营销策划项目价格策划书市场比较法.docx
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营销策划项目价格策划书市场比较法
项目价格定位策划书
对于本项目而言，在不断变化的市场大潮中，只有将自己所处的位置和方向认识清楚，客观地认识市场，准确地把握市场，才能使我们的项目在市场上准确地迎合目标消费群体的真实需求，赢得市场。
结合本项目的整体市场定位以及市场的现实情况，对本项目做如下的价格定位。
一、定价目标
销售目标：
以追求最大利润为目标。
适度利润为目标确定的价格不仅使企业可以避免不必要的竞争，又能获得长期利润，而且由于价格适中，消费者愿意接受，还符合政府的价格指导方针，因此这是一种兼顾企业利益和社会利益的定价目标。
二、定价方法
选用的方法是市场比较法，是将本项目与近期交易类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正调整，以此获得对象的客观合理价格或价值的方法。
三、确定付款方式
1.分期付款
分期付款分3期付款，首期购房时必须付总额的50%;二期付款必须在6个月内付清付购房总额的20%，三期付款必须在12个月内付清付购房总额的30%。
2.按揭贷款
本项目的按揭贷款银行是中国工商银行和中国建设银行。
中国工商银行
中国建设银行
项目
利率
项目
利率
短期贷款
短期贷款
六个月（含）
5.6
六个月（含）
5.85
六个月至一年（含）
6.06
六个月至一年（含）
6.31
3.一次性付款
一次性付款优惠总价的2%，送一辆高级自行车。
四、定价过程
（一）楼盘均价设定
1.比较案例选择
通过对测算对象附近区域类似的工业用地项目的调查分析，我们筛选了三项案例作为比较对象。
2.比较因素的选择
根据对象的宗地条件，影响测算对象价格的主要因素有：
（1）确定地价指数。
（2）主要有交通条件（道路通达度、距市中心距离、距公交车站距离）、产业集聚度、公用设施完备度、基础设施状况、商服繁华度、环境优劣度等。
（3）主要指宗地面积、宗地形状、容积率、临街状况、目前规划限制。
3.比较因素条件说明
测算对象与比较案例的比较因素条件详述见下表：
比较因素条件说明表
比较因素
测算对象
案例A
案例B
案例C
项目名称
南湖D-6-02地块
中梁橡树湾
香缇半岛
京都城
项目位置
瓯海区泽梧田板块南湖地块
汤家桥南路与瓯海大道交汇处
瓯海区泽雅镇（原泽雅工业区）
瓯海大道北侧与三垟街道东侧交叉口
土地用途
豪华住宅
高端住宅
豪华住宅
豪华住宅
成交价格
待算
41000元/㎡
45000元/㎡
39350元/㎡
交易日期
2012.10
2011.10
2009.04
2009.11
交易情况
正常
正常
正常
正常
区域因素
对外交通
39、40、52等多路公交，便利
54路等公交，一般
54路等公交，一般
54路等公交，一般
商业繁华程度
低端
低端
低端
低端
临路状况
临近主干道
主干道
主干道
主干道
公共基础设施配套
学校、超市，设施一般
小学、车场，超市、停配套良好
小学、车场，超市、停配套良好
休闲中心，幼儿园，配套一般
个别因素
宗地面积
24300㎡
18158㎡
19087.56㎡
65910.33㎡
绿地覆盖率
30%
30%
42%
32%
容积率
3
2.29
2.294
2.73
环境质量优劣度
良好
良好
良好
良好
4.编制比较因素条件指数表
根据待算宗地与比较案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。
比较因素指数确定如下：
（1）待算宗地与三个案例的土地用途、交易情况、交易类型等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。
（3）区域因素、个别因素条件修正：
以待算宗地条件为100，将三个比较案例的具体条件与测算对象逐一进行比较，对比较案例条件比测算对象条件好的，给予正修正；对比较案例条件比测算对象条件差的，给予负修正。
得出各因素对应的修正值。
根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表：
比较因素条件指数表
比较因素
测算对象
案例A
案例B
案例C
项目名称
南湖D-6-02地块
中梁橡树湾
香缇半岛
京都城
土地用途
100
103
100
100
交易日期
100
98
97
97
交易情况
100
100
100
100
区域因素
对外交通
100
98
98
98
商业繁华程度
100
100
100
100
临路状况
100
103
103
103
公共基础设施配套
100
101
101
100
个别因素
宗地面积
100
97
98
103
绿地覆盖率
100
100
101
103
容积率
100
103
103
102
环境质量优劣度
100
100
100
100
5.编制因素比较修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表：
因素比较修正系数表
比较因素
案例A
案例B
案例C
项目名称
中梁橡树湾
香缇半岛
京都城
成交价格
41000元/㎡
45000元/㎡
39350元/㎡
土地用途
100/103
100/100
100/100
交易日期
100/98
100/97
100/97
交易情况
100/100
100/100
100/100
区域因素
对外交通
100/98
100/98
100/98
商业繁华程度
100/100
100/100
100/100
临路状况
100/103
100/103
100/103
公共基础设施配套
100/101
100/101
100/100
个别因素
宗地面积
100/97
100/98
100/103
绿地覆盖率
100/100
100/101
100/103
容积率
100/103
100/103
100/102
环境质量优劣度
100/100
100/100
100/100
修正后的土地价格
39877.41元/㎡
42892.53元/㎡
37139.42元/㎡
市场比较法最终价格
39979.79元/㎡
6.案例修正后的地价计算
经过比较分析，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法测算待测宗地的最终价格，即单位地价为39979.79元／㎡。
小结：
根据上面的定价目标再结合周边楼盘的价位走势，最终确定均价为40000元/平方米。
（二）各幢建议价格
各幢比重表
楼层比较表
项目
户型
采光
朝向
通风
绿化
总分
权重
10
10
10
10
10
50
楼幢
A1
7
8
8
9
9
41
A2
6
7
7
9
8
38
A3
8
9
9
8
10
43
B1
9
8
9
8
9
43
B2
9
7
8
7
8
39
B3
10
10
10
9
9
48
C1
8
9
8
10
10
45
C2
10
8
7
10
8
44
C3
9
10
10
10
9
48
D1
8
8
7
9
8
40
D2
8
9
9
9
9
44
E1
8
9
8
8
8
41
E2
9
8
7
7
7
38
E3
10
10
9
9
9
47
B1、B2、B3、C1、C2、C3六栋处于小区中心，建筑物本身楼下带花园，全景大面积远景，采光通风方面俱佳，因此在定价的时候房价最高，属于第一类
A1、A2、A3三栋地处小区边缘，临近外部街道，环境较第一类来说略有嘈杂，但其建筑物本身正对小区内的主题花园，附近也无其他建筑物遮挡光照或者影响通风环境，所以算为第二类。
D1、D2二栋位于小区正大门，相比于第二类来说，正大门的人流车流量相对较多，并没有第一类及第二类的竞争力，所以算为第三类。
E1、E2、E3三栋处于小区角落，相对于其他三类来说，它的附近没有太多花园绿化景观，西面还有一座寺庙，从中传出的佛音及祭祀用品的气味大大降低了它的竞争力。
所谓归属第四类。
定价影响原因比较大的是周边环境，所处的楼幢位置及朝向楼层
楼名
A1
A2
A3
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
E1
E2
E3
积分
41
38
43
43
39
48
45
44
48
40
44
41
38
47
均价
39500
36800
42000
42000
37000
45800
43500
42800
45800
38000
42800
39500
36800
44500
（三）各套建议价格
1、A幢各套建议价格
房间编号
销售套内面积（平米）
销售单价
销售总价
房间编号
销售套内面积（平米）
销售单价
销售总价
房间编号
销售套内面积（平米）
销售单价
销售总价
A1-2-1
150
36500
5475000
A2-2-1
130
33400
4342000
A3-2-1
150
39650
5947500
A1-2-2
150
36000
5400000
A2-2-2
130
33400
4342000
A3-2-2
150
39800
5970000
A1-3-1
150
36800
5520000
A2-3-1
130
33800
4394000
A3-3-1
150
40000
6000000
A1-3-2
150
36500
5475000
A2-3-2
130
33800
4394000
A3-3-2
150
40400
6060000
A1-4-1
150
37200
5580000
A2-4-1
130
34100
4433000
A3-4-1
150
40200
6030000
A1-4-2
150
37000
5550000
A2-4-2
130
34100
4433000
A3-4-2
150
40800
6120000
A1-5-1
150
37500
5625000
A2-5-1
130
34800
4524000
A3-5-1
150
40600
6090000
A1-5-2
150
37800
5670000
A2-5-2
130
34800
4524000
A3-5-2
150
41200
6180000
A1-6-1
150
38200
5730000
A2-6-1
130
35400
4602000
A3-6-1
150
41000
6150000
A1-6-2
150
38800
5820000
A2-6-2
130
35400
4602000
A3-6-2
150
41600
6240000
A1-7-1
150
39500
5925000
A2-7-1
130
36200
4706000
A3-7-1
150
41400
6210000
A1-7-2
150
39800
5970000
A2-7-2
130
36200
4706000
A3-7-2
150
41800
6270000
A1-8-1
150
39500
5925000
A2-8-1
130
37000
4810000
A3-8-1
150
41600
6240000
A1-8-2
150
39800
5970000
A2-8-2
130
37000
4810000
A3-8-2
150
41800
6270000
A1-9-1
150
39800
5970000
A2-9-1
130
37300
4849000
A3-9-1
150
41800
6270000
A1-9-2
150
39500
5925000
A2-9-2
130
37300
4849000
A3-9-2
150
41920
6288000
A1-10-1
150
39800
5970000
A2-10-1
130
37880
4924400
A3-10-1
150
42000
6300000
A1-10-2
150
39500
5925000
A2-10-2
130
37880
4924400
A3-10-2
150
41800
6270000
A1-11-1
150
39800
5970000
A2-11-1
130
38200
4966000
A3-11-1
150
42000
6300000
A1-11-2
150
39500
5925000
A2-11-2
130
38200
4966000
A3-11-2
150
42400
6360000
A1-12-1
150
39800
5970000
A2-12-1
130
38400
4992000
A3-12-1
150
42200
6330000
A1-12-2
150
39500
5925000
A2-12-2
130
38400
4992000
A3-12-2
150
42400
6360000
A1-13-1
150
40150
6022500
A2-13-1
130
38800
5044000
A3-13-1
150
42600
6390000
A1-13-2
150
40100
6015000
A2-13-2
130
38800
5044000
A3-13-2
150
42400
6360000
A1-14-1
150
40200
6030000
A2-14-1
260
39000
10140000
A3-14-1
150
43000
6450000
A1-14-2
150
40160
6024000
A2-14-2
260
39000
10140000
A3-14-2
150
42800
6420000
A1-15-1
150
40350
6052500
A3-15-1
150
43400
6510000
A1-15-2
150
40300
6045000
A3-15-2
150
43200
6480000
A1-16-1
150
40370
6055500
A3-16-1
150
43800
6570000
A1-16-2
150
40460
6069000
A3-16-2
150
43600
6540000
A1-17-1
150
40420
6063000
A3-17-1
150
43900
6585000
A1-17-2
150
40660
6099000
A3-17-2
150
44000
6600000
A1-18-1
150
41630
6244500
A3-18-1
150
44300
6645000
A1-18-2
150
40250
6037500
A3-18-2
150
44800
6720000
A1-19-1
300
42200
12660000
A3-19-1
300
45400
13620000
A1-19-2
300
42000
12600000
A3-19-2
300
45600
13680000
2、B幢各套建议价格
房间编号
销售套内面积（平米）
销售总价
销售单价
房间编号
销售套内面积（平米）
销售总价
销售单价
房间编号
销售套内面积（平米）
销售总价
销售单价
B1-2-1
150
6075000
40500
B2-2-1
130
4615000
35500
B3-2-1
150
6450000
43000
B1-2-2
150
6000000
40000
B2-2-2
130
4615000
35500
B3-2-2
150
6525000
43500
B1-3-1
150
6150000
41000
B2-3-1
130
4680000
36000
B3-3-1
150
6600000
44000
B1-3-2
150
6075000
40500
B2-3-2
130
4680000
36000
B3-3-2
150
6675000
44500
B1-4-1
150
6150000
41000
B2-4-1
130
4745000
36500
B3-4-1
150
6675000
44500
B1-4-2
150
6150000
41000
B2-4-2
130
4745000
36500
B3-4-2
150
6780000
45200
B1-5-1
150
6375000
42500
B2-5-1
130
4810000
37000
B3-5-1
150
6780000
45200
B1-5-2
150
6375000
42500
B2-5-2
130
4810000
37000
B3-5-2
150
6780000
45200
B1-6-1
150
6375000
42500
B2-6-1
130
4810000
37000
B3-6-1
150
6780000
45200
B1-6-2
150
6375000
42500
B2-6-2
130
4810000
37000
B3-6-2
150
6780000
45200
B1-7-1
150
6375000
42500
B2-7-1
130
4810000
37000
B3-7-1
150
6780000
45200
B1-7-2
150
6375000
42500
B2-7-2
130
4810000
37000
B3-7-2
150
6780000
45200
B1-8-1
150
6375000
42500
B2-8-1
130
4810000
37000
B3-8-1
150
6780000
45200
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