车、长途汽车站、华运超市分店

广告诉求托起东方明珠缔造人间天堂环境优雅、静享清闲

综合点评：

该盘以“精品楼盘”为口号，引进原汁原味的杭派生活，以打造城市花园为目标。

1、该盘环境设计以“景点”和“道路”为主轴，借鉴中国园林设计中的穿、透、掩、映、虚实相结合的手法。

以绿树、花草、假山、卵石、流水、广场这些介质进行构划，复现苏杭美景。

2、虽然打着为珠城造“精品楼盘”的口号，其楼盘整体素质并不高，应该是面对蚌埠市场的中端客户。

3、其外立面效果，融入了杭州民间建筑风格，但与整体风格不协调，给人一种视觉上的不平衡感。

4、由于开发股东在产品价格上意见分歧，使得该盘一度停盘，后价格略经调整重新面市。

5、作为蚌埠市的十大招商引资项目之一，享有很多政府优惠政策，得以发挥低成本运作优势。

6、其在销售上得以成功的最大优势是：

相邻楼盘沁雅花园售价过高。

楼盘名称南北?

米亚花园

项目类型住宅楼

开发商浙江新南北投资置业集团有限公司、蚌埠南北房地产开发有限公司

地理位置朝阳路以东，工农路以西

交通状况1、3、4、11、16、18路公交车

工程进度在建（已建14幢）

总占地面积90亩总建筑面积11万M2

容积率1.8绿化率34%实用率

配套设施中心会所、农贸市场、中心广场4700M2、欧美风情雕塑、健身步行街

层数6层物业管理费0.35元/M2交楼标准毛坯房

推出日期2002．10交楼日期2004.5（一期）；2004.8（二期）

付款方式及折扣按揭（99%优惠）；一次性付款（98%）

售价最高2367；2058最低1998；1748均价2100；1900

一楼花园顶层阁楼

主力户型户型面积推出套数售出套数出售率

二室一厅55-83.53

二室二厅69.91-140.34

三室二厅一卫84.53-97.09

三室二厅二卫111.88-128.09

目标客户群医生、教师

主力卖点多样的完美户型

经典的欧陆风情

美丽的园林景观

周边环境百大超市、红旗三路大型农贸市场、休闲时尚街、

红旗三小、一中、二中

广告诉求自己的生活自己的精彩

综合点评：

该盘以完善的配套，合理的户型，以及全框架的建筑结构向大众展示了其精心打造的园林居住式生活。

1、在其景观环境的铸造上，秉承“天圆地方，以人为本”创作原则，将建筑融于园区景观环境中，让家的四周处处都是风景。

欧美风情艺术雕塑，配合了垂直绿化，以大师级的手笔，打造了优美的人居环境。

2、在基础配套方面，该盘将天然气、宽带网接入每家每户，同时以赠送的方式为每户配置了环保节能的太阳能（电）热水器及名牌进户防盗门。

加之高智能化物业管理，使得该盘倍受关注。

3、在销售上，与“东方明珠”享有共同的机遇，“沁雅花园”的价格定位过高，使得很大一部分客户在被“沁雅花园”的高品质吸引过来以后，又将视线转移到价格相对可以承受的该盘中。

1.5  楼市特征描述

  1.5.1住宅价格分布与区域没有明显关系

由于蚌埠市区的范围本身较小，楼盘相对集中，导致了楼盘受区域的影响很小，由于东部的发展潜力，以及现在的楼市发展速度，注定楼盘的价格在东部的发展不会因位置而呈现明显的递度关系。

而楼盘的素质则成了影响价格的最大因素。

    1.5.2规模小，品质不高

中部楼盘由于市中心地价高、发展受限制，楼盘体量小，缺乏社区氛围，在环境设计、整体规划方面也难以“铺开”，因此主要以多层住宅为主，辅以少量小高层。

    1.5.3概念过分超前，容易使消费者对市场丧失信心

目前蚌埠房地产市场概念泛滥，炒作严重。

房地产项目不针对市场，不注重对产品素质的提高，过分使用超前的概念，CCD、CBD、生态、首席、智能化等概念层出不穷。

这种概念过分超前，产品品质支撑不足的现象必将导致销费者对市场失去信心。

   1.5.4住宅产品高质高价、低质低价

总结蚌埠的所有楼盘发现，蚌埠的楼盘出现两极趋势即高质高价和低质低价楼盘，而以低质低价者为