《房屋公园房源管理规范》.docx
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《房屋公园房源管理规范》
房屋公园房源管理规
第一章房源管理
一、房源分类
名称
个人
区域公共
数量限制
15套
无限
备注
1、经纪人可在个人和区域公共间自由淘换；
2、望京大区为大区公共
二、经纪人房源类角色
角色
定义
买卖
租赁
创建人
新录入该有效房源或将该非有效房源转至有效状态的经纪人
√
√
房源方
正在个人下维护该房源的经纪人；
√
×
实堪人
上传该房源的照片和户型图的经纪人
√
√
钥匙人
拿到可以打开该房源房门钥匙的经纪人
√
√
普通委托人
和业主签定普通委托的经纪人
√
×
独家委托人
和业主签定独家委托的经纪人
√
√
三、VIP房源的设置
设置人
业务经理
区域经理
设置数量
1个
6个
设置原则
1）新鲜独家房源，7日须取消VIP设置；
2）被交了意向金或定金的马上要成交的房源，意向金或定金退还后应马上取消VIP设置；
第二章绩效管理
一、买卖房源业绩分配比例
角色人
房源动作
比例
有效标准
备注
创建人+房源方
录入
20%
1．业主的联系方式准确有效，联系人能够配合我司业务人员进行有效带看
2．房源有明确出租出售需求
3．房源所对应的楼盘名称、楼栋号、单元号和房间号正确
4．房源录入面积和实际房产证（商品房买卖合同）中的面积相差在5%以
最终成交价与系统报价相差10%以上，扣录入业绩10%
实堪人
照片
户型图
5%
1.户型图正确，比例准确
2.照片要求客厅、卧室、厨房、卫生间都必须要有
普通委托人
委托
5%
1．委托协议
2．业主照片
3．产权证（购房合同）照片都要有
均上传至CRM系统
钥匙人
钥匙
10%
有钥匙能打开门
独家委托人
独家
15%
1．独家协议
2．业主照片
3．产权证（购房合同）照片
1．覆盖委托业绩
2．均上传至CRM系统
合计
50%
二、租赁房源业绩分配比例
角色人
房源动作
比例
有效标准
备注
创建人
录入
20%
1．业主的联系方式准确有效，联系人能够配合我司业务人员进行有效带看
2．房源有明确出租出售需求
3．房源所对应的楼盘名称、楼栋号、单元号和房间号正确
4．房源录入面积和实际房产证（商品房买卖合同）中的面积相差在5%以
实堪人
照片
户型图
10%
1.户型图正确，比例准确
2.照片要求客厅、卧室、厨房、卫生间都必须要有
钥匙人
钥匙
10%
有钥匙能打开门
独家委托人
独家
10%
1．独家协议
2．业主照片
3．产权证（购房合同）照片
均上传至CRM系统
合计
50%
三、业务经理主攻楼盘市占率管理
1.考核围：
主攻楼盘的住宅
2.考核容：
业务经理的主攻楼盘在本公司成交，奖励业务经理500元/套，在外公司成交，惩罚50元/套；直接从工资里奖惩；
3.统计依据：
网签数据
4.下列情况，均不奖不惩：
（1）自行成交的；
（2）本公司代办过户的；（3）车库
四、离职人员房源业绩分配
离职人员
业绩转入人员
经纪人
业务经理
区域经理
录入人
房源方
录入人业务经理
录入人区域经理
户型图、照片上传人
房源方
原上传人业务经理
原上传人区域经理
钥匙、委托、独家
房源方
原签委托方业务经理
原签委托方区域经理
第三章房源录入
第一节录入原则：
1.围：
全体业务人员均可录入房源。
业务经理以上层级可以录入房源，但不能成为房源的录入人和所属人。
2.时效：
获取房源信息后必须在2小时录入CRM系统，晚录视同未录。
3.真实：
录入的信息必须真实有效，
4.唯一性：
同一业务类型中，只能存在唯一的物业地址。
5.完整性：
经纪人应尽可能全面了解房源及业主信息，并录入系统，增加房源信息完整性。
第二节录入权限:
1、本组人在有效房源变更为无效状态起24小时不能重新录入该房源；
2、经纪人可跨区录入房子，上传户型图和照片，拿钥匙，签委托和独家，并享有相应业绩分成；
第三节录入的信息容
分类
房源相关信息
产权人信息
产权人
产权人性别
产权人联系
电子
婚姻状况
代理人
代理人性别
代理人联系方式
代理人与产权人关系
代理方式
房源信息
房屋地址
户型
建筑面积
套面积
朝向
楼层
用途
建成年代
产权证日期
物业费
供暖方式
产权性质
建筑类型
建筑结构
房屋现状
抵押信息
委托信息
委托类型（出租/出售）
委托方式（钥匙、委托、独家）
委托价格（单价、总价）
售房原因
房源状态
照片户型图
付佣
评价信息
优质度
经纪人评价
业务经理评价
主攻楼盘业务经理评价
房主自己评价
第四节优质房源的判断标准
判断维度
a楼盘围
b户型
c单价
d钥匙
描述
主攻楼盘
主力户型
低于最近一次成交单价
有
备注
1.abc三项全部符合为A类房源；
2.abcd四项全部符合为A+房源；
3.其余均为非A房源；
1.区域经理应根据本区域的真实情况，确定本区的主攻楼盘围和各楼盘的主力户型；
2.为保证A类房源的真实度，区域经理需每周更新主攻楼盘的A类房源单价判定标准；
第五节录入数量要求
1.房源量最低录入标准
增量
存量
（个人）
责任人
质量监督人
数量检查人
惩罚措施
惩罚方法
2套有效房源/人/周
15套/人
经纪人
业务经理
总部
10元/每少一套
直接从工资里扣
2.房源量化的计量标准：
1）新增房源须为区域确认的可覆盖楼盘，此外都不计入新增量；
2）从区域公共里淘换的房源，不计入个人当周新增量；
3）业务经理需对本组新增房源的有效性进行审核，审核通过的房源才计入新增量；
3.审核时效：
业务经理应每日对本组新增房源进行审核，最晚不得超出下周一上午11点，否则，未被及时审核通过的新增房源一律不计为经纪人的当周新增量；
第六节房源实堪
1.新增房源的创建人在24小时有优先上传房源照片和户型图的权限；24小时之后，第一个上传有效房源照片和户型图的经纪人成为房源实勘人，计该经纪人的实勘业绩。
2.上传房源和户型图的标准：
照片至少要4（客厅、卧室、厨房、卫生间各一），且为真实照片，照片要求能体现房屋整洁，采光好的特点；
3.上传户型图的比例严重失调或照片数量不够、或质量不高，区域经理可视情况酌情扣减相应业绩；如上传虚假户型图和照片，则取消相应业绩；
4.业务经理和区域经理不能做为实堪人；
第七节房源钥匙
1.房源成功录入后，房源创建人和主攻楼盘和经纪人应主动向业主获取房源钥匙委托。
2.经纪人获取钥匙委托后必须及时在CRM系统中登记房源钥匙信息。
3.钥匙委托标准：
能打开门的钥匙，并在CRM系统中选择有钥匙信息。
4.第一个在系统中录入钥匙信息，且店助理审核通过才被判定为钥匙人。
5.业务经理、区经理不能成为钥匙人。
第八节房源委托
1.委托类型：
分为一般委托和独家委托两种。
2.委托标准：
签署《房屋出售委托协议》，并将《房屋出售委托协议》照片、业主照片、产权证（购房合同）照片都要录入CRM系统。
3.第一个签订《房屋出售委托协议》并在系统中录入符合标准的委托协议信息的经纪人成为委托人。
签订独家委托协议可以翻非独家委托的委托业绩。
4.业务经理、区域经理不能成为委托人
第九节房源修改
一、物业地址和业主修改
1.时效性：
房源录入之后，若获取了更详细的房源信息，或房源信息发生变化时，经纪人应在12小时在CRM系统中修改。
2.经纪人有权修改围盘房源的部分信息，但必须保证修改信息的真实性。
3.房源详细地址不能修改。
若发现房源地址有误，需申请将该房源转为无效。
4.经纪人可以新添业主联系方式，但不能修改业主联系，只有房源直属区域经理可以修改业主联系方式。
二、实堪信息修改
1、如经纪人发现户型图和照片虚假，可通过向被举报人直所属区域经理举报，举报时，附件必须有正确的户型图和照片；
2、户型图和照片举报流程：
三、钥匙信息修改
1）钥匙信息只有录入钥匙的经纪人及其直属上级可以修改或删除。
2）签有《钥匙委托协议》即将到期时，登记人可与业主续签委托协议，成功续签后要在系统中修改钥匙委托协议到期时间。
四、委托信息修改
1）房源委托信息只有委托人及其直属上级可以修改和删除。
2）协议即将到期时，委托人可与业主续签委托协议，成功续签后要在系统中修改协议到期时间。
房屋出售委托协议到期时，若房源仍为有效状态，清空该委托相关信息，委托人资格自动失效。
3）对于虚假的委托信息，其他经纪人可以向委托人的区经理举报。
若经核实确认为虚假委托，房源委托人区经理可将委托置为无效，清空该委托相关信息，撤销原录入委托经纪人的委托人角色。
五、房源价格修改
1）房源方经纪人应主动与业主沟通议价。
2）房源方经纪人及其直属上级都可修改房源的出售价格或租金。
第一十节房源查看
一、房源信息
1.业务体全体人员可看到本商圈覆盖围所有房源的联系地址和业主。
2.各层级业务人员在查看完房源业主后，必须将与业主沟通完后的信息录入CRM系统跟进中；
二、查看次数限制
第一十一节房源状态变更
一、房源状态的种类：
有效、暂缓、待定、无效、已成交
二、房源状态分类的判断标准：
有效房源状态的认定标准
状态
具体标准
符合条件
有效房源
业主的联系方式准确有效，联系人能够配合我司业务人员进行有效带看。
有效房源必须同时符合以上的所有标准才为有效。
房源有明确出租/售需求。
房源所对应的楼盘名称正确。
房源所对应的楼栋号、单元号和房间号正确。
房源录入的面积和实际房产证或《商品房买卖合同》中的面积差距在5%以下的。
暂缓房源
房源无明确出租/售需求。
暂缓房源只要符合上述条件之一即为暂缓。
业主的联系关机、停机或无法接通超过7天的，以系统最后一次跟进记录倒推的时间为准。
房源已出租。
出租房源在一个月不能签约、入住。
待定房源
不能确定是否有效。
待定房源只要符合上述条件之一即为待定。
无法认定是否为业主的正确联系方式。
无效房源
房源所对应的楼盘名称错误。
无效房源只要存在以上条件之一即为无效。
房源所对应的楼栋号、单元号和房间号错误。
房源录入的面积和实际房产证或《商品房买卖合同》中的面积差距达到5%以上。
房源录入的错误或空号。
已成交房源
已通过我公司出售的房源
三、房源状态划转
1、经纪人发现房源条件不符合现有状态，应将该房源转状态时，可向房源属业务经理进行举报，要求更改房源状态；
2、区域经理应于每月组织经纪人定期集中维护区域公共下房源，并将须转状态房源即时划转；
3、房源状态举报流程
第一十二节房源归属变更；
一、非有效房源的归属变更
1.CRM系统中已录入的有效状态房源如发现业主错误，且经纪人可以提供有效的业主联系，则该经纪人可以通过举报，要求房源所在组业务经理变更房源方为自己，可分得5%的录入业绩和15%的维护业绩，共计20%的房源业绩；
2.举报流程：
4、当房源从非有效状态转为有效状态时，房源创建人自动更新为申请转有效状态成功的经纪人
二、人员异动的归属变更
1、平级异动：
同商圈经纪人，资源随经纪人走；跨商圈经纪人，资源留原组别，由原组别业务经理重新分配
2、晋级异动：
（1）经纪人晋升为本组业务经理，资源由升职人在24小时重新在本组分配；
（2）经纪人晋升为别组业务经理，资源由原组别业务经理在24小时在本组重新分配；
3、整组异动：
同商圈，资源随整组人员调整；跨商圈，资源留原区域，由区域经理在24小时重新分配；
4、离职：
经纪人原所属房源由业务经理在24小时分派给其他经纪人做为房源新的房源方；
5、除上述情况，与业务体各层级管理人员协商处理；
第一十三节房源聚焦管理；
第一十四节房源跟进管理
一、跟进时效：
经纪人必须在获取房源相关信息的第一时间在系统中进行跟进，严禁出现不录入或延迟录入的行为；
二、跟进容要求：
a）跟进容必须能够准确反映跟进人所获取的相关信息，禁止在跟进中出现让其他查看人产生歧义或难以理解的字眼；
b）跟进容必须能够如实反映所获取的信息，严禁出现藏匿信息或录入虚假信息的行为；
c）跟进容必须以汉字的形式按照正式的语言习惯进行，严禁在跟进中输入拼音、字母或其他不规的容；
d）跟进容必须注意文明用语，严禁在跟进容例出现侮辱及谩骂的字眼；
三、各状态房源跟进时间及方式：
沟通结果
状态
后续跟进标准动作
责任维护人
不通
空号，停机
无效
通过其他开发途径，找该房源的业主
楼主责任人
关机
待定
发A+B类短信或每日打，1个月后结果不变，转无效；
楼主责任人
接通
没接
待定
发A+B类短信或每日打，1个月后结果不变，转无效；
楼主责任人
接听
业主确认有房产交易需求
有效
每3天跟进一次，挖掘业主信息；
楼主责任人+房源录入人
业主确认无房产交易需求
暂缓
每10天跟进一次，用C类短信维护
楼主责任人
称不是业主
暂缓
每10天打一次，若结果不变，1个月后转无效状态；
楼主责任人
信息模糊不清晰
待定
发D类短信，1个月后结果不变，转无效状态；
楼主责任人
四、跟进容：
1、开盘人开盘跟进标准：
开盘人必须在开盘后第一时间做出跟进，跟进容要涵盖：
a）急迫程度
b）原购房款金额（此项信息尽量提供）
c）贷款情况
d）方便看房时间
e）售房原因
2、日常维护跟进标准：
a）补充深挖业主的个人信息；（如业主的婚姻状况，家庭状况，决策人等等）
b）业主心态变化
c）价格调整情况
d）影响看房的意外情况;（出差了、出租了，或者将房子借给别人暂住了）
3、查看的跟进标准：
每次查看业主信息，都必须要和业主有相应的沟通，并将此次查看的目的、沟通的结果如实的呈现在跟进里；
4、跟进时未能打通业主，需要及时与业主进行短信维护，并在跟进中体现。
（如：
业主未能接通/业主关机/…，已发A类/B类…短信等；注：
A、B、C类短信模板在系统中短信小贴士中可见。
）
第一十五节罚则
一、晚录入或不录入
经纪人在得到房源信息后，应在2小时录入CRM系统，不得延迟录入或私藏房源，第一次，全公司通报批评；第二次，开除；直属上级承担管理不善责任，业务经理罚200元/次，区域经理罚100元/次；
二、虚假和信息
1、录入错误的业主联系方式：
录错等同于未录入，按不录入处罚。
2、信息录入时，如录成总机或找不到业主本人，录入业绩不算，由房源方成交，则成交业绩不算。
3、处罚依据：
业务经理回访前，该责任由录入人承担；业务经理回访后的有效房源，该责任由录入人和所属人业务经理共同承担。
4、篡改业主联系方式：
当事人直接辞退，业务经理罚款200元；
三、处理举报不及时或错误
1、业务经理在接到各类举报信息后，应24小时处理，若不予处理，第一次全公司通报批评，第二次，罚款500元/条
2、若业务经理审核为举报无效，而区域经理复核为举报有效，则视为业务经理不作为，第一次全公司通报批评，且罚款100元，以示警告，第二次降职；
3、如房源方在虚假状态下自行成交，不计成交业绩。
第一十六节考核时间：
1.新入职人员自开通CRM系统之日起，满30日后的次周一，开始量化考核；
2.跨商圈调店人员，自调店之日起，满30日后的次周一，开始量化考核；
3.同商圈调店人员，原则上不中断考核期，若有特殊情况，需由大区总监特批暂中断考核，中断时间不超过30日；
4.经纪人当周请假2日（含），当周量化考核不变；当周请假3日（含））以上，当周不考核量化；
5.业务经理当周无论请假几日，当周带看量化考核均不变，但业务经理请假期间的带看真实性由区域经理代为确认，并对此负责；
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