中国房信集团：成都2010年第一季度房地产市场报告.doc
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2010年1季度成都房地产市场报告
中国房产信息集团-克而瑞-成都机构
2010年1季度
2010年1季度成都房地产市场报告
报告说明
统计范围说明：
城北
城中
城东
城西
城南
数据来源：
易居中国成都易居房地产研究机构
数据覆盖范围为：
成都市区范围内，部分区域覆盖至外环。
统计数据说明：
供应：
以当季度批准预售的商品房房源作为数据统计标准（拆迁安置房、限价房、经济适用房等非商品房房源不在统计范围内）；
成交：
以当季度实际成交（即签订合同）的商品房房源备案信息作为数据统计标准（拆迁安置房、限价房、经济适用房等非商品房房源不在统计范围内）。
目录
目录 3
数字楼市 5
第一章市场综述 8
一、宏观资讯 8
第二章土地篇 15
一、土地市场背景分析 15
二、本季度土地供应分析 16
三、土地成交分析 21
四、重点地块点评 26
第三章住宅篇 35
一、市场综述 35
二、供求基本持平 35
三、新增供应同期上涨 36
四、成交量环比下跌 37
五、成交价格继续走高 40
六、住宅销售排行榜 42
七、项目解析 43
第四章商业市场 45
一、市场综述 45
二、供求比基本平稳 46
三、供应量降幅较大 46
四、成交量下降较多 48
五、成交价格略有下浮 49
第五章办公市场 51
一、市场综述 51
二、供大于求 52
三、供应量下跌 52
四、成交量下降 53
五、成交价格分析 55
第六章营销篇 56
一、营销策略盘点 56
二、一季度营销活动汇总分析 58
第七章区域篇 66
一、城东区域 66
二、城南区域 68
三、城西区域 70
四、城北区域 72
五、城中区域 74
六、双流区域 76
七、龙泉区域 78
八、温江区域 80
九、郫县区域 82
十、新都区域 84
数字楼市
市场
2010年1季度新增供应面积（万㎡）
2010年1季度成交面积（万㎡）
2010年1季度成交均价（元/㎡）
商品房
432.30
433.95
6157
住宅
376.88
385.02
6005
商业
31.78
30.19
7532
办公
23.64
18.74
7069
数据来源：
中国房产信息集团-克而瑞-成都机构
数据来源：
中国房产信息集团-克而瑞-成都机构
数据来源：
中国房产信息集团-克而瑞-成都机构
数据来源：
中国房产信息集团-克而瑞-成都机构
n2010年1季度成都市场商品住宅成交套数排行榜（Top10）
排名
项目名称
成交套数（套）
1
圣菲TOWN城
891
2
南湖国际社区
851
3
楠香山
717
4
瑞升·望江橡树林
636
5
花满庭
598
6
东山国际新城
509
7
沙河壹号
502
8
合能·四季映像
484
9
神仙树馨苑
470
10
华晨雅庭
446
数据来源：
中国房产信息集团-克而瑞-成都机构
n2010年1季度成都市场商品住宅成交面积排行榜（Top10）
排名
项目名称
成交面积（万㎡）
1
南湖国际社区
11.24
2
麓山国际社区
8.94
3
圣菲TOWN城
7.12
4
楠香山
6.26
5
瑞升·望江橡树林
5.88
6
东山国际新城
5.74
7
花满庭
4.88
8
人居·都市阳光
4.84
9
沙河壹号
4.45
10
神仙树馨苑
4.35
数据来源：
中国房产信息集团-克而瑞-成都机构
n2010年1季度成都市场商品住宅成交均价排行榜（Top10）
排名
项目名称
成交均价（元/㎡）
1
誉峰
19231
2
中海·城南一号
16945
3
中粮·御岭湾
15442
4
昆仑华庭
15133
5
四海逸家
14999
6
蔚蓝卡地亚
14764
7
麓山国际社区
14364
8
时代豪庭
14095
9
紫檀
14077
10
半山卫城
13964
数据来源：
中国房产信息集团-克而瑞-成都机构
第一章市场综述
一、宏观资讯
1.全国热点资讯
n政策综述
1）保障性及普通住房不得低于住宅用地70%
国土资源部1月21日发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%，并应按照产业政策严控高污染、高能耗及过剩项目用地；还要求提高用地报批效率，缩短报批周期，同时，城市申报下一年度用地时，完成征地率和供地率分别应达60%及40%；通知还明确了各级政府部门权责。
易居视点：
专家认为物业税作为一个多年以来迟迟无法开征的税种，有许多前期的技术问题都需要解决，比如对于房地产价值的评估办法就是其中之一。
此次出台这一新规，有可能是相关部门为完善物业税征收体系进行准备，但这只是诸多问题中的一环。
2）存款准备金率于2月25日正式上调
根据春节前央行发布的规定，从2月25日起，再度上调部分金融机构存款准备金率0.5个百分点。
调整后，大型金融机构（工农中建交邮）为16.5%，中小型金融机构为14.5%。
流动性回收，限制了银行贷款规模，银行业人士称，除了个贷收紧力度加大外，目前很多银行也已收紧了开发贷款业务。
而在银行间市场，短期资金的价格也进一步上扬。
易居视点：
存款准备金率是指金融机构必须将存款的一部分缴存在中央银行，存款准备金占金融机构存款总额的比例则叫做存款准备金率，是央行调控流动性的重要手段之一。
以1月底我国金融机构存款余额61.29万亿元计算，此次上调存款准备金率0.5个百分点，将相当于一次性冻结资金约3000亿元。
上调准备金利率后，流动性将会进一步降低。
3）央行：
不得向囤地捂盘房企放贷
消息人士3月17日透露，央行和银监会2月22日联合发文要求，对于经金融机构尽责调查发现或经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业，金融机构不得发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。
易居视点：
政府期望通过资金链的紧缩，达到空置房企拿地不开发等囤地行为，从源头上增加供应量，打击开发商以时间换空间的囤地行为。
4）首套房契税优惠收紧有购房记录者不享优惠
两人共同购房时，只要其中一人已有购房记录，购买者便不能享受首次购买普通住房的契税优惠。
3月31日，财政部下发文件对这一规定再次做出明确，从严“收紧”首次购买普通住房的契税优惠政策适用人群。
易居视点：
此次利用税收杠杆政府期望打压投资性需求，但契税优惠金额并不大，对于市场需求的影响十分有限，不会对后市产生太大影响。
n市场动态
1）一线城市二手房成交量全线下跌
据成交数据显示，09年12月，国内二手住宅市场出现微妙变化：
一线城市房价继续上扬，但成交量却全线下跌。
12月份各地新增购房需求大幅回落，市场观望情绪浓厚。
易居视点：
目前市场观望情绪正在蔓延，二手房住宅市场陷入僵局。
预计一月至二月下旬的春节前后，国内二手房市场成交量仍将继续走低。
3月份将成为市场走向关键性的一个月度。
2）开发商准备打持久战政策成搏弈胜负关键
就在众多人士预计2010年楼市恐遇冷之际，成都一众房企也悄悄做好了打持久战的准备。
不少开发商表示，尽管“降房价”是中央政府对2010年楼市早已定好的主调，但由于中国国情特殊，刚需旺盛，加上和2008年相比，2010年开发商们并不缺钱，因此房价能否降下来，其实是一个将持续很长一段时间的问号，政策成搏弈胜负关键。
易居视点：
对于目前市场逐渐进入僵持期，开发商项目依然持续上涨，但购房者慢慢地进入了观望期或者进行被强迫性购房，政策的去向将决定市场走向，但政策在市场影响上有一定的滞后性。
3）万科09年净利润53亿
万科年报公布，截至2009年12月31日，销售额达到634.2亿元，合销售面积663万平方米，同比增长32.5%。
营业收入460.5亿元，同比增长19.2%。
实现利润53.3亿元，同比增长32.1%。
总裁郁亮表示，万科2010年的目标是继续实现利润增长25%至30%。
2009年末手持现金230亿元，总负债率67.1%。
易居视点：
万科的年度报告报喜是09年房地产企业的缩影，据统计，累计有超过50家的房产上市公司披露业绩预告、快报或年报的公司中，有超过35家公司净利润预计增长或扭亏，如此来看三分之二的房地产公司日子很“滋润”，且从增长的幅度来看，多数公司预增50%以上。
4）楼市三月“意外”反弹
政策风吹过之后，一线城市楼市在第一季度行之末尾，出现了量价反弹的尴尬局面。
来自研究机构的数据统计显示，一线城市的商品房与二手房基本皆出现量价共同攀升的行情。
易居视点：
经历1月与2月的消沉，中国一线楼市在3月迅速进入反弹爆发阶段。
有机构人士认为，目前商品房价格依然飞涨由多重原因造成，除了“地王”现象会对周边房价有促升作用之外，购房者认为房价会上涨的市场预期尚未受到政策影响,根据“租价比”的概念，投资性购房已经偏离理性。
n重大政策
中央政策
政策
发布机构
发布日期
执行日期
主要内容
国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展
国务院办公室
2010年1月10日
即日执行
1月10日，国办发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》）全文，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期。
《通知》特别强调，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%。
落实政府工作报告部门分工发布九部门分工楼市工作
国务院
2010年3月25日
/
国务院3月25日发布关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见，明确重点工作部门分工。
建部、国家发改委、财政部、国土部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会、证监会等9部门明确分工，促进房地产市场平稳健康发展。
坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。
大力整顿规范房地产市场秩序，完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。
加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
成都政策
政策
发布机构
发布日期
执行日期
主要内容
成都市商品房预售方案管理暂行规定》、《成都市商品房预售网上签约暂行规定》
成都市房管局
2010年1月1日
2010年2月1日
从2月1日起，为了打击销售违规行为，抑制房价过快增长，成都市将正式实施《成都市商品房预售方案管理暂行规定》和《成都市商品房预售网上签约暂行规定》。
根据规定，成都市将实行“商品房调价申报制”，没有经过申报程序或正在申报没有向社会公示的商品房只能原价销售，开发商经常采用“涨价胁迫”的销售手段也将被这一制度约束。
温江首推“温六条”惠民安居
成都市温江区政府
2010年1月27日
2010年1月27日起至6月30日
1月27日起至2010年6月30日
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