云南省大理市城市考察报告.docx
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云南省大理市城市考察报告
1大理市地理位置
大理是云南省大理白族自治州所辖市。
它位于中国云南省西部，横断山脉南端，是一个依山傍水的高原盆地。
东距省会昆明市376公里，西距中缅边界580公里。
历史以来大理市就是陆路连接滇西八地州和通往东南亚的交通要冲。
大理东与宾川县、祥云县相连，南与弥渡县、巍山县为邻，西接漾濞县，北界洱源县。
总面积1468平方公里，其中城市建成区面积16.8平方公里。
其中总人口346万人，其中城镇人口21万。
2、城市概况
3大理行政区域划分
4宏观经济指标（2011年数据）
城市
市辖区面积（平方公里）
人口（万人）
GDP（亿元）
人均GDP（元）
社会消费品零售总额（亿元）
人均可支配收入（元）
全省城市排名
大理
1468
62
216
35540
70.7
17713
昆明
21,473
649
2,510
38,690
1,272
21,966
1
●生产总值快速上涨
●2011年全市实现生产总值呈现连续上升趋势，共216.3亿元，同比增长14％。
●新型工业，现代服务业作出了重要贡献
●社会消费品零售总额逐步提高
●2011全年社会消费品零售总额707496万元，比上年增长19.96%；零售总额高，消费能力较强。
●可支配收入快速提高
2011年达17713元，同比增加12.1%。
5城市发展规划
大理城市总体规划——将大理建设成辐射面广、带动力强、吸引力大的滇西中心城市，我国著名的文化、旅游特色浓郁的现代城市，世界上适宜人居的城市之一。
中心城区用地布局空间结构按“一主、一次、两轴，四组团”组团式布局。
其中：
“一主”：
在下关西洱河两岸通过旧城改造、功能置换建设城市主中心。
“一次”：
在下关满江城市新区形成城市次中心。
“两轴”：
沿洱海的城市综合发展轴和贯穿凤仪的产业发展轴。
“四组团”：
大理、下关、凤仪、海东四个发展组团。
5城市发展规划
市域产业布局示意图
5城市发展规划
市域城镇体系规划图
5城市发展规划
用地规划布局图
5城市发展规划
交通规划布局图
5城市发展规划
中心城区总体规划汇总情况
组团
人口（万人）
用地规模（平方公里）
主导职能
2015年
2025年
2015年
2025年
下关
27
33
28.2
35.2
综合型:
区域金融、信息、服务、消费中心，区域性综合交通枢纽
古城
7.5
9
9.5
13.3
旅游型:
以旅游、教育、文化为主要职能的国家级历史文化名城
凤仪
13.5
23
13.4
24.6
工贸型:
以先进制造业和现代物流业为主要职能的现代制造业基地；
海东
5.1
11
8.4
14.1
综合型:
以行政办公、文化、教育、休闲、旅游、康体、创意为主的生态休闲商务中心
合计
53.1
76
59.5
87.2
6商业业态发展状况
6.1零售业
●大理商业零售业现在还是以传统街铺、商业步行街、超市为主；消费市场主要以日常消费品为主，集中在中低档消费层次，由于消费习惯较大部分市民习惯逛步行街而不愿意上百货商场，亦可窥见大理的商业仍处于初级阶段，亟待城市商业的升级和发展。
●现有的零售商业主要有：
建设商场、正阳时代广场、澳霖百货、沃尔玛超市、万德福购物中心、紫云商贸街、鸳浦商贸街等，除此以外均为临街的街铺。
他们主要位于西洱河以南，建设路、人民路、苍山路和泰安路围合而成的老城区内。
●其中，万德福购物中心，澳霖百货、建设商场、正阳时代广场为集中式商业。
但建设商场和正阳时代广场就像计划经济时代的那种老式的百货公司卖场，业态布局和内部规划均较为混乱，人流量不大；万德福购物中心为近年新开业的购物中心，业态规划合理，档次也较高，大众众对其认可度也高；澳霖百货位置虽佳，但是物业内部空间和交通规划较差，加之招商不力，经营较差，缺乏人流。
6商业业态发展状况
6.1零售业
1、正阳时代广场
2、万德福购物中心
3、澳霖百货
4、建设商场
5、紫云商贸街
6、鸳浦街
7、沃尔玛超市
8、天城大卖场
6商业业态发展状况
主要商业及街道租金情况
零售商业图例
6商业业态发展状况
6商业业态发展状况
6.2专业市场
家居建材市场
大理市家居建材市场主要集中在经济开发区的满江片区，主要有本土的佳利建材城、以及在建的云南得胜家居、五洲国际商贸城（内含家居建材）、大理满江家居建材城，除此以外市区内很少有分布。
商业建筑
规模
开业时间
家居/
建材
租金
管理费
佳利建材市场
2.5万
2010年底
建材
20-28
租金已含
闽南家装城
2万
建材
20-23
已含
五洲国际商贸城
130万
在建
综合
未知
未知
6商业业态发展状况
6.3写字楼发展状况
大理市在调研过程中，未发现有专门的写字楼项目，一般公司主要租用市区周边别墅办公，属于市场空白。
而住宅市场，老城区的下关片区项目主要以自住为主，而古城片区和洱海周边的项目主要是别墅类产品，以外销为主。
由于大理市为全国知名的旅游城市，同时又是滇西的中心城市，除了对外省客户具有很强吸引力外，对大理下属的各个县以及滇西各州市的客户也有较强的辐射。
外地购房客户比率较高。
使得房价逐年攀升，目前普通住宅售价约为5000-6000元/平米。
7、重点商业项目
●五洲国际商贸城
大理五洲国际商贸城地处滇西中心城市——大理市经济开发区内，毗邻机场路和320国道，位居云南立体物流交通中央枢纽。
大理五洲国际商贸城总投资50亿元，总建筑面积130万平方米，涵盖五金机电、汽配、小商品、家居、数码、纺织、皮革、工业原料等众多业态。
大理五洲国际商贸城整体计划分3期开发建设，2013年底部分（A，B,C,D）建成营业。
大理五洲国际商贸城集“产品交易、国际展览、仓储物流、外贸服务、电子商务、品牌推广、中央商务、生活配套、运营管理、购物休闲”十大功能于一体，涵盖建材、五金机电、汽配、家居等众多业态。
项目整体计划分三期开发建设，预计2013年底全面建成营业。
即将推向市场的大理五洲国际商贸城一期分为三大部分产品：
交易中心、商务公馆和展示中心。
其中最先启动的交易中心和商务公馆总占地约4.68万平米，总建筑面积约11.7万平米，容积率2.52，建筑密度40.9%，绿化率15.42%，停车位590个。
交易区有19栋楼，外围8栋里圈11栋，外8栋底三层为商铺，上四层为产权40年的公寓，公寓总数400余套。
作为中国发展商贸物流业的领军样板工程，五洲国际商贸城将传统商贸批发市场与现代物流模式紧密结合，打造国际化新型物流商贸中心，集“产品交易、国际展览、仓储物流、外贸服务、电子商务、品牌推广、中央商务、生活配套、运营管理、购物休闲”10大功能于一体，必将成为云南省及至中国的标志性商业集群基地。
●五洲国际商贸城
●车立方汽车市场
●滇西国际商贸物流基地
8、考察地块
8总体评价
1、现有商业档次偏低，高端商业缺乏；
2、大理市的商业和商圈主要分布于老城区的苍山路、建设路、泰安路、人民路沿线以及这几条主干道围合而成的区域内；新的商业和商圈则则呈点状的不规则分布于老城区外围，比如经开区。
3、随着大理市旧城区改造的兴起，可以窥见未来大理的商业的升级发展时机已来临，未来将有更多商业中心项目面市。
由于大理是全国知名旅游城市，加上大理市为滇西中心城市，向外具有较强的辐射作用（保山，德宏，丽江，迪庆的必经之路），商业具有较大的发展空间。
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