土地估价师考试《土地估价案例与报告》试题.docx

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土地估价师考试《土地估价案例与报告》试题

2007年土地估价师考试《土地估价案例与报告》试题

一．案例分析题（共2题，每题30分，共60分。

清阅读并根据有关条件综合分析回答问题）

（一）某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。

该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500平方米。

宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附近无市政供水管理网）；宗地为多边形，不规则，北端边界为弧形，种植有3米宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2千米长的自建道路于某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。

企业用电来自3千米外的变电站；企业通讯网络及设施安全。

土地使用无特别限制。

假定你是该评估公司土地评估师，请回答一下问题：

1．（本问题5分）在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息（提示：

根据土地抵押的条件并结合上述条件回答）？

A．是集体还是国用B.（）C.（）D.（）

2．（本问题5分）根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。

3．（本问题8分）若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行定义。

4．（本问题6分）若该宗土地为国用划拨，由于不在基准地价覆盖的范围，所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为154元/平方米。

又由于所处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》11等，其最低价标准为144元/平方米，评估公司从保守原则出发，将结果调整为144元/平方米，并按照70%抵押折扣率折算，扣除40%土地出让金，将评估结果确定为60元/平方米。

列出上述操作过程中的错误点。

5．（本问题6分）假设该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件？

（二）下面是一份现场调查工作图稿。

由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。

其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该评估师现场标记的有关信息。

请阅读该图并回答以下问题。

34-21.5-75-534是区县编号，21.5是街道号，75是街坊号，5是宗地号。

1．（本问题6分）根据上图填写下面有关信息。

工作底图种类：

（）权利人：

（）宗地编号：

（5）

所在街坊：

（）地类：

（）四至：

（）

2．（本问题5分）列出你能够从上图中获得的有关该宗地个别条件的信息（提示：

不少于5个）。

3（本问题4分）列出你能够从上图中获得的有关该宗地周边环境的信息（提示：

不少于8个）。

4．（本问题15分）假定委托方需贷款300万元，该地贷款率为60%，该区域商业用地平均容积率为2.00，估价对象建筑占地面积为120平方米，经过你的判断，估价师能否做出可以接受委托的决定？

列出你的判断依据（提示：

简要计算步骤）。

二、报告判断题（共3题，分别为30分、20分、50分，共100分。

第一题和第二题为土地股价技术报告片段，根据提问回答。

第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因。

具体得分规则见备题目中）

（一）下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分（标注“略”的为正常内容），请阅读后回答相关问题。

1.估价对象建设期及利用方式分析

该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区“项目初步设计的批复》（××开经[2005]053号），该地块将建成多层住宅小区，土地总面积95635平方米，总建筑面积143452平方米，其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率1.5，建筑面积≤35%。

估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地址状况表明知识和修建多层住宅。

估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨会经过该地区，所以本区域对多层住宅需求较大。

估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：

土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635平方米，总建筑面积35000平方米，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车场、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率≤15%，容积率0.37，主要建筑为多幢二、三层别墅排屋。

本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。

根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。

由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。

2．预期售价确定及销售状况分析

根据××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/平方米之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/平方米，则该物业预期总售价为

总售价=平均售价×建筑面积

=3500×35000

=12250（万元）

通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采用预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设评估对象所建物业销售状况为：

项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的一年内均匀售出。

并假设房屋售价在销售期间内保持不变。

3.开发总费用的确定

根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。

本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5千米长的电缆铺设费用，100米长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。

上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。

分别估算如下：

（1）前期费用（分析过程略）：

确定其前期费用为200元/平方米（按总建筑面积），则前期费用总计为

前期费用=前期费用标准×总建筑面积

=200×35000

=700（万元）

并设定为开发初期一次性投入。

（2）建造成本（分析过程略）：

确定其平均建造成本为700元/平方米（按照总建筑面积），则整个物业总建造成本共计为

建造成本=平均建造成本×总建筑面积

=700×35000

＝2450（万元）

并设定为开发期内均匀投入。

（3）室外建筑费用（分析过程略）：

确定该地块室外建筑费用标准为220元/平方米（按土地面积），则小区建设费用总计为

室外建筑费用=室外建设费用标准×土地面积

=220×95635

=2103.97（万元）

并设定为开发期内均匀投入。

（4）管理费用：

包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，为上述

（2）+（3）的5%计。

设定为开发期内均匀投入。

管理费用=（

（2）+（3））×5%

=（2450+2103.97）×5%

=227.70（万元）

4.销售费用（分析过程略）

确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。

销售费用=总售价×8%

=12250×8%

=980（万元）

5.利息率和利润率确定

（1）利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑透支利息。

贴现率采用2006年4月28日公告的银行一至三年期贷款率6.03%。

（2）利润率，房地产的利润率关键要看市场供求状况。

根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合××市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。

6.根据假设开发法基本公式：

地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程：

总地价=[（12250-980）×40%/（1+6.03%）1+（2-1）/2+（12250-980）×

60%/（1+6.03%）2+1.5/2]-[700+（2450+2103.97+227.70）/

（1+6.03%）2/2）]×（1+24%）-总地价×24%

解上式得到：

总地价=2762.28万元

土地单价=2762.28÷95635

=289（元/平方米）

就上述报告片断，回答以下问题：

1.（本问题4分）你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么？

2.（本问题6分）请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素。

（提示：

不少于6个）

3.（本问题6分）报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市场案例分析确定，在选择案例时有什么要求？

（提示：

不少于4个）

4.（本问题2分）报告中不动产开发前期费用中，有不应计入的项目，请指出来。

5.（本问题12分）报告中采用贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价，请根据报告中的数据资料，并假定地价为P，分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。

（二）下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分（标注“略”的为正常内容）。

请阅读后回答相关问题。

1.确定房地出租客观租金

应用市场比较法确定房地出租客观租金。

根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。

经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元/平方米，比准租金B=311.50元/平方米，比准租金C=280.88元/平方米。

根据对市场信息及估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金。

计算过程如下：

客观租金=（295.60+311.50+280.88）÷3

=295.99（元/平方米）

2.计算房地出租年总收益（注：

房屋建筑面积是9015平方米）

房地年总收益=房屋建筑面积×租金

=9015×295.99

=2134680（元）

3.计算房地出租年总费用

房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。

（1）管理费。

根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以，

房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%

=2134680×3%

=64040（元）

（2）维修费。

根据××市建设和房屋部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。

待估宗地上房屋为钢混结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/平方米，耐用年限60年，残值率为0。

房屋出租维修率=房屋重置价×2%

=9015×750×2%

=135225（元）

（3）保险费。

根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。

根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。

房屋年保险费=房屋重置价×0.2%

=9015×750×0.2%

=13522（元）

（4）税金。

税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按出租年租金的5%计。

房产税=房地年总收益×12%

=2134680×12%

=256162（元）

营业税=房地年总收益×5%

=2134680×5%

=106734（元）

税金合计=房产税÷营业税

=256162÷106734

=362896（元）

（5）房屋年折旧费。

折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。

房屋年折旧费＝房屋重置价×（1-残值率）÷剩余使用年期

＝9015×750×（1-0）÷35

＝193179（元）

（6）房地出租年总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金＋房屋年折旧费

＝64040+135225+13522+362896+193179

＝768862（元）

4．计算房地纯收益

房地纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用

=2134680-768862

=1365818（元）

5．计算土地纯收益

（1）土地还原利率的确定。

根据市场调查分析，确定土地还原率为8%。

（2）房屋还原利率的确定。

根据市场调查分析，确定土地还原率为10%。

（3）计算房屋纯收益。

房屋纯收益根据房屋现值还原得到。

房屋现值=房屋重置价×房屋成新度

=9015×750×75%

=5070938（元）

房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率

=5070938×10%

=507094（元）

土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益

=1365818-507094

=858724（元）

6.计算土地价格

总地价=土地年纯收益÷土地还原利率×[1-1÷（1+土地还原利率）使用年限]

=858724÷8%×[1-1÷（1+8%）35]

=10008428（元）

土地单价=10008428÷2504.1

=3996.82（元/平方米）（注：

土地面积为2504.1平方米）

请根据上述报告片段回答以下问题：

1.（本问题5分）上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体内容看，缺少哪些方面的说明？

2.（本问题6分）上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数？

3.（本问题6分）上述报告确定土地还原利率为8%，但是缺乏明确的依据。

请问确定土地还原利率的方法一般有哪些？

4.（本问题3分）上述报告中计算房屋纯利益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是（）。

（只有一个选项正确，并请填在括号内）

A.替代原则B.最有效使用原则

C.预期收益原则D.贡献原则

（三）下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），请阅读后指出错误点并说明原因（每指出一处错误并简述原因的得2分，只指出错误不简述原因不得分，总分最高为50分；将正确内容列为错误的扣0.5分，最多扣至本题为0分。

答题时，请先在试卷上找出错误点，然后讲错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中，如“

（1）”或“

（1）~（4）”、“估价依据错误”、“估价依据不完整”）。

行号

（1）土地估价技术报告

（2）第一部分总述

（3）一、估价项目名称

（4）XX县XX工业园区A2号地块土地使用权出让价格评估

（5）二、委托估价方（略）

（6）三、受托估价方（略）

（7）四、估计目的

（8）根据委托方提供的资料，估计对象拟通过挂牌方式进行出让，本次

（9）评估价格即为确定该土地使用权挂牌出让的保留价。

（10）五、估价依据

（11）1.《中华人民共和国土地管理法》；

（12）2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（13）3.关于发布实施《全国工业用地出让最低标准价》的通知（国土资发[2006]307号）

（14）4.xx省、xx市及xx县等各级政府关于土地管理、地价管理的有关政策、法规；

（15）5.xx县基准地价成果资料；

（16）6.委托方提供的估价对象规划控制指标等其他有关估价对象资料；

（17）7.xx评估有限公司掌握的有关地价信息资料；

（18）8.评估人员实施实地踏勘及调查取得的资料。

（19）六、估价基准日

（20）二〇〇七年六月二十六日

（21）七、估价日期

（22）二〇〇七年五月五日至二〇〇七年五月十六日

（23）八、地价定义

（24）本次评估根据估价目的，将估价对象地价定义为待估宗地在评估基

（25）准日2007年6月26日，设定用途为工业用地，设定使用年限为其最高使

（26）用年限50年，设定土地开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、通

（27）水）及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格。

（28）九、估价结果

（29）土地单价：

116元/平方米

（30）总地价：

348.29万元

（31）总地价大写：

叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整

（32）估价结果详见表1《土地估价结果一览表》（表略）。

（33）十、需要特殊说明的事项

（34）

（一）估价假设条件

（35）1.本次评估时，估价对象尚未进行开发建设，因此在精度允许范围

（36）内，本次评估涉及的一些用地指标等中间数据，以委托方提供的估价对

（37）象规划控制指标数据上限为依据，并参照区域一般情况来确定。

（38）2.估价对象和其他生产要素相结合，能满足今后生产、生活、经营的正常进行。

（39）3.在估价基准日地产市场为公开、平等、自愿、理性的交易市场。

（40）4.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

（41）

（二）报告使用的限制条件

（42）1.本报告结果仅为本次估价目的服务，不得用于任何与本次估价目

（43）的无关的其他事项；不得擅改报告及歪曲理解报告有关内容。

（44）2.估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由xx

（45）评估公司负责解释。

（46）3.本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关

（47）损失，受托估价机构不承担责任。

（48）4.本报告的技术报告未经许可，不得随意查阅、转用、发表。

（49）（三）土地估价结果有效条件

（50）1.在地产市场不发生突发变化情况下，本报告估价结果有效期为半年。

（51）2.本报告估价结果是在估价基准日，本报告价格定义中设定的条件

（52）下的土地使用权权益价格。

如果改变价格定义中的条件，本报告估价结果不成立。

（53）3.委托方提供的资料真实、有效。

（54）（四）其他需要说明事项

（55）1.委托方对所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料有误，

（56）造成估价结果失真，受托方不承担责任。

（57）2.本次评估的估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报

（58）告”两部分，“土地估价技术报告”供委托方使用，“土地估价报告”仅

（59）供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查。

（60）3.本报告所评估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本

（61）报告评估价格不包含上述方面的价格。

（62）十一、土地估价师签字

（63）估价师姓名估价师证号签名

（64）xxxxxxxx（签字）

（65）xxxxxxxx（签字）

（66）十二、土地估价机构

（67）xx评估有限公司（公章）

（68）二〇〇七年五月十六日

（69）第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

（70）一、估价对象描述

（71）1.土地登记状况

（72）估价对象位于xx县xx工业园区，其四至为：

东至xx，南至x

（73）x，西至xx，北至xx。

地块总面积为30025.23平方米，土地拟出让

（74）用途为工业用地，出让年限为工业用地法定最高出让年限50年。

地号xx，图号xx。

（75）2.土地权利状况

（76）根据委托方提供的资料，估价对象现状为国有待出让土地，拟以挂

（77）牌方式进行出让，拟出让用途为工业用地，出让年限为50年。

根据估价目

（78）的，假定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利登存在。

（79）3.土地利用状况

（80）根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，估价对象内部现状为

（81）平整待开发土地。

该估价对象主要规划技术指标为：

总用地面积

（82）30025.23平方米，建筑密度为40%~60%，容积率≤1.4，绿地率为≥15%。

（以下略）

（83）二、地价影响因素分析

（84）1.一般因素（略）

（85）2.区域因素

（86）估价对象位于xx县xx工业园区。

该工业园区为省级开发区，园

（87）区总体规划面积5平方千米，位于xx县县城工业用地级别的三级地范围

（88）内，属三级地内较好的区域。

目前区域内对外交通主干道主要为xx交

（89）通干道，交通便利。

其他供水、供电等基础设施已达到五通配套。

目前园区已引入多加资源型企业和汽摩配等非自愿型企业，具有一定的工业

（90）集聚效应。

园区作为全县工业经济发展的主攻方向和主要载体，发展潜

（91）力较大，工业用地需求量大，地价预期增长空间较大。

（92）3.个别因素（略）

（93）第三部分土地估价

（94）一、估价原则

（95）1.替代原则（略）

（96）2.需求与供给原则（略）

（97）3.变动原则（略）

（98）二、估价方法和估价过程

（99）

（一）估价方法选择

（100）估价方法选择应根据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基

（101）础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定。

估价对象为工

（102）业用地，一般用成本逼近法或者市场比较法测算，因此可以用成本逼近

（103）法来测算。

同时估价对象位于xx县基准地价覆盖范围内，故基准地价系数修正法也是一种可选的方法。

（104）综上所述，本次评估决定采用成本逼近法及基准地价系数修正法分

（105）别评估其积算价格和收益价格。

在上述两种方法试算结果基础上，经综

（106）合分析，最终确定估价对象的地价。

（107）

（二）估价过程

（108）1.成本逼近法

（109）成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项实际费用之和为主要

（110）依据，再加上一定的利息利润、土地增值收益来确定土地价格的估价方法，地价测算基本公式为：

（111）成本地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润

（112）评估地价=（成本地价+土地增值收益）×位置修正系数×使用年期修正系数

（113）

（1）土地取得费

（114）土地取得费包括农地取得费和有关税费，按国家现行的《土地管理

（115）法》、《土地管理法实施条例》等法律规定，政府征收农地要向农民支付

（116）征地费用，即农地取得费，一般包括土地补偿费、劳力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等。

（117）根据xx县人民政府《关于实施征地区片综合价标准的通知》政发

（118）[2007]207号，确定估价对象农地取得费为45.85元/平方米。

征地税费根据经验确定为18元/平方米。

（119）根据上述，得到估价对象土地取得费合计为63.85元/平方米。

（120）

（2）土地开发费

（121）土地开发费包括外围基础设施配套费和内部场地平整费两部分。

根

（122）据工业园区管委会提供的基础设施配套建设实际投资资料数据，同时考

（123）虑估价对象内部实际为未平整土地的情况，经综合分析，确定估价对象

（124）土地开发费为37元/平方米（其中通水10元/平方米，通电19元/平方米，通路17元/平方米）。