景区托管协议.docx
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景区托管协议
景区托管协议
篇一:
大禹故里景区委托经营协议书定稿版
汶川大禹文化旅游区
委托开发经营管理协议书
屮方:
汶川县羌地神禹文化投资发展有限责任公司
乙方:
汶川大禹旅游发展有限公司
为了促进大禹文化旅游区的健康发展，树立景区良好形象，达到景区内自然、人文景观、资源的合理开发、有效利用，甲方代表汶川县人民政府委托乙方承担大禹文化旅游区的开发、经营、管理。
根据国家相关法律法规之规定，本着互惠互利、共谋发展的原则，经中乙双方友好协商，现就大禹文化旅游区委托开发经营管理之相关事宜达成如下协议，供双方共同遵守。
第一条开发目标
乙方利用大禹文化旅游区特色的旅游资源优势，以统一管理、经营、开发的形式，对该景区资源进行行业结构优化、打造、开发，盘活资源，转变经济增长方式，延伸旅游产业链，引导带动当地群众增收致富，推进当地经济的可持续发展，提升大禹文化旅游区的对外影响力、知名度及品牌价值，
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从而实现景区走向市场、走向国际这一战略发展LI标。
第二条委托范围
汶川大禹文化旅游区，主要包括:
大禹祭坛、文庙、绵丿虎古镇、三官庙等（详见屮方提供的资料，所涉资料作为本协议附件）。
羌
锋村等旅游资源条件成熟并经双方协商一致时可一并纳入大禹文化旅游区统一开发、经营、管理。
笫三条委托期限
自二0—二年一月一日起至二0三一年十二月三^一日止，共二十年。
第四条中方的权利和义务
1、享有对大禹文化旅游区（原有自然资源、国有建筑物等）的所有权、经营指导权。
2、享有门票收益权。
每年按门票实际收入（即票面价减去旅行社提扣后）计算，甲方按下列比例享有收益权:
笫一年为10%,以后按年递增至50%止（即第二年为20%,第三年为30%,笫四年为40%,第五年起为50%）。
3、负责景区道路、水、电、监控系统（纳入天网工程解决）、绿化等基础设施的完善。
4、负责协助乙方办理景区经营的相关资质等文件。
5＞负责协调处理好本项LI建设及经营过程中所涉及的民事纠纷及其他相关问题。
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6、负责为乙方经营活动营造良好的环境，落实好国家、省、州、县等各项相关的优惠政策，并依法保障乙方员工人身、财产安全和乙方的合法权益。
7、负责动员景区周边村民利用承包土地配合旅游开发种植所需的农作物，利用自有房屋合法经营旅游相关项LI;负责景区范用内的地质灾害治理。
8、承诺在本协议涉及景区范围内不再另外批准办理其它涉及本协议约定范围内的景区管理或经营的经济实体，景区周边村民利用承包土地、自有房屋合法开展旅游相关经营项LI的除外。
第五条乙方的权利和义务
1、享有大禹文化旅游区独立、排他的使用权、经营权。
2、负责投资对大禹文化旅游区进行有效的日常维护（因自然灾害、建筑物主体受损除外）、开发、经营管理、宣传推广;一切经营管理活动必须遵守国家法律法规及旅游开发管理相关法律法规。
3、负责投资组建景区经营管理团队、演艺团队。
4、2012年12月31日前，必须在所涉景区范围内与汶川大禹生物产业有限公司共同累计投入资金5000万元以上，用于旅游配套设施和休闲农业及乡村旅游项目建设。
5＞保证整个经营期内平均每年接待游客50万人次以上。
6、乙方聘请甲乙双方共同认可的会计师事务所，每年12
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月底前完成公司经营大禹文化旅游区的财务审计。
以审计结果中"门票实际收入”为标准来计算甲方收益。
乙方在次年1月31日前支付中方的收益。
7、在征得中方及县旅游局、景区管理局等县人民政府相关部门同意，并在不改变、不影响景区景观效果的前提下，可根据经营需要，合理开发利用景区内的景观资源、水资源等。
中方及汶川县人民政府相关部门不再另行向乙方收取开发或改造的相关费用。
8、负责建立、健全人员管理制度、财产保护制度、财务会计制度，实行独立经营、自负盈亏。
9、有义务引导、带动当地村民发展旅游经济，带动村民增收致富；乙方所需员工在同等条件下应优先聘用当地村民。
10、合理利用资源，可持续性开发，配合甲方保护景区内生态、植被、水源等自然资源和人文景观。
中方享有对景区的监督检查权，乙方如果存在损坏景区资产的情况，中方有权要求乙方限期改正，恢复原状;如果乙方不履行限期整改，中方有权自行处理，费用由乙方承担。
第六条争议处理
1、如本协议执行过程中发生争议和不完善之处，中乙双方可协商解决或签订补充协议。
2、若甲乙双方通过协商不能达成一致时，先申请仲裁，如仲裁不服，可向具有管辖权的人民法院起诉。
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3、如遇不可抗因素，参照国家及行业相关规定，双方友好协商解决。
笫七条违约责任
1、中乙双方应诚实守信，严格遵守和履行本协议。
2、如因一方违约（除不可抗因素以外），造成严重后果或协议不能履行，违约方应赔偿对方经济损失。
经济损失由相关部门或机构评估认定。
违约方应一次性支付对方的经济损失。
第八条其它约定事项
1、委托经营期满，若乙方要继续经营，在同等条件下乙方可以优先获得大禹文化旅游区经营管理权，具体条件由双方再另行协商。
若乙方不再经营，由双方组织评估机构对乙方在经营管理期间
的投入进行评估后，山屮方负责安排新的业主对乙方在经营期间的投入按评估价款的100%予以补偿。
2、本协议期限内，屮乙双方共同享有景区品牌、注册商标、域名等无形资产收益权。
本协议正常终止后，中乙双方共同享有景区上述无形资产收益权，各占50%。
此收益要山具有相关资质的评估机构评估其价值。
3、本协议所述中方的权利与义务，山汶川县羌地神禹文化投资发展有限责任公司代表汶川县人民政府负责协调该项LI的具体相关事宜。
4、本协议生效后，中方负责在一个月内移交景区建筑物、水、电、管道等图纸及使用管理权，并及时撤离原有管理人员。
5、本协议一式六份，甲乙双方及汶川县人民政府各持二份。
本协议自签字盖章之日起生效。
甲方（盖章）：
代表签字：
乙方（盖章）：
代表签字：
汶川县人民政府（盖章）代表签字：
签订时间:
二0—一年十二月三十一日
签订地点:
汶川县人民政府办公室
篇二:
景区托管系列之二景区托管的主体及合作模式
景区托管系列之二:
景区托管的主体及合作模式
所谓景区托管，就是对旅游景区进行委托管理，是旅游景区所有者将景区的经营权、管理权交给具有专业经营管理能力的旅游管理商.或者说是通过契约形式，景区托管受托方有条件的接受管理和经营委托方的旅游景区，以有效实现景区的保值、增值。
同时景区托管是在不改变或暂不改变旅游景区原先产权归属的条件下，直接进行对景区的资产等要素的重组和流动，达到资源优化配置、拓宽融资渠道以及资产增值的LI的，从而谋取景区资产整体价值的有效、合理的经济回报。
本文拟就景区管理的主体以及托管的合作模式等两大核心问题展开讨论.
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1景区托管主体
景区托管的主体，必须是具有托管经验或者托管经营专门人才、能够承担托管经营风险的管理公司、自然人或者金融机构。
□前市场上有三种景区托管的主体：
旅行社托管，酒店托管、以及专业的旅游投资管理公司托管。
我们对儿种托管主体进行了各种要素以及优劣势的分析，以便对景区托管获得清晰的认知.
1.1旅行社管理
2011年4月130,康辉旅行社集团“接管”河北祖山景区，开辟了旅行社管理景区的新模式。
康辉旅行社将对祖山景区的服务项II、管理方式和品牌包装进行“托管”，实现景区与旅游集团强强联手。
我们认为:
旅行社托管景区优势在于:
从旅行社角度看，旅行社熟悉市场需求、了解游客的喜好，可以为景区提供有效的客源，提高景区的营业收入;从景区业主来言，引进旅行社管理景区可以引进专业化的管理团队，减少宣传成本、管理成本，并降低人员培训费用；从整个旅游产业来看，旅行社托管景区，可以形成相关产业一体化，节约各方成本，从而提升各自的竞争力。
但是，旅行社的传统业务是带团旅游，要开辟景区托管这样的新领域，意味着要有专业的管理团队（旅游规划、管理、营销等人才组成的团队）。
管理团队的创建势必增加旅行社
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的人力成本；由于旅行社参与景区管理，景区业主方要拿出一部分利润与旅行社，因此与业主方
的利润分配是个问题。
所以旅行社托管景区除了在客源营销等方面的优势继续突出之外，还要在战略规划、营销管理以及可持续管理等方面有所了解，纵向拓宽景区管理的范畴。
1.2酒丿占管理公司管理
由于国际度假酒店管理公司的一些度假村项LI都分布在景区，而有些景区最核心的资产是酒店资产，所以我们把景区托管的另一主体定义为酒店管理公司。
山酒店管理公司管理景区，在国内，比较明显的区域就是三亚亚龙湾国家旅游区，亚龙湾湾名义曲管委会管理，但是，在具体的酒店管理方面，全部交由专业的酒店管理公司操作.这个区域现在聚集了儿乎全球知名的酒店管理公司参与景区管理;另一个国内
U前比较著名的地区就是杭州千岛湖AAAAA旅游区，山于湖泊资源优势明显,土地资源稀缺，吸引众多国际酒店管理公司的度假项LI入住.景区的运营管理主要从产品提升、内部管理、外部营销三个方面来进行。
产品提升方面:
景区产品不是酒店产品，没有标准化的属性。
例如酒店产品，一般三星四星的消费水准都有国际标准，规模化复制有标准可依。
但是景区之间的差距难以量化，没有人能准确说出3A、4A景区间的差距，因此产品提升没有标准可依，很难规模化复制；夕卜
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部营销方面:
景区营销关键在于宣传（各种媒体）、渠道（旅行社、俱乐部）共同跟进。
在单一区域可以复制这种营销模式，但是可托管景区都是分散在不同区域，因此想要重复利用宣传与渠道资源很难，而在不同区域复制边际成本也很高，产生不了规模效益。
因此酒店管理公司托管景区除了在酒店管理优势突出之外，还需要对景区的旅游项口和旅游产品加以研究，根据不同景区的特色进行差异化管理。
1.3专业的旅游投资管理公司管理
专业的投资管理公司托管景区，是近两年兴起的一种模式。
这种模式特点在于投资管理公司借助自己的专业性优势，全面介入景区的管理运营。
这种模式可以仅输出管理，不进行投资，只获取景区的
增值收益;也可以参与景区投资并且管理景区，不仅能够获得景区的增值收益，还能根据景区收益分红。
与旅行社和酒店管理公司脱胎于轻资产公司类型不同，综合性的旅游投资管理公司脱胎于专业的旅游投资实业公司.同时拥有比旅行社和酒店管理公司更丰富，更多元化和更专业的管理团队配置。
他们既有传统旅行社的客源资源优势，乂有酒店管理公司标准化的管理规范，更
具有丰富的投资运营实战经验。
其拥有专业的团队（规划设计、战略管理、酒店管理，市场营销、财务管理和资本运作等专业人才）能够对景区的发展战略、人员培训、市场定位、
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品牌营销，客源吸引等方面提出有效的方案，能够在短时间内取得较好的委托成绩。
LI前，国内专门进行景区托管的专业旅游投资管理公司少见，山木禾水旅游投资管理公司是景区托管的代表。
口询与杭州余杭区政府合作的超山风景区，就是景区托管的实例。
专业的投资管理公司对景区的托管可以有两种模式:
笫一种是投资补偿模式，这种模式是现有模式，以投资做切入点，旅游投入能获得其他方面的补偿;笫二种是先托管后投资模式，就是先托管景区，不承诺投资。
等到管理运营进入正轨，再有选择的进行投资。
这样可以最大限度的减少风险。
山木禾水对超山的管理，属于既参与投资，乂负责管理的模式。
2景区托管模式
景区托管模式的核心经济原理是托管团队为业主带来客流的增量，从而产生经营利润的增量。
根据山木禾水的研究：
II询国内有三种景区托管模式:
一种是团队管理运营、笫二种是租赁管理、第三种是投资管理。
这三种模式依次推进，团队管理是最简单的管理方式，管理公司只向景区输出管理团队，收取管理费用；租赁管理是投资公司租赁景区进行管理运营，每年向业主缴纳一定的物业租赁费用，景区受益山管理公司与业主按比例分成;投资管理是一种托管公司既作为出资方参与景区的建设与开发，乂承担景区的运营管理的模式。
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2.1团队管理运营
团队管理运营作为最直接的管理方式，III景区管理公司派遣管理团队入驻景区，为业主方提供规范化、专业化的管理服务。
对景区的管理体系、工程建设、市场营销、组织架构、发展战略等提出专业的管理意见。
景区管理公司收取基本的管理服务费用和业绩奖励服务费，而景区经营利润全部归业主方。
景区管理公司以外派团队的形式对景区进行管理，可以将管理公司行之有效的模式应用到各个景区。
每个外派团队的任务就是按照公司既定的管理规范去贯彻执行，这样能减少现场管理人员的压力，同时也便于公司总部对每个团队进行督导考核，必要时还可以对各个景区的管理进行对分析，完善景区管理的模式。
管理团队外派到景区，因此其角色定位、执行力、创造力、培训提升、与管理公司总部的沟通等问题就显现岀来。
若处理不好景区管理、管理团队与总部的关系，各景区会成为一盘散沙，外派团队也会各自为政，公司很难形成统一的整体。
也就没法谈景区连锁式经营、集团化管理了；另外，景区管理公司要想将成熟的管理模式“复制、推广”到其它景区，必须要有充足的景区管理团队和专业技术人才，因此实力较小的景区管理公司很难将景区管理进行产业化、连锁式经营。
2.2租赁管理
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景区租赁管理山景区管理公司向业主方租赁整个景区，并且对景区进行全面的管理运营，以此获取经营收益。
而业主方按照租赁合同向管理公司收取租赁费用。
租赁管理是管理公司或者投资公司与业主签订租赁合同（合同年限不定），以租赁的方式对景区进行管理。
这种管理模式特点在于景区管理公司作为经营方来管理景区。
因此景区的收益决定了管理公司所获得的利润。
租赁管理风险较大，管理公司需要承担经营不善带来的亏损风险。
因此，有一定资金实力，能承担金融风险的管理公司适合选择租赁管理的模式。
2.3投资管理
投资管理模式LI前在景区管理模式中比较普遍，一般就是投资管理公司与地方政府或者开发商合作，共同按照一定的比例出资建设项II。
简单来说，投资管理公司既投资，乂参与管理。
景区的营业利润山管理方和政府或者开发商共同分享。
投资管理公司仅要具备综合的景区开发管理团队（规划策划团队、营销团队、管理团队等），还要具备雄厚的资金实力。
山木禾水投资管理公司管理运营的杭州超山户外运动公园就是是管理公司投资并运营景区的实例。
该项UiIilLi木禾水投资管理公司与余杭区政府合作共同组建一家项口公司来负责整个项LI的运作，余杭区政府作为业主方，为项□提
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供土地、基础建设、政策等支持；山木禾水作为跟投方为项LI提供专业的项LI策划与规划、市场营销、运营管理等。
二者在景区建设运营中承担的责任不同，而景区未来的利润根据双方的股权进行分红。
综合来看,通过对景区托管主体与托管模式的分析，我们认为能为景区提供全方位经营管理的综合性的投资管理公司，将成为景区托管的中坚力量。
景区业主也应该选择专业的投资管理公司对景区进行托管。
而投资管理公司山单纯的提供景区托管服务向景区开发拓展，也是延伸产业链、公司全面发展的有效途径。
（作者：
山木禾水旅游管理集团一马翠，杨程波）
篇三:
旅游景区委托管理合同模板
委托开发经营管理协议书
甲方：
乙方:
汶川大禹旅游发展有限公司
为了促进大禹文化旅游区的健康发展，树立景区良好形象，达到景区内自然、人文景观、资源的合理开发、有效利用，中方代表汶川县人民政府委托乙方承担大禹文化旅游区的开发、经营、管理。
根据国家相关法律法规之规定，本着互惠互利、共谋发展的原则，经屮乙双方友好协商，现就大禹文化旅游区委托开发经营管理之相关事宜达成如下协议，供双方共同遵守。
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第一条开发目标
乙方利用大禹文化旅游区特色的旅游资源优势，以统一管理、经营、开发的形式，对该景区资源进行行业结构优化、打造、开发，盘活资源，转变经济增长方式，延伸旅游产业链，引导带动当地群众增收致富，推进当地经济的可持续发展，提升大禹文化旅游区的对外影响力、知名度及品牌价值，从而实现景区走向市场、走向国际这一战略发展LI标。
第二条委托范围
汶川大禹文化旅游区，主要包括:
大禹祭坛、文庙、绵丿庞古镇、三官庙等（详见中方提供的资料，所涉资料作为本协议附件）。
羌锋村等旅游资源条件成熟并经双方协商一致时可一并纳入大禹文化旅游区统一开发、经营、管理。
笫三条委托期限
自二0—二年一月一日起至二0三一年十二月三^一日止，共二十年。
第四条中方的权利和义务
1、享有对大禹文化旅游区（原有自然资源、国有建筑物等）的所有权、经营指导权。
2、享有门票收益权。
每年按门票实际收入（即票面价减去旅行社提扣后）计算，甲方按下列比例享有收益权:
笫一年为10%,以后按年递增至50%止（即第二年为20%,第三年为30%,笫四年为40%,第五年起为50%）。
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3、负责景区道路、水、电、监控系统（纳入天网工程解决）、绿化等基础设施的完善。
4、负责协助乙方办理景区经营的相关资质等文件。
5、负责协调处理好本项LI建设及经营过程中所涉及的民事纠纷及其他相关问题。
6、负责为乙方经营活动营造良好的环境，落实好国家、省、州、县等各项相关的优惠政策，并依法保障乙方员工人身、财产安全和乙方的合法权益。
7、负责动员景区周边村民利用承包土地配合旅游开发种植所需的农作物，利用自有房屋合法经营旅游相关项LI;负责景区范围内的地质灾害治理。
8、承诺在本协议涉及景区范围内不再另外批准办理其它涉及本协议约定范围内的景区管理或经营的经济实体，景区周边村民利用承包土地、自有房屋合法开展旅游相关经营项LI的除外。
笫五条乙方的权利和义务
1、享有大禹文化旅游区独立、排他的使用权、经营权。
2、负责投资对大禹文化旅游区进行有效的日常维护（因自然灾害、建筑物主体受损除外）、开发、经营管理、宣传推广;一切经营管理活动必须遵守国家法律法规及旅游开发管理相关法律法规。
3、负责投资组建景区经营管理团队、演艺团队。
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4、2012年12月31日前，必须在所涉景区范围内与汶川大禹生物产业有限公司共同累计投入资金5000万元以上，用于旅游配套设施和休闲农业及乡村旅游项目建设。
5＞保证整个经营期内平均每年接待游客50万人次以上。
6、乙方聘请甲乙双方共同认可的会计师事务所，每年12月底前完成公司经营大禹文化旅游区的财务审计。
以审计结果中'‘门票实际收入”为标准来讣算中方收益。
乙方在次年1月31日前支付甲方的收益。
7、在征得中方及县旅游局、景区管理局等县人民政府相关部门同意，并在不改变、不影响景区景观效果的前提下，可根据经营需要，合理开发利用景区内的景观资源、水资源等。
中方及汶川县人民政府相关部门不再另行向乙方收取开发或改造的相关费用。
8、负责建立、健全人员管理制度、财产保护制度、财务会计制度，实行独立经营、自负盈亏。
9、有义务引导、带动当地村民发展旅游经济，带动村民增收致富；乙方所需员工在同等条件下应优先聘用当地村民。
10、合理利用资源，可持续性开发，配合甲方保护景区内生态、植被、水源等自然资源和人文景观。
甲方享有对景区的监督检查权，乙方如果存在损坏景区资产的情况，屮方有权要求乙方限期改正，恢复原状;如果乙方不履行限期整改，
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甲方有权自行处理，费用曲乙方承担。
第六条争议处理
1、如本协议执行过程中发生争议和不完善之处，中乙双方可协商解决或签订补充协议。
2、若甲乙双方通过协商不能达成一致时，先申请仲裁，如仲裁不服，可向具有管辖权的人民法院起诉。
3、如遇不可抗因素，参照国家及行业相关规定，双方友好协商解决。
笫七条违约责任
1、中乙双方应诚实守信，严格遵守和履行本协议。
2、如因一方违约（除不可抗因素以外），造成严重后果或协议不能履行，违约方应赔偿对方经济损失。
经济损失由相关部门或机构评估认定。
违约方应一次性支付对方的经济损失。
第八条其它约定事项
1、委托经营期满，若乙方要继续经营，在同等条件下乙方可以优先获得大禹文化旅游区经营管理权，具体条件由双方再另行协商。
若乙方不再经营，曲双方组织评估机构对乙方在经营管理期间的投入进行评估后，III屮方负责安排新的业主对乙方在经营期间的投入按评估价款的100%予以补偿。
2、本协议期限内，屮乙双方共同享有景区品牌、注册商标、
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域名等无形资产收益权。
本协议正常终止后，屮乙双方共同享有景区上述无形资产收益权，各占50%o此收益要山具有相关资质的评佔机构评佔其价值。
3、本协议所述屮方的权利与义务，由汶川县羌地神禹文化投资发展有限责任公司代表汶川县人民政府负责协调该项U的具体相关事宜。
4、本协议生效后，屮方负责在一个月内移交景区建筑物、水、电、管道等图纸及使用管理权，并及时撤离原有管理人员。
5、本协议一式六份，中乙双方及汶川县人民政府各持二份。
本协议自签字盖章之日起生效。
甲方（盖章）：
代表签字：
乙方（盖章）：
代表签字：
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