重庆铜锣湾生态园策划方案.docx
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重庆铜锣湾生态园策划方案
铜
锣
湾
策
划
方
案
项目名称“铜锣湾生态园”
项目单位重庆市鸿渝农业生态旅游开发有限公司
地址重庆市渝北区古路镇菜子村
1摘要
1．1项目公司
1．2市场营销
1．3营运与管理
1．4投资与财务
2项目规划
2．1铜锣湾位置及现状
2．2许可经营及法律文件
2．3项目总体规划
3重庆市环境评估
3．1区位优势
3．2区域经济
3．3旅游资源
4度假项目概况
4．1．1我国度假项目数量、结构及分布
4．1．2我国度假项目行业景气情况
4．1．3我国度假项目经营情况
4．2休闲度假经济的特点
4．2．1属于资本密集型和劳动密集行业
4．2．2．对经营管理的高要求
4．3休闲旅游度假发展趋势
4．3．1旅游行业整体发展趋势预测
4．3．2休闲度假发展趋势预测
5市场、竞争和项目定位
5．1重庆市度假、旅游市场分析预测
5．1．1重庆市旅游业基本情况
5．1．2重庆市度假项目基本情况
5．1．3重庆市度假项目住宿人员状况
5．1．4重庆市度假项目价格和出租率
5．1．5重庆休闲度假项目市场预测
5．2竞争分析
5．2．1竞争对手基本情况
5．2．2SWOT分析
5．2．3竞争分析结论
5．3项目目标定位
6发展规划
6．1总体设想
6．2公司的发展战略步骤设想
6．2．1完成铜锣湾的试营业
6．2．2通过三星级认定，并成为重庆市知名生态旅游胜地
6．2．3实施后期改造工程，进一步提高经济效益
7市场营销
7．1目标市场
7．2产品与服务
7．3定价
7．4渠道销售
7．4．1直接渠道
7．4．2间接渠道
7．5公关宣传策略
7．6销售激励制度
8营运和管理
8．1基本业务流程
8．2机构设置
8．3人员配置
8．4管理团队
8．5遵循的标准
9投资与财务评价
9．1项目实施计划进度
9．2投资估算
9．3收入、成本费用及利润分析
9．3．1住宿收入预测
9．3．2餐饮收入预测
9．3．3物业租赁收入预测
9．3．4总收入预测
9．3．5成本费用预测
9．3．6利润分析
9．4现金流量预测
9．5财务评价
10风险与对策分析
10．1．1客源影响带来的风险
10．1．2人力资源风险
10．1．3行业竞争风险
10．1．4行业特点决定风险
10．2对策
10．2．1客源影响对策
10．2．3市场竞争风险对策
10．2．4行业特点风险对策
11融资计划
11．1融资资金金额、方式与用途
11．1．1融资金额
11.1.2融资方式
11.1.3融资资金用途
11.2公司治理与投资者保护
12.结论
1.摘要
1.1.项目公司
“铜锣湾生态园”（暂定名）管理有限公司是本策划方案建议设立的公司，它将全面取得“铜锣湾生态园”的经营权，“铜锣湾生态园”配备相应设备、设施，通过垂钓、会议接待、特色餐饮、狩猎、野生动物驯养、水上运动、沙滩排球、露营烧烤、攀岩、拓展训练及生态蔬菜等取得收入并实现利润。
（一）、创新做新型社会企业：
新型企业的发展宗旨是为社会的经济协调发展服务，首先为居民提供优美、舒适的生活环境；另一方面为社会经济发展提供优质的良好人居环境。
我们为了该项目的经营开展，做到了精心的策划、全面地分析的先决条件，并利用国内外先进企业的科学管理方法与优秀企业专家合作，发起组织以“创新发展、回馈社会、推进群众、终身学习、追求卓越、文化浓厚、环境优美、空气清新、山清水秀”为宗旨来开发此项目。
（二）、成就自己，也成就别人：
在发展多种所有制经济和市场经济体制下，企业的社会角度需要新的定位，在新的基础上，也就是发展多种经济体制基础，用多种经营模式来带动企业和地方群众的发展，做社会责任的领头羊。
目前整个“铜锣湾生态园”生态园总共占地约3000亩，其中：
生态园林区2500亩；野生养殖区500亩；休闲养身区80亩；综合娱乐区50亩；水库80亩；停车场100亩；餐饮一条街50亩；会议宾馆40亩；广场25亩；湖滨乡村别墅150亩。
“铜锣湾生态园”将是集吃、喝、玩、乐、住宿、会议和休闲养身为一体的新型生态旅游胜地。
届时，“铜锣湾生态园”将可同时接纳2000人住宿、300人会议、15000人/日以上游乐及就餐。
“铜锣湾生态园”将按照三星级旅游标准严格管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为重庆市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的休闲度假生态园。
我国旅游市场近十年将保持年均10％以上的增长，而我国休闲度假在2004年左右已经开始新的一轮景气周期，目前正是投资休闲度假的较好时机。
本项目“铜锣湾生态园”地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，生态园周围其他生态园档次、周边自然环境相差很远，因此本项目具备较强的竞争力和良好的经营、盈利条件。
计划吸收外部融资，尽快使“铜锣湾生态园”加大投入，迅速形成娱乐、住宿、会议、餐饮服务能力，成为重庆市休闲度假中的管理先进、效益优良的知名生态园，给投资者以良好的回报。
1.2.市场营销
“铜锣湾生态园”定位于中档休闲生态园，目标市场为各类休闲人士、离退休人士、私企业主及参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来渝旅游的人员。
“铜锣湾生态园”计划客房价格如下表所示。
项目
酒店
休闲别墅
备注
标准间
套间
联排、双拼
独立
旺季
150
120
600
1080
平季
100
90
480
880
淡季
70
60
380
680
年均价格
1.3.营运与管理
“铜锣湾生态园”将面向社会选聘优秀的旅游专业管理公司担任“铜锣湾生态园”管理，“铜锣湾生态园”将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2002）及《饭店星级的划分与评定》按照不低于三星级标准的要求进行生态园各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。
也将建立不低于三星级要求的管理体系，生态园将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行（公司老总也不例外，亲戚一视同仁，甚至要求更严格）。
2.项目规划
2.1.生态园位置及现状
“铜锣湾生态园”地处重庆市渝北区古路镇菜子村。
位于渝北区东北部，东与铜锣山相邻（海拔833米）；南接重庆市区外环路出口4.5公里，渝邻高速路王家出口4公里，至重庆市区34公里；西靠重庆市空港工业园区3公里，到江北国际机场12公里，至重庆市主城区32公里；北与四川省邻水县城100公里左右。
优势总结：
地理、交通条件好，市区市民出游40分钟车程，交通畅通。
气候、空气宜人。
是一块真正的离尘不离城的风水宝地。
“铜锣湾生态园”坐落铜锣山脚下，风景秀美。
重庆市自2003年起将南山、歌乐山、晋云山、铜锣山等划为保护禁建山林地带，森林资源越发的稀缺珍贵，“铜锣湾生态园”恰好在此规划范围之外，因此，对于修建的“铜锣湾生态园”，不受规划的限制，将建成重庆最佳的休闲生态园之一。
根据目标客户的具体定位，“铜锣湾生态园”考虑分三期开发，一期开发：
主要先打造整个“铜锣湾生态园”的园林景观，使其初具雏形；二期开发：
打造娱乐、餐饮、会议、住宿等，同时修建休闲养身区，通过向社会吸收闲散资金，减轻开发资金压力；最后第三期开发：
通过前期吃、喝、玩、乐等的打造，为“铜锣湾生态园”聚集了相当的人气和知名气。
在此基础上，再全力打造重庆顶级休闲度假别墅区，为成功人士量身定做。
以旅游聚人气，以人气促旅游，以旅游带动地方发展。
2.2.许可经营及法律文件（略）
2.3.项目总体规划
2.3.1.生态园林区
项目功能定位：
打造重庆生态园林区，不仅建设成为重庆两路的后花园、渝北的绿色氧吧，而且还为重庆市民增添了一处花卉生产基地，为那些喜欢花花草草的人们，提供了一处交流种植经验的好地方；最后还给人们提供了集吃、喝、玩、乐、休闲、度假、养身、回归自然的旅游胜地。
生态园占地面积：
2500亩。
根据现代农业综合发展的建设理念，在5年内把该项目建设成为重庆市的名贵花木生产园区，重点通过自然灌溉设施、道路基础设施、观赏性设施、经济型花卉等设施、成为现代化管理，功能齐全的“高效、生态、科学、休闲”的景区。
根据生态园庞大的植物博览馆，针对中小学开展“农业生产教育基地”（这也符合中央将来选拔公务员的精神指导）活动，于教于乐。
钢架大棚用地80亩，（专业讲师受课以中小学生学习农业生产教育课）教育基地边，建设农村常年生产、生活用具、以及饭厅和土棚之内，建设面积约500平方米，修建农村地坝500平方米。
给学生提供古老的历史农用具供娱乐、参观和学习。
保护生态，生态园采取自然培养方式：
用地8亩修建固定养殖场，主要提供畜粪作为有机肥料浇灌花木。
（插图）
2.3.2.野生养殖区
针对游客向往自然、野生类的东西，特别设立野生养殖区，以供游客狩猎，充分感受那种胜利者的成就感，其乐无穷。
同时还可以现场品尝美味，也可以将其带回家，让家人也尝尝。
其中：
①、动物野生养殖区，位于本项目东面后山，规划自然原始森林500亩，林内植被以马尾松、竹林、杂木丛林等为主，非常适宜野兔、野鸡、山鸡、生猪、山羊等生长；
②、野兔、山鸡养殖：
保持林中原貌，用200亩地养殖野生兔3~6万只；同时放养1.5万~2万只“草鸡”或“山鸡”供游客捕捉或射杀。
发挥娱乐和吸引游客的体制作用，带来区内经济效益的增长。
③、生猪养殖：
用100亩自然林地养殖，自然生猪500~700头（放养）提供市民宰杀年猪娱乐或自用。
④、山羊养殖：
用200亩自然丛林，养殖羊600~800头，提供区内市民烧烤或市民宰杀。
2.3.3.休闲养身区
作为中老年人，都比较愿意颐养天年的氛围，年龄是一笔资产，老年人经历过几十年的风雨，都会在哲学层面去感悟生命。
因此，中老年人喜欢厚重一点的东西，也就是比较愿意去领会和感受历史文化、地方艺术、宗教文明以及养生之道等等。
因此，我们项目的休闲养身区就相应而生，重庆的历史文化背景不算深厚，但也不乏去处，挑选出几个富有代表性的旅游点应当轻而一举；再谈重庆的地方艺术，其他的先不看，光是重庆的地方曲艺都有不少，如川剧、川江号子等，挑选出几支代表性的剧种供游人探讨会更增加几分旅游的乐趣；重庆的宗教文明应当不用说了，有罗汉寺、真武山、老君洞、华崖寺等；而重庆的温泉就更不用多说了，则是养生的好地方。
综上所述，精选几种比较适合重庆中老年的有效需求。
规划：
休闲养身区占地50亩，建筑面积50000㎡，其中老年公寓：
15000㎡，分别按普标、豪标、套房、豪华套房等设置，新建1000床位供老年人休闲度假居住；度假公寓：
35000㎡，分别按标间、套房、1室、2室等设置，将解决700套（1500人）的旅游住宿。
地块建在该区域内靠北面，两自然山谷间，地方幽静、空气清新，环境幽雅。
建筑：
老年公寓：
考虑到老年人出行，以及生活不便等因素，不考虑修高楼层房屋，建议以修4层楼为主。
考虑到老年人的活动空间，1楼考虑修室外花园，2、3楼考虑修空中花园，4楼主要考虑屋顶花园，层层错落有至，间间采光、通风，人性化的设计，将使人有一种回顾大自然的感觉。
考虑到老年人一般视力不是太好，为了尽量避免因阳光反射，对老年人造成视觉疲劳，建议房屋采光面错位布置，而且墙面颜色不宜采用深色，深色给人以一种沉重感，从而达不到休闲、放松的目的，因此，建议房屋墙面颜色彩用与大自然相协调一致的颜色——如：
浅灰色、浅绿色，像这种色彩搭配，再结合地理现状，独特的江南民居建筑风格与周边的自然风貌，周密的利用，体现出一种人文文化共享美好事物的养老居住地。
活动场所：
室内：
针对老年人的喜好，设置棋牌室、阅览室、桌球室、茶话室等，充分考虑到老年人锻炼身体，每天清晨一大早，老年人就起床，山里雾气一般比较重，如果加上下雨，室外就不适合锻炼，每套房屋配置一个室内花园，在室内活动活动也相当不错。
室外：
针对老年人特殊身理需求，建议在室外场所设置健身走道、林荫跑道、健身区（专供打太极拳、武术）、设有多功能运动场、休闲活动区、钓鱼池、蔬菜园、果园、草地等，因它有一些显着的自然特征，庭院中央是一棵挺拨的橡树，以橡树陪伴的还有池塘和一块耸立的“石头”，在欣赏自然的同时。
观察它们、接触它们、和自然保持紧密的联系。
在自然环境中享受余生，过着仙境般的生活。
2.3.4.温泉疗养区
重庆是全国闻名的温泉之都，重庆东、南、西、北到处都有温泉，某些开发商为了房子好卖（吸引客户），居然把温泉引进了家里。
重庆人喜欢泡温泉，温泉富含丰富的各种矿物质，不仅可以治病（关节炎、皮肤病、心脑血病以及多种慢性病），而且经常泡温泉，还可以美容，所以说重庆出美女，一点不假（难怪外地人到了重庆后都说结婚太早）。
2.3.5.休闲娱乐区
生态园的重中之重，应该是休闲娱乐，他关系本项目能否聚集人气？
能否获利？
能否实现良性循环？
“择水而居”素来是中国人的梦想，中国传统文化中就有“仁者乐山，智者乐水”的说法，水不仅仅是人畅游、栖居之地，而且还与人的道德判断联系起来了，可见水在中国文化中的地位。
人们不断创造出新奇的游乐方式，形成了亲水、浴水、临水、戏水、入水、借水、观水、听水、滨水、游水10种利用水体、进入水中、借用水景的方式。
包括：
滑水、船艇、竹筏、帆板、冲浪、激流勇进、漂流、水上充气游乐设施、游泳、水球、水上篮球、水上席梦思等。
水上攀岩水中行进
2.3.6.餐饮一条街
“铜锣湾生态园”为重庆好吃者又提供了一处集天下美食于一身的餐饮一条街，我们不仅要让客户玩的好、耍的好，还要让其吃的好。
“铜锣湾生态园”餐饮一条街占地50亩，餐饮街前排临街门面（只有一层），收罗全国各地名小吃，满足重庆人们足不出户，就可以品尝天下之美味！
餐饮街后排（有1—3层高），其后院可以泊车，主要经营全国各地有名的江湖菜（或地方菜），一高一低，错落有至，不仅增添了江南民居的古建韵味，而且复辟了巴渝文化。
（插图）
2.3.7.星级酒店
渝北的腾飞，生态园的重中之重
3.重庆市市环境评估
3.1.区位优势
3.1.1.自然情况
重庆市是一座美丽的山城城市，重庆东临湖北、湖南，南接贵州，西靠四川，北连陕西。
重庆幅员辽阔，域内江河纵横，峰峦叠翠。
北有大巴山，东有巫山，东南有武陵山，东北有铜锣山，地形大势由南北向长江河谷倾斜，起伏较大。
重庆市是最年轻的直辖市，是一个政治、经济、文化的中心，也是我国西部开放的主要门户和对外经济文化交流的窗口。
其经济结构具有大城市、大郊区的特点，第三产业比重大，服务功能强。
重庆市地区科研院所、高等院校和其他各类学校集中，人才相对较多，是科研、文化、广播、电视、新闻中心。
在经济保持高速发展的同时，重庆市的生态环境也得到了保护，具备可持续发展潜力。
3.1.2.重庆旅游
2007年，是实施重庆“十一五”旅游发展规划的第二年。
在市委、市政府和国家旅游局的正确领导下，以打造重庆旅游“一心两带”为动力，以实施大项目、大投入、大营销三大战略为抓手，以开展生态旅游主题年为主线，强力打造“4＋1”旅游精品，充分利用“中国重庆三峡国际旅游节”和“重庆山水都市旅游节”，大力宣传促销，不断拓展海内外旅游客源市场，旅游业实现了又好又快的发展，旅游经济实现了持续、快速增长
据统计，2007年全市共接待海内外旅游者8085.5万人次，比上年增长18.08%；旅游总收入444.12亿元，比上年增长28.29%，相当于全市国内生产总值（GDP）的10.8%。
其中：
入境旅游者76.17万人次，旅游外汇收入3.82亿美元,分别比上年增长26.26%和23.84%；国内旅游者8009.33万人次,国内旅游收入413.65亿元,分别比上年增长18.01%和28.63%。
3.1.3.重庆常住人口
2007年末全市常住人口3001.2万人，比上年增加10万人，其中城镇人口1311.29万人，增加45.34万人，城镇化率达到46.7%，提高1.5个百分点。
人口出生率为9.9‰、死亡率为6.5‰，分别上升0.5和0.1个千分点；自然增长率为3.4‰，上升0.4个千分点。
人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为102.2。
3.1.4.重庆居民收入
全年城镇单位职工平均工资达到19215元，比上年增加2585元，增长15.5%。
城市居民人均可支配收入达到11570元，扣除价格因素实际增长10.3%。
其中人均工薪收入9266元，增长18.1%；人均家庭经营收入525元，增长6.7%；人均财产性收入193元，增长2.5%；人均转移性收入2564元，增长0.6%。
城市人均消费支出9399元，增长9.0%。
城市居民家庭恩格尔系数为36.3%。
城市居民人均住房建筑面积26平方米，比上年增加1.7平方米。
3.2.区域经济
在国家推行的西部大开发战略中，重庆市是受政策、资金倾斜的重点地区。
近几年重庆市经济建设获得迅猛的发展，全方位开放的格局基本形成，2006年全社会固定资产投资2451.84亿元，比上年增长24.9%。
建设与改造投资1822.21亿元，比上年增长26.1%。
通过多年的高速发展，重庆市市的综合实力逐年增强，市民生活水平不断提高。
2006年，全市全年实现地区生产总值3486.20亿元，比上年增长12.2%。
按常住人口计算，人均地区生产总值达到12437元，比上年增长11.9%。
分地区看，都市经济圈完成地区生产总值1511.09亿元，比上年增长14.1%，占全市生产总值的43.3%；渝西经济走廊完成959.55亿元，增长10.8%，占全市的27.5%；三峡库区生态经济区完成1015.56亿元，增长11.0%，占全市的29.2%。
六大区域中心城市完成地区生产总值767.62亿元，比上年增长11.7%。
3.3.旅游资源
重庆市有丰富的旅游资源，古迹甚多，各民族文化发展源远流长，着名胜迹有：
南山金鹰、烈士墓、渣滓洞、红岩村革命纪念馆、解放纪念碑、武隆天坑、万盛石林、渝北金刀峡、宋庆龄故居、大公馆、巴国衙门、充满自然风情的三峡和浓郁民族风情的“渝北民族公园”等。
优美的自然风光和浓郁的民族特色的人文景观形成了重庆市独特的旅游资源，2000年，重庆市市荣获中国优秀旅游城市称号。
4.休闲度假
4.1.休闲度假经济特点
4.1.1.属于资本密集型和劳动密集型行业
兴建生态园不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用，同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于资金密集型行业；同时，休闲度假作为服务行业，又需要大量的服务人员，也属于劳动密集型行业。
休闲度假的这一特点，决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高，企业利润对收入的敏感性很高，在出租率低于盈亏平衡点时，收入的降低将造成大额的亏损，在出租率高于盈亏平衡点时，收入的提高又会带来利润的大量增加。
4.1.2.对经营管理的要求高
生态园为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于生态园为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对生态园的经营管理提出了较高的要求。
4.2.休闲度假发展趋势
4.2.1.旅游行业整体发展趋势预测
生态园作为旅游基础设施，休闲度假的发展与旅游业息息相关。
我国改革开放以来，伴随着经济的快速增长，旅游业得到了快速的发展，旅游服务总收入自1995年至2002年一直保持10％以上的增长率，高于GDP的增长，占GDP的比重也稳步上升，至2002年我国旅游总收入已经达到5500亿元，占GDP的5.4％。
旅游的产业规模已经确立，并逐步发展成为我国的新兴支柱产业。
我国近年来来入境旅游人数及收入增长迅速，1991年－2002年旅游外汇收入年复合增长率达到14％以上，见图4.5。
资料来源：
《中国旅游统计年鉴2003》
根据我国旅游业发展的“十五”规划，到2005年我国将接待海外旅游者11,200-12,000万人次，年均增长6％－8％；实现国际旅游收入240－260亿美元，年均增长8％－10％；实现国内旅游收入5350－5850亿元，年均增长11％－13％。
根据世界旅游组织的预测，到2020年，我国将取代法国成为世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人数可达1.37亿人次，占世界市场份额为8.6%；我国也将成为世界第四个客源国，出境旅游人数将达到1亿人次，占世界市场份额为6.2％。
旅游业将是我国增长最快的产业之一。
4.2.2.休闲度假发展趋势预测
生态园的建造由于受到经济形势、税收政策以及投资心理的影响极大，另外从生态园建造到开始营业的时间也较长，因此很难确定生态园开始营业时市场的真正需求，从而有可能造成在某地或者在某一时间对某一类型的生态园供求不均衡，因此生态园盈利情况有较大的周期性。
我国生态园数量自1992－2002年一直保持15％以上的增长速度，使得休闲度假利润率迅速下降，甚至在1998年－2001年连续四年出现了行业整体亏损的局面，根据我们前面对休闲度假景气度的分析，我国休闲度假目前已经走出低谷，目前已步入上升的趋势中。
根据国际着名咨询公司德勤公司对2004年1－8月中国休闲度假的调查测评，我国休闲度假在2004年1－8月的入住率、平均房间收入这二个休闲度假重要营运指标方面，不仅远高于发生“非典”的2003年，较2000年也有了显着的提高，这也充分说明我国休闲度假已经走出低谷。
表4.42004年1－8月中国休闲度假表现
入住率
平均房间收入
至2004年8月（%）
相对2003年变化（%）
相对2000年变化（%）
至2004年8月（元）
相对2003年变化（%）
相对2000年变化（%）
中国所有生态园
73.7
41
5
567
67
20
中国主要城市
76
49
4
681
76
18
中国次要城市
70
29
9
352
40
21
中国地域性城市
68.5
26
6
371
42
37
资料来源：
德勤“休闲度假评测调查”
我国生态园数量分布不平衡，三星以上生态园在京、沪、穗等一线大城市和东南沿海比重很大，在中西部地区比重较小；同时，中西部生态园的房价也明显低于经济发达地区，因此随着中西部地区经济和旅游业的发展，市场对中西部地区生态园的需求将进一步增长，生态园出租率和生态园价格也将得到一定的提高，中西部地区休闲度假将会以高于全国平均水平的速度增长。
5.市场、竞争和项目定位
5.1.重庆市生态园市场分析预测
5.1.1.重庆市旅游业基本情况
随着西部大开发战略的逐步实施，来重庆市旅游的中外游客逐年增多，在2002年重庆市就已经接待国内游客385万人，实现国内旅游收入45.72亿元，重庆市市近年来国内旅游情况见图5.1。
5.1.2.重
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