休闲洗浴中心商业计划书.docx
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休闲洗浴中心商业计划书
洗浴中心可行性分析报告
(商业计划书)
1.洗浴市场未来发展趋势
洗浴行业已成为一个朝阳产业并处于继续发展态势,据不完全统计,北京洗浴行业全年收入约在25至30亿元左右。
就我国国内来讲,随着经济的发展,生活水平的提高,消费能力的增强,消费观念的进步,消费者对洗浴的要求会越来越高,已经不再是单纯的清洁过程,而是追求更惬意的享受。
洗浴市场出现了三个转变:
经营业态由过去单一的大众浴室向浴场、桑拿、保健中心、大众浴室等多种业态转变;所有制形式向股份制、股份合作制、外资经营等多种形式,以民营经济为主,这符合国家产业发展方向;服务功能由过去单一的清洁向休闲、保健、娱乐、餐饮多功能转变。
从洗浴业看,随着规模的不断扩大,经营设施逐步现代化,服务项目日益增多,现已形成高、中、低档多种经营模式,建立了与北京消费水平相适应的洗浴市场体系。
目前,北京洗浴行业出现了洗浴网点多、服务功能多、经济成分多、消费层次多、经营业态多的“五多”现象和浴场、洗浴中心、大众浴室、便民浴室、保健中心五种经营业态的格局。
随着社会的不断发展,洗浴业将继续朝着休闲、康乐、健身的模.
式发展下去,而那些单纯以洗浴为功能的浴池将会慢慢退出市场。
尽管综合性的洗浴中心投资很高,但由于洗浴消费的规模性、大众化,加上业已形成的时尚性、潮流化趋势,赢利能力亦是相当可观(日营业额乃至高达百万元)。
但随着北京洗浴市场日趋饱和,随着竞争的加剧,很多洗浴中心相继关门,但只要价格适当,定位准确,定会掀起新的消费高潮。
谁都知道:
市场上最大利润不是塔尖和塔基,而是中间的塔身。
现北京洗浴市场东部有成熟的大东海健身俱乐部,南部有带动整个南城休闲娱乐发展的天水河俱乐部、南洋俱乐部等,北部有大江南俱乐部,西部有蓝黛俱乐部和金佰瀚商务会馆。
但这些企业仍不满足现状,如大江南俱乐部在在八大处风景区新建了一个北京大江南花园酒店,规模五倍于北京大江南俱乐部;而位于西部的海淀区总人口为218万,就业人口达73万,排名北京城八区之首,且全国个人所得税中有2%来自海淀,海淀区的人均收入水平不仅高于北京市平均水平,其娱乐、教育、文化方面的消费支出所占比例均在前列。
同时金佰瀚商务会馆正在进行二期开发,说明西部现有的洗浴场所已经不能满足消费者的需求,西部洗浴市场需要新血液的注入,从而真正带动整个西部洗浴娱乐市场的发展。
.
2.本项目洗浴中心的可行性分析
2.1项目经营洗浴中心的优势
①洗浴规模:
本项目纯洗浴桑拿面积达8000平米,在北京来说,也是绝无仅有的,如此大的面积进行洗浴中心的开发,无疑形成了规模效应,一方面有利于投资商将项目作为京西地区的一个洗浴娱乐的亮点;另一方面有利于项目形成自我的独立环境,若配以完善的服务配套设施,优雅高贵的洗浴娱乐环境,营造一个放松的洗浴娱乐氛围,必能增加该项目的市场竞争力。
②交通条件:
本项目位于五路居中街与彰化路的交汇处,规划中的五路居中街将与西三环和西四环连接起来,本地块离定慧桥、四季青桥、航天桥和紫竹桥也只是有几分钟的车程,并且从本项目步行至西四环也仅需要五分钟路程,综上所述,五路居物流中心项目在交通条件方面的优势,将成为本项目的一大优点。
③完善周边居民生活:
项目所处地段位于中关村商圈的边缘地带,周边拥有多个大型的成熟居住区,如世纪城、曙光花园、郦城等,而这些居住区都位于金融街与三里河中央行政区及中关村的辐射圈.
之内,因此,居住在小区的居民主要来自金融街、行政机关和中关村的高知阶层。
本项目为他们提供了一个夜生活的理想去处。
④物业管理:
由于本项目是开发商自己经营,同时项目对于物业管理的要求相对也比较高,而开发商的物业有10多年的物业管理经验,储备了大量专业的物业管理人才,可以避免经营风险并降低管理成本。
⑤企业实力:
开发商由于是北京市海淀区玉渊潭农工商总公司所属二级法人公司,不论从经济实力还是政府背景,对于项目来说都是一个强有力的支撑,对于企业后期的经营有非常大的帮助。
⑥地块优势:
本项目属于永久性项目,没有拆迁风险,可以为经营者提供稳定的经营场所,确保投资回报的如期实现。
2.2项目的机会分析
①从上面提到的本项目的几大方面优势,特别是项目规模的优势,是本地段乃至全北京所有洗浴中心所无法比拟的。
像金佰瀚商务会馆、大江南俱乐部、蓝黛俱乐部、碧水云天,相对本项目而言,都只是中小项目。
.
②位于项目北部2.5公里处的北京第一家大型Mall——金源ShoppingMall即将于今年10月1日开业,依靠本项目的特色和服务,金源ShoppingMall在一定程度上可以给本项目带来很多客流量。
③随着海淀区政府对于目标区域内的规划和开发,在不久的将来,目标区域不论是生活环境还是商务环境都将会有一个质的飞跃,而本项目作为开拓者,能够在今后立于不败之地。
④在周边已有不同档次和有一定知名度的洗浴娱乐场所,如金佰瀚商务会馆、蓝黛俱乐部、碧水云天、千岛湖等,且金源ShoppingMall中也有桑拿娱乐部分,而本项目的加入在一定程度上可以形成规模效应,带动西部洗浴娱乐的发展,给西部的消费群体增加一个可选择的休闲娱乐场所,建成犹如“三里屯酒吧一条街”、“阜成路美食街”的“京西洗浴娱乐城”。
⑤消费作为拉动经济增长的一个重要动力,正在寻求新的突破,从新世纪起,旅游、教育和电讯及文化休闲服务开始成为新兴的消费热点。
而洗浴娱乐则是休闲服务中的一种,因此本项目正迎合了现在城市人的消费心理,又填补了西部的娱乐消费空白。
结论2.3.
本项目经营洗浴中心的市场机会和社会效应都是巨大的。
3.洗浴中心消费群体特征分析
4.自营洗浴中心的空间布局划分
洗浴中心初步规划面积为8000平米。
表洗浴中心项目的大概面积规划
序号
项目
数量
单面积
面积(平方米)
1
前台大厅
1
500
2
男桑拿区
1
1500
3
女桑拿区
1
750
4
自助餐厅
1
500
5
按摩室
60
平米/个10
600
6
VIP包间
20
平米40/个
800
7
休息室
80
个/12平米
960
8
套间(棋牌
30
个/平米30
900
室)
9
游泳池
1
625
10
公共部分
865
合计
8000
自营洗浴中心的人员配备5.
洗浴中心的组织框架5.1
保保安健部部
总经理
副总经理
市前场厅部接待
财务部
后勤部经理
洗浴部经理
客房部经理
采工程购部部
鞋桑部拿部
洗涤部
客房部
预接总机定待
5.2洗浴中心的人数配备
本项目规模的洗浴中心至少配置400人左右。
表洗浴中心项目的人员配备
序号.
职位
数量(人)
1
总经理
1
2
副总经理
1
3
大堂经理
4
4
前台经理
2
5
前台服务人员
14
6
洗浴部经理
2
7
技师
100
8
服务人员
150
9
保安部经理
2
10
保安
20
11
内保
20
12
会计
1
13
出纳
3
14
后勤部经理
2
15
后勤人员
10-15
16
餐厅经理
1
17
餐厅服务人员
20
18
后厨
6
19
维修工程部经理
1
20
维修工
6
21
采购人员
20
22
销售部经理
1
23
销售推广人员
10
备注:
1、技师的数量依据生意的好坏可以随时调整;
2、至少保证坐班有60人,其中搓澡工20人,足底按摩师20人,保健、修脚师各10人;
3、足底按摩师必须具备全身按摩的技能,而保健师则不一定非要会足底按摩;
4、管理人员可以自定;
5.3洗浴中心的人员招聘途径
主要招聘途径为从竞争对手那招聘有经验的管理人员,俗称“挖墙角”,其次是从外地的按摩学校招聘技师。
一般一个部门经理或大堂经理可利用他们已成熟的渠道带来5-名有丰富经验的服务生,这样很容易使企业上轨道。
但同时也要10.
注意招聘来的员工有想法,因此,需要对一批招聘进来的员工进行相关调整,如两个经理两班倒,把经理带来的服务生和经理分开管理,这样有利于企业的管理。
6.自营洗浴中心的成本分析
6.1员工工资
依据以下数据测算,每月员工工资为250,000元/月,年员工工资为300万元。
表洗浴中心项目的员工工资
序号
项目
单人工资(元/月/人)
1
前台(收银、迎宾)
800
2
保安
800
3
内勤、人事、采购
1000
—800
4
后勤、出纳、技术人员
800—1000
5
会计
1500-2000
6
领班(大堂经理)
5000
7
内保
1200
备注:
技师的费用较为特殊,一般都是以返点的形式,就是一个钟(45分钟)的收入按比例分成,开始时建议洗浴中心与技师是四六开分成,技师拿六,因为洗浴中心刚刚开业没有知名度和客源,只能依靠技师的技术和服务招揽客源,等洗浴中心发展以后且有一定知名度后可以改为六四开,即洗浴中心拿六,技师拿四,如果你技师不同意这样的做法,洗浴中心可以再聘用其他技师。
这是目前洗浴行业较为通用的手法。
6.2管理费用
依据以下数据测算,每月的管理费用为1,250,760元/月,其中包括了温泉每月的维护费用57,090元/月。
每年的管理费用为1501万元/年。
表洗浴中心项目的管理费用
序号
项目
顾客量
数量
单价
费用
1
水
600人
300吨/天
70元/吨
21000元/天
2
电
600度
0.69元/度
414元/天
3
柴油
900公升/天
3.75元/公升
3375元/天
4
温泉维护费用
800立方米
1903元/天
57090元/月
5
员工工资
250000元/月
6
其他管理费用.
200000元月/
合计
1,250,760元/月
备注:
1、水:
柴油=1(吨):
3(公升)
6.3装修费用
本项目的装修费用大概为750*4=3000万元,当中包含墙体装修、屋顶装修、防水和隔音设备等等,由于装修的要求和档次不同,费用是不同的,因此装修费用与实际有一定的差距。
表洗浴中心项目的装修费用(部分)
序号
项目
面积
单位造价
(元)费用
备注
1
普通装修
7000平米
平500元/方米
万350
2
局部特殊装修
平米1000
4000元/平方米
万400
合计.
万750
6.4硬件投入费用
硬件投入主要包括灯具、洁具、按摩床、一次性洗漱用品、餐具器皿、包间内的电视、DVD、家具、地毯、字画、锅炉、水处理设备,都是根据项目规模和企业的资金实力自定。
比如,一个VIP包房的水龙头可能售价为1万元,因此硬件投入费用的测算有不确定性,大概在2000万元左右(保守估算)。
6.5开发地下热水的相关费用
按凿井深度4000米计算,开发利用地下热水的一次性投入为890余万元。
地下热水不会单收水费,只要按照《北京市矿产资源补偿费(地热)征收标准》和《北京市地下热水资源费》交纳相关费用即可。
)(详细请见附件《有关温泉开发文件》
6.6广告宣传及市场推广费
广告宣传及市场推广费为:
(管理费用+装修费用+硬件投入费用+温泉投入费用)×1%=73.91万元
6.7不可预见费
不可预见费用为:
221.73万元
(管理费用+装修费用+硬件投入费用+温泉投入费用)×3%=221.73万元
6.8总投入费用
总投入费用为:
7686.64万元
管理费用+装修费用+硬件投入费用+温泉投入费用+广告宣传及市场推广费+不可预见费=1501+3000+2000+890+73.91+221.73=7686.64万元
7洗浴中心自营可行性分析
7.1自营洗浴中心的利润
根据对洗浴中心经营者的定性研究,如果本项目进行自营,则可获得非常可观的利润,承担一定的经营风险是经营者所不可避免的。
本项目得出以下参考数据:
人均消费
200元
300元
400元
夏季
春秋
冬季
夏季
春秋
冬季
夏季
春秋
冬季
日客流量
200
300
400
200
300
400
200
300
400
(万日营业额元)
4
6
8
6
9
12
8
12
16
(额业营万元)
360
1080
720
540
1620
1080
720
2160
1440
(万年营业额元).
2160
3240
4320
一次性投入(万元)
7687
本运年行成(万元)
1501
利润(万元)
659
1739
2819
回收期
年11.5
年4.5
年3
7.2出租物业的利润
如果将自营洗浴中心的物业面积进行对外租赁,相对于自营洗浴中心来说,租赁风险几乎为零,但获得的利润也不可观。
经营面积:
8000平米
租金:
1.7元/平米/天
年租金收入:
489.6万元/年
管理费用(10%):
48.96万元/年
租赁利润:
440.64万元
7.3自营与租赁利润的比较
针对以上两组数据可以发现,自营利润是租赁利润的9.8倍-13.2倍,且自营仅仅是一次性的投入,即一次投入7687万元,之后获得的则是几倍的利润。
7.4结论
自营洗浴中心的收益明显大于租赁所获取的收益。
建议本项目洗浴中心部分自营。
8初步市场推广方案
8.1不按牌理出牌,创新业态;
在未来一年的筹备期,通过业态创新来创造新的需求,规避竞争进入无竞争领域,制订新的游戏规则以喝到市场的“头啖汤”。
8.2先声夺人,造势开路,大幅度提升知名度;
在项目开业前,通过事件营销等超常规运作手法,来达到聚焦眼球万众瞩目的效果,从而使得一炮打响,一夜走红。
8.3擒贼先擒王,开业公关,通过领头羊创造潮流,引领时尚;
开业期,运用公关活动首先征服消费群中的意见领袖,以点带面引发“多米诺骨牌”效应,从而带动整体消费。
打造品提高顾客忠诚度,通过独特的参与活动,导入体验营销,8.4
牌;
开业后,通过营造一种深刻的难以磨灭的消费体验(或“痛快刺激”,或“温馨浪漫”,或“轻松舒适”),培养一大批长期稳固、忠实优秀的客户群,这是预防竞争对手模仿的无上法宝。
因为洗浴中心80%的客户是回头客。
8.5与时俱进,打造核心竞争力;
这几个策略的方案执行能保证本项目的开业成功与发展看好,但我们也必须明白,竞争对手可以通过模仿来逐渐抵消我们的固有优势。
所以,与时俱进、永创新高是保持长期竞争力和永续经营的惟一之路。
通过环境、服务与产品的不断完善与更新,自我否定,推陈出新,始终走在产业前沿,领先一步,保持品牌的时代感,使之历久如新,经久不衰,实现永续经营的梦想。
8.6软广技巧
探讨时尚杂志等主流媒体刊登洗浴中心的老总访谈,在北青报,
洗浴中心的社会价值和影响范围,从而获得本项目的社会知名度
8.7固定客源的锁定
在瑞丽,风范杂志和背靠背传播公司等拥有高消费者渠道的媒体附赠5折消费卡,3个月后发放8折卡,以初步锁定客源。
9实际经营者的经验分享
9.1用水量
一般来说,洗浴中心客人越多就越省水,同时冬天较夏天费水30%以上,4-6月、9-11月最省水,平均2个人用1吨水。
9.2水温控制
洗浴中心的水温随着季节的变换,洗浴中心对水温的控制也是不同的,一般冬天水温控制在42度左右,夏天水温控制在38度左右。
柴油用量9.3
业内人士介绍说,北京90%的洗浴中心都是用锅炉烧水的,用锅炉则会用到柴油,一般烧一吨水至少耗柴油3公升,由于目前成品油市场柴油供应紧缩,以前洗浴中心每天都要有2-3家供应商提供柴油,才能保证洗浴中心的需求;而本项目规模的洗浴中心,建议本项目在后期经营时一定要与5-8家石油供应商建立合作关系,基本都为送油上门,否则会影响洗浴中心正常营业。
如果本项目考虑使用温泉,则没有必要考虑这些。
9.4锅炉
根据本项目的规模要求,建议必须具备60万大卡的锅炉2个以上,费用大概为20万元。
同时,如果使用水处理设备可以节约50%的用水,水处理设备的费用为100多万。
9.5游泳池
在桑拿房的旁边必须设立一个游泳池,面积为国家规定面积的一半即可,国家规定游泳池面积为1250平方米。
包房9.6
洗浴中心有10%-15%的包房是不能投入经营的,主要是要考虑所辖派出所、社会人员、内保、特殊服务生的占房率和使用率,同时可能还要招待一些朋友之类所用。
9.7管理经验
①服务生均为两班倒,精英必须安排在晚上,两班各有负责人;
②附属给领班相当的权限,经理一般不出面处理纠纷,投资方应派人协助管理、监督;
③内保要有一定势力范围,包括和公、检、法机关及社会人员的关系;
④领班是关键人物,技师、小姐可以灵活调整,包括提成比例。
开始要高,运营进入正轨后马上把比例下调;
⑤预留出包房给朋友、内保、小姐、公检法人员;
⑥把领班带来的有经验人员分开管理。
收银员要可靠,也可频繁更换。
⑦装修采用招投标的方式,其它设施较好采购,但柴油控制较为紧缩,所以建议与5家(甚至更多)的供应商建立合作关系;
做好收银系统,将收款台和财务室的联机监控系统做的尽可⑧.
能完善。
⑨经营洗浴中心必须要打通关系的政府机关:
辖区派出所、分局治安处、分局扫黄打非办公室、地税部门、街道办事处。