合肥市衡宇建筑面积计算规定.docx

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合肥市衡宇建筑面积计算规定

合肥市衡宇建筑面积计算补充规定

合肥市房地产治理局

合肥市衡宇建筑面积计算补充规定

一、层高及净高的计算

如图所示：

层高及净高的计算图示

1.1层高取上下相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离，净高取楼（地）面至上部楼板底面之间的垂直距离。

厚度不大于米的结构找平层视作结构层一部份。

1.2同一楼层外墙之内的建筑空间中，因结构梁、反梁、垫层等形成的局部净高不足米的部份，其层高取所在楼层的层高值。

1.3同一楼层外墙之内的建筑空间中，因结构梁、反梁、垫层等形成的局部净高不足米的部份，其净高取所在楼层的净高值。

二、不计算建筑面积的范围

2.1

2.1衡宇顶层檐口以上用结构层封锁视为隔热层、闷顶。

2.2穿过夹层、插层、技术层、跃层、阁楼层、结构转换层等与之不相通的楼梯间、电梯间（参观电梯）、垃圾道、管道井等。

2.3电梯下方的电梯机坑、地下室地面下的集水坑。

2.4从地面至二层或二层以上的室外平台、露天广场的室外楼梯、自动扶梯和用于检修、消防的室外爬梯、挂梯。

2.5最大进深为米未封锁的阳台部位。

三、共有建筑面积分摊原则

3.1依据经计划行政主管部门备案的建筑施工图，划分公共部位的利用功能和服务范围，其功能和名称以设计图纸的标注为依据进行确认。

3.2底层建筑利用功能与上层建筑利用功能不同，但它们共用门厅、前室和与其门厅相通的楼（电）梯等公共建筑部位时，底层建筑和上层建筑一路按其被服务范围在相应功能区或区间进行分摊。

3.3斜面结构屋顶下面的建筑空间层高在米以上（含米）的部位应同住宅一路参与本幢内为此部位服务的共有建筑面积的分摊，但“与单元楼梯不直接相通的阁楼层不参加分摊公共楼梯面积”除外。

3.4地下室功能用房和服务于本功能用房的专用走道，由利用该功能用房的“套内面积”进行分摊。

地下室车道和专门服务于车位（库）的公共走道面积，由地下室各车位（库）按其套内面积进行分摊。

在地下室中同时有战时人防和地下车位（库）的，地下战时人防不参与分摊专门为地下车位（库）服务的汽车公共过道面积。

3.5从地面层的门厅、大堂、楼（电）梯（含顶层的电梯机房）等公共部位进入地上、地下各层时，先将整幢楼分成地上、地下两部份别离设置相应功能区，按位于地上、地下各层相应服务功能计算分摊面积。

3.6从地面层的门厅、大堂、步行楼梯（不含电梯、屋面层的电梯机房）等公共部位抵达地上地下各层，但电梯均不到达地下各层时，分以下二种情形别离处置：

3.6.1屋面层的步行楼梯间、电梯机房的外墙开门通往上人屋面，处置原则同前款，因本幢楼的所有业主都能通过楼梯享用公共的上人屋面。

如图的a、b、c所示：

3.6.2屋面层（含阁楼层的坡屋面）的步行楼梯间、电梯机房的外墙无出入口（即屋面不上人），步行楼梯间要紧功能是为维修电梯机房服务的，则地下各层再也不分摊该步行楼梯间和电梯机房的共有建筑面积。

如图的a、b、d所示：

a.地下室平面图b.一层平面图

c.上人屋面平面图d.不上人屋面平面图

图电梯均不下地下室面积计算图示

3.7原设计为整体商场，后来分割成若干铺位，其通道的建筑面积由各相关层铺位按其套内面积比例分摊。

3.8关于室内设有自动扶梯的商场、办公楼等，如需进行分层或分户建筑面积计算，必需在其出入口层留出连接扶梯与公共出入口的公共过道，在其它层留出用于扶梯回转上下的公共过道，不然该商场或办公用房只能按复式出具总建筑面积（即整幢楼的建筑面积）。

如图所示：

图室内自动扶梯公共过道图示

四、不该分摊的共有建筑面积

4.1用作公共休憩用的亭、塔；道路旁供人行走的廊。

4.2建筑顶用作消防避难层、设备层和结构转换层的建筑面积。

4.3作为绿化、小品、通道、休闲等功能的架空层或公共开放的建筑空间。

4.4两栋独立建筑物（指别离办理两个计划许可证）之间的连廊、架空通廊等建筑面积。

4.5位于本幢建筑物内的储藏室、利用功能和服务范围或用途不明（如：

预留设备房）的建筑空间。

4.6建设单位按规定建设的独立利用的公共建筑部位（如物业用房、社区用房、活动中心等）。

五、阳台、露台（平台）的面积计算

5.1阳台与露台的区分：

阳台是指供利用者进行半室外活动和晾晒衣物的建筑空间（含各类形式的阳台、入户花园、空中花园、活动平台等非公共活动空间，百叶窗视作不封锁。

以下同）。

露台是指衡宇中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其它楼层中设置的无顶盖平台。

不管底板是借助于基层屋面仍是独立悬挑，也不管台下方是房间仍是阳台，台上方有顶盖者（上盖有条件要求）为阳台，无顶盖者为露台。

露台不计算建筑面积。

图阳台与露台的区分图示

5.2有顶盖的不封锁阳台，当独立矩形阳台的进深或开间不大于米，该阳台不计算建筑面积。

在主体阳台旁因造型等需要而设置突出主体阳台之外的局部建筑空间，当其局部建筑空间的进深不大于米时，距离该阳台进深转变交接处米之外部位的局部建筑空间，不计算建筑面积。

如图所示：

图不封锁阳台面积计算图示

5.3当不封锁阳台上盖（有多块不相连的结构板组成，按最大的上盖板为准，以下同）水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积小于阳台外围水平投影面积一半，该阳台不计算建筑面积；如阳台上盖水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积大于等于阳台外围水平投影面积一半，阳台面积按上盖水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积一半计算。

如上图所示：

5.4居住类建筑不封锁阳台的进深不大于米按其上盖和底板结构外围的水平投影面积计算一半建筑面积；进深超出米的部份应按其水平投影面积计算全数建筑面积。

住宅类上盖高度达到或超过两个自然层的有顶盖阳台参照本款执行。

5.5在建筑物中设置的与公用过道、楼梯等公共部位相通、具有一面以上（含一面）直接对外开敞的、用于绿化、休闲、放置设备等公共建筑空间，且结构与阳台类似，称为公共阳台，公共阳台按水平投影面积计算一半建筑面积。

5.6住宅建筑的第一层（含地面层、裙楼顶层）类似于阳台的建筑空间，有围护结构或围护物、通达室内且位于上方建筑形成上盖的下方时，如上盖为上一层的阳台底板，则该空间视为阳台，依照阳台规定计算建筑面积；如上盖为上一层的非阳台建筑底板，该空间视为门廊或门斗，按门廊、门斗的规定计算建筑面积。

如图所示：

图住宅第一层中阳台与门廊的界定图示

5.7不封锁的阳台外侧设计有明显实物分界或隔间的空调机位，所占空间不计算建筑面积。

在不封锁的阳台里，单独设计的专用空调机位后剩余的阳台空间按前款处置；

阳台或衡宇主体其内部局部空间设置了可放空调机部位的，该空调机部位应与其相连的建筑空间一体计算建筑面积；

单独设计的空调机位向建筑内部空间（含封锁阳台）的顶部凹进时，空调机位所占空间不计算建筑面积；其下方空间当结构高度达到米时计算建筑面积，不然不计算建筑面积；

单独设计的空调机位向阳台及建筑内部空间的底部凹进时，空调机位所占空间不计算建筑面积。

空调机位上方空间按飘窗（凸窗）的规定计算建筑面积。

悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式空调机位或独立于建筑主体结构外侧的空调机位不计算建筑面积。

如图所示（图中的虚线为非结构体或非要紧墙体）：

图空调机位面积计算图示

六、楼（电）梯的面积计算

6.1位于屋面的电梯机房（含屋面的步行楼梯），当其下方设有缓冲层（不开门）时，该缓冲层和电梯基坑一样起缓冲作用，不论其高度多少，不该计算建筑面积。

6.2关于高低联跨的建筑物，其高低联跨内部连通并一起利用楼（电）梯的，按楼（电）梯设计开门侧所在跨计算层数，并相应计算建筑面积。

6.3只为某功能区服务的楼（电）梯、管道井，按其各出入口所在平面计算层数，并相应计算建筑面积，如图中a、b所示；在局部层与建筑物通过架空通廊等连通的独立楼（电）梯，按其各出入口及架空通廊所在平面计算层数，并相应计算建筑面积，如图中c所示；从建筑物外的地面层直接通向较高层次的单层斜跨楼梯计算一层建筑面积。

如图中d所示：

abc

d

图独立楼（电）梯面积计算图示

6.4非楼梯间的室内楼梯上下行之间有距离，当踏步式楼梯距离达到0.20米、自动扶梯的距离达到米，计算上一层梯间面积时，梯间的距离空间不计算建筑面积。

6.5商场、写字楼等室内设置的楼梯、自动扶梯按其通达的层计算层数，并相应计算建筑面积。

如图所示：

图室内楼（电）梯面积计算图示

6.6室内楼（电）梯投影至上层楼板结构面时，若投影面与上顶板间层高不足2.20米，则室内楼（电）梯在投影面与上顶板间层高不足米的部份不计算建筑面积。

如图所示：

图室内楼（电）梯投影后考虑层高的面积计算图示

6.7为三层或三层以上功能区服务的楼（电）梯（含该梯前室及与该楼（电）梯间直接相通的走廊，以下同）为专用梯的，位于其三层或三层以下的通达平面层的楼（电）梯建筑面积应计入三层或三层以上功能区应分摊的共有建筑面积。

6.8阁楼或复式衡宇的楼梯，若只预留洞口而未做楼梯时，则洞口不计算建筑面积。

6.9底层楼梯一部份伸出建筑物外墙，无盖时视作台阶不计算建筑面积。

6.10二层及二层以上楼梯一部份（多为休息平台）伸出建筑物外墙，分以下二种情形别离处置：

6.10.1.有盖无柱时计算一半建筑面积;

6.10.2.有盖有柱时计算全建筑面积。

6.11以衡宇的平屋面兼做上层楼梯的休息平台，分以下四种情形别离处置：

6.11.1.楼梯休息平台上面无盖，不计算建筑面积；

6.11.2.楼梯休息平台上面的顶盖达到或超过两个自然层的，不计算建筑面积；

6.11.3.楼梯休息平台上面的顶盖虽不超过两个自然层但无柱的，即无柱雨篷，不计算建筑面积；

6.11.4.楼梯休息平台上面的顶盖不超过两个自然层且有柱或有墙体的，按门廊、门斗、雨篷的有关规定计算建筑面积。

6.12计算室外楼梯建筑面积应知足以下两个条件：

6.12.1.室外楼梯的起点（相当于地面）到终点（进门）的高差不小于一个楼层的高度；

6.12.2.室外楼梯的下面不是与坡地连成一体的实体，而是室外楼梯的水平投影范围内形成一个建筑空间，视为室外楼梯。

6.13室外楼梯按其联结的不同高度的出入口计算层数，并按水平投影计算建筑面积；当上层楼梯设计为基层楼梯的顶盖，且能够完全遮盖的可视为该层室外楼梯的顶盖，若最上层楼梯无顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯时，最上一层室外楼梯视为无顶盖，此顶层楼梯计算一半建筑面积；位于地面层或其他楼层的室外楼梯仅有繁重的结构柱但无围护墙体的不计算建筑面积。

6.14室内楼梯、自动扶梯下方空间及室外楼梯下方有围护墙体的空间：

若其层高在2.20米以下的或净高在米以下的应计算为楼梯建筑面积，其下方空间不论是不是利用均再也不计算建筑面积；若其下方空间设计加以利用，且其层高在米以上（含米）的或净高在米以上（含米）的空间按套内建筑面积计算，该层楼梯所占用空间不可重复计算建筑面积。

七、室外台阶、车道的面积计算

.1室外台阶不计算建筑面积，但如果其下方空间设计加以利用的，且其层高在米以上（含米）的或净高在米以上（含米）的部份应计算全数建筑面积。

.2无上盖的室外车道不计算建筑面积，有永久性上盖的室外车道计算全数建筑面积。

室内车道按整层数计算建筑面积。

在车道所设置的层内，若车道下方空间设计加以利用，且其层高在米以上（含米）的或净高在米以上（含米）的空间应计算为相应的套内建筑面积，该层车道所占用空间不可重复计算建筑面积。

八、走廊（含挑廊、檐廊）、连廊、架空通廊、门廊、门斗、雨蓬、加油站的面积计算

8.1衡宇除一层（或相本地面层，以下同）外的其他各层的内、外走廊列为该层应分摊的共有建筑面积。

位于一层与衡宇相连的有盖、无柱、无围护结构或无围护物的外走廊，均不计算建筑面积。

若一层各户均向可计算公摊建筑面积的走廊（含檐廊）开门时，则其建筑面积列为第一层各户应分摊的共有建筑面积。

不然，列为幢内相应功能区应分摊的共有建筑面积。

8.2建筑物内走廊不管其延伸方向两头是不是封锁，均计算全数建筑面积。

8.3楼房底层的走廊设有两头不封锁消防通道的，视为公共道路不计算建筑面积。

8.4当走廊沿延伸垂直方向有一侧不封锁并直接向室外开敞时，该走廊为外走廊。

外走廊按其开敞侧是不是有结构体划分为有柱走廊和无柱走廊。

如图所示，包括：

图走廊类型划分图示

8.4.1开敞侧围护之外还存在柱或其它类型繁重支撑结构体的走廊，视为有柱走廊；

8.4.2仅有附着于结构外侧的装饰性柱（墙）的走廊，视为无柱走廊；

8.4.3柱位于外走廊两头的墙体内不专向走廊凸出，或柱能够划归其它建筑空间时（如：

构造柱），视为无柱走廊；

8.4.4走廊开敞侧柱外还有围护的，柱内按有柱走廊处置，柱与围护之间部份按无柱走廊处置；

8.5有柱（包括以剪力墙等异型柱）走廊，均按柱外围水平投影计算全数建筑面积。

无柱走廊当层高小于两个自然层时，按其围护结构外围水平投影计算一半建筑面积；当层高达到或超过两个自然层时，不计算建筑面积。

8.6位于地面与衡宇相连的有盖、无柱、无围护结构及围护物、凸出建筑主体的走廊、檐廊，不管下方是不是有台阶，均不计算建筑面积。

8.7位于地面层的两建筑物之间的有盖连廊，按以下三种情形别离计算建筑面积：

8.7.1.双排柱连廊，按柱外围水平投影计算全数建筑面积；

8.7.2.单排柱连廊，当其上盖檐口高度小于两个自然层时，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；当上盖檐口高度达到或超过两个自然层时，不计算建筑面积；

8.7.3.无柱连廊，不计算建筑面积。

8.8有盖架空通廊，全封锁时，通廊计算全数建筑面积；不封锁时，若上盖高度小于两个自然层，通廊计算一半建筑面积，不然，通廊不计算建筑面积。

8.9全封锁的门廊、门斗，按其围护结构计算全数建筑面积。

在上盖高度小于两个自然层的情形下：

开敞式的门廊、门斗、雨蓬，无柱时不计算建筑面积；开敞式的门廊、雨篷，有独立柱时按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积；含两根及两根以上柱的门廊，按柱外围计算全数建筑面积；三面临墙的门斗按其临墙范围内的上盖水平投影面积的一半计算建筑面积；门斗有柱时，计算全数建筑面积；复合结构开敞式的门廊、门斗，有柱时，计算全数建筑面积。

如图所示：

上盖高度大于等于两个自然层不封锁的门廊、门斗不计算建筑面积。

图门廊、门斗、雨蓬面积计算图示

8.10加油站的罩棚及与其结构类似的建筑，若其由独立柱或单排柱支撑，或由多柱支撑，但沿柱外围围合的建筑面积不足上盖水平投影面积的一半，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积；由多柱支撑，且沿柱外围围合的建筑面积大于等于上盖水平投影面积的一半时，按柱外围计算全数建筑面积。

九、飘窗、凸窗、落地窗的面积计算

飘窗：

与房屋室内相连通，为房间采光、美化造型而设置的突出建筑主体外墙的窗。

位于建筑主体外墙之内的窗不是飘窗，作为房间计算全数建筑面积。

飘窗窗台高度小于米或进深大于米，且飘窗窗台上方空间的结构高度不小于米时，按挑出外墙部份的水平投影面积计算全数建筑面积。

窗体本身形成的窗台高度大于等于米的窗视为凸窗，也称不落地飘窗，分为单反式凸窗（如图中a所示）和双反式凸窗（如图中b所示）两类。

窗体本身形成的窗台高度小于米的窗（如图中c所示）、窗体直接落在房间地面的窗（如图中d所示）、窗体落在结构梁、反梁、垫层等结构之上的窗（如图中e所示），都视为落地飘窗。

a单反式凸窗b双反式凸窗

c落地窗d落地窗e落地窗

图凸窗、落地窗及其指标概念图示

窗的窗台高度为房间室内地面（楼板上缘）至窗台台面（窗台板上缘）的垂直距离；飘窗上方空间的结构高度为窗台台面至窗顶板板面（顶板上缘）的垂直距离；飘窗进深为室外墙面（建筑主体外墙外缘）至飘窗的外边沿的水平距离。

窗台下方的外立脸部位应为非结构体或非要紧墙体，如：

采纳百叶窗。

如图所示：

9.3飘窗向阳台内凸出时，飘窗所占用阳台的空间仍计入阳台的建筑面积。

如图所示：

图向阳台凸出的飘窗图示

十、幕墙、墙体的面积计算

.1装饰性幕墙不计算建筑面积。

.2围护性幕墙，按以下三种情形别离计算建筑面积，如图所示：

.2.1以玻璃等幕墙材料组成的围护性幕墙，结构楼板外缘至幕墙（含框架）内缘的空间（即洞口）按上空处置不计算建筑面积，取玻璃等幕墙（含框架）的厚度作为外墙厚，并相应取半外墙；

图不同情形下围护性幕墙外墙面积计算图示

.2.2当下方有梁，幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙，取梁厚作为外墙厚，并相应取半外墙；

.2.3上下均由玻璃和其他材料框架组成围护性玻璃幕墙，以玻璃等幕墙及其框架的厚度作为外墙厚，并相应取半外墙。

.3同一楼层既有主墙又有幕墙且主墙、幕墙不重叠时，分以下二种情形计算外墙的墙体面积，如图所示：

图既有主墙又有幕墙时外墙面积计算图示

.3.11一面外墙，当其全数为围护性幕墙时，按幕墙计算该外墙的墙体面积；

.3.12一面外墙，当其围护墙体部份为主墙、部份为幕墙时，将主墙部份和幕墙部份分段，别离计算墙体面积。

.4外墙、共有墙的墙体面积均为其水平投影面积，其相应的半墙墙体面积为其水平投影面积的一半。

当外墙或分户隔墙中含有柱或其它繁重结构体时，取墙中心线向柱或繁重结构体内延伸交汇，按划分后的柱体相应位置别离计入所属相应部位的建筑面积；当墙中心线向柱或繁重结构体内延伸不能交汇时，按柱或繁重结构体的轴线与墙中心垂直相交后，划分的柱体相应位置别离计入所属相应部位的建筑面积，如图所示：

图包括垛柱的墙体图示

.5建筑物内的中空部份及其中空部位的外墙不计算建筑面积。

如图所示：

图建筑物中空处的面积计算图示

.6商场、商铺以防火卷帘、钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的，墙体厚度取其围护构架的厚度；如系安装于梁体或墙垛之上，墙体厚度取梁体或墙垛厚度。

墙体由上下两部份组成，而上下两部份墙体厚度不同时，取下半部份墙厚为墙体厚度。

.7当某一层商铺、车库设置卷闸门（玻璃门）和阳台、窗等部位既有矮墙又有栏杆的，以墙投影建筑面积计算。

.8平常关闭不利用的应急防火门应视为衡宇大体单元的固定界限。

十一、烟道、采光井、通风井的面积计算

11.1.烟道、通风井等位于建筑物主体之内的供各自然层利用，依照自然层计算建筑面积。

11.2.设计专为某若干层利用的烟道、通风井等只计算与之相通利用层的建筑

面积。

11.3.单户独自利用的内置烟道、通风井等均计入该户的套内建筑面积；烟道、通风井等外置时，取其与室内的隔墙为外墙。

11.4.地下室或半地下室利用的无顶盖采光井不计算建筑面积。

地下室或半地下室利用的有上盖的烟道、通风井等，其地下部份应按其通过利用层的地下室或半地下室的楼层数计算建筑面积。

11.5.设置于建筑物之内或附着于建筑物之外的供地下室或半地下室利用的烟道、通风井等的地脸部份，有上盖的按一层计算建筑面积，并计入地下室或半地下室的公摊建筑面积中，地面上其通过的各层应除去该部份的面积值。

十二、特殊情形的衡宇面积计算和要求

.1多排柱的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等棚柱结构的建筑按柱外围水平投影计算建筑面积；若柱为内倾斜柱，以柱内侧距离地面米处的连线水平投影范围内的部份计算全数建筑面积；若柱为外倾斜柱，则以柱最低端外侧连线水平投影范围内的部份计算全数建筑面积。

如图所示：

图棚柱结构建筑面积计算图示

.2在建筑物中的楼层内设置局部夹层的，当夹层或其下方建筑空间的层高小于米时，本楼层计算一层建筑面积。

.3在不全封锁的运动场内，有永久性上盖且层高在米以上（含米）的看台，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

运动场（馆）看台下方空间设计加以利用的，且其层高在米以上（含米）的或净高在2.10米以上（含米）的部份应计算建筑面积。

.4立体书库、立体仓库、立体机械停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高在米以上（含米）结构层别离计算建筑面积。

.5人防工程的建筑面积计算以战时平面图为准。

.6设备平台是指供空调外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台空间无出入口连通的对外放开的室外空间。

当每套住宅用于放置集中设备平台的结构外檐水平投影面积不大于平方米，不计算建筑面积；当每套住宅用于放置集中设备平台的结构外檐水平投影面积大于平方米，超出部份按其水平投影面积计算全数建筑面积。

.7有围护结构的舞台灯光操纵室，层高达到米以上（含米），按其围护结构外围水平投影面积计算。

.8位于坡屋顶层高米以下部位的老虎窗不论其高度多少，该老虎窗部位不计算建筑面积。

.9建筑物内，带电梯的单元与不带电梯的单元应别离计算公摊，电梯数、层数、户型、户室数和公摊面积不一样的单元也别离计算公摊。

.10衡宇层高低于米的阁楼、跃层、凸窗等不计算建筑面积的部位及屋面、可利用的露台，应以衡宇产权归属界址为界绘制房产分层或分户平面图，其图形以虚线表示，无需标注边长，但在其权属范围内须注记“h＜”及“屋面”、“XX户室的露台”等示意，有权利归属的应用文字说明其相应的权利归属。

.11房产测绘功效资料应当与房产自然状况维持一致，各类面积的测算必需独立测算两次。

.12关于商品房的公共建筑面积要求分摊到户或室；关于非商品房（包括自建房、存量房等）的公共建筑面积分摊到层，非商品房的层公摊建筑面积能够并入层中套内建筑面积。

.13衡宇用途依据建筑工程计划许可证批准的用途，按《房产测量规范》规定进行分类；不宜分类的，应该依据建筑工程计划许可证批准的用途,在《衡宇测绘报告》中标注。