土地估价技术报告.docx
《土地估价技术报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地估价技术报告.docx（14页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
土地估价技术报告
土地估价技术报告
项目名称:
天津市南开区翠园里国有储备用地使用权估价报告
（项目地址:
天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米）
受托估价单位:
略
土地估价报告编号:
略
土地估价技术报告编号:
略
提交估价报告日期:
2004年6月1日
第一部分总述
一、估价项目名称
天津市南开区翠园里国有储备用地使用权估价报告
二、委托估价方
略
三、受托估价方
略
四、估价目的
本次估价目的就是确定坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米的翠园里小区,国有土地使用权16339.87平方米在估价时点的价值。
五、估价依据:
（一）有关法规政策文件
《中华人民共与国土地管理法》;
《中华人民共与国土地管理实话条例法》;
《中华人民共与国城市房地产管理法》;
《城镇土地估价规程》;
《天津市中心城区土地定级估价更新成果报告》;
国家土地管理局《关于加强地价管理规范土地估价行为的通知》;
（二）委托人提供的有关被估宗地的资料
《宗地位置图》;
（三）估价人员实地勘察与调查所获取的资料
六、估价基准日:
本报告估价时点为二零零四年六月一日
七、估价日期:
本次评估的作业日期为二零零四年五月十一日至二零零四年六月一日
八、地价定义:
此次评估价格定义就是估价对象土地红线内就是“七通一平”（即通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯与宗地内平整）,红线外就是“七通一平”（即通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯与宗地内平整）。
宗地使用面积为16339.87平方米,土地用途为居住,国有土地使用权法定最高使用年限为70年。
九、估价结果:
根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学的估价方法,在认真分析现有资料的情况下并结合本报告实际经验与影响估价对象价格因素的分析,委估土地使用权在估价时点的价值为:
国有土地使用权面积:
16339.87平方米
国有土地使用权单位面积价格:
1690、866元/平方米
国有土地使用权评估总价格:
2762、853万元
大写人民币:
贰仟柒佰陆拾贰万捌仟陆佰陆拾元整
十、需要特殊说明的事项:
（1）数量发生变化时,委托估价方应该按照实际发生额进行调整。
（2）当用途、作价标准发生变化时,委托估价方应聘请估价机构重新确定估价结果。
（3）本次估价只限报告中所确定的特定估价目的,不适用于其她行为。
（4）本次估价未考虑土地出让金对地价的影响。
十一、土地估价师签字
略
十二、土地估价机构
略
估价机构负责人签字:
（机构公章）
2004年6月1日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1.土地登记状况
估价对象坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米,国有土地使用权16339.87平方米在估价时点的价值。
使用权类型为国有土地,宗地用途为居住。
该土地法定最高使用年限为70年。
该宗地土地等级为四级。
2、土地权利状况
委估宗地使用权类型为国有土地,宗地用途为居住。
该土地法定最高使用年限为70年。
权属清楚,截止到估价基准日未设立抵押、租赁、担保等她项权利。
3、土地利用状况
委估宗地上有建筑物,容积率为1、53,绿化率为35%左右,面积分配一室78.92平方米,结构类型为砖混,建筑物为两栋六层砖混楼,高档外檐涂料,楼梯间不锈钢栏。
二、地价影响因素分析
1、一般因素
影响地价的一般因素就是指影响城市地价总体水平的一般、普遍、共同的因素,主要包括以下内容:
城市资源状况:
天津市就是中国四大直辖市之一,其地理坐标为北纬38度33分-40度15分,东经116度42分-118度03分。
地处华北平原东北部,北依燕山,东临渤海,位于环渤海经济圈的中心,就是中国北方对外经济往来的主要进出口通道,地理位置得天独厚。
国务院在1997年底对天津市作出明确定位,指出“天津市就是环渤海地区的经济中心,要努力建设成为现代化港口城市与我国北方重要的经济中心。
全市共辖十八个区县,包括中心城区六区、环城四区、滨海三区、武清区、宝坻区与三个市辖县。
全市总面积11919、7平方公里。
2001年全市常住人口1004、06万人,人口密度为765人/平方公里。
房地产制度与房地产市场状况:
2002年以来,天津市房地产市场在总体上保持快速、均衡、健康发展的发展趋势。
“十五”计划的实施,天津市确定房地产作为支柱产业加速发展的总体部署,为天津市房地产业的发展形成了较好的宏观环境。
近年来天津市加大了基础设施投入,城市环境明显改善,城市功能进一步提高,城市经济步入快速发展轨道,土地价值稳步提高。
土地交易更加公开化、规范化。
房地产投资全面增长。
从资金来源上瞧,国内贷款、利用外资、企业自筹资金、其她资金都有增加,特别就是外商投资。
同时,为房地产投融资的资本市场建设有了快速发展,公积金缴存比例不断提高,土地抵押贷款、在建工程抵押贷款、个人购房贷款等金融服务的提供,有力地支持了本市的房地产开发与销售。
城市规划与发展目标:
为落实天津市城市总体规划,尽快把天津市建设为现代化的国际港口大都市与我国北方重要的经济中心,在近期规划期内（2002-2006）天津市将重点建设中心商务区与中心商业区,完善天津市作为区域性金融中心,商贸中心与信息中心的功能;加强现代化物流中心的建设,突出海港、航空港的经济带动作用,形成一批具有相当辐射能力的物资集散贸易中心;促进工业基地特别就是高新技术产业基地的发展,增强城市的经济实力;围绕提高城市文化品位,建设一批国际一流的图书馆、博物馆、运动场、体育馆等文体设施及大型旅游活动中心、生态环境保护区。
2、区域因素
（1）区域概况
估价对象坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米,国有土地使用权16339.87平方米,土地设定用途为居住,地处南开区居住四级用地。
（2）交通条件
被评估宗地坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米,交通条件良好。
（3）基础设施条件
该宗地为红线内及红线外基础设施条件达到“七通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯与宗地内平整）。
（4）商业繁华程度
该宗地周围有家乐福等大型超市与工行、农行等服务设施。
（5）环境条件
该宗地坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米,无重大工业污染,周围有水上公园等娱乐场所,环境幽雅。
（6）宗地自身条件
该地块地势平坦,有扩展余地。
3、个别因素
委估宗地使用权类型为:
国有土地。
宗地用途为:
居住。
土地法定最高使用年限为:
70年。
委估宗地上有建筑物,容积率为:
1、53,绿化率为:
35%左右。
该地块地势平坦,有扩展余地。
该宗地为红线内及红线外基础设施条件达到“七通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯与宗地内平整）。
第三部分土地估价
一、估价原则
为在本次评估中能够最终体现客观、公正、科学、合法的原则,我们在工作中严格遵循以下各项估价原则:
（一）替代原则
根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时,商品或服务的价格就是经过相互比较之后来决定的。
土地价格也同样遵循替代规律,某块土地的价格,受其她具有相同使用价值的地块,即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
（二）需求与供给原则
在完全的市场竞争中,一般商品的价格都取决与供求的均衡点。
供不应求价格就会提高,否则价格降低。
由于土地与一般商品相比,具有的垄断性特征。
因此在进行土地估价时,既要考虑到所假设的公平市场,又要考虑土地供应的垄断性特征。
（三）变动原则
一般商品的价格,就是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。
土地价格也有同样情形,它就是各种地价形成因素相互作用的结果,而这些价格形成因素经常处于变动中,所以土地价格就是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
因此,在土地估价时,必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。
由于这些因素都在变动之中,因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律,以便根据目前的地价水平预测未来的地价。
（四）协调原则
土地总就是处于一定的自然与社会环境中,必须与周围环境相协调。
因为土地能适应周围环境,则该土地的收益或效用能最大限度地发挥,所以要分析土地就是否与所处环境协调。
因此,在土地估价时,一定要认真分析土地与周围环境的关系,判断其就是否协调,这直接关系到该地块地收益量与价格。
（五）多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展,目前比较实用地宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法与基准地价系数修正法等方法。
由于不适宜地估价方法可能会使评估结果产生较大的偏差,因此进行地价评估时,就要根据待估宗地的宗地情况,充分考虑用地类型及所掌握的资料,选择最适宜的方法进行评估,同时为了使评估结果更为客观,更接近于准确,评估中选择两种较为适宜的方法进行评估,以便相互验证,减小误差,确定出合理的评估价值。
二、估价方法与估价过程
（一）市场比较法
表1比较因素条件说明表
项目
待估宗地
案例1
案例2
案例3
交
易
状
况
交易时间
2003、4
2002、6
2002、8
交易方式
使用权出让
使用权出让
使用权出让
使用权出让
土地类型
附有建筑物
附有建筑物
附有建筑物
附有建筑物
土地所有权
国有
国有
国有
国有
使用期年限
70年
70年
70年
70年
土地用途
住宅
住宅
住宅
住宅
区
域
状
况
交通条件
便利
便利
便利
便利
繁华程度
繁华
繁华
繁华
繁华
基础设施
七通一平
七通一平
七通一平
七通一平
环境条件
学校
天师大附中
天师大附中
天师大附中
天师大附中
南大,天师大
南大,天师大
南大,天师大
南大,天师大
幼儿园
天师大幼儿园
天师大幼儿园
天师大幼儿园
天师大幼儿园
公共配套
水上公园,天图
水上公园,天图
水上公园,天图
水上公园,天图
周邓纪念馆
周邓纪念馆
周邓纪念馆
周邓纪念馆
银行
工、建、招商行
建、农、招商行
工、建、农行
工、招商、农行
医院
第二七一医院
第二七一医院
第二七一医院
第二七一医院
个别条件
建筑类别
住宅
住宅
住宅
住宅
建筑结构
砖混
砖混
砖混
砖混
装修状况
毛坯
毛坯
毛坯
毛坯
绿化率
35%
建筑面积
25000平方米
宗
地
条
件
占地面积
16339、87平方米
容积率
1、53
1、8
1、8
1、8
项目位置
南开区水上北路周邓
纪念馆以西200米
红旗南路东
迎水道南
迎水道南
中孚路东
水上公园路西
宗地形状
规则
规则
规则
规则
土地价格
（元/平方米）
1851、6
1687、9
1745、3
楼面地价
（元/平方米）
1028、7
937、7
969、6
表2比较因素修正系数表
项目
案例1
案例2
案例3
交
易
状
况
交易时间
1
1
1
交易方式
1
1
1
土地类型
1
1
1
土地所有权
1
1
1
使用期年限
1
1
1
土地用途
1
1
1
区
域
状
况
交通条件
1
1
1、020
繁华程度
0、990
1
1、010
基础设施
0、980
1、010
0、990
自然条件
1
1
1
社会环境
1
1
1
供给处理设施状态
0、980
1、020
1、010
商店街道配置状态
0、980
0、990
1、010
教育与社会福利设施
1
1
1
灾害发生的危险性
1
1
1
公害发生的程度
1
1
1
空地面积及利用状态
0、990
1、010
1、020
景观等状态
1
1、010
1、020
规划限制
1、020
1
1
建筑类别
1
1
1
宗
地
条
件
建筑结构
1
1
1
装修状况
1
1
1
规划条件
0、980
1、010
1、010
占地面积
1
1
1
容积率
0、909
0、909
0、909
总修正比率
0、840
0、956
0、996
比准价格
（元/平方米）
1851、6
1687、9
1745、3
估价对象评估
价格（元/平方米）
1555、554
1613、860
1737、603
比较案例交易时间分别为为2003年4月、2002年6月、2002年8月,距今分别就是14、24、22个月,年利息率取1、98%,所以修正后价格分别计算为
V1=1591、875（元/平方米）V2=1678、996（元/平方米）V3=1801、727（元/平方米）
V=（V1+V2+V3）÷3=1690、866（元/平方米）
因此,根据市场比较法,待估宗地的地价为1690、866元/平方米。
（二）剩余法
此地为已开发的土地,因此采用可以采用剩余法求得土地的价格。
本案利用售楼价格计算楼面地价。
公式如下:
L=[M-A*（1+I+P+R+IP+IR）-MS]/（1+R+P）
式中:
L——某一商品楼用地的单位面积楼面土地价格;
M——某一商品楼房单位售价;
A——当地同类建筑单位面积平均造价;
I——专业费率;
R——利息率
P——利润率;
S——税收率;
运算如下:
M=3400（元/平方米）
A=1300（元/平方米）
I=3%
R=5、31%
P=15%
S=5、5%
故:
L=1331、601（元/平方米）
根据:
地价=楼面地价×容积率
容积率=1、53
V=L×m=2037、349（元/平方米）
因此,根据剩余法,待估宗地的地价为2037、349元/平方米。
（三）基准地价系数修正法
估价对象坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米,国有土地使用权16339.87平方米在估价时点的价值。
使用权类型为国有土地,宗地用途为居住。
该土地法定最高使用年限为70年。
该宗地土地等级为四级。
委估宗地上有建筑物,容积率为1、53,绿化率为35%左右。
委估宗地所在区域的住宅土地级别为四级,基准地价为3060元/平方米。
表1宗地条件说明表
影响因素
宗地条件说明
区域因素
繁华
程度
距一级商业中心（m）
3000
距二级商业中心（m）
700
距区级商业中心（m）
150
距小区商业中心（m）
70
交通条件
距交通干道（m）
210
距公交站点（m）
100
距火车站（m）
3500
人口密度（万人/km2）
3、6
基本设施完备度
三水、双气、电话,有物业管理
社会服务设施
距小学（m）
600
距医院（m）
300
距文娱场所（m）
100
环境质量
声环境三级、有绿地、小污染源
规划限制
住宅区
个别因素
土地使用年期
70
容积率
1.53
土地开发程度
七通一平
住宅朝向
南北向
表2基准地价修正系数表
影响因素
修正幅度（%）
区域因素
繁华
程度
距一级商业中心（m）
0
距二级商业中心（m）
0
距区级商业中心（m）
0、55
距小区商业中心（m）
0、44
交通条件
距交通干道（m）
0
距公交站点（m）
1、1
距火车站（m）
-0、48
人口密度（万人/km2）
0
基本设施完备度
0、44
社会服务设施
距小学（m）
0
距医院（m）
0、88
距文娱场所（m）
0、22
环境质量
0、44
规划限制
0、17
影响因素
修正幅度（%）
个别因素
土地使用年期
1
容积率
1
土地开发程度
1
住宅朝向
1、05
利用基准地价修正系数表计算宗地地价的计算公式为:
P=P0×（1±∑Kin）×Kj1×Kj2×Kj3×┉×Kjn
式中:
P——待估宗地的地价;
P0——宗地所在的某一用途的土地级别的基准地价;
Kin——宗地所在的某一用途的土地级别的区域因素修正率;
Kjn——宗地的个别因素修正系数
运算如下:
P0=3060（元/平方米）;∑Kin=3、76%;Kjn=1×1×1×1、05=1、05
P=3333、809（元/平方米）
由于宗地所在的住宅的土地级别的基准地价就是2001年初所确定,距今42个月,因此需要进行年期修正,年贷款利息率取5、31%
故:
V=4013、066（元/平方米）
因此,根据基准地价系数修正法,待估宗地的地价为4013、066元/平方米。
三、地价的确定
根据委托方提供的资料与该宗地的现实状况,本次估价拟采用市场比较法进行评估。
1.估价方法
市场比较法就是在求取估价对象房地产的价格时,将估价对象房地产与在较近期内（一般为五年内）已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从已经发生了交易的类似房地产的已知价格,修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。
2.估价结果
根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学的估价方法,在认真分析现有资料的情况下并结合本报告实际经验与影响估价对象价格因素的分析,委估土地使用权在估价时点的价值为:
国有土地使用权面积:
16339.87平方米
国有土地使用权单位面积价格:
1690、866元/平方米
国有土地使用权评估总价格:
2762、853万元
大写人民币:
贰仟柒佰陆拾贰万捌仟陆佰陆拾元整
第四部分附件
项目位置图
升级会员 