某珠宝品牌商圈调查与选店执行手册.doc
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点石珠宝连锁事业
商圈调查与选店执行手册
策划部
日期：
2004年5月
***目录***
一、总则
二、商圈的定义
三、商圈调查流程
四、商圈调查重点与调查方式
五、商圈调查报告方式
六、立地要素
七、地点选定主要条件
总则
一、商圈调查的目的
调查商圈可了解预设点石店铺营业范围内的地理区域，以协助适当零售地点的选择，商圈调查的目的包括：
1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态等。
2、确定产品组合及促销重点。
3、分析商圈是否重迭。
4、计算在某一城市、区域内应开几家店。
5、找出商圈内的障碍，包括：
A、道路设施不便。
B、人口稀少。
C、交通过度拥塞。
1、法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况。
2、其它因素：
了解地区内同行珠宝点的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、街道位置、运输是否方便（交通状况）、及停车场是否宽广等。
二、商圈调查作业范围
1、点石珠宝直营店的展店前商圈调查及立地调查、报告。
2、点石珠宝加盟店加盟意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。
三、权责单位及权责的确立
商圈调查作业由营运部主管，负责门店的寻找、研判分析。
四、新店开发岗位职责
1.商圈情报之主动收集。
2.商圈资料之建立。
3.商圈之规划、评估、分析报告。
4.执行开店之布点策略制度。
5.开店计划、活动之推动。
6.商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。
7.租店及选店业务之执行。
8.租金行情之分析了解和呈报。
9.竞争厂商开店情报之搜集及应对策略之拟定。
10、定期（每季）展店发表会之规划与推动。
11、新店评审作业之规划与推动。
12、准加盟店之拜访和公关。
13、和房东之租店谈判。
14、与法务订定租店合同。
15、执行开店管理及制度。
16、不良店之迁移和淘汰。
17、其它有关展店事项。
二、商圈的定义
商圈（tradearea）是指一家点石点铺店的顾客所来自的地理区域。
依据新店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分：
1、主要商圈（primarytradingarea）：
新店在此区域内的顾客数约占总顾客数的55—70%。
2、次要商圈（secondarytradingarea）：
新店在此区域内的顾客数约占总顾客数的15—25%。
3、边缘商圈（fringetradingarea）：
新店在商圈中剔除前两种商圈后，剩余的顾客所构成区域。
边缘商圈
（包含剩余的顾客）
次要商圈
点石新店
（包含大约二成的顾客）
主要商圈
（包含大约七成的顾客）
注：
商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。
布点计划
取消调查
NO
选定
抽样点
YES
搜集资料
商圈内资料
政府出版资料
商店分布资料
集合场所资料
交通状况资料
人潮流动资料
建筑物资料
竞争店资料
人潮变动资料
政府未来变动
年龄分布资料
教育程度资料
地区人口资料
人口所得资料
拟写商圈报告
NO
评估
归档
YES
开店
确立商圈调查
绘制简图
三、商圈调查流程
四、商圈调查重点与调查方式
一、点石目标店铺商圈范围划分确定
如有以下各情况限制,因而为其商圈之范围划分点：
1.商圈范围
A.集中型商圈
主要商圈半径在2000米以内，次要商圈半径在2000米—5000米之间，边缘商圈在5000米以外。
B.分散型商圈
主要商圈半径在500米以内，次要商圈半径在500米—1000米之间，边缘商圈在1000米以外。
2.马路之分界、凡超过４０米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道
3.铁路、平交道之阻隔
因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈
4.高架桥、地下道阻隔
因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。
5.安全岛之阻隔
因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。
6.大水沟
因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。
7.单行道
因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。
8.人潮走向
由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。
二、圈之界定方法
[Compass法则]是从各家竞争店铺规模power开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。
路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出。
从计划地点到竞争店的距离
商圈的境界点=———————————————
竞争店的卖场面积
1+——————————
计划用地的卖场面积
例：
A竞争店
60平米
B竞争店
20平米
1000米
600米
计划地
30平米
1．计划地与A竞争店的分歧点：
1000米1000米
商圈的境界点=——————————=—————=414米
60平米2.414
1+————
30平米
2．计划地与B竞争店的分歧点：
600米600米
商圈的境界点=——————————=—————=330米
20平米1.816
1+————
30平米
[Compass法则]的限制：
1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。
2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。
三、绘制简图
1.集中型商圈为周边5000米简图
分散型商圈为周边1000米简图
2.标出重要建筑物及楼别＜金融大楼，办公大楼＞
3.著名商店及影响生活型态之地段特征＜戏院、百货公司＞
4.人潮汇集之地段商店群及大型集客场所＜超级市场娱乐区．．．之同等类＞
5.标出竞争店或同性质商店所在之位置、抽样点之所在位置
6.可与本企业连锁店有互补作用之门店
7.政府重要之行政中心
8.车站、加油站、学校、停车场、市场、公园．．等特定族群会集场所
9.标出街道之行进方向＜单行道方向＞
10.标出未来促销活动发ＤＭ之地点．
四、抽样点及发ＤＭ点之选择确定
1.抽样点之选择
（1）办公人口或上班族汇集之地点＜未来适合设店之地点＞
（2）人潮走向汇集地点
（3）固定人口较集中流动之地点
（4）可能形成未来的商店群之地段
（5）预定三～四个抽样点
（6）其中尽量以一个抽样点为同性质之商店
2.发ＤＭ点之选择
（1）主消费群走动频繁之点．
（2）次消费群走动频繁之点．
（3）区分消费群活动频繁之时段．
五、商圈特征
1.商店特色及分布情况
（1）建筑型态
A.于主要商店街，主要干道上之建筑其建筑高度
B.新大楼与旧式建筑之分布
C.目前之改建情况
D.一～三年内可能改建之趋式
（2）行业型态
A.于主要商店街、干道之行业类型
B.以何产品为主，贩卖产品之层次
（3）分布家数，见附件表格一。
A.以抽样点之平行道路为主要调查对象．
B.主要道路之商店分布明细．
a.将商店分门别类记录．
b.并将其统计填入明细表．
C.于主要干道、大马路、相同商店之家数．
D.商店汇集地带之概述．
E.以商店＜辅助店、竞争店＞正确所在位置标注于商圈简图。
（4）地点类型
A.孤立店
B.未规划商业区
C.规划购物中心
2.住宅特色（集中型商圈可不用调查）
（1）建物型态
A.实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态
a.建筑高度，楼数．
b.建筑型式为新式或旧式
c.分布区域
B.目前之改建情况
C.一～三年内可能改建之趋式
（2）分布情况
A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况
B.将该商圈分为
a.商店区，以＜甲＞为代码
b.辨公区＜甲２＞为代码
c.新式住宅区以＜乙１＞为代码
d.旧式住宅区以＜乙２＞为代码
e.文教区，以＜丙＞为代码
C.于简图上分别划定区域，制作商圈
D.并于图上注明建筑物之楼别．
3.集会场所
（1）场所类型
A.本商圈内汇聚人潮之场所类型
a.商店＜肯德基、麦当劳，百货公司＞
b.戏院
c.政府之行政机关
d.展览会场
e.学校、文教机关、公园．
f.补习班
g.表演、竞技，比赛场所
h.菜市场，超级市场
i.证券公司．
B.聚集人口类型
a.青少年
b.上班族
c.特定行业人士
d.家庭主妇
（2）动线
A.人潮汇集流动之路线
B.人潮汇集流动之主要方向
4.竞争者分析
了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的强弱势评估、短期及长期的展望、饱和的程度。
见附件表格二。
（1）卖场气氛
本区内对本企业较有影响性之竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度
（2）来客数
该竞争店每日之成交客户数
（3）平均消费额
A.了解该店之各类客数与消费金额比例．
B.根据此比例再分别乘其价格．
C.加总后求其平均值即为平均消费额．
（4）营业额
来客数×平均消费额＝每日营业额
每日营业额×每月工作天数＝每月营业额
5.商店组合
商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客，见附件表格一。
例如：
（1）药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。
（2）百货公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。
六、人潮状况＜实地抽样方式＞
1.主要人潮走向
（1）平日及假日之女性人潮状况，见附件表格三
A.将一周之时间区分为２段．
a.周一～周五
b.周六、周日、国定假日
B.以ＡＭ７～ＰＭ１２点每两小时细分为一个小段．
C.以１５分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车．
D.抽样时将女性人潮分为15-24岁，25-35岁，34-45岁，45岁以上．见附件表格四。
E.将每抽样之数，转变成以２个小时之人潮流动数
例：
以１５分钟为抽样得该抽样点人数为Ｙ，将Ｙ×８＝Z，则为其可能之人口流动数．
F.将其数字依时段填入＜人潮流动抽样表＞
G.将人潮流动抽样之数字以线图表示＜人潮分布图＞
2.人口、住家户数推算（集中型商圈可不用调查）
（1）固定住家
a.该商圈建筑物来推算当地住家户数
b.
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