香港购物中心商业地产市场调研报告1.docx

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香港购物中心商业地产市场调研报告1

目录

第一部分、香港各大型商业项目调研分析

第二部分、香港商业总结

第一部分、香港各大型商业项目调研分析

一、九龙片区

主要项目介绍：

圆方广场

　　位于香港西九龙地段、地铁九龙站上盖的圆方商场（Elements糅合了多种崭新理念，集名店购物、休闲、饮食、娱乐及文化体验于一身，可说是现今香港最高端的商场之一，是时尚一族新的购物休闲热点。

　　香港首个横向式大型购物中心

　　圆方商场占地一百万平方英尺，由著名建筑公司Benoy设计，是香港首个横向式的大型购物中心。

商店分有金、木、水、火、土五个主题区，寓意体现平衡、高端的生活品味。

“金区”汇集顶级名牌商店和世界级食肆；“木区”是以健康和美容、时尚为理念的区域；“水区”有多姿多彩的国际美馔；“火区”为动感娱乐地带；“土区”则集合各国潮流服饰。

每个区都有著名艺术家设计的大型艺术品作标志。

这些标志性艺术品都很吸引人，特别是“水区”的十座大型流水式金属水柱更是游人拍照的热点。

水区;

木区：

商户外立面尽量采用木材

火区：

咖啡色为主色，白色，红色贯穿

金区：

墙壁上8个不规则的LED，其中两个显示某些高端品牌的LOGO，其余6个动态播放对应的走秀表演。

　圆方商场的设计灵感来自大自然，它特设四万多平方英尺的天窗

，充足的自然光让商场内外连成一片，营造“购物绿园”的环境，令人恍如置身于都市绿洲。

场内设计参照欧陆式的风格，打造欧式的Indoor Boulevard双层复式商铺，每个商铺的上下层用小型中庭连接，极富个性。

加附几张近景。

商场走道最宽处有37米，营造舒适、悠闲的空间感。

　　新开业的圆方商场将把世界最优质的产品和服务带到香港，它引入多个首次进入香港市场的零售商，并吸引众多国际级的知名品牌在此设立旗舰店，令此地成为香港最时尚的购物消闲热点。

　　圆方商场首次引入香港的国际著名时装品牌计有Karen Millen、Luella、Pringle of Scotland及Tiger。

多家国际著名品牌店在此开设旗舰店，Mulberry也在此开设香港首个、占地两层的、全系列旗舰店， 可媲美伦敦New Bond Street全球之首的signature store；Bottega Veneta、Prada亦将在该商场开设三千多平方英尺的大型店铺。

商场内消费者熟悉的高档品牌还有Cerruti 1881、Dunhill、Escada、Fendi、Kent & Curwen、Lanvin、Montblanc、Valentino、Salvatore Ferragamo和Versace等。

　　圆方商场还有品牌最齐全的珠宝钟表旗舰店，品牌包括Bulgari、Cartier、Chaumet、Damiani、IWC、Mikimoto、Montblanc、Piaget和Tiffany等世界一流品牌，可媲美纽约的The Fifth Avenue。

　　食肆环境出色 娱乐设施一流

　　圆方商场还有三层楼提供优质餐饮食肆，包括Casual Dining、Fine Dining、 Black Tie等餐厅食肆，其中著名高级日本餐厅MEGU首次到香港开业，兰桂芳饮食集团的Olive、Igors和Gaia也将在圆方商场设点，首次进驻九龙区。

由于多家餐厅都有室内和室外的用餐地方，还有海景的食肆，可让顾客在品尝美食的同时，尽览维港景色。

　　娱乐设施方面也不逊色，商场里有一间有十二个放映厅和超级音响系统的电影院The Grand Cinema，有可观赏维港景色的亚洲首个环保溜冰场，商场顶层有七十万平方英尺的户外园林公园和馥香园，这是亲子同游的休憩地。

　　溜冰场The Rink位于“火”区，它与其他溜冰场不同之处是以八达通收费，租借溜冰鞋和入闸均非常方便，在正式进入冰场时才开始计时，每分钟为1港元，非常方便。

溜冰场细节：

溜冰场进出闸

自动的保温拉膜，以遮挡部分光线直射，节约能源

溜冰场观景台

不规则的多个中庭，丰富了空间感。

（个别特色店）ThreeSixty：

　　以有机食品为主题的超市

　　圆方商场“木区”里的ThreeSixty超级市场和美食广场，有33000平方英尺，主要销售有机食品，这是亚洲首家以有机食品为主题的超级市场。

　　门口附近的面包区，货架上放着各种新鲜出炉的面包和酥饼，令人垂涎欲滴。

旁边的蛋糕专门店，玻璃柜内展示的芝士蛋糕和巧克力蛋糕如花般美艳，俨如艺术品，令人不禁驻足观赏。

　　往里一点是“小孩的天堂”，在这里，小朋友可用不同颜色的棉花糖在巧克力喷泉沾上白色巧克力浆品尝，哪个小孩可抵挡得住这种诱惑？

这里的西式三明治也有很多选择，而且分量十足。

　　ThreeSixty超市内多为有机食品，很多商品从外国直接采购，市面较为少见。

在这里可找到有机新鲜菜、无“荷尔蒙”鸡、有机面食、巧克力，这里的鱼生和寿司也很新鲜，而且价钱也很合理。

　　ThreeSixty为支持环保，也主要使用环保建材和天然产品，也是香港首个无免费塑料袋提供的超市。

每层洗手间垂直位置均不同，设置擦鞋机，冷热两用饮水机等。

　　交通：

圆方商场位于地铁九龙站上盖，可选乘东涌线、机场快线的地铁。

此外商场下方有巴士总站，有多条大巴线路、小巴路线、穿梭巴士途经商场往返尖沙咀码头、尖东、佐敦、油麻地、红磡、何文田及九龙塘等区。

停车场设计精致周到，用材上乘。

圆方广场四周是漾日居，凯旋门，ICC（全港最高建筑）等，地理位置相当优越。

apm

香港apm开发商：

香港新鸿基地产

地点：

观塘

定位消费对象：

年轻人士，中偏低档

apm=am+pm,延长营业时间，引入夜行零售概念

装潢设计特色：

颜色鲜明，年轻时尚

香港APM地铁出口的弧形led导购屏，通过控制室直接播放广告、有线电视，活动宣传、影院宣传片，创造价值，吸引人群。

APM的lcd等多媒体系统庞大，设计处理较好。

香港APM中庭

效果不错，两侧还有次通道，遗憾的是经营方追求效益，将有些楼层的中庭主通道也一并出租，使主动线变得不太顺畅，有失大场风范。

apm地处偏僻的观塘，定位中档消费，典型的香港地铁物业。

apm简洁的总服务台

总服务台常规功能：

1、咨客2、礼品包装3、赠品发放4、免费票据、促销券发放5、兑换票据6、呼叫功能、pa控制7、vip接待8、商户与商管信息中转9、打烊清场配合

apm卫生间入口休息等待区

shoppingmall对于卫生间的重视程度直接体现出发展商对商业物业的经营度，是服务意识高低的重要体现，也是卖场整体设计风格体现的一个缩影。

配套齐全应有如下附加功能：

1、残卫2、儿童用高低小便器、洗手台

3、爱婴室（即哺乳室）4、尿布换台（有成品销售）5、清节池6、工具间

7、搁物台9、干手机10、皮鞋清洁机11、休息等候区

还有一些服务细节功能，apm的休息等候区设计非常不错，戗面上还嵌装了lcd

，,等候者也不会无聊。

墙面的玻璃及座椅设计也非常年轻现代，卫生间里面也十分漂亮。

我很欣赏。

！

卫生间的惊艳设计。

APM的美食广场，装饰用了很多仿古的木面，显旧，档口招牌由于是统一装饰好了墙面，且对小商户的可改造区域作了明确限制，显得生硬，不够流畅自然。

而其天棚自然光效果良好。

　观塘区一向以住宅和工业为主，在这样一个地区设apm深宵购物场，势必对区内其它商业租金会有相当影响，而且会令这区出现一定的「转型」。

地铁观塘站由A口出站后，右边跃式扶梯直通写字楼---创纪之城5.

12层为写字楼接待大堂

12至42层为写字楼，约25000平方呎，16部电梯，货梯2部，电梯内安装直播电视。

写字楼电梯安有读卡器，在办公时间持有智能卡者方可乘梯。

写字楼层高约11呎，地砖离地面6吋。

东西两面，一面山景，一面维多利亚湾。

租金20~30元/平方呎，管理费3.2元/平方呎，实用率80%，出租率9成，租赁押金为2个月的租金。

业务框架：

分为租务部，管理部和推广部，像维修、保安等服务基本都放在管理部。

商业与写字楼分开租赁。

写字楼平均一个季度组织一次大型活动，例如星巴克品咖啡邀请会，红十字会活动等。