南京仙林房地产市场分析研究报告.docx

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南京仙林房地产市场分析研究报告

仙林市场分析报告

一、区域市场宏观环境分析

1、区域市场概述

1.1区域整体规划分析

仙林新市区位于南京东部地区，以发展教育和高新技术产业为主

仙林新市区南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积80平方公里，是南京总体规划确定的“一城三区”之一，是以发展教育和高新技术产业为主的新市区，是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。

仙林新市区由“4个片区+2个组团”构成，项目位于其中的大学集中区，主要发展高等院校和配套发展的居住、商业、医疗机构等公共设施

仙林新市区由“4个片区+2个组团”构成，四个片区为：

大学集中区（仙鹤片区）、科技产业园（白象片区）、国际会展交流区（麒麟片区）、高尚住宅区（青龙片区）；2个组团为：

玄武软件园和马群科技园。

Ø仙鹤片区，主要发展高等院校和配套发展的居住、商业、医疗机构等公共设施；

Ø白象片区，科技产业园。

占地20平方公里，以“产、学、研”一体化为特色，集中发展高新技术，实现科技成果的转化。

园区除预留的国际知名理工科大学用地和部分居住用地外，主要用来吸引以IT、IC和生物医药等为主的高新技术密集型企业的进驻，力争形成南京市重要的高新技术产业园；

Ø麒麟片区，国际会展交流区。

临近沪宁高速公路，交通极为便利，为南京举办大型的国际会展活动留下了足够的空间；

Ø青龙片区，高尚住宅区。

山水环抱，环境优美，规划为大型高品位居住社区的建设用地，建筑形态以单栋和联排别墅为主，着力营造舒适宜人和出行工作、游憩方便的风情小镇特色。

区域规划为大型人口导入区，至2050年规划人口达到60万

作为全市“一城三区”的重要组成部分，仙林在南京的城市空间布局中具有重要的战略地位，建成后将成为一座占地80平方公里，拥有50至60万人口的现代化新城。

2010年规划人口24万左右，远景规划人口按60万预留。

目前在仙林地区的学生数量约为10万，教职员工为3万，常住居住人口约2万，总计约15万。

在未来的两年内，常住居住人口预计增加到5万，则人口总量增加到18万。

1.2区域自然、人文环境分析

生态、人文是仙林拥有的两个得天独厚的“拳头”优势：

两大优势大大提高了仙林板块楼盘的附加值，也在一定程度为该地区市场的升温起到了推波助澜的作用。

自然生态景观资源丰富

仙林西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山，山水环抱、林木茂盛，优美秀丽的生态环境在南京周遍三大新区中首屈一指。

由于区域内拥有多个名胜风景区，因此区内大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准。

在仙林新市区的远景规划中，6个由世界一流的景观设计公司负责设计的大型生态公园将同时兴建，届时6个具有特色的生态公园将把仙林大学城的独特景观发挥得淋漓尽致。

人文资源优势得天独厚

区域人文氛围浓郁大学城内现有南京师范大学（含中北学院）、南京财经大学、南京邮电学院等15所院校进驻。

南京外国语学校仙林分校、南京国际学校和南京师范大学附属实验学校等一流的中小学也已入驻大学城。

目前在仙林地区的学生数量约为10万，教职员工为3万，常住居住人口约2万，总计约15万。

在未来的三年内，常住居住人口预计增加到5万，则人口总量增加到18万。

至2010年，新市区城市人口规划达到24万；至2050年，城市人口将达50万。

大学城的建设在为区域造就高素质人群的同时，还能为区域导入高素质的人群，高新科技产业园等新兴高科技产业作为片区经济发展的主导，使得片区内的人群多为一些高素质的产业人群和管理型人才，是区域飞速发展的源动力，带动和创造出高品质的新城。

1.3市政规划配套分析

道路、交通配套日新月异，2009年地铁2号线开进仙林

目前，仙林大道一期现已全面通车，与文苑路、学院路、仙霞路、仙尧路一号南延的多条景观道路相互贯通，连成一片。

仙林大道二期工程也即将开工建设。

另外，地铁2号线将于2009年开进仙林，线路东进的走向与仙林大道基本平行。

已经投入运行的10多条仙林公交线路与即将建成的地铁形成的交通网络将大大缓解困绕仙林板块已久的交通瓶颈问题。

商业配套逐步完善，金鹰进驻助推区域商业配套完善

商业配套方面，金鹰进驻被认为是2006年仙林最大的利好消息之一。

南京仙林金鹰置业有限公司2006年在大学城中心区内拍得地块，已经着手大规模开发。

仙林金鹰预计将于2008年交付。

届时，其将作为仙林大学城的“地标性建筑”为该地区商业圈的繁荣提供强大支持。

生活配套日益完善

由仙林大学城管委会规划，位于文苑路以南、仙林新村以北、西临学思路的仙林社区综合服务中心目前正在进行基础施工，预计将于2008年投入使用。

该综合服务中心规划建设为仙林街道办事处、仙林地区大型农贸市场、社区医疗中心，该中心的建成投入使用，将满足仙林目前农贸市场脏乱的局面，便利仙林居民的日常生活。

医疗卫生配套开工建设，2008年部分可投入使用

医疗、医护实力雄厚的鼓楼医院也已决定进驻仙林，投资8亿元，建设仙林国际医院分部。

工程于2006年10月动工，预计2008年部分可以投入使用。

该医院背靠仙林灵山，紧邻大学城中心商贸区，建筑面积10－15万平方米，开设病床600至800张（另有医师培训中心床位200张），日门诊量1500至2000人次。

新医院由三大区组成：

一是基本医疗区，设病床400至600张，能满足日门诊量1500至2000人次的门急诊区及相应的医技部门；二是高标准医疗、康复、体检区，设床位200张及相应康复、体检中心等设施；三是医师培训中心，设床位200张及相应会议、培训、餐饮等设施。

项目周边相关配套一览表：

各项配套

明细

主要道路

仙林大道、文苑路、学院路、仙霞路、仙尧路

交通

50、70、79、97、107、108、138、139、146、310、南汤、地铁二号线

商业

大成名店、亚东城商业广场、仙林大市场、金鹰（待建）、星级酒店（待建）

市政

九大主题景观区规划

医疗

鼓楼医院（待建）

教育

南京外国语学校仙林分校、南京国际学校、南京师范大学附属实验学校、南京师范大学、南京财经大学、南京邮电学院等

二、区域房地产市场分析

1、区域房地产市场发展历程

顺应市场发展需求，区域房地产经历从别墅物业到中高档住宅发展的过程

仙林以其紫金东麓保存完好的生态环境，成为南京地区仅存不多的“风水宝地”，给仙林房地产的发展造就了一个无法可比的生态优势。

从最早亚东的单枪匹马，到栖霞、赛世等大腕品牌的纷至沓来，仙林板块正日益成为南京楼市中的亮点。

2005年房产新政后，仙林共拍出5块共计1000亩左右的土地，总建筑面积在50-60万平方米，有招商局商业地产、常州新城创置等10家开发商参与开发运作。

这些土地的容积率都在0.6-0.9之间，规划多以多层和TOWNHOUSE为主，这预示着仙林的房产开发整体方向为中高档住宅。

2、区域房地产发展现状

仙林已由一个区域市场转变为全市性市场，产品逐步由普通住宅向低密度高端物业转型

早期的仙林板块的产品供应类型以别墅为主。

随着大学城的初具规模，普通住宅物业开发的比重逐年上升。

到2006年上半年为止，仙林地区的市场供应已经基本成为了普通公寓的天下。

然而，这一局面随着新城·尚东区和康桥圣菲等新盘的上市销售，正在发生改变。

拥有能与别墅项目容积率相媲美的低密度新型社区的出现，彻底改变了仙林地区产品的市场供应结构。

目前，占据仙林地区供应总量近80％的三大项目东方天郡、赛世·香樟园、亚东城再加上新城·尚东区、康桥圣菲等新盘，仙林板块的产品类型已经相当完备，基本上涵盖从“迷你型”精装修公寓到普通公寓、花园洋房再到叠加别墅、联排别墅的各种物业形态。

而且户型面积也各有差异，呈现出互为补充的局面。

仙林已经开始从一个区域市场转变为全市性市场，大量低密度高端物业产品单靠仙林地区的市场需求量是绝难消化的，其主要目标客户群体必定指向全南京市。

因此产品转型造成市场区域的扩大是促成目前仙林板块热销的一个重要原因。

与此同时，仙林板块从以普通住宅为主向以低密度住宅为主的供应结构的转型，是房价上涨的一个重要因素。

3、土地供应情况

2005年以来仙林共出让土地179.05万平方米土地，住宅性质用地占总成交量的85%

2005-2007年，仙林地区成交土地共14幅，土地实际成交总量179.05万平方米。

其中，住宅用途用地8幅，土地成交总量约151.86万平方米，占总体成交量的85%；商业用途用地3幅，土地成交总量约19.36万平方米，占总体成交量的11%；服务业用地2幅，土地成交总量约4万平方米，占总体成交量的2.2%；商务办公用地1幅，土地成交总量约4万平方米，占总体成交量的2.2%。

2005-2007年区域土地成交情况一览表：

地块位置

规划面积（㎡）

实际出让面积（㎡）

用途

出让时间

容积率

成交价格（万元）

成交地价（元/㎡）

成交楼面地价（元/㎡）

摘牌单位

备注

栖霞区仙林大学城中心区东侧地块

288991.6

225359

住宅

2005.7.5

≤0.7

34100

1413

2162

南京栖霞建设股份有限公司

栖园

栖霞区仙林大学城仙林大道南侧

90687.7

82363.1

住宅

2005.6.3

≤0.65

15020

1824

2806

南京栖霞房地产开发有限公司

/

栖霞区仙林大学城仙林大道南侧

175117.2

146449.2

住宅

2005.6.3

A-1地块≤0.9，A-2、A-3地块≤1.0

27670

1889

/

南京新城创置房地产有限公司

新城尚东区

栖霞区312国道以北王子楼村，南至312国道，北至城际铁路

164310.8

130319.9

商业

2005.7.6

≤1.0

7800

599

40

南京仙林国际汽车城投资有限公司

/

栖霞区仙林大学城仙林大道南、学子路东地块

196372

138539.4

二类居住用地

2005.9.5

≤0.7

19392

1400

2000

南京交通投资置业有限公司

汇杰文庭

栖霞区仙林大学城仙林大道南、仙霞路西

329370.8

241863.9

二类居住用地

2005.9.5

≤0.6

34074

1409

2348

招商局地产控股股份有限公司

依云溪谷

栖霞区仙林大学城中心区内，东至学子路、西、南至规划道路、北至文苑路

36711.2

30445.7

商业及其配套设施用地

2006.2.28

A-7<1.8；A-8<2.0A-9<1.8A-10<2.0A-11<2.0

10047

3300

/

南京仙林金鹰置业有限公司

/

栖霞区仙林大学城仙霞路北，学子路东

117660.7

107682.1

二类居住用地

2006.11.1

≤1.6

38000

3529

2206

南京邮电大学

/

栖霞区仙林大学城中心区C4地块，东至二号路，西至规划人工湖，南、北至规划道路

11582.1

11582.1

服务业用地

2006.11.23

≤1.5

1216

1050

700

苏州阳光新地置

按四星级酒店标准设计

栖霞区仙林大学城中心区C5地块，东至二号路，西至规划人工湖，南至水杉路，北至规划道路

26029.9

26029.9

服务业用地

2006.11.23

≤1.3

2343

900

692

苏州阳光新地置

按五星级酒店标准设计

栖霞区仙林大学城中心区

40684.6

40684.6

商务办公设施用地

2007.1.5

C1<2.7

C2<2.5

C3<2.5

7934

1950

/

南京仙林房地产

/

栖霞区仙林大学城九乡河以东，仙林大道以南

465725