前期物业服务招标文件（示范文本） (2).docx

前期物业服务招标文件（示范文本） (2).docx

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前期物业服务招标文件（示范文本）

项目编号：

项目名称：

招标人：

（盖章）

法定代表人或其委托代理人：

（签字或盖章）

日期：

年月日

第一章招标项目概况

按照国务院《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《湖州市人民政府办公室关于加强小区物业管理工作的实施意见》《湖州市前期物业管理招标投标管理办法》的规定，现决定对（项目名称）的前期物业服务进行　　　（公开/邀请）招标，兹邀请合格投标企业以密封标书的方式前来投标。

1．招标项目的简要说明

1．1本项目位于湖州市：

　　　（招标项目坐落地址），

四至范围：

东至　　　　　　；

西至　　　　　；

南至　　　　　；

北至　　　　（或见附图）。

1．2本项目规划设计的物业类型为：

　　　　　　　　。

1．3本项目总用地面积　　　　　平方米。

用地构成为：

建筑用地　　　　平方米；

（其中公建用地　　　　　平方米）；

道路用地　　　平方米；

绿化用地　　　平方米；

其他用地平方米。

1．4本项目总建筑面积　　　　　　平方米。

其中：

地下总建筑面积　　　　　平方米；

地上总建筑面积　　　　平方米；

地上总建筑面积包括：

住宅建筑面积　　　　平方米，户数户；

商业用房建筑面积　　　　平方米；

办公用房建筑面积　　　　平方米；

其他物业建筑面积　　　　平方米；

以上面积为施工图预测面积，实际面积以产权实测面积为准。

1．5本项目共计建筑物幢（其中高层幢平方米，小高层幢平方米，多层幢平方米，别墅幢平方米，排屋或叠屋幢平方米，其他幢平方米）；建筑结构为。

1．6本项目的建筑密度为%；容积率；绿化率为%。

1．7本项目规划建设机动车停车位（库）个，其中地上停车位个，地上停车库个；地下停车位个，地下停车库个，其中个为公共停车位；按照规划设计建造了非机动车停车场所平方米。

1．8物业共用设施设备的配置及说明（详见附件1）。

1．9公建配套设施及说明（详见附件2）。

1.10项目可收费物业面积汇总表

序号

收费项目

面积㎡

备注

1

2

3

2．项目开工和竣工交付使用时间

2．1本项目于年月开工建设，共分期开发建设。

第一期工程计划于年月竣工并交付使用；整个建设项目（计划）于年月全部建成竣工交付使用。

3．物业管理用房的配置情况

3．1物业管理办公用房：

建筑面积约为平方米；

坐落位置：

。

3．2物业管理经营用房：

建筑面积约为平方米；

坐落位置：

。

3．3社区用房（含社区工作服务用房和养老服务用房等）：

建筑面积为平方米；

坐落位置：

。

3．4其他用房：

建筑面积为平方米；

坐落位置：

。

4．物业专项维修资金建立情况及物业配套设施设备保修期限

4．1按属地政府相关规定，由建设单位按标准在房屋交付使用前一次性向物业专项维修资金管理机构缴存，物业交付时由建设单位向业主收取。

4．2建设单位应当按照国家和省规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

正常使用条件下，物业保修期限为：

（1）屋面防水工程：

8年；

（2）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏：

8年；

（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程：

2年；

（5）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（6）开发建设区域内的道路、绿化、电梯、监控系统、消控系统、其他设施设备：

1年；

5．招标文件的领取

5．1投标企业应于　　　年　　月　　日　　时　　分前至湖州市　区/县物业主管部门领取招标文件。

6．投标时间地点

6．1投标截止时间　　　年　　月　　日　　时　　分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不予接受；（截止时间应与开标时间相同）

6．2投标地点：

。

7．招投标说明会

7．1招标人于　　　年　月　日　时　分邀请合格的投标企业对物业现场及周围环境进行踏勘，以便投标企业获取有关编制投标文件和签署合同所涉及现场的资料。

投标企业承担踏勘现场所发生的自身费用。

7．2招标人向投标企业提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标企业利用的资料，招标人对投标企业做出的任何推论、理解和结论均不负责任。

7．3经招标人允许，投标企业可为踏勘目的进入招标人的项目现场，但投标企业不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失。

投标企业应承担踏勘现场的责任和风险。

7．4投标企业应承担其编制投标文件与递交投标文件所涉及的一切费用。

不管投标结果如何，招标人对上述费用不负任何责任。

8．开标时间、地点

8．1开标时间：

　　　年　　月　　日　　时　　分

8．2开标地点：

。

第二章招标文件

9．招标文件的组成

9．1招标文件包括下列内容

第一章招标项目概述

第二章招标文件

第三章物业管理服务内容及要求

第四章投标文件

第五章开标、评标

第六章评标标准和办法

第七章物业服务合同签订说明

第八章奖惩措施

9．2除9．1内容外，招标人在提交投标文件截止时间15日前，以书面形式发出的对招标文件的澄清或修改内容，均为招标文件的组成部分，对招标人和投标企业起约束作用。

9．3投标企业获取招标文件后，应仔细检查招标文件的所有内容，如有残缺等问题应在获得招标文件后3日内向招标人提出，否则，由此引起的损失由投标企业自己承担。

投标企业同时应认真审阅招标文件中所有的事项、格式、条款和规范要求等，若投标企业的投标文件没有按招标文件要求提交全部资料，或投标文件没有对招标文件做出实质性响应，其风险由投标企业自行承担，并根据有关条款规定，该投标有可能被拒绝。

9．4投标企业若对招标文件有任何疑问，应于投标截止日期前15日以书面形式向招标人提出澄清要求，送至（地点和单位名称）。

无论是招标人根据需要主动对招标文件进行必要的澄清，或是根据投标企业的要求对招标文件做出澄清，招标人都将于投标截止时间5日前以书面形式予以澄清，同时将书面澄清文件向所有投标企业发送。

投标企业在收到该澄清文件后，应以书面形式给予确认，该澄清作为招标文件的组成部分，对投标企业具有约束作用。

10．招标文件的修改

10．1招标文件发出后，在提交投标文件截止时间15日前，招标人可对招标文件进行必要的澄清或修改。

10．2招标文件的修改将以书面形式发送给所有投标企业，投标企业收到该修改文件，应以书面形式给予确认。

招标文件的修改内容作为招标文件的组成部分，具有约束作用。

10．3招标文件的澄清、修改、补充等内容均以书面形式明确的内容为准。

当招标文件、招标文件的澄清、修改、补充等在同一内容的表述上不一致时，以最后发出的书面文件为准。

10．4为使投标企业在编制投标文件时有充分的时间对招标文件的澄清、修改、补充等内容进行研究，招标人可以酌情延长提交投标文件的截止时间，具体时间将在招标文件的修改、补充通知中予以明确。

10．5补充通知须报当地物业主管部门备案。

11．合格投标企业

11．1国内具有独立法人资格的物业服务企业。

第三章物业管理服务内容及要求

12．物业管理服务的内容

12．1物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；

12．2物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；

12．3物业管理区域内的绿化养护和管理；

12．4物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；

12．5供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；

12．6物业管理区域的日常安全巡查服务；

12．7物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；

12．8物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；

12．9其他

13．物业管理服务的要求

13．1按专业化的要求配置管理服务人员；

13．2物业管理服务与收费质价相符；

13．3其他

14．物业管理服务标准

14．1本物业管理服务标准按照湖州市普通住宅小区物业服务等级标准级服务等级。

具体标准要求如下（按照有效实行的相应等级标准具体内容填写，以下示例为湖发改商价〔2012〕168号文件规定的一级服务标准。

）：

项目

内容与标准

（一）

基

本

要

求

1．服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2．承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3．管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4．有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5．管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6．设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修半小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

7．根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，在明确位置公示服务项目与收费标准。

8．按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9．按有关规定和合同约定规范使用物业专项维修资金。

10．每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

（二）

房

屋

管

理

1．对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2．根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3．每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4．按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5．对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6．小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

（三）共

用

设

施

设

备

维

修

养

护

1．对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2．建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3．设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4．对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5．载人电梯24小时正常运行。

6．消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7．设备房保持整洁、通风，无“跑、冒、滴、漏”和鼠害现象。

8．小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9．路灯、楼道灯完好率不低于95%。

10．容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协

助

维

护

公

共

秩

序

1．小区主出入口24小时值勤，高峰时段站岗值勤不少于6小时，并有详细的交接班记录和外来车辆的登记记录。

2．对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

3．对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

4．对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，大型物件搬出小区实行登记。

5．对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保

洁

服

务

1．按需设置垃圾桶，每日清运2次。

垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

2．合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

3．小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。

及时清除道路积水、积雪。

4．区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5．二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6．根据当地实际情况定期进行消毒和灭鼠、灭虫除害。

（六）绿

化

养

护

管

理

1．有专业人员实施绿化养护管理。

2．草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

3．花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4．定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5．定期喷洒药物，预防病虫害。

（七）

收费

执行

情况

1．实行明码标价，将物业服务企业名称、小区基本情况、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的醒目位置公示。

2．严格执行规定的收费项目、收费标准、提供质价相符的服务，没有价格违法行为。

3．物业服务企业费用收支合理。

4．业主对物业服务质量及收费满意，无有效投诉。

15．其他服务标准要求：

（1）小区人员配置要求不少于人

（2）

（3）

16．收费执行情况

16．1实行明码标价，将物业服务企业名称、小区基本情况、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的醒目位置公示。

具体要求按《湖州市住房和城乡建设局关于在物业管理区域内建立物业服务公示制度的通知》（湖建发〔2011〕290号）执行。

16．2严格执行规定的收费项目、收费标准、提供质价相符的服务，没有价格违法行为。

16．3物业服务企业费用收支合理。

16．4业主对物业服务质量及收费满意，有效投诉较少且及时处理。

17．物业服务费的结算形式采取（包干制/酬金制）。

18．前期物业服务合同的期限。

本招标项目前期物业服务合同的期限为：

自中标人与招标人签订的《前期物业服务合同》生效之日至业主委员会（或社区居委会）代表业主、业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日时止。

首届业主委员会成立后（或社区居委会）提出终止前期物业服务合同的，经业主大会批准后，前期物业服务合同终止，中标的前期物业服务企业应及时与业主委员会（或社区居委会）做好移交工作（包括由前期开办费用所购置的各类物业管理设备用具进行移交）。

第四章投标文件编制格式

19．投标文件的语言

19．1投标文件及投标企业与招标人之间与投标有关的来往通知、信函和文件均使用中文；用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

20．投标文件包含的内容

20．1法定代表人身份证明书；

20．2投标全权代表授权委托书；

20．3投标函；

20．4投标企业概况

（1）投标企业简介；

（2）投标企业营业执照副本复印件；

（3）投标企业管理规模及综合实力；

（4）投标保证金交纳收据复印件（原件在开标现场备查）；

（5）投标企业信用等级，认证体系（须提供相关认证证书复印件）；

（6）投标企业管理业绩及获奖情况；

（7）招标人要求提供的或投标企业认为需要提供的其他资料。

20．5项目管理机构运作方法及管理制度

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目各岗位的管理职责、日常管理制度和考核办法。

20．6管理服务人员配备、培训、管理

根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的数量和岗位职责。

1．管理人员配备包括：

合理配备各岗位管理人员的人数、主要管理人员的简历、各类人员的专业素质要求及拟派项目经理（管理处主任须提供相关简历及相关证书的证明材料）；

2．管理人员培训包括：

对各类人员各阶段的培训计划、方式、内容和目标；

3．管理人员管理包括：

录用与考核办法、激励机制、淘汰机制及奖惩措施等。

20．7根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案

（1）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；

（2）物业管理区域内共用设施设备的维修方案；

（3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；

（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；

（5）物业管理区域内环境清洁保洁方案；

（6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；

（7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；

（8）拟分包的物业管理内容及服务质量控制方法；

（9）档案的建立与管理；

（10）生活垃圾收集、分类、清运制度和日常管理方案。

20．8物业维修和管理的应急措施：

（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施；

（2）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；

（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；

（4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；

（5）电梯故障的应急措施；

（6）消防应急措施。

20．9丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施

20．10智能化设施的管理与维修方案

20．11有类似小区管理经验的案例介绍

20．12提供《临时管理规约》的建议稿

20．13投标报价

序号

收费项目

基准价

浮动范围

备注

1

2

3

……

以上报价均不含公共电梯、增压水泵等高能耗设施设备运行的能耗费用。

投标方应根据此浮动范围写明本项目的每月物业服务收费报价总金额、分项收费报价金额及测算依据。

投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。

1．报价计价单位住宅、办公、商业按建筑面积元/每平方米·月计算，汽车库、自行车库、储藏室、地下汽车位按个计算，并按（季度、半年、年度）向业主收取物业服务费。

按照湖州市相关规定，商铺物业费测算不包括门前三包费（环境、卫生、绿化及人行道市政设施维护）。

2．前期咨询服务费的测算和报价。

前期咨询内容：

（1）熟悉掌握物业项目的总体规划、设计方案、配套建设项目和基本建设情况，提出合理意见或建议；

（2）对项目的客户群体定位提出意见或建议；（3）对开发商营销方式提出意见或建议；（4）提出物业管理智能化管理方案；（5）对物业项目的配套设计、配置及布局提出意见和建议；（6）物业工程管理人员在施工阶段提前介入，熟悉各种设备和线路、管线走向；（7）物业交付前不少于三个月物业服务企业介入的人员费用和办公费用等。

3．前期开办费的组成内容。

前期开办费是指为本项目进行物业管理而需购置的使用一年以上的固定资产的费用，其组成的主要内容：

（1）办公桌椅、电脑、电话机、传真机、复印机、文件柜、空调等办公设备；

（2）对讲机、手电筒、巡逻车等维护秩序设备；（3）垃圾车、割草机、喷雾器、保洁工具、绿化工具等维护环境设备；（4）铝合金梯、电钻、万用表、疏通机、维修工具等维修设备。

价格按照《湖州市前期物业招标投标管理办法》规定的标准执行。

4．物业管理办公用房由招标人负责装修，应满足物业服务正常办公的基本需求。

5．物业经营用房、共用部位、共用设施的经营收入不得计入物业服务收入，不作为测算依据，该部分纯收益专项存储，由业主委员会（社区居委会）决定其使用用途。

21．投标文件的份数和签署

21．1投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共8套，其中正本一套，副本7套，并明确注明“正本”和“副本”字样，投标文件“正本”和“副本”如有不一致之处，以正本为准，“正本”和“副本”字样标注在文本封面右上角；

21．2投标文件正本和副本均应使用不能擦去的墨水书写或打印，由投标企业法定代表人或委托代理人按招标文件要求签字、盖章；

21．3全套投标文件不应涂改或行间插字和增删,如有修改，修改处应由投标企业加盖投标企业的印章或由投标文件签字人签字或盖章；

21．4投标文件须统一使用A4纸，双面打印，并装订成册，不得活页装订，每页均应加盖连续页码，中间不得插页、缺页。

22．投标有效期

22．1投标有效期为开标之日起60日，在此期限内，凡符合本招标文件要求的投标文件均保持有效。

22．2在特殊情况下，招标人在原定投标有效期内，可以根据需要以书面形式向投标企业提出延长投标有效期的要求，对此要求投标企业须以书面形式予以答复。

投标企业可以拒绝招标人这种要求，而不被没收投标保证金。

同意延长投标有效期的投标企业既不能要求也不允许修改其投标文件，但需要相应的延长投标保证金的有效期。

23．投标保证金

23．1投标企业应向招标人交纳万元投标保证金（最高不超过3万元），投标保证金是投标文件的一个组成部分，投标保证金必须从投标人的银行账户中汇出，汇入招标人指定的银行账户中，不得通过第三者转入或现金解入，否则视为该投标人无投标诚意，其投标将被拒绝。

未按规定交纳投标保证金的，不得参加投标；

投标保证金的收取单位名称：

。

账号：

。

交纳地点：

。

23．2未中标的投标企业的投标保证金，招标人在发出中标通知书后7天内退还，中标人的投标保证金在签订合同后7天内退还。

23．3如投标企业发生下列情况之一时，投标保证金将被没收：

（1）投标企业无正当理由退出投标的；

（2）评标委员会或