建湘小区商住楼后评估报告.docx
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建湘小区商住楼后评估报告
建湘小区商住楼
后评估报告
1、项目概况
表1-1项目概况统计表
项目名称
中建•建湘小区商住楼
建设单位
中建信和地产有限公司
质监单位
某某市质监站
监理单位
某某司坚市政监理有限公司
勘察单位
湖南省建筑科学研究院
设计单位
北京世纪千府国际工程设计有限公司
施工单位
中国建筑第五工程局直属公司
项目起止时间
2008年6月30日至今
1.1项目发展概况
建湘小区项目是公司以政府代建的形式开发的过渡租赁房、经济适用房和还建房。
项目分两级管理，公司结合市场实际情况负责项目定位、规划设计工作，某某分公司负责报批报建、资金筹措、施工建设、销售回款、售后服务工作。
公司相关部门于2007年10月8日完成项目可行性研究报告评审，2007年12月20日完成初步设计，进入报批报建阶段。
项目于2008年11月2日开工，2010年5月5日开盘，2010年2月3日竣工备案，2010年5月交付使用。
截止2010年8月25日，项目共实现销售收入万元（不包含未售的物业），税后利润万元。
1.2项目主要技术指标
项目前后主要技术指标对比如表1-1所示。
表1-1项目主要技术指标对比表
指标
规划指标
实际指标
总用地面积
13728㎡
13728㎡
容积率
3.48
3.48
建筑密度
27.5%
27.5%
绿化率
31.7%
31.7%
总建筑面积（㎡）
41436.2㎡
41436.2㎡
项目具体技术经济指标如表1-2所示。
表1-2项目具体技术经济指标
分类指标
数据
总建筑面积
41436.2㎡
地上建筑面积
40942.3㎡
住宅建筑面积
40942.3㎡
户数
502户
商业建筑面积
0㎡
地下建筑面积
493.85㎡
停车位
114个
配套建筑面积
451.85㎡
1.3项目开发周期
该项目属于原七公司划拨土地，没有竞拍、销售等事项。
1.3.1项目施工期
项目施工期从2008年4月至2010年2月，共计22个月。
1.3.2项目交房时间
项目于2010年2月交付使用。
1.3.3项目销售期
项目于年月开盘，预计到年月售完，共计个月。
1.3.4项目交房时间
项目于2010年2月3日交付使用。
1.4发展成本
项目实施阶段与可研阶段相比，总成本由预计的万元减少为万元，减少了万元，减幅为%，主要是由于节省了建安、前期成本。
项目发展成本组成如表1-4所示。
表1-4项目发展成本构成表
序号
内容
金额（万元）
比例
1
土地费用
301
3.69%
2
前期费用
94
1.15%
3
报建费用
388
4.75%
4
建安费用
6463
79.16%
5
销售费用
0.00%
6
项目管理费
384
4.70%
7
财务费用
534
6.54%
8
不可预见费
0.00%
合计
8164
100.00%
1.5销售情况
本项目是我公司代局资产管理公司在某某新路口开发的高层电梯经济适用房小区，区内集拆迁还建房、经济适用房和企业过渡租赁房三位一体，是我公司及某某市该类房屋建设的首例，有效地弥补了我公司对此类物业销售知识的不足。
自2010年5月5日经济适用房开始选房签约以来，截至2010年8月20日，销售（处置）情况如下表：
栏目
还建房
经济适用房
企业过渡租赁房
总房源（套）
132
268
102
已处置房源（套）
121
151
53
已售总合同额
/
2587万
/
目前已回款额
/
2529万
/
未处置房源（套）
11
117
49
预计收入如下：
序号
项目
面积
单价
金额
备注
1
经济适用房
23,361.48
1,886.00
44,059,751.28
2
廉租房
5,631.59
1,886.00
10,621,178.74
3
架空层住宅
1,262.66
3,000.00
3,787,980.00
4
架空层商铺
1,308.89
3,000.00
3,926,670.00
5
架空层其他
471.02
3,000.00
1,413,060.00
6
还建房
11,809.31
1,886.00
22,272,358.66
应收销售款
43,844.95
86,080,998.68
受项目性质所限，项目针对七公司主要是七公司东南片区住户进行了调研，在国家及省市相关文件规定的范围内进行了户型定位：
由于目标客户群确定、相关规章制度明确，户型定位十分准确合法；按规定，项目均价由某某市物价局统一确定，均价为1886元/㎡；在均价确定的过程中，我公司通过主动与政府相关职能部门沟通，成功地实现了不办理预售许可证即可网上签约备案的创举，省去了办证环节，节约了时间，促进了销售；销售过程中加强沟通，有效逼定，一定程度上促进了销售速度；售后回款环节，通过有效沟通，在政府相关职能部门开辟“绿色通道”，优先办理抵押贷款客户的相关手续，加快了项目回款速度。
至今，项目房源处置完成进65%，未处置房源处置方案正在确定中。
通过前期的合适处置，既达到了福利员工的目的，也有效地推动了项目拆迁工作。
1.6财务情况
详见表1-5：
表1-5财务状况一览表
栏目
预期
实际
增减数额
增减比例
总成本（万元）
8164
总收入（万元）
8608
税费合计（万元）
480
利润总额（万元）
-36
销售利润率（%）
-0.42%
成本利润率（%）
-0.44%
（附注：
此预期数为可研报告数据，实际数为已实现收入与预估未售物业之和）
2、项目拓展评估
2.1项目发展期内区域经济及房地产市场回顾
2.1.1宏观经济指标
（1）经济总量
近几年来，某某市的国民经济总量不断增大，2009年在政府大规模的招商引资、加大固定资产投资拉动下，全市实现GDP1272亿元，增幅14%，完成财政总收入83亿元，比上年增长16.4%，增幅走势趋于平稳。
某某力争2012年GDP突破2000亿元，比2008年翻一番，2013年人均GDP达到3.8万元，提前7年实现翻两番目标。
2005-2009年某某GDP如图2-1所示。
图2-12005-2009年某某市GDP增长情况
（2）人均可支配收入
2009年，居民收入继续提高。
全市城镇居民人均可支配收入15680元，比上年增长12.4%；农村居民人均纯收入5339元，比上年增长11.0%。
某某市人均可支配收入情况如图2-2所示。
图2-22005-2009年某某市人均可支配收入情况
（3）固定资产及房地产投资情况
固定资产投资继续保持高位增长。
2009年某某市共完成固定资产投资619.5亿元，比上年增长58.5%，其中城镇以上固定资产投资542.9亿元，增长58.2%。
房地产投资呈现快速增长。
全市房地产业完成增加值37亿元，增长11.9%。
房地产完成投资51亿元，增长47.1%；房屋施工面积652万㎡，竣工面积161万㎡；商品房销售面积178万㎡，销售额33亿元。
固定资产及房地产投资情况如图2-3所示。
图2-32005-2009年某某市固定资产及房地产投资情况
（4）项目发展期内某某市人口聚集效应明显，城市市区人口自然增长率为6.4‰，保持平稳增长的势头。
2.1.2政策层面的变化发展
2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。
通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。
通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。
其中有一条为加快保障性安居工程建设，本项目为经济适用房，响应国家对房地产发展的政策号召，取得了某某相关职能部门的支持，项目整个开发过程较为顺利。
2.2项目前期工作评估
2.2.1土地获取
本项目用地为原中建五局七公司的行政划拨用地，性质为工业用地。
2.2.2土地拆迁
由于本项目用地为七公司的划拨用地，因此拆迁由七公司自行负责完成。
2.2.3项目报建
该项目为经济适用房项目，在项目报建过程中，充分享受了政府相关的优惠政策，尤其在缴纳报建费方面，大约为27元/㎡，为公司节省报建费用400多万元。
2.2.4定位工作
（1）产品定位
本项目为经济适用房项目，建设了三种不同的产品，132套拆迁还建房，268套经济适用房及102套企业过渡租赁房。
房子面积在国家控制范围之内，产品功能分区明确，符合住户需求。
（2）客户定位
本项目客户定位明确，主体购房人群为原七公司东南基地拆迁片区人员。
（3）户型定位
本项目在户型设计上，采光、通风效果良好，但经济适用房部分卧室面积偏小，客厅及餐厅面积稍大。
2.2.5可研编制
本项目在发展过程中，由有资质的单位编制了一份可研报告作为项目立项报批审批材料。
2.2.5规划指标的变动分析
表2-1建湘小区项目技术指标前后对比表
指标
规划指标
实际指标
偏差
总用地面积
13728㎡
13728㎡
0
容积率
3.48
3.48
0
建筑密度
25%
25%
0
绿化率
31.9%
31.9%
0.8%
总建筑面积（㎡）
42489㎡
43518㎡
1029㎡
如上表2-1所示，本项目在规划审批中的建筑面积为42489㎡，但在项目建设过程中，架空层被充分利用起来，做成了商铺和住宅，增加建筑面积1029㎡，为公司创造了效益。
2.3前期拓展工作总结
由于本项目为经济适用房项目，属于定向开发，在前期拓展过程中只要是与政府相关职能部门的对接，某某公司最大化的发挥出了挖掘地方政府资源的优势，为项目的开发建设争取到了政府一系列相关的优惠政策，节省了大量报建费用，为今后项目的开发积累了丰富的社会资源。
3、规划设计管理评估
3.1规划设计管理概述
本项目由湖南省建筑科学研究院进行设计，项目强调以人为本，以生态环境为主构筑一个和谐舒适的生活环境，创造一个生态化、人性化、现代化的居住环境。
强调整体性构思，把经济适用房、还建房及过渡租赁房和该地块及其周围的城市环境作为一个整体来充分考虑，把对整个地方的规划设计纳入城市设计的范畴。
从整体入手，充分考虑周边的生态和任务环境，使之融入城市的整体背景中，既与周边城市形态相辅相成又独具特色。
遵循节约、节能，支持可持续发展。
3.2概念设计与完成效果对比情况
3.2.1概念设计对比
本项目充分利用地段优势，营造充满活力的、现代简约的中档社区。
根据地形的现状特点，4栋住宅楼由西向东沿街布置，为保证西侧北端的保留建筑日照间距，设计中把两栋8层的布置在西侧，两栋17层的布置在无日照困难的东侧，不但满足了各种规范要求，又营造出高度错落的城市天际线。
又由于本用地的中心腹地有两栋保留建筑，因此设计了一条弧形的带状绿化，既能有效的将新旧建筑隔离，同时也将小区内不同的居住功能紧密联系起来。
3.2.2完成效果对比
从项目最终完成的情况来看，前期的概念设计基本得到了贯彻，实现了预期规划设计目标，故项目整体完成效果较好（参见图3-1，图3-2）。
图3-1建湘小区设计效果图图3-2建湘小区实景图
3.3设计管理
（1）本项目设计费为19.8元/㎡，总合同额为89.1万元。
（2）本项目基本上能够按公司制定的相关流程对设计进行有效管理，设计节点基本得到了有效控制。
3.4设计产品不足之处
（1）厨房与阳台没做整体防水，导致房屋竣工后出现渗水。
（2）经济适用房部分卧室面积偏小，客厅及餐厅面积稍大，比例分配不合理。
3.5设计产品成功之处
3.5.1经济技术指标的充分利用与挖掘
该项目位于某某市中心区域，土地供应紧张，因此项目在设计时力求提高技术经济指标，以充分利用中心城区土地资源的稀缺性。
经过多次与相关职能部门的沟通与努力，该项目架空层全部被设计成商铺和住房，增加了可售面积2489㎡。
3.5.2外观效果
本项目立面造型设计以简洁典雅为基本原则，在强调平面使用功能的同时，增加建筑细部线条的装饰，以现代高科技和信息社会的时代特征寻求建筑造型艺术上的创新。
建筑色彩以明快为主，结合白色的透明玻璃，穿插橘红色及白色的线条，丰富的色彩变化为整体注入活力，形成强烈的视觉效果。
3.5.3户型设计
本项目为经济适用房项目，户型面积都在国家规定的控制范围内，由于受到面积控制的影响、地块退让的限制、及容积率的要求，为了尽可能地保证各户有良好的采光通风，在设计上采用了两梯四户的塔楼连体。
整个设计“以人为本”，功能分区明确，户内做到动静分离，避免干扰，明厨明厕，客厅均采用双向采光形成穿风堂，保证较好的空气质量和光环境，打造节能型住宅；户户无视线干扰；客厅面宽较大，观景效果好，足不出户，美景尽收；住宅平面方正实用，分区明确，主卧室完整。
力求私密性、隐密性、实用性。
从完成的效果看，前期设计基本得到贯彻，实现了预期设计目标。
3.5.4结构优化
经济适用房部分取消了屋面构架，缩短了工期，减少了建造成本。
地下室原设计面积为880㎡，在图纸会审阶段，经过与设计院沟通，考虑到项目实际需要，减少了部分地下室面积，竣工后的地下室面积为494㎡，为公司节约了成本。
3.5.5绿地规划及景观设计
小区绿地系统由道路绿化、小区中心绿化、宅间绿化和私家绿化组成。
景观设计采用中国传统造景方法，结合西方现代景观设计理念，在迎合现代都市人生活休憩的需要下，力求在喧嚣的城市环境中打造一个都市人向往的宁静之所，小区的景观设计遵循“一轴一心三点多面”的布置格局，一轴是蜿蜒整个小区的景观轴线，一心是小区景观中心，三点是布置在小区的三个景观点，多面是随着景观轴线不断变化的景观空间。
3.6设计工作总结
项目因为是经济适用房，面积及地块受到限制，因此设计上采用两梯四户的塔楼，虽然会对项目部分户型的采光通风产生一定影响，但在设计上尽量兼顾了这些方面的考虑，力争采用了较好的户型，做到明厨明厕，客厅均采用了双向采光形成穿风堂，争取做到每户通风采光良好，其建筑的风格、体量、色彩、景观均为某某城市品位提升起了积极的推进作用。
在设计管理方面,通过采用合同形式，推行限额设计和奖罚措施，强化对设计单位的有效监控。
4.2工程管理评估
4.2.1工程进度管理
本项目的计划建设周期为2008年3月1日至2010年1月18日，实际建设周期为2008年4月1日至2010年2月3日。
具体见表4-1所示。
从下表4-1可以看出：
实际施工工期较计划工期，桩基工程多190天、主体封顶1#、2#栋多42天，3#、4#栋提前2天完成、外架拆除多30天，此四项工程共计延误工期220天，其余工程基本与计划相平。
桩基工程滞后的主要原因是社会黑恶势力对工程的严重干扰及政府禁令导致工程停工，造成工期延误三个半月之久。
后期装饰工程滞后的原因主要是原五局一公司拖欠建湘小区的工程材料款，导致材料商围堵工地大门，另总包施工单位与劳务队纠纷造成劳务队拉闸断电导致停工，延误工期一个半月之久，建湘小区因外部原因合计延误工期五个月之久，但我们在施工过程中狠抓进度，最终我们在2010年春节前既2010年2月3日组织政府及相关部门联合验收，并顺利通过，春节后2010年3月30号备案。
表4-1项目计划和实际的开竣工时间对比表
计划开始时间
计划完成时间
计划施工天数
实际开工日期
实际完成日期
实际施工天数
滞后时间
开工时间
2008.3.1
2008.3.1
1
2008.4.1
2008.4.1
1
30
场地平整及基坑土方
2008.3.1
2008.5.1
60
2008.4.1
2008.6.15
75
45
桩基工程
2008.6.15
2008.7.18
65
2008.6.18
2009.1.23
220
190
基础工程
1#、2#
2008.11.11
2008.12.20
40
2008.11.11
2009.1.3
54
14
3#、4#
2009.1.19
2009.2.28
41
2009.1.19
2009.3.4
45
4
主体工程
1#、2#
2008.12.21
2009.3.1
71
2009.1.4
2009.4.10
97
41
3#、4#
2009.3.1
2009.7.10
132
2009.3.5
2009.7.8
126
-2
外架拆除
1#、2#
2009.3.2
2009.5.30
90
2009.4.11
2009.6.15
66
16
3#、4#
2009.7.11
2009.10.21
103
2009.7.9
2009.11.20
135
30
室外管网
2009.6.1
2009.12.31
214
2009.6.20
2009.11.30
164
-30
园林绿化
2010.1.1
2010.2.10
41
2009.11.20
2010.2.1
74
-10
竣工验收
2010.1.4
2010.1.18
15
2010.1.30
2010.2.3
5
16
因上述外部因素，工期损失惨重，但为完成计划任务，在施工过程中，我们督促承包商压重新编制进度计划，压缩一切可以压缩的工期，同时我们也日以继夜的守在工地，积极推进项目的进度，最终我们保证了新的进度计划的执行，有效的保证了本项目竣工验收目标的实现。
影响本工程进度的因素，外部环境因素及总包单位内部管理问题等。
（1）外部环境因素：
建湘小区在前期临时用电施工中，周边社会黑恶势力怀有不可告人的目的以变压器辐射为由阻挠临时用电的施工，且在电缆沟中灌注粪便，造成工作难度的加大，最终我们分公司积极协调内部（五局七公司）及外部（当地派出所）关系，顺利完成前期工作。
桩基施工过程中阻力更大，阻挠临建搭设，阻扰卸货，阻挠接驳水源、电源等等，黑恶势力无不及其所能的阻挠施工及破坏工程现场，我们分公司加大力度，寸步不让，不顾个人安危，不屈不饶的与黑恶势力斗争，甚至桩基单位项目经理被对方打伤眼睛。
最终在多方的关注下，项目得以顺利实施，虽然延误工期110天，但是为后面的顺利进展打下基础。
（2）总包内部管理因素：
总包单位由原来的五局一公司改制成总承包公司，最后划为辽宁公司，项目班子延续的是建湘小区的项目班子。
因管理或多种原因，原五局一公司在建湘小区施工中欠下很多材料债务，因同属五局，且建湘小区项目管理班子延续至建湘小区，材料商以拖欠材料为由强行封堵工地大门，造成工期延误30天以上，且错过施工最好的天气。
另总包内部管理在沟通上出现问题，存在以包代管的现象，劳务队在资金等分配上出现问题，造成工程本身的劳务班组拉闸断电，阻挠施工的现象，造成工期损失15天左右。
4.2.2工程质量管理
本项目的质量管理情况一般，基本达到了合格标准，主要问题表现为墙体开裂、地面空鼓、管根渗水、墙体内管道渗水，电梯故障多，外观观感差。
（1）墙体开裂：
墙体开裂主要体现在砖墙与混泥土结构部位结合处的开裂。
其原因有三，a、由于填充墙采用加气砼砌块，其膨胀系数与砼墙不一致，导致在温差变化较大时容易产生开裂的问题。
b、在结合部位的钢丝网没有按要求挂，采用水泥粘固，应该采用射钉固定。
c、工期压缩太紧，砌体应该在干透，沉降稳定后后进行外墙抹灰。
（2）地面空鼓：
还建房进行了初步装修，地面采用水泥砂浆精平后交付业主，但施工完工后一、二号栋出现大面积空鼓，原因分析：
a、主要原因是原材料不合格，砂含泥量高，造成配比失调，砂浆的粘接性大幅降低。
b、基层表面清理不干净，有浮灰、浆膜或其它污物；c、施工时，表面积水造成局部水灰比突然增大；
（3）管根渗水：
建湘小区阳台落水管及地漏周边漏水现象比较严重，究其原因有二，a、施工程序不到位，该做局部防水的没有做。
b、二次浇灌混泥土时没有按操作程序进行，操作中应该凿毛洞壁，用细石混泥土分两次添灌，且浇筑完毕有防水要求的洞口比楼板低2到3公分。
（4）墙体内管道漏水：
主要体现在还建房部分，a、墙体内供水管道在装修过程中遭到破坏，导致水管漏水。
b、PPR管道在熔焊过程中没有按照要求施工，譬如管口没有清理干净，有污渍等，加热温度不够，插入深度不够等原因，这也反应了承包人的质量意识不够。
（5）电梯故障较多：
主要反应电梯维修次数多，主要原因是，a、电梯档次低，主要元件以国产为主，对温度等的耐受性差，纠错能力不强，容易死机保护。
b、装修比较集中，对电梯的碰撞，门轨垃圾等原因造成的门故障。
c、其他单位原因，如水淹、电源问题造成的设备多次烧损。
4.2.3现场安全与文明施工管理评估
在项目建设过程中，分公司要求切实加强现场的安全生产和文明施工的管理工作，由总承包单位负责现场的总体管理和协调，各分包单位配合总承包单位予以实施，监理单位负责监督总承包单位按相关要求进行管理和实施，确保期初制定目标的最终实现。
本项目安全与文明施工管理良好，无重大人员伤亡事故，现场文明施工获得相关部门的好评，符合总包合同相关约定。
并获得省文明工地称号。
4.3工程管理分析与总结
建湘小区是一个民心工程，是经济适用房、廉租房、还建房组合的一个代建项目。
某某分公司为搞好民心工程首先在意识上高度重视，尤为关注项目的质量，同时采取有效的手段加快工程进度，安全工作毫不放松。
通过大家的齐心协力，最终使本项目在不利条件下如期完工，工期、质量、安全等各项工作完成了既定目标，但也存在不足之处。
4.3.1工程管理不足
（1）工程质量方面。
通过对出现维修问题的总结，我归纳为如下几类：
其一，技术类问题：
a、施工工艺问题，墙体渗漏、开裂、地面空鼓、管道渗漏等。
b、违反设计要求及施工规范的问题（便器的位置尺寸、不穿线管等）。
c、设计方面的问题（如设计遗漏墙体、楼梯等，水电设计的空调洞的位置不一致、空调搁板的尺寸、厨房烟道漏水等）。
其二、管理方面的问题：
a、施工程序混乱遗漏造成的问题（如防水没有做，煤气施工工期过于延后）。
b、施工盲目抢工期造成的隐患问题（如室外管网甚至压力还没有试就急于回填土）。
c、对操作人员的管理把关问题，不具备施工能力的技术工人的操作给质量带来的隐患。
d、设备、材料的问题。
主要是反映在甲供设备及材料的档次问题，造成的质量隐患。
（2）工程队伍的选择问题。
分包队伍良莠不齐，根据工程中出现的实际问题，今后的队伍选择方面必须加强考察深度，注重考察项目管理层的业务能力和操作层的作业水平，以及加强对个体老板的诚信考察及业绩考察，同时考察中我们应更关注的是施工企业是否具有成熟管理体系及技术管理办法，拟用于该项目的项目管理层关系协调能力，施工作业层的操作水平和工程实例。
对于有不良信用反应（包括不服从甲方管理且施工质量差、维修整改项目多、任意转包、以包代管、拖欠工人工资、拖欠材料款造成不良后果等行为）的企业、项目班子及个人一律不准进入今后的工程投标。
（3）沟通问题及管理关系理顺的问题。
加强沟通，减少纷争。
管理的精髓在于沟通，在于疏导，而不是强权控制。
项目实施
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