物业管理考核实施意见.docx

物业管理考核实施意见.docx

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物业管理考核实施意见（试行）

为进一步规范住宅小区物业管理工作，全面提高物业服务企业整体管理水平，提升小区服务档次，建设品质社区，首南街道根据**等相关法律法规规章的规定，对辖区内住宅小区物业管理工作进行考核，特制定本办法。

一、考核对象

首南街道辖区范围内以各物业项目进行区分的物业管理处及所属物业服务企业。

二、考核内容

（一）建立以项目经理为主导的物业管理服务体系，合理配置各岗位人员，实行物业服务项目经理负责制；

（二）按要求签订物业服务合同，依照合同的约定，做好物业管理区域内环境卫生、绿化养护、秩序维护、设施设备维修等管理服务工作；

（三）制定物业管理区域内部管理制度，规范物业服务人员的行为；

（四）配合社区开展物业服务工作，参加联席会议协商事宜，妥善处理物业相关矛盾；自觉接受社区党组织领导，配合街道和社区积极开展物业党建工作；向业主大会、业主委员会报告物业管理服务事项，及时了解、听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议并整改；

（五）对物业管理区域内乱张贴、乱拉线、乱停车、乱堆放等各类不文明和违法违规行为加强管理，按规定落实“三联单”制度进行劝阻、制止、报告，并建立相应的工作机制和措施，实现管理常态化、长效化；

（六）按要求做好阳光财务的审计和公示工作；

（七）做好小区内所有设备设施的维护工作，保障包括电梯、设备机房、监控室、消防栓、电线水管等设备的正常运转。

如有故障，及时报修解决。

三、考核办法

（一）根据物业工作要求，结合街道实际，每年度进行一次综合考核。

考核总分为100分，其中社区日常考核60分、重点工作考核40分。

1.社区日常考核：

根据考核细则内容（附件），各社区负责对辖区内的各物业项目管理处每季度进行一次考核，考核结果经社区主任及联社领导签字后报社区办，年终考核得分按平均分计算。

2.重点工作考核：

根据街道工作实际，设年度重点工作四项：

文明城市创建工作（10分）、疫情防控工作（10分）、垃圾处置工作（10分）、平安建设工作（10分）。

分别由相关职能科室确定具体考核要求并实施考核，考核结果经分管领导签字后报社区办。

每年度考核不少于两次，年终考核得分按平均分计算。

（二）根据首南街道物业项目实际情况，考核对象分为商品房小区类、拆迁安置（保障房）小区类、公寓类共三类：

商品房小区类（21个）：

都市丽湾、荣安琴湾、风格首岸、城南华府、维萨里、荣安月园、美澜园、荣安府、格兰春天、风格南岸、舒雅名苑、雍城世家、学士里、学府一号、金域华府、人才公寓、学府苑、锦悦湾、堇天府、景瑞上府、江湾府第。

拆迁安置（保障房）小区类（13个）：

九曲一期、九曲二期、九曲三期、陈婆渡小区、南裕一期、南裕二期、楠悦家园、鲍家耷小区、德胜家园、馨悦家园、和悦家园、和韵家园、和顺家园。

公寓类（9个）：

星空里公寓、学士汇、圣嘉大厦、利时金融大厦、米兰风尚、唯爱大厦、罗蒙公寓、嘉华大厦、乐租思寓（文水路）。

（三）新交付不满一年的住宅小区纳入考核范围，不计入排名。

（四）厂房改造类公寓由主管单位进行考核，可参照本考核办法，不计入排名。

（五）本考核设附加分，累计最高不超过10分:

1.物业及相关工作被评为全国、省、市、区级先进的，分别加5分、3分、2分、1分，重复类目取最高分；

2.物业工作被列为市级红榜的，每一次加3分；被列为区级红榜的，每一次加2分；

四、奖惩方法

（一）结合社区日常考核、重点工作考核和满意度测评的相关分值，经汇总计算综合考核分后进行分类排名。

根据排名结果评选先进单位，其中商品房小区类6名，拆迁安置（保障房）小区类4名，公寓类2名。

（二）对于荣获先进单位的物业项目管理处颁发当年度先进单位荣誉证书，同时对该管理处项目经理给予8000元奖励，奖金经街道审批后由社区居委会负责发放。

（三）新任或换任物业项目管理处项目经理的，必须在街道社区办进行备案，参与评选的经理要求该项目在职时间不得少于6个月且需在物业公司任职，多项目不可兼任。

（四）相关考核结果作为街道报送住建等部门评定物业“红黑榜”或各类创先评优的重要依据。

（五）根据考核结果街道进行相关资料的备案，对考核不合格企业约谈物业企业区域负责人，并进行书面函告；对连续两年度考核不合格企业，将建议业主大会、业委会谨慎选聘。

（六）拆迁安置小区的社区日常考核及和重点工作考核为所属物业服务企业的考核依据，相关奖惩措施根据各拆迁安置小区物业服务合同条款执行。

（七）本考核实施一票否决制，涉及以下内容之一的取消当年度考核奖励。

1.在文明创建、垃圾分类、环境整治、疫情防控等重点专项工作中，物业不配合社区、街道开展相关工作或配合不到位导致被区级以上部门通报造成恶劣影响。

2.存在重大安全隐患例如消防、外墙脱落、电梯等情况且不积极主动整改或整改不到位导致发生重大安全事故的。

3.因物业从业人员未履行岗位职责，玩忽职守导致重大治安事件的。

4.因物业服务不到位引起居民业主群体性上访（5人以上为群体）或被区级及以上主要媒体曝光造成重大影响的。

5.在上级部门各项物业考核中，被列入黑榜或被通报批评的。

五、本考核办法自颁布之日起实施，最终解释权归首南街道办事处。

因法律法规、政策文件变更等相关情况造成的内容修订，另行发文通知。

物业管理考核细则

类别

考核内容

分值

评分标准

基础管理（20分）

1、管理处设置规范，配备足够的人员、设备和物资；

2、岗位职责及员工照片上墙，并公示物业服务内容、收费标准及物业管理服务电话；做好物业服务合同、项目经理备案工作；按政策规定收费，无乱收费现象，开具正规收据或发票；

3、按照要求统一建立各类收费台账（包括物业综合服务费、车位管理费、停车费、广告收益、经营用房收入等）；

4、物业公司每年对小区检查不少于4次，并有检查记录；

5、建立三联单制度台帐。

12分

每发现一处不符合酌情扣分

1、每年三月底做好物业阳光财务公示并报街道备案,并做好审计工作。

2分

不符合酌情扣分

1、建立中修以下资金专户，其管理、使用符合有关规定；建立共有收益台账；

2、建立健全各项管理制度及防台抗洪、火灾等应急预案。

2分

每发现一处不符合扣1分

1、每年定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单（覆盖面在10%以上，不得少于100户；实际入住300户以下的，不得低于20%），对合理的建议及时整改，满意率达90%以上。

2分

90%得2分，每下降10%扣1分，扣完为止。

1、物业综合服务费收费率（按户计算）达到90%以上。

2分

收费率90%以上得2分，每降低5%扣1分，扣完为止。

物业管理服务

（55分）

安全管理

（20分）

1、小区主出入口24小时值班，次出入口定时开放并值班，无保安脱岗、睡觉等现象，有详细的交接班记录；

2、对进出小区的外来人员、车辆、大宗物品进行登记管理，严格落实疫情防控“守小门”等措施，维护小区公共秩序；

3、实行24小时巡逻制度，并进行巡逻登记。

3分

每发现一处不符合扣1分

1、机动车、非机动车管理制度完善，管理责任明确，按规定停放有序；

2、小区内车行道路、停车场等地设立指示牌及安全标识，消防通道禁止停车；

3、地下车库（棚）内配置的道闸、录像监控、消防器材、照明等设施完好，不得将地下车库（棚）擅作他用；

4、车库（棚）地面保持整洁，无明显积水、杂物堆放，无易燃、易爆及危险物品存放；

5、地下停车场地面整洁，有照明，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放；危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。

5分

每发现一处不符合扣1分

1、消防设施设备完好无损，可随时启用；

2、安全防范设施运行正常，监控室、消控室24小时值班；消防通道畅通；制定消防应急方案并进行演练；

3、电梯按规定运行，配备电梯管理员并持证上岗，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定电梯故障应急预案并进行演练。

3分

每发现一处不符合扣1分

物业管理服务

（55分）

安全管理

（20分）

1、乱张贴管理：

无乱悬挂、乱贴乱画现象；

2、乱拉线管理：

无乱拉、私拉电线等现象；

3、乱充电管理：

设置统一充电位置，无乱充电等现象。

4分

每发现一处不符合扣1分

1、协助公安机关做好安全防范，降低侵财类案件发案率。

5分

零发案得5分，每发生一起扣1分

环境卫生

（20分）

1、垃圾日产日清，垃圾桶（房）无异味，周边环境整洁；

2、小区内道路、公共楼梯、扶栏、公共玻璃窗等保持洁净，无异味。

3分

每发现一处不符合扣1分

1、垃圾分类户外桶摆放到位，收运作业规范，无混装、混收、混运现象。

3分

每发现一处不符合扣1分

1、楼道无乱堆放现象。

3分

每发现一处不符合扣1分

1、楼道、宣传窗等公共部位无牛皮癣、乱涂乱画现象；

2、健身器材设施完好。

3分

每发现一处不符合扣1分

1、小区显著位置设立公示牌，公示垃圾房、垃圾收集点布局、投放点分布图，在垃圾房、垃圾收集点设置收集容器，并规范管理保持正常使用及清洁卫生；

2、设置大件垃圾、建筑垃圾投放点，有提醒标识并及时清理。

3分

每发现一处不符合扣0.5分

1、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。

1分

每发现一处不符合扣0.5分

1、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。

1分

每发现一处不符合扣0.5分

物业管理服务

（55分）

环境卫生

（20分）

1、绿化带无垃圾烟头等杂物；

2、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用等现象；

3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无折损现象，无斑秃，有文明标语。

3分

每发现一处不符合扣1分

房屋及设施设备管理

（15分）

1、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象；道路通畅，路面平整；

2、井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行；围栏定期油漆维护。

2分

每发现一处不符合扣1分

1、供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好；

2、防盗门外观、功能完好。

2分

每发现一处不符合扣1分

1、供水设备运行正常，设施完好，无渗漏、无污染；

2、制定停水及事故处理方案。

2分

每发现一处不符合扣1分

1、公共部位、共用设施设备运行良好，符合标准，各类标识清晰，按照合同约定或相关部门要求对屋顶、墙面、道路、管道、化粪池等进行排查，发现损坏及时维修或报业委会、社区，做好台帐记录。

3分

每发现一处不符合扣1分

1、住户装修之前书面告知装修管理规定，装修过程中进行日常检查，发现违章督促住户改正，并及时向有关部门反映，有登记记录；

2、无违反规划乱搭乱建、擅自改变房屋用途、侵占公共绿地等现象。

3分

每发现一处不符合扣1分

1、及时劝阻房屋（包括车棚车库）违规租赁住人、破门开店及流动摊贩等；

2、商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。

3分

每发现一处不符合扣1分

工作执行力

（25分）

投诉处理

（10分）

1、无街道级及以上投诉。

5分

无投诉得5分，市级投诉一起扣3分，区级投诉一起扣2分，街道投诉一起扣1分。

1、及时处理上级批转或接到的物业管理投诉。

5分

未办结每起扣5分，未及时办结一次扣2分。

整改

（5分）

1、对街道、社区提出的物业管理整改意见，限期整改到位。

5分

每发现一处未限期整改到位，扣3分

工作配合

（10分）

1、积极主动配合各级文明创建、房屋（包括车棚车库）违规租赁住人整治、垃圾分类及老旧小区改造等专项活动。

4分

每发现一项不配合扣1分

1、积极参加物业管理“四位一体”联席会议，及时解决物业管理问题,每月必须参加物居业联席会议；自觉接受社区党组织领导，配合街道和社区积极开展物业党建工作；

2、配合上交各类月报表、三联单报表以及工作总结计划等资料。

3分

每发现一项不配合扣1分

1、积极配合街道、社区成立业委会；

2、与业委会配合流畅，及时签订物业服务合同，合同明确服务标准和人员配备。

3分

每发现一项不配合扣1分

附件2：

首南街道物业管理考核得分表

（社区日常考核）

社区：

考核时间：

编号

小区名称

物业服务企业

项目经理

得分

1

2

3

4

...

经办人：

社区主任：

联社领导：

附件3：

首南街道物业管理考核得分表

（重点工作考核）

考核内容：

考核时间：

编号

小区名称

物业服务企业

项目经理

得分

1

2

3

4

...

经办人：

分管领导：