海南保亭房地产市场分析报告.docx

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海南保亭房地产市场分析报告

海南保亭房地产市场基础资料

第一部分海南保亭县区域市场研判

一、保亭县规划及发展概况

（一）保亭县区域概况———————————————————2

（二）保亭县区位及内外路网规划——————————————

（三）保亭县社会经济发展—————————————————

（四）保亭县旅游资源现状——————————————————

二、保亭县房地产市场发展现状及研判

（一）保亭县房地产市场特点及调研结论————————————

（二）部分具代表性楼盘信息—————————————————

（三）重点竞争楼盘信息———————————————————

一、保亭县规划及发展情况

（一）保亭县区域概况

保亭黎族苗族自治县位于海南省南部内陆五指山南麓，县城东出环岛高速公路45公里，南接三亚市（76公里），北连五指山市（39公里）总面积1166.6平方公里。

黎族苗族为保亭县世居民族，全县近17万人（含农垦5.2万人），其中黎族占总人口56.2%，苗族占总人口3.8%，汉族占总人口38%，其中少数民族占总人口2%。

保亭处于北纬18°以南，属热带季风气候区，热量丰富，全境长夏无冬，年平均气温20.7℃——24.5℃，气候温和，雨量充沛，年降雨量达1800—2300毫升，负氧离子每立方厘米在8200个以上，可谓“温而不热，凉而不寒、爽而不燥、润而不潮”。

保亭拥有丰富的自然资源和旅游资源，全县森林覆盖率85.2%，境内森林多为热带雨林，保亭也是我国主要的南药种植基地，拥有沉香、降香、砂仁等148种南药品种。

保亭县拥有中国最南，长达23公里的溶洞—仙龙溶洞，世界最大面积的600亩热带喀什特地貌—仙安石林，有中国最早熟的荔枝—三月红，是我国唯一能出产红毛丹水果的宝地。

中文名称

保亭黎族苗族自治县

地理位置

海南岛中南部

外文名称

Baoting

面积

1166.6平方公里

别名

宝停

人口

17.03万（2012年）

行政区类别

自治县

方言

海南话、黎语、苗语

所属地区

海南省

气候条件

热带季风气候

下辖地区

6镇3乡

著名景点

和坊茶楼、七仙岭温泉国家森林公园、呀诺达雨林文化旅游区等

政府驻地

保城镇

机场

三亚凤凰国际机场

电话区号

898

火车站

三亚站、陵水站

邮政区码

572300

车牌代码

琼D

（二）保亭县区位及内外路网规划

保亭县对外交通形势单一，交通运输能力有限，只有公路交通，纵贯全境的海榆中线（224国道）是本县的交通命脉与保陵公路（305省道）两大交通主干道纵横穿越保亭进内，“一纵一横”形成保亭目前对外的主要道路。

保亭县距离三亚78公里，距离海口260公里，距离五指山市约39公里，保亭铁路轨道交通欠发达，动车出行只能至陵水车站后转乘班车到保亭。

远期交通规划：

未来保亭县域道路骨架将形成“一环两纵”的路网结构：

“一环”为保陵公路—大本—毛感—新政—南林—三道—加茂—六弓—保城的外环；

“两纵”为海榆中线、保城—三道农场这两条干道。

旅游轻轨：

未来三亚—五指山市的旅游轻轨也将经过保亭

（三）保亭县社会经济发展

（一）综合经济实力提升，但经济增速逐年放缓，城市发展减弱

近年来，保亭县经济总量不断增加，经济实力增强。

生产总值从2009年的11.63亿元增长到2013年的29.23亿元（含农垦），2013年，按人均地区生产总值19755元，同比增长5.5%。

分产业看，第一产业增加值14.7亿元，增长6.6%；第二产业增加值3.8亿元，增长12.6%；第三产业增加值10.6亿元，增长7.8%。

从结构来看，三次产业的比重分别为50.6:

13.1:

36.3，上年同期为52.9:

12.4:

34.7，第一产业比重减少，第二、三产业比重增加。

数据来源：

海南市人民政府网

（二）经济结构第一产业平稳增长，房地产表现抢眼，但传统服务业增速放缓

保亭县2013年农业发挥基础优势，推动经济平稳增长。

全年农业完成增加值147840万元，增长6.6%，占全县生产总值的50.6%，对全年经济增长贡献率为45%。

分产业来看，五项产业均有不同涨幅：

种植业实现增加值82587万元，增长5.2%，占农业增加值比重最大，为55.9%；林业增加值33852万元，增长8.7%；畜牧业增加值22638万元，增长8.8%；渔业增加值2408万元，增长2.2%，农业服务业增加值6355万元，增长6.9%。

第二产业增势减弱。

2013年第二产业实现增加值38304万元，增长12.6%。

其中工业实现增加值8801万元，增长9.1%。

受投资推力减弱影响，2013年保亭县建筑业实现增加值29503万元，增长13.7%，增幅较上年减少7.3个百分点。

建筑业占第二产业比重为76.6%，增长放缓影响了整体经济的提升。

和整合旅游资源，使海南旅游市场呈现良好发展势头，来琼游客日益增多。

2013年，全省接待过夜游客累计达3672.51万人次，同比增长10.6%；全年旅游收入428.56亿元，同比增长13.0%。

而以三亚为核心的“大三亚旅游圈”的形成，则带动了保亭县旅游业的发展。

大三亚旅游圈主要包括：

三亚市的天涯海角风景区、南山文化旅游区、亚龙湾国家旅游度假区、鹿回头公园、大东海游览区；陵水县的南湾猕猴岛自然保护区；保亭县的七仙岭温泉、石林风景区；五指山市的中华民族文化村；琼中县的五指山自然保护区，百花岭瀑布；乐东县的毛公山和尖峰岭国家森林公园。

依托海南国际旅游岛建设及“大三亚旅游圈”的形成，未来对保亭将具有拉动作用：

1、两地因地域相连，从而形成三亚旅游的客源市场外溢和对保亭的市场扩散作用；

2、通过两地旅游资源的巨大反差而形成彼此互补、相互联系的旅游产品体系，进而联手开拓市场的互补作用；

3、三亚旅游产业发展起步早，旅游市场体系日趋规范成熟，发展经验丰富，为保亭旅游发展提供参考的借鉴作用；

4、三亚旅游发展区域有限、拓展空间不足，而形成对保亭的辐射、拉动作用。

（二）保亭旅游业发展现状

2013年保亭县接待游客首次突破300万人次大关，达到310万人次，同比增长12%，实现旅游综合收入4.87亿元，同比增长22.37%，全县接待过夜游客43.87万人次，同比增长16.35%，七仙岭度假区接待过夜游客20.66万，同比增长21.65%。

依靠是三亚市后花园优势的保亭县，通过“大三亚旅游圈”，发挥大三亚热带滨海旅游目的地聚集、辐射作用，构建“蓝色三亚、绿色保亭、浪漫天涯、蓝绿共赢”的特色旅游格局。

同时，着力打造精品景区、高端酒店、文化娱乐产品，努力探索农旅相融带动新农村和旅游业健康发展的山地旅游新模式。

七仙岭温泉森林公园

位于保亭县东北面，是海南著名的旅游景点，常年平均温度23℃，是海南温泉高尔夫度假旅游的圣地

呀诺达热带雨林

国家”AAAAA”级旅游区，是中国唯一地处北纬18°的热带雨林

槟榔谷

国家“AAAA”级旅游景区是海南民族文化的活化石，景区由原甘什黎村、非物质文化遗产村、雨林苗寨狩猎文化区，和一场大型原生态黎苗文化实景演出《槟榔·古韵》组成

布隆赛乡村旅游区

旅游区包含度假别墅、商业街等，在这里可以体验农活乐趣、陶艺制作体验或者烧烤休闲等活动

仙安石林

毛感旅游区内有仙安石林和仙龙洞两处景点，仙安石林是典型的热带喀斯特地貌

（三）七仙岭旅游现状

目前七仙岭国家森林公园内有五星级酒店5个，在建七星级酒店2个，并且拥有2个七仙岭国际高尔夫球会，另外2个在建高尔夫，旅游休闲配套齐全，成为高端消费游客的旅游目的地。

酒店名称

级别

君澜度假酒店

五星

七仙瑶池酒店

五星

仙境雨林温泉度假酒店

五星

荔苑酒店

五星

温泉高尔夫球会

五星

希尔顿逸林酒店

七星（在建）

安娜塔拉

七星（在建）

二、保亭县房地产市场发展现状及研判

（一）海南房地产市场运行情况

海南省房地产开发基本上以三亚、海口为中心，分为东西两线，其中东线仅次于三亚的开发热点，土地基本饱和，南部将成为未来的热点区域，西线属于待开发区域，整体相对较差，截止2012年海南旅游地产项目总数为1016个。

由于受保亭地处琼南方向，房地产市场主要受东线影响较大，特别是三亚房地产市场与之关联度较高，因此我们重点对三亚房地产市场进行分析，根据搜房网数据，近两年特别是进入2012冬季以来，成交量较2011年有了较大幅度的提升，但增幅较为稳定。

数据来源：

搜房网

经济型市场来看：

市场主流项目月均公寓销售量50-70套，旺季，目前海景公寓主力价格2-3万。

高端市场来看：

2013年3月三亚市区个案别墅销售：

别墅主力均价4-5万/㎡，总价千万以下经济型别墅去化较快。

三亚区域市场总结：

•外向型市场。

依托唯一性自然资源、发展休闲度假产业，房地产市场客户广度、厚度提供了巨大潜在需求量，随着海景房逐步减少，市场逐步向内陆蔓延。

•物业分类。

养老地产、旅游地产、投资性地产具有广阔市场空间。

•中短期内，区域发展重心东移，旅游岛先行实验区周边。

•根据游客量与外地客户置业量关系预测，未来5年三亚区域本地、外地总需求量年均230万平米。

•淡旺季明显。

三亚商品房旺季销售2000-3000套/每月，淡季在1000套以下。

•价格体系。

海景与非海景产品价差大。

目前商品房成交均价2万，一线海景公寓4-7万，二线海景2-3万，无海景市区房1.5万以下。

•候鸟客户，短期居住，物业使用率低，物业维护成本高。

•投资性需求兼休闲需求，受宏观经济和政策影响明显，容易造成市场波动。

（二）保亭县房地产市场特点和调研结论

海南保亭房地产市场区域划分明显，分别为保亭县城区域及七仙岭旅游景区区域两块，县城楼盘项目多数品质不高，主要以小高层为主，七仙岭旅游景区区域楼盘则反差巨大，品质高，主要以别墅、酒店及洋房为主；价格上看，县城楼盘项目均价多在7000至8000元/㎡带1500元/㎡硬装修，七仙岭景区楼盘项目别墅基本在3至5万元不等，计算所有赠送面积折算房价约在25000元/㎡左右带装修，且景区高端项目均带温泉入户（温泉水16元/吨）

（二）部分具代表性楼盘信息

（一）普通住宅项目（城区为主）

项目名称

野奢世界

奥兰花园

庄园丽都

庄园御景

长乐居

幸福时光

项目特色

复合型

旅游地产

低密居所

宜居

生态地产

山景地产

宜居

生态地产

宜居

生态地产

宜居

生态地产

宜居

生态地产

价格

7300

9000

8200

8400

7000

8000

产权年限

70年

开盘时间

2014.6

2014.1.17

2012.4.23

2014中旬

2013下旬

201212月

开发商

海南双大集团

河南高速房地产开发有限公司

海南闽庄园房地产开发有限公司

（福建）

海南闽庄园房地产开发有限公司

（福建）

创基房地产开发有限公司

（黑龙江）

创基房地产开发有限公司

（黑龙江）

建筑类型

高层/酒店/洋房/度假景区

板塔结合小高层

板楼多层

小高层

装修状况

精装修

清水

精装修

容积率

2.5

1.6

1.5

户型区间

58-88

39-99

40-84

44-77

50-120

55-113

户数

一期330户

4500户

2200户

3252户

1396户

物业费

2.5

1.8

2.5

所属区域

保亭县城

（二）别墅高端项目（旅游区为主）

项目名称

七仙伴月

七仙瑶池

雨沐香庭

雨林谷

项目特色

别墅（独栋）/酒店/洋房

别墅（独栋）/酒店

别墅（独栋联排叠拼）/酒店

价格

50000元/㎡

28000元/㎡

50000元/㎡

38000元/㎡

产权年限

70年

50年

开盘时间

2012.11.26

2008.12.28

2014下旬

2013.1.18

开发商

广州百佳信集团

海南琪鑫七仙岭温泉开发有限公司

北京荣京集团

海南龙湾投资开发有限公司

在售项目

别墅

酒店式公寓

别墅

联排

装修状况

精装修

容积率

0.2

0.18

0.29

户型区间

200-900

127-170

117-230

户数

一期88户

300户

223户

512户

物业费

所属区域

七仙岭

（三）重点竞争楼盘信息

七仙伴月

•项目定位：

中国臻美温泉水院，仙境雨林传世国宅，滋养生命的天堂

•位置：

七仙岭森林公园南麓。

•用地规模：

3000亩，其中一期200亩。

建筑规模：

40万平米。

•综合容积率：

0.15

•产品类型：

独栋别墅、星级温泉度假酒店、高尔夫别墅、。

•核心卖点组合：

温泉，原生态热带雨林、18洞高尔夫，温泉主题休闲康体度假项目。

产品及销售情况：

•一期占地面积200亩，88套别墅，户型面积：

892㎡、612㎡、452㎡、362㎡、272㎡、190㎡；

•中式汉唐建筑风格，精装修标准1.5万/㎡，硬装。

•中式合院布局，通过宅、院、巷、园、庭、街六度空间层层展现建筑与自然的浑然一体，以中心庭院为核心，围合出的前庭、中心庭院、私属温泉庭院三大庭院空间；户户私属中央庭院大泳池、温泉泡池及水榭楼台，每户赠送的花园面积是建筑面积的1倍以上。

•热销产品：

362㎡牡丹庭院，总价1500万左右。

销售情况，目前均价5万/㎡，一次性优惠过后均价4万/㎡，2012年10月开盘，目前已销售约70%，据了解月均去化5套，月销售额约1亿元，客户主要来自北京、上海、江浙一带，及山西.

部分景观：

雨沐香庭

•项目定位：

有文化有内涵的顶端雨林温泉度假别墅

•位置：

七仙岭国家森林度假区8号。

•用地规模：

310亩。

建筑规模：

74437平米。

•综合容积率：

0.29

•产品类型：

独栋别墅、星级温泉度假酒店。

•

核心卖点组合：

温泉，原生态热带雨林、1个类似安曼的奢华精品酒店、2个主题会所、3个主题餐厅、4个休闲运动主题线构成，8个围合组团别墅组成，世邦魏理仕物业管理顾问全程物业服务及托管。

产品及销售情况：

•项目总套数约233套。

其中一期总户数约143套别墅，户型面积：

127㎡、141㎡、170.6㎡；

•东南亚度假元素，结合中式建筑风格，精装修标准6000元/㎡以上硬装；

•

截止2014.3.20已办理认筹约50组，认筹金80万元享受9.5折优惠，另可全款缴纳80%房款直接签订意向购买合同；

雨林谷

•项目定位：

低密度低容积率的高端山体温泉度假别墅

•位置：

七仙岭国家森林度假区。

•用地规模：

418亩。

建筑规模：

83239平米。

•综合容积率：

0.29

•产品类型：

联排、独栋、叠拼。

•入住日期：

2014年12月31日

•

核心卖点组合：

温泉，原生态热带雨林、珺唐品牌五星级别墅式精品酒店、纯自然的手法构建东南亚风情热带园林景观，营造度假、养生、宜居的休闲生活体系。

产品及销售情况：

•项目总套数约512户。

其中一期推出146套席东南亚建筑风格养生别墅；

•户型面积：

下叠：

121.2平米、上叠：

121.09平米、大独栋：

236.84平米、小独栋南入：

171.97平米、小独栋北入：

170.37平米、联排：

117.04平米；

•项目于2013年1月18日盛大开盘，起价25000元/平，均价40000元/平，独栋别墅精装修标准为6000元/平，联排别墅、叠墅精装修标准为5000元/平；

•全款可享95折优惠，按揭97折，分期99折。

酒店

小独栋

叠墅

部分样板房实景

（四）目标客户分析

（五）保亭区域房地产市场小结

三、土地分析及价值研判

（一）地块分析

（二）成本测算……

营销策划部

2014-4-3

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