房产测绘的基本概念等.docx
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房产测绘的基本概念等
第一部分：
基本概念
一、房产面积测算的容
房产面积测算均指水平面积的测算，分房屋面积测算和房屋用地面积测算两大部分。
房屋面积测算包括房屋建筑面积测算、使用面积测算、产权面积测算、共有建筑面积的测算与分摊。
房屋用地面积测算包括房屋占地面积的测算与用地面积的测算。
二、房屋建筑面积
房屋建筑面积亦称“房屋展开面积”，是房屋各层建筑面积的总和。
房屋建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。
房屋建筑面积按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积计算，还包括阳台、挑廓、地下室、室外楼梯等辅助设施的面积。
测算建筑面积的房屋必须是结构牢固、有顶盖、层高2.2m和2.2m以上的永久性建筑。
三、房屋使用面积
房屋的使用面积系指房屋户全部可供使用的净空面积，按房屋的墙线水平投影计算。
房屋使用面积是房屋各层平面中直接为生活和生产使用的净空面积，不包括房屋的墙、柱等结构构造面积和保温层的面积。
1998年7月20日中华人民国“城市房地产开发经营管理条例“规定:
商品房销售应签订合同，合同中应载明商品房的建筑面积和使用面积。
四、房屋产权面积
房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
五、房屋共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指由多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
六、房屋占地面积
房屋占地面积是指房屋底层外墙（包括柱、廓、门、阳台）外围水平面积。
七、房屋用地面积
房屋用地面积指房屋占用和使用的全部土地面积，包括房屋与其附属设施所占用的土地面积、院落用地面积和共用土地的分摊面积等全部使用面积。
其中包括供休憩和满足生产或生活需要的空间面积，还包括出入专用的室外道路、绿化、停车场、院空地与其围护物等的全部土地面积，但不包括下列土地的土地面积。
（1）无明确使用权属的冷巷、巷道和间隙地;
（2）市政管辖的公用道路、街道、巷弄等公用土地;
（3）公共使用的河涌、沟渠、排水沟道;
（4）已征用、划拨或者属于原房地产证记载围，经规划部门核定需要作市政建设的用地;
<5>其他按规定不计入用地面积的土地面积。
用地面积以丘为单位进行测算。
第二部分：
计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件
根据计算建筑面积的有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件:
（1）应具有上盖;
（2）应有围护物;
（3）结构牢固，属永久性的建筑物;
（4）层高在2.20m或2.20m以上;
（5）可作为人民生产或生活的场所。
其中:
层高系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。
楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平台都不应包括隔热层的高度。
国家标准《房产测量规》中所指房屋层高2.20m以上的计算建筑面积，都包括2.20m本身，其含意是层高在2.20m或2.20m以上的计算建筑面积。
第三部分：
计算全部建筑面积的围
<1>永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
这里说明:
房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和。
这里的多层房屋系指两层或两层以上的房屋。
单层房屋层高高于2.20m也只能按一层计算建筑面积。
层高低于2.20m的房屋都不能计算建筑面积。
（2）房屋的夹层、插层、技术层与其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
梯间、电梯间是指进出楼梯或电梯的房间，还包括突出房屋屋面，有顶盖、有围护结构、永久性的、层高不低于2.20m的、供上升屋顶顶层维修房屋或安全出口的房间，或供停放检修，升降电梯用的房间。
夹层、插层、技术层也称附层，是指建筑在房屋部空间的局部层次，是安插于上下两个正式房屋层中间的房屋。
从外表看不出来，这些增加的房屋层，有的是结构层，即属于整个房屋整体结构的一部分，有的是技术层，是加插进去的。
不论是结构层还是技术层，只要其层高不低于2.20m都可以计算建筑面积，凡层高低于2.20m的部位，均不应计算建筑面积。
<3）穿过房屋的通道、房屋的门厅、大厅，不论其层高，均按一层计算建筑面积。
这里所讲的穿过房屋的通道，系指房屋部的通道。
门厅、大厅的回廊部分，层高在2.20m以上的按其水平投影面积计算。
房屋的门厅、大厅因功能需要，其层高较高，国家标准《房产测量规》中规定的通道、门厅、大厅不论其层高，均按一层计算建筑面积。
其含义是指层高不论高于2.20m多少，均按一层计算建筑面积，而层高低于2.20m的通道、门厅、大厅是不能计算房屋的建筑面积。
门厅、大厅有的因层高很高，一般在沿厅的周边设有楼层式的走廊，我们称其为回廊。
这一部分凡层高不低于2.20m的，按其水平投影面积计算建筑面积，回廊下边的厅，如其层高在2.20m和2.20m以上部位仍应计算建筑面积。
（4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。
楼梯是指供房屋各层间上下步行的交通通道;电梯是指房屋各层间垂直上下的电动交通通道;提物井是指令供房屋各层间垂直上下提升或放降物品用的通道井;垃圾道是指令供房屋各层倾倒垃圾用的井道;管道井是指房屋各层的各种管道（如:
上下水管、暖气管、电缆、通讯线等）上下集过的井道。
由于这些井道，有的并不构成明显的层，但又都占用了房屋的建筑面积积，因此应跟随房屋的自然层计算建筑面积，作为房屋自然层面积的一部分，一起计算房屋的建筑面积。
房屋的自然层数是指按房屋的楼板和地板结构分层的层数。
房屋的自然层数，一般按室地平线以上计算，地平线以下为地下室，按负层数计算;采光窗在室外地平线以上的半地下室，其室层高不低于2.20m的计算自然层数;层高在2.20m以上的架空层也计算自然层数。
有关地下室和半地下室这两个名词，国家标准《房产测量规》没有明确界定其含义;国家标准《住宅设计规》对地下室和半地下室有以下术语和解释，可供参考:
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的一半者;半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的三分之一，但不超过一半的地下室。
当房间地面低于室外地平面的高度不超过房间净高的三分之一者，则不能算作地下室，也不算半地下室。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼、以与突出屋面的楼梯间，水箱间等不计层数。
由于现代房屋设计的多样化、楼梯、电梯等井道到达的部位不同，有的直达地下室各层，有的服务于不同类型的楼层，服务对象和使用功能也不一样，因此在对这些共有建筑面积进行认定和测算时，还是应根据实际情况子以确定。
<5>房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房与斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
以上所指层高在2.20m以上是指层高在2.20m或2.20m以上的房屋。
天面是指房屋顶面上，四周有围护结构的，可供人民正常活动的平台，也叫天台。
房屋天面上的楼梯间是突出房屋屋顶，有顶盖，有围护结构，供人民出入屋顶面进行维修或作为安全出口的步行通道的建筑物。
房屋天面上的水箱间是突出房屋屋顶，有围护结构的蓄水装置的建筑物。
电梯机房是突出房屋屋顶，供电梯升降、或停放、或检修电梯的电梯令门用房。
斜面屋顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久性的、可供人民居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋，对这类斜面房顶的房屋，按其层高达到2.20m的部位计算房屋建筑面积。
上述规定包括房屋天面上或房屋屋顶上的楼梯间、水箱间、电梯机房，以与斜面屋顶的房屋。
上述有关斜面屋顶的房屋建筑面积计算的规定，也适用于其他斜面屋顶房屋的建筑面积计算，即所有斜面屋顶的房屋，都按层高达到2.20m的部位计算房屋的建筑面积，以保持房屋建筑面积计算标准的一致和统一。
<6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
挑楼是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋，层高不低于2.20m，按楼房处理。
阳台是供人民休憩与晾晒衣物用的房屋设施，是户与户外的过渡空间。
封闭阳台按其外围水平投影计算面积，不封闭的阳台按其外围水平投影的一半计算建筑面积。
封闭与不封闭以设计图纸或其他批准文件为准。
所谓封闭阳台，系指阳台采用实体栏板作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭的阳台。
<7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
室外楼梯是位于房屋外部的、供人民生产或生活的、上下各层的步行通道之用的、有围护结构的永久性建筑物，属房屋的附属设施。
当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，且可以完全遮盖的，可视为该层室外楼梯有顶盖。
室外楼梯的面积按实际层数各层的水平投影面积计算。
（8>与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
此处所指和房屋相连，是指走廊的顶盖和柱与房屋的结构相连，即两者的梁、柱、墙相连，走廊的柱为承重的结构柱。
此处所指走廊是指此廊是供人民在生产或生活中，出入或经常通行用的走廊。
<9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
架空通廊是指两建筑物之间供人民通行用的空中走廊。
封闭的架空通廊，系指架空通廊采用实体栏板作围护，栏板以上采用玻璃等物全部围闭的，有的架空通廊和房屋一样，是由墙体全部围闭，并有门和窗，这都是封闭的架空通廊。
架空通廊的层高低于2.20m的也不计算建筑面积。
（10）地下室、半地下室与其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层与保护墙）外围水平投影面积计算。
采光井是指为地下室提供光线和通风用的地下室墙体外的地下空间。
防潮层是指一种用于防止地面上各种流体和地下水渗透地下室和地下室墙体的隔离层。
保护墙是指和防潮层作用一样的隔离墙体，地下建筑物为抵抗周边的压力，外墙的厚度随着掩埋地下的深度而增厚。
增厚的这一部分墙体也是保护墙，它起着防潮和抗压的双重作用。
上述这些增厚的墙体都不计算建筑面积，故地下室和半地下室的建筑面积计算按上口，即以地上部分的墙体为准计算。
<11）有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
门廊和门斗是指房屋门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道，支撑顶盖的是柱称门廊，支撑顶盖的是承重墙体时称门斗;门廊和门斗是房屋门外的房屋附属设施，它主要起防雨、防尘、避晒、挡风、防寒、隔音等缓冲作用和分隔作用的建筑物。
门斗在主墙体以的部分的建筑面积，可包含在底层房屋建筑面积之中。
门廊和门斗必需具备与房屋相连的永久性的、结构牢固的顶盖。
这个上盖可以是独立的顶盖，也可能是房间或挑廊的底板，或挑楼或阳台的底板，也可以是屋檐。
门廊和门斗的层高不低于2.20m。
门斗的维护结构应为结构墙体，可能是房屋承重墙体的一部分，也可以是自己具备的独立的与顶盖相连的墙体。
门廊和门斗都是进出大门的主要通道。
独立柱和单排柱的门廊，应按其上盖投影面积的一半计算建筑面积。
无柱或无围护结构或围护结构残缺的都不计算建筑面积。
（12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算。
这里所指的玻璃幕墙，是指这一部分的房屋没有砖石等结构的外墙体，而是以玻璃幕墙直接作为房屋的外墙体。
<13>属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
这里所指的柱是指承重的结构柱。
装饰性的柱、非承重柱，以与柱的装饰性部分应除外，不能据以计算房屋的建筑面积。
这些车棚、货棚的层高不应低于2.20m，低于2.20m的部位，不应计算建筑面积。
独立柱和单排柱的车棚、货棚按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
（14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m部位的外围水平面积计算。
这里指的是依坡地建筑的架空房屋的下方，利用吊脚做架空层的房屋。
吊脚是指利用打桩、筑柱等承重结构来承托架空房屋底板的一种建筑结构，这一部分建筑物如果加上围护物，而且围护物有一定的高度，并且是永久性的牢固的建筑物，架空层再整修有底板，就可以作为人民生产和生活的场所而加以利用，也就可以对层高不低于2.20m的部位计算建筑面积。
如果架空层未整修有底板，也未利用，仅作为堆积余土，或作为架空防潮之用时，则可以不计算建筑面积。
<15）有伸缩缝的房屋，若其与室相通的，伸缩缝计算建筑面积。
伸缩缝是指建筑物与建筑物之间设置在基础以上的竖直缝，为使相邻两建筑物分离而形成的空隙，以适应温度变化时所引起的建筑物的伸缩，避免建筑物由十伸缩运动而危害建筑物出现拱裂。
上述规定也适用十沉降缝，伸缩缝与沉降缝统称变形缝。
沉降缝也是设置在建筑物与建筑物之间的竖直缝，沉降缝常设置在负荷或地基承载力差别较大的部位，以与新旧建筑物之间，以避免两建筑物下沉速度不匀时使房屋出现裂缝。
国家标准《房产测量规定》规定，不论伸缩缝的宽度，只考虑是否与室相通，能否利用，作为伸缩缝是否计算建筑面积的标准。
因此，伸缩缝、沉降缝等变形缝，不论其宽度，只要其与两边房屋中任一边相通，具有房屋的一般条件，又能正常利用的，则可以计算房屋的建筑面积。
第四部分：
计算一半建筑面积的围
<1）与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
走廊是房屋墙体外有顶盖的、作为人们进出和行走的通道。
与房屋相连的上盖，可以是挑楼或挑廊的底板，也可以是自备的专制顶盖。
顶盖是由屋檐延伸而构成的底层无柱走廊，称檐廊;顶盖由楼体或挑廊或挑楼底板构成，底层无柱走廊，也是檐廊。
有和房屋相连的顶盖，有永久性的牢固的围护结构的檐廊，按围护结构外围的水平投影面积的一半计算建筑面积。
檐廊两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的檐廊。
有围护结构的檐廊还应是房屋进出的通道，或作为生产或生活的场所，层高不低于2.20m，才计算建筑面积。
没有顶盖或没有围护结构，或生产和生活都无法使用的，或层高低于2.20m的，均不宜计算建筑面积。
<2）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
未封闭的阳台、挑廊都应该有永久性的、结构牢固的围护结构，且层高不低于2.20m。
围护结构还应有一定的高度。
阳台与挑廊都必须具有顶盖，并且与室相通。
其中顶盖可以是上层阳台或上层挑廊，或上层挑楼，或房屋的底板，也可以是屋檐的延伸或自备顶盖。
<3>独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
单排柱是指排列成一行的柱。
（4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影的一半计算。
该室外楼梯应该是永久性的、结构牢固的、人民生产和生活正常使用的建筑物。
<5>有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
不封闭的架空通廊应该是永久性的、结构牢固、层高不低于2.20m的，并有结构牢固的围护物。
第五部分：
不计算建筑面积的围
（1>层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
为统一标准，所有层高低于2.20以下的房屋、房间、房层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、挑楼、地下室、半地下室等都不宜计算建筑面积。
这也是作为人民生产和生活空间的最基本的需求。
<2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。
构件是组成房屋结构的各单元，如房屋的梁、柱等，这里指的是突出房屋墙面的梁、柱等构件。
配件是组成房屋的零件或部件，这里指的是突出房屋墙面的部件，例如砖和瓦等部件。
装饰柱是指为装饰或点缀房屋而用的非承重柱，承重柱是指对房屋起承重作用的结构柱。
承重柱有时在外表附有装饰性的部分。
装饰柱或承重柱，以与承重柱的装饰性部分的认定，以设计图纸为准。
装饰性的玻璃幕墙是指附在或架在房屋外墙面上起装饰作用的玻璃幕墙。
垛是指房屋墙上，向上或向外突出的部分，如突出房屋墙面的砖、瓦以与水泥构件。
勒脚是位十房屋外墙面下部，突出房屋外墙面的，为保护墙基和墙体的、防水浸蚀、防腐蚀的、附在房屋外墙面下端的表面构筑层，它由砖或混凝土或三合土等材料构成。
不是所有房屋都有勒脚。
台阶在这里是指室外台阶，室外台阶是房屋的铺助设施，不单独计算建筑面积。
室外台阶是房屋室外地面联系的过渡构件，是根据室外地面之间的高差而设置的。
无柱雨蓬，这里指的是无柱的，位于门上方或窗上方的为防雨和防晒用的顶盖。
顶盖一般由混凝土构件（板）构成，与房屋的墙体或房屋的梁柱相连接，顶盖的下方无承重柱或承重墙支撑，顶盖下方可能是房屋的进出口或人行通道，没有围护结构或围护物。
（2）房屋之间无上盖的架空通廊。
这里还应包括无上盖的挑廊。
<4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
房屋的天面是指房屋屋顶面上，四周有围护结构的，可供人民正常活动的平台，也称天台。
挑台是指挑出房屋外墙或伸出屋面，有围护结构无顶盖的平台。
这里的天面上的花园、泳池都是指房屋天面上无顶盖的花园和游泳池。
（5>建筑物的操作平台，上料平台与利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。
这些平台是指安置筑物部的，供操作、上料、安放物品用的平台。
这些平台的特点是没有自己的顶盖，也没有围护物。
（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
这里指的是骑楼或过街楼的底层，又是社会性公用通道的道路或街巷的那一部分。
<7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。
这里指的是在引桥、高架桥、高架路下面建造的房屋，而房屋的顶盖是利用引桥桥面，或是利用高架桥路面、或利用高架路路面的房屋。
但有些地方，在引桥、高架桥、高架路下面建造的房屋，没有利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖，而自备顶盖的房屋，不在此条规定之列。
（8>活动房屋，临时房屋，简易房屋。
不是永久性的房屋都不应计算建筑面积。
（9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
（10）与房屋室不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。
第六部分：
共有建筑面积
一、可以分摊的共有建筑面积
（1>共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井;
（2）共有的楼梯间、电梯间;
（3）为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室;
（4）为本幢服务的公共用房、管理用房;
（5）共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗;
（6）共有的电梯机房、水箱间、避险间;
（7）共有的室外楼梯;
（8）共有的地下室、半地下室;
<9）公共建筑之间的分隔墙，以与外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
二、不应分摊的建筑面积
<1）作为人防土程的建筑面积;
（2）独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚;
（3）为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房;
（4）用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物;
（5）用作公共事业的市政建设的建筑物。
三、共有面积的处理原则
（1）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行;
<2）无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
四、共有面积的所有权与使用权
房屋共有建筑面积的所有权属参与共有建筑面积分摊的各产权人。
五、共有建筑面积的分类与确认
根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要的可分成三类:
<1）全幢共有共用的建筑面积:
指为整幢服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由全幢进行分摊。
<2）功能区共有共用的建筑面积:
指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某幢楼，专一为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。
这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区分摊。
<3>层共有建筑面积:
由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不一样，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。
例如各层的卫生间、公共走道等各不一样时，可分层各自分别进行分摊。
如果一幢楼各层的套型一致，共有建筑面积也一样，例如普通的住宅楼，则没有必要对共有建筑进行分类，而可以以幢为单位，按幢进行一次共有建筑面积的分摊，直接求得各套的分摊面积。
对于多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级或三级，甚至更多级的分摊。
因此在对共有建筑面积分摊之前，应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定，决定其分摊层次和归属。
第七部分：
套面积计算与共有建筑面积的分摊
（一）套建筑面积的容
套建筑面积由以下三部分组成:
C1}套使用面积:
套使用面积为套房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算。
一般根据墙面之间的水平距离计算，墙面的装饰厚度应计入使用面积。
C2）套墙体面积:
套自有墙体面积，全部计入套墙体面积。
套与套之间的共有墙体，套与公共部位的共有墙体，套与外墙（包括山墙的墙体），均按墙体的中线计算套墙体面积与套建筑面积。
C3）套阳台面积:
套阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭阳台按水平投影面积全算建筑面积;不封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积;没有顶盖的阳台不计算建筑面积。
（二）套建筑面积
套建筑面积为套房屋的使用面积与套墙体面积以与套阳台建筑面积三部分之和。
在实际土作中，也可以按照套型的中线尺寸，直接计算套建筑面积，但阳台面积则应按外尺寸计算，即使用外墙至外墙的尺寸计算阳台面积，当两阳台相邻共用一公共墙体时，此时应对共墙的尺寸使用中线尺寸。
四、外墙体一半的计算
共有建筑面积中包括套与公共建筑之间的分隔墙，以与外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
由于在实际计算中一般使用中线尺寸，即墙体中线至另一墙体中线尺寸，所以套与公共建筑之间的分隔墙都已分别包括在套面积与公共建筑面积之，其墙体面积的一半已归入公共建筑面积之中而被分摊，所以不存在另外再分摊的问题，需要分摊的只有外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
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